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1、打造中国狂欢小城，建设都市旅游高地重庆万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告（I）“密溪生态旅游新城”上海天晟企业集团重庆天晟渝都房地产顾问有限公司Super City (Chong Qing)Property Consultants Co.,Ltd重庆市渝中区民生路283号重宾商务楼10F电话：（8623）63728088 传真：（8623）63729098电子信箱：chongqing导 言万州江南新区“密溪沟”组团前期策划的背景： 随着重庆市政府吹响加速建设万州成为“重庆第二大城市”的号角，万州以 重庆第二大城市及三峡库区中心城市的标签强势登上重庆特大城市的发展舞台。巨额建设资金的倾斜
2、、城市区域的大幅扩容、交通网络的区域性聚焦、种种利好政策下未来的万州将会呈现怎样的城市格局？ 密溪沟组团所在的江南新区以万州城市扩容重点及提升城市形象的新区姿态定位为城市未来新的行政、金融、商业、商务、居住、文化中心。其未来必然成为万州城市新的形象名片，而仅与新区核心区相距不足5KM(现有道路)的密溪沟组团将会与核心区形成怎样的功能互动？有没有可能在万州城市发展中，密溪沟形成除江南新区核心区外一个新的城市亮点？ 申华控股期望在万州落地延伸其在房地产领域的发展，作为关注重点的密溪沟组团能否完成这个使命？怎样的发展模式可以让申华集团既能实现利润增长同时也完成地产领域的品牌塑造？探求密溪沟的价值密码
3、站在万州之上审视密溪沟打造一个让万州骄傲的“密溪新城”！目 录态势分析3重庆中国第五大中心城市的崛起3万州-渝东北的发展引擎6万州旅游-修炼长江黄金水道上的“钻石级城市景观”17聚焦江南新区 聚焦密溪沟22发展战略定位31总体定位32形象定位33产业定位33市场定位36新城构建37土地分析37密溪新城的构建43开发策略50开发模式选择50总体开发理念51开发分期建议54新城营销54第一部分 态势分析一、重庆-中国第五大中心城市的崛起图：重庆在中国的位置1、城市地位重庆是我国西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆开放高地和国家级的交通枢纽。（重庆市城乡总体规划（2007-2020）
4、被美国时代周刊和英国金融时报评为 “亚洲十大最佳投资城市”第七位。2010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保税港区通过国务院验收，到“两江新区”挂牌。腾飞的重庆再添羽翼。2010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保税港区通过国务院验收，到“两江新区”挂牌。两江新区是中国第三个、内陆唯一的国家级新区，重庆的战略地位进一步凸显。2、重庆城市人口规模重庆幅员面积8.2403万平方公里（中国省级行政区第26名），是我国管辖面积最大的直辖市。2008年末总人口3253.32万人。重庆全市城镇人口1361.15万人，城镇化率49.99%。到2020年，重庆将成为中国重要的中心
