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1、说明：项目经营策划书分为整体经营策划书和分期经营策划书，整体策划书用于整个开发项目的经营策划，分期经营策划书在整体策划书的指导下编制，用于对每一分期的项目经营策划。下文中的提纲可用于整体经营策划书和分期经营策划书，但斜体字仅用于分期经营策划书的编制。1 项目介绍1.1 城市发展概况主要包括城市概貌、主要综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、金融商贸、自然资源、城市总体发展规划、住宅发展等。1.2 项目所在区位发展概况主要包括分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施、地块基本情况（现状、环境、交通、配套等）、周边楼盘情况等。1.3 项目的技术指标主要包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿
2、化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；停车位（或地下车库）；综合容积率、住宅容积率、建筑密度等。1.4 项目的总体经营目标 主要包括项目的开发周期、投资规模、盈利水平等。1.5 项目面临的主要问题主要包括住宅市场容量、推广费用、开发周期、盈利能力等方面存在的问题。2 整体策划 2.1 市场现状及竞争对手分析 主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅市场调查等。2.2 项目的优势、劣势分析主要包括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。2.3 项目的风险管理主要包括项目所面临风险因素（如市场、技术、工程、投资、融资等
3、方面）的识别及预测、风险评估和风险对策研究等。2.4 客源分析主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。2.5 项目定位 主要包括目标客户、销售价格等。2.6 营销概念 主要包括概念主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、健康概念等。 2.7 分析结论3 营销策划3.1 营销体系的建立 主要包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售奖励办法等。3.2 销售价格策略 主要包括价格制定总体原则、具体方案、推广周期、付款方式、优惠策略、折扣规定等。3.3 推广促销策略 主要包括总体推广策略、确定推广理念、制定推广阶段、分阶段实施推广目标、细化推广内容等。3.4 项目包装 主要包
4、括建立CIS（企业形象识别系统）：具体建立VI（视觉识别系统）、建立MI（企业管理识别系统）、建立BI（行为识别系统）。3.5 销售费用的估算3.6 整体及年度销售计划方案4 产品策划4.1 规划设计指引 主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等。4.2 景观环境设计指引 主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、建筑布局设计等。4.3 建筑设计主要包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、结构形式等。4.4 卖场设计 主要包括售楼处的结构设计、位置设计、功能设计等。4.5 公建设计主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。5 当地工程施工管理指引5.1
5、 当地的工程建设政策、法规、条例。5.2 当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报建、安全生产等）。5.3 当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。5.4 当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工管理要求。5.5 当地的验收组织程序、验收内容。5.6 当地档案管理程序、制度等。5.7 当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况。5.8 当地建筑产品质量通病调查报告。5.9 质量管理目标（指标）及措施。6 财务管理6.1 编制项目投资计划 项目所在公司财务部会同其他部门编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，进而形成项目投资计划。6.2 编制工程支出计划、费
6、用开支计划明细表。6.3 编制项目资金流量计划 结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、项目总体资金流量表。6.4 融资计划 依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。6.5 项目的总体财务分析确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。7 成本控制7.1 市场调研获得数据的收集、整理、分析，包括但不限于：a) 政府规费；b) 项目报建费用；c) 当地工程造价指标。7.2 结合公司原有项目的目标成本管理评价报告，提出借鉴预防措施。7.3 提出项目成本分类总汇。7.4 提出实施
7、过程中成本控制的主要节点和方法或原则如在规划设计中，实行限额设计，推行价值工程；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段材料限价，控制现场签证；竣工结算阶段审查结算等。7.5 材料设备价格及供应商的考察。7.6 编制建设项目目标成本表。8 物业经营管理8.1 对当地现行物业管理法律、法规（包括管理费、维修基金等）、当地物业管理市场现状的调查、分析。8.2 物业经营管理目标8.2.1在遵循当地现行法律、法规，适应当地人文地理的前提下，进行规范、优质的物业管理服务。8.2.2 在现有万达物业管理品牌基础上，进一步提升万达物业管理品牌形象。8.2.3 确立经营目标，如建设文明小区、ISO9000质量体系认证、服务功能定位、社区文化定位等。8.3 物业公司（物业管理处）筹建计划8.4 项目物业管理运做的特殊要求（即根据项目当地特色，与常规物业管理不同之处的要求）8.5 物业经营管理要求8.5.1 商业公建8.5.2 会所8.5.3 幼儿园、学校8.5.4 物业管理办公用房、宿舍8.5.5 其他，如垃圾收集与转运、停车场（库）、管理控制室、水电气暖等配套工程用房、区内标志、标牌等。8.6 提出物业收支估算和物业管理收费标准
