《房地产项目开发经营计划.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发经营计划.doc（20页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、鑫海颐和城一期开发经营计划目录第一部分项目手续状况3第二部分一期开发产品及工程进度3一、老年公寓3二、洋房6三、联排别墅7四、独栋别墅8五、中心会所9六、环保设备及建材10七、一期园林景观、道路工程11八、山体公园11第三部分规划进度13一、总体规划13二、老年公寓单体设计13三、定向洋房单体设计13四、定向联排别墅及独栋别墅单体设计13第四部分项目经营方式14一、项目开发经营策略14二、老年公寓经营模式14三、酒店、温泉中心、康复中心招商计划16第五部分一期配套产品投资估算17一、一期山体公园投资预算17二、一期社区道路投资预算17第六部分一期项目开发经营风险分析18一、经营风险18二、竞争
2、风险18三、老年公寓经营风险18第七部分管理资源配置计划19一、机构设置19二、人力资源需求及解决19第一部分 项目手续状况一、 04地块土地手续办理方面，城投公司04地块已办理规划条件、可行性研究、环境评估、前期工作函等相关文件，材料已报送东胜区土地局，并上报市土地局预审，审批后报送发改委立项。二、 02、05地块鑫海公司02、05地块各项手续均未办理。计划于10月26日前办理规划条件、可行性研究、环境评估、前期工作函、土地预审、发改委立项手续。报送东胜区土地局办理土地报建审批。三、 本项工作人员安排1. 总体协调领导：张子明2. 责任领导：屈祥3. 执行负责人：武云春、崔根荣第二部分 一期
3、开发产品及工程进度一、 老年公寓1. 老年公寓经济指标鑫海颐和城一期老年公寓经济指标产品名称容积率总建筑面积层数房间数户型配比建筑风格建筑形式标间一居老年公寓1.224000其中地下5100地上5层地下一层9788间9间欧式W形2. 建材智能化配套设计要求鑫海颐和城一期老年公寓建材智能化配备类别名称数量配置单位备注建材无障碍电梯2部家用低速电梯2部纯木房间入户门房间断桥铝合金窗材Low-E镀膜玻璃全部无障碍扶手公寓主入口公共卫生间消防梯电梯内部公共通道防滑地板胶公共走廊公共活动空间居室内部智能化红外线监控系统居室卫生间紧急呼叫系统居室内部公共活动空间闭路电视监控系统老年公寓入口公共活动空间公共
4、通道灰色空间GPS定位系统每人电话系统居室内部公共活动空间有线电视居室内部数字病例系统远程会诊系统3. 工程计划(1) 工程计划：一期计划开开发面积约24000平米；(2) 09年工程计划：老年公寓基础及地下室部分，挖土、垫层、钢筋绑扎、混凝土浇筑、防水、四别土方回填及外防水、顶棚钢筋混凝土浇筑、面层的保温处理。 (3) 工期时间：2009年10月5日11月25日完成。(4) 主体工程完成时间：2010年3月25日2010年5月30日(5) 装修工程完成时间：2010年6月1日2010年7月1日(6) 交工验收时间：2010年7月15日4. 老年公寓配套用房指标功能间面积分布楼层多功能厅350
5、地下层营养餐厅500分布在老年公寓首层健身房200地下层超市300首层棋牌室100分布在老年公寓每层茶吧100分布在老年公寓每层美容美发100首层医务室200分布在老年公寓首层阅览室150分布在老年公寓任意楼层储藏室100地下层游泳池400地下层桑拿室200地下层设备间400地下层厨房100地下层备注：上述数据以最终设计为准二、 洋房1. 一期定向洋房经济指标产品名称容积率一期建筑面积层数户数户型配比建筑风格花园洋房0.84层半欧式备注：因定向产品开发体量尚未确定，故一期定向洋房建筑面积、户数及户型配比暂无法确定。2. 建材智能化配备类别名称配置单位备注建材家用低速电梯每单元一部大户型在顶层的