5、城市之一、国家历史文化名城、长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。规划幅员面积8.24万平方公里。届时重庆将形成一个特大城市，万州、涪陵、江津等6个大城市，25个中等城市和小城市，495个左右小城镇的城镇体系。城镇化水平将达70%左右。都市区总人口980万人，其中城镇人口930万人。重庆在全国各省市中占重要地位，其城市发展速度将越来越快。3、西部中心城市经济比较(2009年统计数据)GDP（亿元）人均GDP（元）城市人口（万人）重庆6528.72231843253成都4502.6352151124.96西安2719.132351830随着重庆直辖十多年来的经济发
6、展，城市地位越来越明显。2009年重庆的GDP在西三角城市经济中占第一位，超成都2000亿，超西安3000多亿。城市人口3253万人，是成都的三倍，西安的四倍。重庆已然是西部城市中的领跑者。4、三峡工程三峡后续规划两个阶段谋划，重庆提出的目标是：第一阶段是2010年到2015年，库区移民重庆部分各县指标实现西部平均水平，第二阶段的2016年到2020年，重庆在2017年率先实现全国平均水平。重庆湖北两地大致按照三峡淹没和搬迁综合计算出的损失比例来分摊，重庆占84.33%，湖北为15.67%。一系列的发展态势表明，新时代催生新重庆，重庆正在成为西部的“领袖城市”和国家的“五大中心城市”。随两江新
7、区成立，国家对三峡库区建设的投入。重庆的发展和中心城市功能将得到更快的提升。然而此时，市委、市政府出台关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定，新万州呼唤新平台，密溪沟作为万州江南新区的一个新的功能组团。我们认为，密溪沟如能先知先觉，及时抓住这一历史机遇，超越一般意义的城市组团进行高起点的战略定位，则必将在重庆、乃至全国脱颖而出。二、万州-渝东北的发展引擎1、万州地位万州图示：万州在重庆的位置万州地处长江中上游结合部，三峡库区腹心，是长江沿岸十大港口城市之一。万州距重庆350公里，是一座新兴的移民城市，同时也是一座历史悠久的城市，始建于东汉建安年间，距今近1800年。万州图示：万州在“渝东北”的
8、位置万州图示：万州在“三峡库区”的位置万州定位为重庆市第二大城市，是渝东北和三峡工程重庆库区的经济中心，西三角经济核心区的物资集散地、商贸中心及对外开放门户。2、二大城市决定2010.5.17日，市委、市政府出台关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定，提出加大对万州的政策扶持力度，到2020年，力争城市建成区面积达120平方公里以上，城区人口达到150万人左右的特大中心城市。综合实力上新台阶。表：万州城区面积及人口发展现状及目标指标现状目标2012年2015年2020年城区面积（km2）44.16080120城区人口（万人）69.585100150围绕上述目标定位，重庆市将切实抓好六大重点工作
9、：主要包括高水平规划建设百万以上人口特大城市、突出特色建设库区现代产业高地、大力构筑区域性综合交通枢纽、着力提升区域性公共服务功能、深入推进统筹城乡协调发展和加快建设库区对外开放门户。二大城市的决定真正意图是拉动库区以及渝东北的经济建设，成为巩固重庆特大城市地位的基础。3、二大城市重要举措1）交通努力把万州建成成渝经济区及“西三角”地区重要的综合交通枢纽。预计5年内，万州在交通方面的投资将接近700亿元。围绕建成重庆市第二大城市、三峡库区经济中心、和谐稳定新库区的示范区的发展定位，万州确立了“一环一空八铁八高九港”的交通发展战略，促进新万州成为内陆开放的小高地。使万州成为库区连接世界的枢纽。公
