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1、地块属性分析,市场研判,项目开发可行性,投资回报,大明边城在建一期,宗地：194.8亩,锦,江,铜仁国土资源局挂牌公示：,项目认知基地属性,该地块在铜仁国土资源局挂牌，并于2011-8-11日，被贵州大明边城旅游开发股份有限公司以5900万元摘得。,项目认知开发优势,1,资源优势：面临锦江，背靠山峦，景色优美，满足别墅对于稀缺资源占有性的要求。,项目认知开发优势,2,竞争优势：虽然铜仁是个不缺乏山水的城市，但老城中心土地开发基本完毕。近两年及铜仁未来供应的土地主要集中谢桥和川硐新城，从自然资源占比（锦江情结）上，无法与项目区域抗衡。,老城区,谢桥新政府,川硐新城,11年及未来主要供地方向,09
2、-10年主要供地方向,11公里,3公里,宗地,2.5公里,数据来源中国土地市场网，截止2011年8月30日,虽然城市发展方向意味着各种配套、人口的导入，但对于一个紧临市中心的别墅项目，这些并非至关重要。,铜仁东西为峡谷、山峦地貌，限制了城市只能南北方向发展,项目认知开发优势,2,竞争优势：从近3年铜仁出让土地的容积率呈现一个明显的上升势头。同时出让土地规模性较小，低密度住宅基本绝迹。,尤其是老城区甚至给到8.0-10.0。这一方面是核心区域土地资源相对紧缺；更深层次的原因是当地政府过于看重经济效应，从而忽略城市规划和生态人居的重要性。,本地块能够算上铜仁第一个，也是目前来看近1-2年内，唯一的
3、低密度住宅区。,项目认知开发优势,3,土地成本优势：30万/亩的土地单价相对整个铜仁2011年土地出让的平均价格有明显落差。同时可上调的容积率，使得作为低密度别墅开发的楼板价，仅略高于市中心高层楼板价。,假设按纯独栋 0.3 容积率 计算楼板价1513元/独栋+双拼 0.5 容积率 计算楼板价908元/,高出市中心821元/高层住宅楼板价，相对有限。,项目认知开发劣势,1,宗地面积小：194.8亩，用为别墅开发，相对略显局促。同时锦江水位上移，还将覆盖部分红线面积。地块四周发展受限，不具备可持续发展性。,锦江水位线在238.7-238.9米，而地块红线标高238.7-248.8米不等，若锦江水
4、位再上移3米，退红线及预留泄洪通道后，宗地可用面积将大大减少。地块四周都无法延展，开发完毕后，即无后续可用地块，可持续发展性差。,发展受限,项目认知开发劣势,2,宗地形状：西边有一块狭长面积，降低了土地利用率，并将对整个社区规划布局造成较大难度。,最宽处：56米最窄处：39米狭长面积：25亩,项目认知开发劣势,3,交通劣势：现行道路为穿过大明边城，且盘山路多。而江对岸交通通达性较好，但需要自架设过江桥梁，无疑额外增添开发成本。,江面最窄处大约96米,参考一：目前政府招标公告铜仁市鹭鸶岩二桥（跨西段锦江），全长153米，空腹式钢筋混凝土板拱桥，双向四车道，总投资约为1880万元参考二：项目所处锦
5、江段最窄面96米，采用最低的双向双车道，桥面宽14米。,预计需要800-1000万投资,项目认知开发劣势,4,产权劣势：40年的商业属性，以及养老名义立项产生的限制问题,商业属性,住宅属性,客户心理影响,40年产权 水、电、管理费等生活成本上升 交易成本高（首付、利率上浮、营业税等）,70年产权 民用水、电 当地普通住宅无限购,商业产权作类住宅只适用于成熟市场，做投资类或低门槛低端产品。用于高端别墅，抗性将被放大。,稀缺资源占有；低密度项目无竞争；土地成本低；,地块规模小；水位线上移动还将浪费部分面积 地块四周发展受限，项目不具备可持续发展性 地块现状不规整，有条狭长地段，降低土地利用率；需要
6、自架设跨江桥梁；土地属性是商业产权,优势,劣势,土地基本属性判定,地块虽然满足别墅物业开发的核心必要条件（稀缺性、竞争力高），但地块大小、发展的持续性和产权等因素局限了宗地的开发价值。,宗地基本属性条件有局限性,财富分配体系：,高端购买力研判,房地产现状,高端市场表现,市场研判,1,4,2,3,核心要素：,市场研判,铜仁市国民经济稳定快速增长。2002-2009年，铜仁市国民生产总值平均增长速度为19.39%。2009年，国民生产总值为46.49亿元，同比增长16.23%。虽然铜仁地区是贵州东部的重要城市，但铜仁地区的生产总值在省内的排名仅为倒数第二。,经济发展,铜仁地区生产总值仅排名倒数第二