6、情况下可考虑配置电梯可视对讲单元门单元入户断桥铝合金窗材全部高级入户防盗门入户门LOW-E镀膜玻璃室内高档石材一层及局部高级环保涂料二层以上智能化可视对讲系统居室卫生间停车管理系统停车场闭路电视监控系统社区入口社区道路灰色空间电子巡更系统电话系统居室内部有线电视居室内部信息网络系统居室内部物业管理系统3. 工作进度(1) 内部认购完成时间：2009年11月20日(2) 单体设计完成时间： 2010年1月1日(3) 施工图完成时间：2010年2月1日4. 工程计划(1) 开工时间：2010年3月(2) 主体建设时间：2010年3月20日2010年4月30日(3) 装修完成时间：2010年5月1日
7、2010年5月20日(4) 工程交付时间：2010年5月25日三、 联排别墅1. 一期定向联排别墅经济指标产品名称容积率一期建筑面积层数栋数单体面积建筑风格备注车位比联排别墅0.82-2.5层340欧式半地下室，可实现自然采光和通风要求1：2备注：因定向产品开发体量尚未确定，故一期定向联排别墅建筑面积、栋数暂无法确定。2. 建材智能化配套设计要求类别名称配置单位备注建材可视对讲庭院门私家庭院木铝复合窗所有外窗木铝复合门主入户门LOW-E镀膜玻璃所有外窗进口窗材五金件所有外窗高档石材裙墙高级环保涂料外墙进口屋面系统屋面智能化可视对讲系统居室卫生间停车管理系统停车场周界报警系统闭路电视监控系统社区
8、入口社区道路灰色空间电子巡更系统电话系统居室内部有线电视居室内部信息网络系统居室内部物业管理系统3. 工作进度(1) 内部认购完成时间：2009年11月20日(2) 单体设计完成时间： 2010年2月1日(3) 施工图完成时间：2010年3月1日4. 工程计划(1) 开工时间：2010年3月(2) 主体建设时间：2010年3月20日2010年4月30日(3) 装修完成时间：2010年5月1日2010年5月20日(4) 工程交付时间：2010年5月25日四、 独栋别墅1. 一期定向独栋别墅经济指标产品名称容积率一期建筑面积层数栋数单体面积区间建筑风格备注车位比独栋别墅0.4-0.52-2.5层欧
9、式半地下室，可实现自然采光和通风要求1：2并设不少于2个访客车位备注：因定向产品开发体量尚未确定，故一期定向联排别墅建筑面积、栋数暂无法确定。2. 建材智能化配套设计要求类别名称配置单位备注建材可视对讲自动庭院门私家庭院木铝复合入户门木铝复合窗LOW-E镀膜玻璃室内进口窗材五金件高级砂岩/仿砂岩外墙高级环保涂料外墙智能化可视对讲系统居室卫生间停车管理系统停车场周界报警系统闭路电视监控系统社区入口社区道路灰色空间电子巡更系统电话系统居室内部有线电视居室内部信息网络系统居室内部物业管理系统3. 工作进度(1) 内部认购完成时间：2009年11月20日(2) 单体设计完成时间： 2010年2月1日(
10、3) 施工图完成时间：2010年3月1日4. 工程计划(1) 开工时间：2010年3月(2) 主体建设时间：2010年3月20日2010年4月30日(3) 装修完成时间：2010年5月1日2010年5月20日(4) 工程交付时间：2010年5月25日五、 中心会所1. 一期中心会所经济指标产品名称占地面积容积率一期建筑面积层数建筑风格备注车位比中心会所3.8亩1.23030地上2030地下1000商业6003层欧式半地下室，可实现自然采光和通风要求302. 一期中心会所功能设置配置单元功能名称面积（）数量总面积（）备注地上部分餐厅5001个500内设高级雅间及贵宾室咖啡吧2001个200咖啡、
11、茶等饮品雪茄吧1501个150vip桌球室1001个100乒乓球馆2001个200棋牌室204个80办公室502个100阅览室1001个100超市2001个200亲子乐园1001个100瑜伽馆2001个200兼体操馆健身房1001个100地下部分网球馆5002个1000面积合计（含地下）30303. 工程计划(1) 工程计划：一期计划开开发面积约3630平米；(2) 09年工程计划：基础部分：放线、开槽、基础砌筑、土方回填、圈梁混凝土浇筑及冬期钢筋的防锈处理。 (3) 工期时间：2009年10月20日11月20日完成。(4) 主体工程完成时间：（请陈工补充）(5) 装修工程完成时间：（请陈工补