10、路 “一环五射”对外出口通道增加到5个。高速公路已建成高速公路成渝万（州）万（州）开（县）万（州）云（阳）拟建高速公路万（州）经开县至达（州）万（州）利（川）万州段渝万（州）沿江高速公路（南线）万州至西安开县至渝陕界段沿江高速公路北线万州至忠县段万州经开江至达州石柱至黔江高速公路万州绕城高速图示：万州高速公路规划图渝万城际铁路将在今年开工建设，全长 200多公里，设计时速为250公里，建成后，重庆主城到万州的时间将缩短到1个小时之内。万州规划建设8条对外高速通道，除已建成的渝万、万云和万开高速公路外，还将规划建设沪渝高速万州至湖北利川、重庆沿江高速南线万州经石柱至忠县、万州经云阳至奉节至宜昌，
11、对外出口通道增加到5个。并尽快做好万州至四川开江到达州、重庆沿江高速北线万州至忠县高速公路等前期工作。同时，还要建设万州外环高速公路，该路全长55公里，分别由万宜高速公路、万利高速公路及高速公路连接线组成。铁路：建8条对外通道已建成铁路达（州）万（州）利（川）万宜铁路拟建对外铁路渝万州城际铁路郑（州）至万州铁路重庆经万州至西安客运专线万州至黔江铁路万州至涪陵万州至奉节沿江铁路图示：万州铁路规划图除已建成的万达、今年竣工的万宜铁路外，规划形成等4条铁路交汇的万州铁路枢纽，力争尽快完成宜（昌）万（州）铁路、达（州）万（州）铁路电气化改造；“十二五”期间渝万（州）城际铁路实现通车；加强万州至涪陵、万
12、州至奉节沿江铁路规划论证，争取纳入国家规划，从根本上确立区域铁路枢纽地位。图示：万州铁路规划图郑州、西安、重庆是全国重要的交通枢纽城市，万州规划的铁路连通三个重要枢纽城市后，将与全国各省市形成互相。交通优势十分明显。港口：推动“一客八货”建设，支撑长江上游航运中心目前，万州仅红溪沟码头可开展铁水联运。到2015年，万州港口货物年通过能力达到4000万吨，集装箱通过能力达到100万标箱以上，分别比“十一五”末增加230%和300%。万州正在加快推进“一客八货”9个作业区建设，其中万州新田港口物流园区是支撑长江上游航运中心的九大枢纽港口之一。目前，已经启动前期工作，围绕建成三峡库区航运中心目标，建
13、设万州江南沱口作业区二期、新田港区一期等集装箱项目及重点货运码头。总投资60亿元，2020年建成，设计货物吞吐能力4000万吨、集装箱100万标箱。支持江南沱口、新田码头等“铁公水”联运港口建设，完善“一关三检”、船代、货代、仓储、加工等航运服务体系，建成三峡库区航运口岸和服务中心。图示：万州港口规划图航空：增建停机坪打造为区域性客货运输中心万州的目标是，将万州机场打造为区域性航空客货运输中心和库区的旅游中转机场。万州成为重庆第二大城市后，还计划对机场进行改扩建，正式启动机场4D级标准扩建改造项目，力争到2015年，旅客吞吐量由现在的 20万人次增加到100万人次。万州机场扩建改造项目计划于2
14、011年至2015年间实施并完成，整个扩建改造项目计划投资5亿元，建设内容主要包括：飞行区道路延长400米至2800米、增加联络滑行道1条、扩建航站楼及其他办公业务用房等航空口岸基础设施，达到国家民用机场4D级和航空口岸开放标准；新增机场设备设施主要包括：导航指挥系统、测距仪台系统、气象设备系统、安检设备系统及其他配套设备等；配套建设公用工程主要包括：供排水、供电、供气系统；配套建设附属工程，主要包括：消防、环保、绿化等。据悉，项目建成后，可满足B737、B757-200、A320、A321等大中型飞机满客起降，全年航班量可达到1.5万架次以上，旅客吞吐量100万人次以上，货邮吞吐量20000