7、，经济发展较为落后；经济发展较快，但经济基数较低。,烟草种植、加工已成为拉动铜仁经济的主要行业之一，主要集中在德江县。铜仁市第二产业同样是支柱产业，境内蕴含有丰富的锰，是中国最大的锰产区，储量1.2亿吨锰矿资源；以及矾矿资源，储量120万吨的；黑色金属的开采和冶炼发展迅速。水电热力也是重点发展行业，思林电站、沙陀电站、彭水电站（位于重庆境内）为当地大型项目。,铜仁市支柱产业：除旅游业外，主要为黑色金属开采业、金属加工冶炼业、水电热力、烟草种植四大产业。,经济发展,铜仁市第三产业呈现快速发展的势头，自2005年起至2009年，第三产业占比最高，约为44%-45%；2010年全区旅游人次过1000
8、万,铜仁地区辖1个县级市、4个县、4个自治县、1个特区，总人口约342万。铜仁市是一个多民族聚居的地区，境内有24个少数民族，少数民族占比超过60%，其中以：侗族人，土家族人，苗族人为主，也是铜仁地区行署所在地，总人口约40万，市区人口约21.4万。铜仁市下属：4街道、5镇、7乡、150自治村,铜仁地区的人口非常分散，铜仁市对周边县市的吸纳力弱；财富掌控群体集中低。,财富分布,基础薄弱：贵州省的经济发展属国内落后的地区，铜仁地区在省内的经济排名倒数第二，虽然保持较快稳定的发展速度，但当地居民的经济基础还是比较薄弱。分配体系不均衡：同时，由于当地矿产、水利资源丰富，财富集中在少数人手中，两级分化
9、非常大 集中度低：铜仁市吸纳力弱，财富掌控群体在整个地区非常分散。,财富分配体系：,铜仁市当地的具备高端物业消费能力的客户基数有限。,商品房供求走势,2009年和2010年成交量大幅增加，高出2008年近一倍；尤其到2011年上半年，基本达到供需平衡；铜仁市房地产市场2008年刚开始起步，供求量仅二十万方，2009-2010年走势跳跃式发展；2011年1-7月土地成交量就高于去年近一倍，未来两年房地产放量将增大。,2009年至今，发展加速，供求逐步趋于平衡基数较小,数据来源：市房管局,商品房价格走势,市场调研结果当地主力产品供应是电梯商品房，均价3700-3900，上述房管局统计数据出现较大偏
10、差，主要是包含下属乡镇及多层房价格。从2008年的金融危机以及2009-2010年房地产快速发展期，到国家出台的各项调控政策，均没有对当地房地产市场造成影响，可见其市场较为闭塞，受外界影响小，没有大量外来购房客户，价格上涨平稳。,房地产市场发展闭塞，受外界影响小，价格平稳上涨。,数据来源：市房管局,谢桥新政府板块,老城区板块,火车站板块,3公里,2.5公里,铜仁住宅市场划分为三大板块：老城区板块：（供求主力）火车站板块：（老城区的延伸）谢桥新政府板块：（未来两年供 应主力）,住宅市场版块划分,目前供应主力,城区开发饱和，老城区和火车站板块均是以30层高层为主，均价3700-3900元/平方米，
11、价差范围很小。谢桥为未来两年内供应集中地段，现配套匮乏，售价在3400元/平方米,返乡群体中成功型,成功型：在外地已安居，购房为其长辈养老，带有一种光宗耀祖的心理。产品选择：大三房、复式或别墅,基数小,普通购房群体,铜仁主力购房群体，当地企事业职工、乡镇进城置业，首置或改善型住房，经济基础有限。产品选择：120-140的三房居多，当地偏好舒适型房型,市场主力,公务员中上层群体,具备较强的购买力，但相对比较低调，避讳别墅类产品，在住房上更倾向高品质电梯房。产品选择：大三房或复式,购买力强低调的奢华,顶级客户,铜仁经济金字塔的最上层客户，多从事矿业、烟草、水电站生意。对住宅选择上含有一定炫耀成分，
12、但相对品质要求也较高。非盲目选择最贵。消费会存在一定外溢。产品选择：市中心高品质电梯房的大复式或别墅产品,别墅主要购买群体消费存在外溢,客户解析,市场封闭，外来客户基本没有，以当地及周边乡镇居民为主。投资意识比较淡泊，置业目的以自住为主。高端物业目标消费群体特定，客群范围窄。,潜在别墅消费群体,房产现状：,基数低：近2年供求量分别只有30多万方 市场封闭：价格上涨平缓，购房群体均是本地客户 投资意识薄弱：购房群体以首置和首改为主，投资类较少。高端消费群体范围窄：主要集中在当地几个支柱行业,高端物业消费群体定向，无外来购买力，市场只能依赖本地去化。投资意识弱，市场活跃度低。,别墅项目代表楼盘：清