12、充）(6) 交工验收时间：（请陈工补充）六、 环保设备及建材名称应用物业备注CL墙体老年公寓私家庭院洋房别墅太阳能采暖老年公寓壁挂燃气炉补充供热中央空调独栋别墅待定中央除尘联排别墅独栋别墅中央新风联排别墅独栋别墅屋面雨水收集系统老年公寓洋房别墅公建中水处理系统老年公寓洋房别墅有机垃圾处理系统全部七、 一期园林景观、道路工程1. 园林景观风格档次在与整体建筑风格相和谐的前提下，以塑造有地域特色的园林景观为核心。从经济节能及后期维护角度，注重节能、节材，注重合理使用土地资源，提倡朴实简约，反对浮华铺张，并尽可能采用新技术、新材料、新设备，达到优良的性价比。整体园林景观在满足经济性的基础上，其观赏性
13、及整体印象不应脱离项目整体定位。2. 水系景观水系景观要充分结合区域气候特征，重点考虑前期投入及后期的维护成本，以小而精为水系打造原则。3. 植栽在植物的选择上不但要结合当地的地理、气候特征，还要通过植物的栽植上表现出丰富的园林效果，来提升园林景观的观赏性。4. 小品雕塑通过局部的小品雕塑增强社区景观的参与性，小品雕塑可应本土的历史文化及地域风情为主。八、 山体公园山体公园以树木为主要元素，局部配以矮植、草坪，在栽植布局上摒弃传统的成排、成列的布局，改以错序种植来增强山体公园的视觉层次感和原生态的感觉，2009年首期进行山体公园南坡及西坡绿植栽种，并结合专业景观设计公司的规划意见，打造社区核心
14、景观点。类别业态名称启动时间交付时间总长度（米）备注一期道路南北主干道20092010.6740东西主干道20092010.6252上山道路2009-102011.69000一期园林景观主干道景观2010-42010.6山体公园绿化2009-102010.6约1000中心广场绿化2010-42010.8第三部分 规划进度一、 总体规划第一次报规2009年10月9日二次修改稿2009年10月18日总规终稿确定2009年10月20日二、 老年公寓单体设计修改稿2009年10月1日单体终稿2009年10月10日施工图2009年10月12日基础图2009年10月10日开工2009年10月20日三、 定
15、向洋房单体设计单体设计初稿2009年11月1日二次修改稿2009年12月20日施工图2010年2月1日单体终稿2010年1月20日开工2010年3月30日四、 定向联排别墅及独栋别墅单体设计单体设计初稿2009年12月1日二次修改稿2010年1月1日施工图2010年3月1日单体终稿2010年2月1日开工2010年3月30日第四部分 项目经营方式一、 项目开发经营策略1. 定向开发塑造热销局面通过内部优惠进行定向认购，不但可以塑造项目初期形象而且可以制造热销话题，有利于后期的销售进行和项目形象确立。2. 少量产品试探市场初期通过开发少量的产权产品，来进行市场试探，一方面有利于确定本案正式推盘价格
16、，另一方面有利于及时调整后期开发计划。3. 核心产品树立形象首期重点进行别墅的开发将项目市场地位和形象提升到符合项目整体定位的一个高度。4. 多样化销售产品通过洋房、联排别墅、独栋别墅多种产品组合，来满足不同客户群体的需求，从而有效降低销售风险，减轻销售压力，加速回笼资金。5. 多种老年公寓经营模式通过租赁式、会员制等多种老年公寓经营模式，并在初期给予一定时间的免费试住体验，短期内提高老年公寓的入住率。6. 灵活宽松的招商政策对于招商经营性物业，应通过灵活宽松的优惠政策来快速引入目标客户，一方面有利于在项目前期即引入实力商家，另一方面能让项目在初期即形成一定程度上的商业氛围。二、 老年公寓经营
17、模式老年公寓经营模式为公司自行组建经营管理团队，聘请专业老年公寓服务商担任全程经营顾问。目前初步确定的是聘请台湾润福老年公寓管理公司廖总私人作为本案老年公寓的经营顾问，合作模式正在洽谈中。1. 纯租赁模式交付一定的押金，以后缴付正常床位费即可入驻老年公寓，付款方式为半年付。纯租赁模式租金标准房间类型床位费押金护理费管理费备注一居4000/月10万实收实收标间2500/月10万实收实收2. 会员制模式根据所缴纳的会员费额度的不同，实行不同标准的床位补贴制度，会员期限10年。会员制床位收费标准房间类型会员费床位费伙食费合计优惠年投资回报率特护费标间50万元档全免1200元/月标准内全免5200元/