15、吨以上，实现航空开放口岸建设目标，促进十二五期间万州航空口岸对外开放。 全面拓展海内外航线，万州机场扩建改造项目完成后，将极大增强万州机场的通航能力，其航线将由现在所开通的11条扩展到万州至全国主要经济发达城市航线，布局东北、西北等地区航线，并将开通万州至香港、台湾地区及日本、韩国和东南亚国家的国际航线，形成一定规模的航线网络。2）产业努力将万州建成“江南万亿工业走廊”重要核心和长江上游重要的现代产业基地。一是做大做强支柱产业。延伸做大盐化工、天然气化工、煤化工、石化下游加工等产业链，着力打造西部盐气化工产业高地。积极发展新材料、新能源、汽摩制造、重装设备、船舶制造、电子电器等产业。大力发展纺
16、织、服装、食品药品等劳动密集型产业。到“十二五”期末，工业销售产值达到千亿元以上，规模以上工业企业达到600户，实现100亿级企业零的突破。二是打造千亿级工业园区。争取将万州工业园区升格为国家级开发区，园区规模扩大到50平方公里，创建新型工业化示范基地，先行先试移民生态工业园。政府主导项目优先布局到万州工业园区，加快实施氯碱化工、煤气化工、乙烯下游、机械制造及IT行业配套项目，建设棉纺及混纺染整中心，打造西部纺织城。积极引进国内外知名企业入驻，支持、引导国家和市属企业参与万州国有企业改革或在万州设厂。三是大力发展现代服务业。加快建设现代商贸商务中心、三峡中药材物流交易平台、万州物流产业园区、万
17、州国际宝石饰品贸易园、三峡库区农业综合物流基地、渝东北汽车交易市场、渝东北再生资源市场等重大项目，打造“西三角”地区物资集散地和区域性商贸物流中心。支持万州建设三峡国际会展中心，办好中国三峡中药博览会、三峡库区经贸洽谈会等会展活动。把万州建成长江三峡旅游的集散中心，结合市场需求，支持涉外五星级豪华游轮从重庆主城和万州始发，加快推进青龙瀑布、锦绣三峡等旅游重点项目建设，大力发展游艇经济，支持万州承办“中国长江三峡国际旅游节”。3）旅游市旅游局和万州区政府签订共建重庆第二大城市备忘录信息，万州区将打造三峡旅游服务中心和旅游目的地，到2015年实现年游客接待量1700万人次，旅游总收入突破80亿元，
18、而首当其冲则是将万州机场转型为旅游支线机场。旅游目标：时间2006年2007年2008年2009年2010年2015年人次（万人）390.39507.51598.86706.66833.861700.0收入（亿元）6.117.9410.2713.3517.3680.0要将万州作为三峡黄金旅游带的中心节点进行规划和布局，建设成三峡旅游服务中心和三峡旅游重要目的地，并让旅游产业成为库区移民安稳致富的支柱产业。将万州建成长江三峡旅游集散中心，主要实现中转和服务功能。这意味着，未来从重庆前往三峡的五星级豪华游轮将从朝天门和万州两个码头始发，“中国长江三峡国际旅游节”重庆站也将把万州作为主要承办地。目前
19、万州欠缺的是旅游产品，所以重庆市政府、万州区政府提供打造“维多利亚港湾”、“高峡平湖明珠”、“亚洲第一大瀑”，以后将成为世界关注的旅游焦点。此外市旅游局还将在项目、资金、人才等方面给予万州重点支持。4）万州自身辐射能力分析根据重庆第二大城市的决定，万州将打造立体的交通体系，万州陆运交通辐射范围将从大重庆扩展到全国各省市。航运将辐射至香港、台湾、日本、韩国和东南国等国，走向国际化。图示：万州交通辐射示意图4、二大城市投资分析重庆第二大城市决定涉及到的项目投资共有4840亿元，其中万州境内有2570亿元。其中：时间2010-2012年2013-2015年2016-2020年投资额1015亿元770
