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1、酒店管理业态调研 社区商业市场调研分析集团连锁酒店管理公司,2023/3/18,叶予舜,1,2,2023/3/18,叶予舜,社区商业市场调研分析,2023/3/18,3,社区商业的定义,何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，社区商业是什么？不是什么？业态?定义突出的是什么？商圈？同类对应的是城市商业中
2、心区域商业中心,叶予舜,2023/3/18,4,辐射型：511，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。中间型：25，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：2以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,社区商业类型-按照商住比指标分类,叶予舜,2023/3/18,5,上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.02.5之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.141之间。面积不是判断辐射中间内向型的唯一标准.,社区商业类型-人均商业面积比指标（范例模型）,
3、叶予舜,2023/3/18,6,社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即：居民出家门步行5分钟可以到达便利店；步行10分钟可到达超市和餐饮店；步行15分钟可到达社区购物中心。,社区商业类型-按照交通时间分类,叶予舜,2023/3/18,7,便利级商业：面积一般在3,000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3,000人以下；邻里级商业：面积一般在3,000-20,000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3,000-50,000人；社区级商业：面积
4、一般在20,000-50,000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50,000-150,000人。,社区商业类型-按照服务的规模分类,叶予舜,2023/3/18,8,社区商业类型-按照载体建筑形式分类,叶予舜,2023/3/18,9,社区商业类型-按照布局分类,叶予舜,2023/3/18,10,社区商业类型-按照位置分类,叶予舜,2023/3/18,11,社区商业类型-按照社区规模分类,小型社区：人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；人均商业面积：0.6平米/人以下；可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形
5、成商业街区；商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。,叶予舜,2023/3/18,12,中型社区：人口规模：2,000-5,000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。,社区商业类型-按照社区规模分类,叶予舜,2023/3/18,13,大型社区：人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；人
6、均商业面积：0.8-1.2平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；,社区商业类型-按照社区规模分类,叶予舜,2023/3/18,14,社区商业的特征,顾客属地性业种配套性日常便利性服务亲和性赢利稳定性需求依赖性商圈扩展性,社区商业的特性决定了它的角色,叶予舜,2023/3/18,15,社区商业的角色,忽悠买房者？服务业主者？品牌支撑者？利润获取者？敷衍指标者？自我作品者
7、？其它,社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？,叶予舜,2023/3/18,16,社区商业的角色,局部服从整体优先原则利益最大化的辅助原则顾客需求导向产品原则,叶予舜,2023/3/18,17,社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细节也是体现事物本质的
8、重要组成部分。,社区商业与整体住宅区关系,叶予舜,2023/3/18,18,社区商业与整体住宅区关系,叶予舜,2023/3/18,19,从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。如XXXXXXXXXXXX特色主题是欧洲小镇风情，其
9、在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。,社区商业与整体住宅区关系,叶予舜,2023/3/18,2
10、0,社区商业的问题,叶予舜,2023/3/18,21,社区商业市场分析主要要素,叶予舜,2023/3/18,22,社区商业市场分析-调研模板,项目周边环境调研分析项目1.5公里半径周边商家/机构分布项目周边未来20,000平米以上商业规划/在建项目项目商圈调查与分析:分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路）项目客流监测:平时周末,（7：0022：00）不同方向客流量及其交通工具；小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额
11、、经营状况、项目规划概念测试等）消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）,叶予舜,2023/3/18,23,社区商业市场定位,市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业；业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；名称建议（通常是综合项目
12、所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。,叶予舜,2023/3/18,24,社区商业顾客定位,叶予舜,2023/3/18,25,商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：区域的商业市场容量 市场整体租售状况对项目规模的影响 项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5
13、）竞争性项目对项目规模的影响 市政规划对项目片区商业规模的影响 项目自身条件对规模的影响等。,社区商业规模定位,叶予舜,2023/3/18,26,社区商业主题定位,叶予舜,2023/3/18,27,社区商业业态组合,百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。,叶予舜,2023/3/18,28,社
14、区商业业态组合租户角色定位,叶予舜,2023/3/18,29,社区商业规划布局,叶予舜,2023/3/18,30,商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：,社区商业布局类型模板,叶予舜,2023/3/18,31,根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置
15、，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。,各业态布局特点,叶予舜,2023/3/18,32,综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：,各业态布局特点,叶予舜,2023/3/18,33,在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密
16、集，具有凝集人流的作用。人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。,人流动线规划,叶予舜,2023/3/18,34,人流动线规划,叶予舜,2023/3/18,35,综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流；人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节
17、奏，增加人流动线的变化；人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。,人流动线规划,叶予舜,2023/3/18,36,硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。,铺位面积,叶予舜,2023/3/18,37,从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比
18、例，符合辐射型社区商业的特点：辐射面较广的业态如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30以下”和“3180”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。内向型社区商业中面积区间
19、较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。,铺位面积,叶予舜,2023/3/18,38,三种类型商业的铺位个数比：,三种类型商业的铺位面积比：,铺位面积比,叶予舜,2023/3/18,39,经统计，23个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：,铺位面积比与业态之间关系,叶予舜,2023/3/18,40,社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：,铺位开间/进深比,叶予舜,2023/3/18,41,底商设计要点,客流量与面积大小正相关客流量低，价值低，内街铺尽量不要面宽进深1：3面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米），总面积控制在100平以下；餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放）预留上下水,DN40/100室内外高差100-300毫米电量至少100W/平米广告位预留空调机位考虑，顶或立面（2.2米)层高根据各地看,尽可能4.5以上,2层可低点,管道穿梁问题剪力墙优化问题,可考虑部分转换(如转换层出现,则与设备层合用),从经济性考虑,不提倡除核心筒落地外其它剪力墙全部转换的做法,除非商铺价值足够消火栓安装完成,但要暗装,叶予舜,