18、月8.4%实收30万元档5折750元/月标准内全免2900元/月8%实收一居80万元档全免1500元/月标准内全免7500元/月8.25%实收50万元档5折1000元/月标准内全免4200元/月7.2%实收三、 酒店、温泉中心、康复中心招商计划1. 招商物业经济指标物业名称招商面积物业状况招商模式备注酒店28000毛坯纯租赁温泉洗浴中心毛坯纯租赁康复中心12000毛坯合作申请政府部门或主管部门投资兴建中心会所3630精装修并配置设备委托管理2. 酒店、温泉中心采用租赁经营性物业招商模式我方出资建设工程主体，毛坯交房，由承租方承担经营所需装修、设备及人员，承租方独立经营，我方收取出租物业租金。【
19、优点】利于配套商业服务的整体协调，拥有了后期物业增值的收益。【缺点】收益相对偏低初期未形成商业氛围，没有良好的优惠政策，物业较难出租3. 康复中心采用合作经营招商模式我方提供土地入股，合作方出资建设装修、未来经营所需设备及人员，合作方经营管理的一种经营模式。【优点】风险共担，利益共享，利于初期招商【缺点】不利于配套商业服务的整体协调，丧失了后期物业增值的主动权。4. 本案经营性物业招商负责人：王明5. 本案招商策略租金价格及免租期物业名称初始租金免租期租金递增第1年第2年第3年第2年第3年第4年酒店0.5元/天12个月6个月3个月0.8元/天1元/天1.2元/天温泉中心0.5元/天0.8元/天
20、1元/天1.2元/天招商物业年租金收益物业名称出租面积第1年第2年第3年应收租金实收租金应收租金实收租金应收租金实收租金酒店28000511万元00万元818万元409万元1022万元766万元温泉中心备注：商业培育期暂定为3年；第五部分 一期配套产品投资估算一、 一期山体公园投资预算一期山体公园投资预算有待园林绿化公司出具方案后进行确定二、 一期社区道路投资预算南北主干道：720米18米130元=168.5万元东西主干道：270米18米130元=63.2万元合计社区道路投资：231.7万元第六部分 一期项目开发经营风险分析一、 经营风险本案除销售性产品外，还存在体量较大的部分经营性物业，在本
21、案及区域居住环境还未成熟的情况下，经营性物业面临较大的经营压力。二、 竞争风险项目所处区域已知有亿利集团、孟克烛拉等项目正处于开发状态，其产品类型极有可能与本案产品相雷同，后这些项目已先于本案启动，就本案来说已出于劣势。三、 老年公寓经营风险本案高端老年公寓注定了其未来的租金价格相对较高，在传统观念的束缚下老年公寓面初期经营将临较大的床位出租风险。第七部分 管理资源配置计划一、 机构设置二、 人力资源需求及解决1. 部门负责人根据机构设置，大致需要5-10名环节负责人，首先应明确部门负责人的工作性质及岗位职责，部门负责人不属于操作层，因此他们并不是执行者，部门负责人在负责一个部门时最大也是最核
22、心的应该是该部门的组织、协调、管理及计划安排。2. 执行、操作层此处所指的执行、操作层就是真正意义上去完成一项工作的人，根据部门所制定的计划及安排，进行合理分工。根据机构设置，基础性人员根据部门不同，计划安排以下人员，财务部：主管会计1名，会计2名，出纳2名；工程部：水、电、暖通工程师各1名，预算师1名，前期报件2名；行政办：内勤2名，外勤2名；营销部（按代理销售进行设置）：营销策划对接人2名；外联办：外联人员2-4名；客户服务部：客服主管1名，客服人员2-4名，合计所需基础员工22-26人。3. 人力资源解决(1) 人才猎头通过人才猎头能快速找到我们所需人员，并及时开展工作(2) 现场招聘会通过参加人才招聘会，一方面能找到公司所需人员，另一方面也能起到宣传企业和项目的作用。(3) 网络招聘目前最主流的人力资源解决渠道之一，可快速传播项目信息及所需人力资源信息。