20、亿元785亿元过去五年万州总投资不到800亿元，其中近三年约600亿元。今后几年投入强度将比近几年高速发展时期的投入强度至少大一倍以上。投资方向主要在交通、能源、水利、市政等基础设施及现代产业、社会事业、生态环境建设等方面。对于密溪沟项目而言，城市最大的交通、市政基本设施问题将会得到很好的解决，为本项目打造中高端休闲、旅游、生态住区提供了绝佳的机会。万州作为重庆市第二大城市，渝东北和三峡工程重庆库区的经济中心，西三角经济核心区的物资集散地、商贸中心及对外开放门户。未来5年的城市发展势不可挡，从交通、产业、旅游、基础设施等打造上都是大力投入，加速新万州的发展。三、万州旅游-修炼三峡黄金水道上的“
21、钻石级城市景观”图示：新三峡空间结构“一带两圈”示意图图示：新三峡空间结构“一带两圈三心五城”示意图国家六部委联合编制的长江三峡区域旅游发展规划纲要中明确提出：要把万州作为“三峡库区旅游枢纽港口”和“三峡生态文化核心区”建设，使万州旅游业尽快形成支柱产业。针对加快万州旅游枢纽港和三峡生态旅游核心区的建设，推动万州旅游业的发展开展，有如下建议：1、万州将旅游业培育成支柱产业具有较好的区位优势万州地处三峡库区腹心黄金旅游带，是我国中部通向西部的桥头堡，临近我国地势第二阶梯向第三阶梯过渡地带旅游资源高密区，随着三峡工程蓄水、通航以及万州立体交通网络的形成，万州在区域旅游格局中的地位发生显著变化，即将
22、成为海内外旅游重要的集散中心，成为三峡库区腹地的旅游中心城市。1）万州是三峡旅游的新起点在传统的三峡旅游中，重庆、宜昌是起始点和集散城市。由于三峡旅游区的精华部分都集中在宜昌至夔、巫角一段，近年来，随着三峡蓄水，航运通航能力大大提高，在万州水陆空立体交通网络形成后，相当部分旅游者选择了从万州顺江而下，游三峡或逆江而上游三峡至万州中转、离散，万州已成为三峡旅游区第三个中心集散城市。尤其是近年来，自助游的客人增多，给万州旅游增添了活力。2）万州是渝湘鄂旅游圈的西大门渝湘鄂旅游圈是指由长江三峡、神龙架、武当山、张家界构成的旅游大区，该区旅游资源品位之优，集中程度之高在全国绝无仅有。随着万宜铁路的开通
23、，万州将成为该圈西面的立体交通枢纽，是我国西部地区，特别是成渝一线出入圈最便捷的通道。3）万州是三国旅游东西线的结点三国旅游在国内和汉文化辐射内的日本、韩国、东南西地区有良好的市场基础，客源规模较大。其东线、西线分别是湖北、四川的拳头产品之一。成都至万州，万州至宜昌到上海将会形成万宜三峡精华线，把三国旅游西线连接起来，形成一个整体的三国旅游产品。同时，三峡沿线有众多已开发和待开发的三国遗迹。因此，万州又将是三国旅游东西线，三国与三峡线的共同结点。4）万州是经渝东南至张家界旅游线的中心城市万州石柱乌江画廊黔江张家界旅游线，是三峡库区生态经济区中规划的两条旅游线之一，万州为中转城市和服务中心，连接
24、西安、张家界两大旅游热点，辐射和带动资源密集的渝东南地区。加之规划中的渝郑高速铁路建成后，融入国家四纵四横铁路网，万州将会成为长江三峡黄金水道的重要节点，一定会更加发挥作用，推动旅游业大发展。5）万州是三峡库区最具移民特色的城市三峡工程建设举世瞩目，120万移民迁建安置，万州是三峡库区最具移民特色的城市。随着近期三峡移民纪念馆的建设，南北滨江路建成，四方井古民居、青龙瀑布群5A级旅游景区和锦绣三峡、天子城等重点旅游项目开工建设，更会凸显移民特色和旅游观展亮点。特别是国家旅游局、国务院三峡办、国家发展委、国务院西部开发办、交通部、水利部联合编制的长江三峡库区域旅游发展规划纲要中明确提出，万州为“