13、水花园 水晶江岸,高端住宅市场格局,高端公寓中顶层复式代表楼盘,金滩金苑,时代商汇,盛世铭城,别墅项目清水花园,建筑形态：独栋、双拼总套数：约20套左右报价：6800元/装修状况：毛坯开盘时间：2007年3月成交一套，成交单价5000元/，剩余3栋500 总价在250万左右。,外立面无风格，整体布局混乱，小区内无物业管理，别墅无花园；,别墅项目水晶江岸,建筑形态：独栋、双拼独栋套数：14独栋面积：300双拼套数：24双拼面积：260报价：3500元/（90万/套）开盘时间：2009年剩余：1套双拼目前二手房独栋价格约130万（销售期独栋成交主力总价90万）,建筑密度大，容积率高，除第一排江边独
14、栋视野较好外，整个项目楼间距过于狭窄，私密性差，小区内无景观，难以体现别墅档次；,目前，铜仁市区在售别墅项目，仅以上两个楼盘：共性：建筑密度大，容积率高，小区内无物业管理、无景观资源、无附带花园，难以体现别墅的价值及档次，去化缓慢；差异性：清水花园，规模小，但是由于单套面积500平方米，总价250万过高，与整体市场价格脱节，目前仍剩余4-5套。20套别墅，还剩余3套，销售周期4年半。水晶江岸，共38套独栋+双拼，面积较小，独栋300平方，总价130万，双拼260平方，总价90万。其开盘初期成交缓慢，主要是受对面火葬场影响。但受利于火葬场搬迁，楼盘基本售罄。38套别墅，销售期两年半。,别墅小结：
15、,市面上供应的别墅产品力都相对较差。项目体量小，但去化周期缓慢总价对当地客户影响较大，市场购买力需要一个引导过渡的过程,总占地面积：3.7万方总建筑面积：20万方建筑结构：框架装修状况：毛坯物业形态：住宅建筑形态：高层主力面积：144开盘时间：2011-03-29售价：3700元起，楼层差价20元，均价3900元/平方米。,高端公寓时代商汇（地段型）,销售情况：推出385套售出164套月去化32.8套,核心地段建筑密度高，无社区景观,去化较好,3号楼5套顶层复式212-280，总价80-110万。去化4套。,总占地面积：4.8万方总建筑面积：24万方建筑结构：框架装修状况：毛坯物业形态：住宅建
16、筑形态：高层主力面积：130-150开盘时间：2011-01-26售价：3600元起，低区楼层差价10元，高区差20元，,高端公寓盛世铭城（品质型）,销售情况：2011年1月推出5号楼197套，去化率90%以上，基本售罄。8月底推出6号楼。,少有的围合式封闭小区。物管、小区景观品质在当地是屈指可数，但地段优势略逊,5号楼为1-2层复式，270-320，总价100-120万，共5套。未成交,高端公寓南长城金滩（景观型）,建筑结构：框架物业类别：住宅建筑类别：高层、小高层装修状况：毛坯得房率：83%主力面积：110-1403600元/起价，楼层差20元2梯6户，200-240 顶层复式，共3幢楼，
17、18户，去化缓慢。总价80-100万,项目位于老城区，南长城路，金滩桥头，以三房和四房的大户型产品为主，建筑密度很高，小区内无任何绿化及环境景观。,项目容积普遍较高，多为4左右，建筑密度过高，近两年房产开发基本都是30层左右高层为主。铜仁房地产开发只利用外部江景资源，而忽略小区内部环境的打造。基本都无绿化，楼间距紧密。高端主力户型面积在120-140，成交总价50-60万。大户型主要集中在顶层复式，面积在200-320，总价80-120万左右，供应量少，去化情况缓慢。,高端公寓小结：,高端公寓项目整体去化情况较好。但滞销产品，基本都是大户型复式，总价超过80万以上。,高端市场购买力分析,建筑面
18、积8090平方米占销售总套数的22.1%；建筑面积90120平方米占销售总套数的27.1%；建筑面积120144平方米占销售总套数的32.5%；建筑面积144180平方米占销售总套数的15.8%；建筑面积180平方米以上占销售总套数的占销售总套数的2.5%。,数据来源：房管局年报,2011年上半年商品住房成交户型结构图：,高端市场供应量有限。成交量相对更为有限。市场上主力成交总价在50-60万。产品总价超过100万，市场结束度明显骤降。,高端市场判定：一个高端购买力断档严重的市场一个尚处最初级阶段的市场一个需要培育的市场,产品方案：总占地面积：130000平方米总建筑面积：39000平方米容积