25、三峡库区旅游枢纽港口”、“三峡生态文化旅游核心区”，从国家旅游规划上，将万州旅游业发展成为支柱产业定了位。可以预见，万州利用三峡黄金水道的优势资源和移民特色人文旅游资源，旅游的春天即将到来。2、把万州建成三峡库区旅游枢纽港和生态核心区的对策国务院制定了关于加快发展旅游业的意见，从总体要求主要任务，保障措施等方面提出了加快发展旅游业的具体要求，明确了长江三峡为国家旅游的重点，促进了区域旅游协调发展。国家六部委联合编制了长江三峡区域旅游发展规划纲要，重庆市鼓励鼓励万州建设三峡旅游重要目的地，积极支持，加速推进建设三峡移民纪念馆，创建国家5A级旅游景区的青龙瀑布旅游区，重庆市十大乡村旅游重点项目“绵
26、绣三峡”等重点旅游项目。因此，要抓住当前大好机遇，充分利用各种有利条件，调整旅游规划，把握好时机，真正把旅游当作支柱产业来抓，早日把万州建成“三峡库区旅游枢纽港口”和“三峡生态文化旅游核心区”。1）强化旅游市场推广宣传将万州旅游宣传的重点突出“新三峡的新起点”和“世界最大移民城”两大主题形象。可以策划大规模外联会。邀请相关地区旅游行政部门率团，旅行社、航空公司、铁路局、海外知名旅游商参会，推介万州到三峡和中转周边的旅游线路，立推“万宜”线，争取旅游商和航空公司把这条线路纳入旅游产品推广计划。可以加强新闻媒体宣传。邀请有关主流新闻媒体的旅游专栏作家、记者到万，由万州到三峡和周边旅游，宣传万州新貌
27、和移民带来的巨大变化。争取主体媒体连续报道，推荐万州旅游。可以精心设计制作万州旅游形象标识物、旅游画册、VCD光盘宣传品，利用各种对外交往联系的机会，广为宣传。可以建立万州旅游信息网站，在三峡之窗、重庆旅游网域其它重要网站建立万州旅游网页、发布信息、推广线路、推进旅游电子商务。在交易会、博览会等经贸活动中，选择特色的目标市场召开万州旅游产品推介会，进行有针对性的宣传。2）整合资源，增强旅游市场的竞争力目前，万州有近20家旅游社，旅游新的招徕、组团、外联能力在一定程度上决定了万州旅游中心城市的形成时间和规模，抓好旅行社，特别是提高其外联能力是万州旅游工作的重点。将万州的过境游培育为过夜游。随着万
28、州立体交通的形成，尤其是今年万宜铁路通车后，万州的人流、物流还要增大，如何将游客留在万州，游客看什么？游什么？住什么？吃什么？都应认真研究，努力挖掘旅游的潜力，促进万州旅游客源市场的增长。3）加大投入，抓好旅游基础设施建设据有关资料显示，旅游业直接1元，相关产业就能增加4.3元，旅游业每增加1个就业人员，社会就增加5个就业机会。要把旅游业培育成为万州的支柱产业，就必须加大财力的投入，否则，没有投入，支柱产业就难形成。4）加快发展，早日建成库区旅游中心国务院3号文件和41号文件把长江三峡作为国家黄金旅游带，国家六部委把万州作为“三峡库区旅游枢纽港口”和“三峡生态文化核心区”作为明确定位，加之三峡
29、后续工作规划编制也把库区旅游作为产业发展来培育，政府应该制定完善优惠政策及配套政策措施。四、聚焦江南新区，聚焦密溪沟在一系列的发展态势下，江南新区正迎来前所未有的综合性战略机遇期，因此我们必须重新审视江南新区，聚焦江南新区、聚焦密溪沟。1、江南新区VS万州图示：万州三片区八组团龙宝片区，位于长江以西、苎溪河以南；天城片区，位于长江以西、苎溪河以北；五桥片区，位于长江以东。片区组团功能定位版块分析龙宝片区高笋塘组团是旧城核心区，也是全区商业金融中心。老城中心商业区，可开发土地稀缺，建筑老旧，拆迁/翻新建筑可能性小。龙宝组团北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展盐化工
30、、建材等三类工业和现代物流业，为万州近中期产业发展中心。江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小、后期无土地供应；三峡移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模。山顶组团主要功能为居住和科研文化教育。生态资源较好，但别墅楼盘开发档次低，有教育配套。天城片区申明坝组团主要发展食品、制药等二类工业。传统工业园区。周家坝组团是天城片区中心，主要功能为居住、商贸。三峡移民聚集区，居住氛围已成规模。枇杷坪组团西段为居住用地，东段为危险品专用仓储区。历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区。五桥片区陈家坝组团即江南新区，为区级行政中心，以及旅游服务、居住、高新技术产业等功能，为全区近期建设重点。
31、万州发展中热点板块，行政、商务中心，城市商业副中心。生态休闲旅游、中高端项目聚集地。核心区于2015年基本建成。百安坝组团是五桥片区中心，布置旅游服务、居住及部分一类工业用地。传统老城区，相关配套较为齐全，但规划落后。我们从万州城区的发展方向可以看到，江南新区作为万州城市规划的七大组团中唯一尚未大规模开发建设的组团，是新万州的黄金宝地，极具开发建设的优势和潜力，是万州区城市发展的重点方向。所以我们相信新的区域、新的起点、新的概念、新的规划、新的高度必将使江南新区成为万州的第一核心区。2、密溪沟VS江南新区图示：万州江南新区规划图图示：江南新区核心区域控规图从江南新区各片区的控制性规划可以看出，
32、江南新区核心区承载了万州区的行政办公/文化中心、万州区商务中心和商业副中心、三峡重要旅游服务基地和万州区生态居住区。从区域发展角度来看，江南新区核心区以后的发展前景除商业外，将超过万州的其他任何一个区域。市政府、区政府对该区域也寄予的很高的期望。图示：密溪沟规划图密溪沟片区功能定位以休闲游玩、旅游度假、高档居住三大功能为主导的多功能、复合型旅游度假服务基地。以将密溪沟片区打造成为中国内陆最大的游艇基地为目标，重点发展旅游度假业，建设游艇码头，开展摩托艇赛事及表演，发展游艇相关配套服务产业，形成以休闲游玩、旅游度假、高档居住为主的现代城市片区。密溪沟以其独有的湖景、生态绿地、城市公园等自然景观，
33、形成江南新区的一道自然景观丰富、环境独特、山水交融的亮丽风景线。 密溪沟紧邻江南新区核心区。与繁华接轨，但又因其独特的地形和原生山水形成了完整的独立体，是既拥有繁华又不失宁静的天地。其城市功能定位在万州也是独树旗帜，别有新意。但审视目前中国游艇运动和民间游艇组织相对稀少且受众不多的情况，密溪沟建设游艇基地的思路应审慎而行，考虑更有参与性和辐射能力的主题是当前的难点。3、密溪沟片区资源自然资源密溪沟片区三面环山，北面紧靠长江，原生植被十分丰富，大多分布在东坡及南坡，西面坡度相对较缓，以各种农作物为主，原生植被不多。现在的密溪沟在蓄水完成后面积将达到700多亩，成为密溪湖，没有受到污染的水资源在现
34、在的城市中已十分难得。片区内空气质量常年保持优级，人居环境良好，宜居程度高。蓝天白云、青山绿水、优质空气等自然生态资源，为密溪沟片区提供了物质基础和优势条件。如此优良的自然生态环境将成为密溪沟片区主要的竞争优势之一，优良生态效益将会进一步转化为巨大的经济效益和社会效益。人口资源现片区内建设较少，仅有东南部的大河村有集中居民点，其余多为沿翠太路及田间散布的村民住宅，现状共1129户，人口3597人。这部分人口如将其全部迁出密溪沟片区，从经济角度还是社会角度都不太合适，可将其集中安置，形成较为原汁原味的风情小镇，同时也可为区域内部分设施提供人力资源。景观环境资源区域地块景观环境优异，群山环抱，山林