19、率：0.3产品：300平方米独栋规划总套数：126套可售面积：37800平方米公建配套：1200平方米,经济测算,土地成本按5900万元自架桥梁成本按800万元土建按1000元/平方计算自有资金投入按土地款50%+总工程投资30%计算财务费用按年20%计算开发周期按3年计算售价按市场年20%增幅，计算3年复合售价为基数的1.17倍。独栋平均售价5000*1.17=5850元/平方,取费标准：,经济测算,虽然此经济测算采取的是静态计算方法，实际操作项目是滚动开发，利润率有一定上浮。但基本数量级不会发生过大浮动。,开发周期乐观估计需要三年利润总额有限，年回报率过低,风险点,地块面积小，且四周不具备
20、可持续性,项目最终判定,商业产权抗性，变性难度大,当地房产市场基数小，封闭,高端市场处于最初级阶段，购买力断档严重，需要培育引导。,经济测算回报率低,建议：考虑操作项目的机会成本,1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。23.3.1823.3.18Saturday,March 18,20232、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。04:04:2704:04:2704:043/18/2023 4:04:27 AM3、越是没有本领的就越加自命不凡。23.3.1804:04:2704:04Mar-2318-Mar-234、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。04:04:2704:04:2704:
21、04Saturday,March 18,20235、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。23.3.1823.3.1804:04:2704:04:27March 18,20236、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2023年3月18日星期六上午4时4分27秒04:04:2723.3.187、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2023年3月上午4时4分23.3.1804:04March 18,20238、业余生活要有意义，不要越轨。2023年3月18日星期六4时4分27秒04:04:2718 March 20239、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午4时4分27秒上午4时
22、4分04:04:2723.3.1810、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。3/18/2023 4:04:27 AM04:04:272023/3/1811、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。3/18/2023 4:04 AM3/18/2023 4:04 AM23.3.1823.3.1812、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。18-Mar-2318 March 202323.3.1813、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Saturday,March 18,202318-Mar-2323.3.1814、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。23.3.1804:04:2718 March 202304:04,谢谢大家,