35、茂密，背山面水，密溪沟本是一条小水沟，随着蓄水水位的逐渐升高，密溪沟逐渐成为一条秀美的“密溪峡”，从长江边一直延伸到地块深处，幽长而深远，并且经常能见到白鹭、野鸭、鸳鸯等候鸟在林间及水面飞舞停留。被誉为“翠屏双塔”的洄澜塔和文峰塔，分别建造于清朝乾隆五十五年（公元1790年）和同治八年（公元1869年）。位于翠屏南山山下及山麓，迄今保存完好，为长江岸线上的一道靓丽风景。4、密溪沟片区优劣势分析优势分析1）土地资源优势目前，万州老城区已面临着存量土地资源不足，土地指标不够的问题，因此才有了万州“南通”、“东进”的扩张线路，密溪沟正处于这样一个扩张路径之中，其规划范围内的土地几乎完全没有开发，片区
36、内人口少，征地拆迁没有太多阻力，而且土地资源集中，是万州加速发展的重要承载地。2）区位优势万州位于长江三峡黄金旅游带的节点位置，相对重庆朝天门码头，万州与云阳张飞庙、奉节白帝城、巫山小三峡和三峡大坝的距离更近。据悉重庆万州机场近期正式转型为旅游机场，今后更多的游客将直接飞至万州，万州将成为三峡游的起点及回航终点。密溪沟片区位于这样一个黄金点上，以其自身拥有的资源优势及区位优势，将有机会整合万州沿江水系湖泊资源（天仙湖、汉风湖、青龙瀑布等），形成竞合式的共赢关系，打造互为补充的滨江产业集群，真正让万州成为三峡黄金旅游的一个最重要的节点，而不仅仅是过路点。3）开发基础优势万州政府对密溪沟片区的发展
37、高度重视，密溪沟片区的开发已经列入了万州“十一五”规划建设重点项目。同时，这里也是重庆市政府重点关注的一个项目。目前城市大力提倡建设休闲产业，而密溪沟的城市功能定位正好顺应这一需求，同时密溪沟完全未经过开发，如同一张白纸，可以在上面尽可能完美的进行作画。密溪沟片区的发展潜力，将成为万州成为重庆二大城市的重要支撑。劣势分析1）城市依托能力不强虽然密溪沟片区已被规划为万州江南新区的组成版块之一，但万州城市化尚未拓展至密溪沟，目前仅靠一条低等级公路与江南新区核心区域相连。同时区域内人口少，基础配套设施及服务业发展基本处于空白，其发展所依托的万州市在城市地位以及发展水平上都还存在一定的不足。2）人口稀
38、少、产业空白密溪沟片区内现有居民仅3000多人，大多以农业耕作为生，其他产业基本空白，而作为一个城市功能区域，众多的人口以及二、三产业的发展是必不可少的。而从密溪沟片区的功能定位及自身条件来看，需要重点导入第三产业，特别是以外向型的休闲产业为主的第三产业。（根据国际上有关研究表明:每1美元的直接旅游休闲产业的收入可带动相关产业增加2.5美元的间接收入；旅游休闲产业每增加1名直接就业人员,可带动相关产业增加2.5个人就业。）利用劳动密集型、就业关联度相对较大的休闲产业（旅游服务、餐饮服务、文化娱乐、会议会展等）可以吸纳大量劳动力在密溪沟片区就业和居住。在发展休闲产业为龙头的第三产业的同时，一方面
39、导入了产业，提升服务水平，同时也增加了就业，易于导入大量人口，推进整个城市的城市化水平。同时，也有利于万州现有的城市人口在质上与量上同步提升，加强对城市休闲氛围的培育，提高当地人口和外来人口的消费水平。如通过举办丰富多样的旅游休闲、文化节事活动，引入以高质量的外来人口，同时也作为密溪沟片区发展的后盾。3）周边类似资源环境地块的同质竞争密溪沟以其拥有的水资源而得名，但万州是个沿江城市，在城区附近沿江分布着不少有着相同资源的区域，如天仙湖、汉风湖以及青龙瀑布等地区。同质化竞争十分严重。针对如此情况，密溪沟片区应该寻求与周围竞争区域形成“竞合”关系，依托万州城市，推进新城建设，提升人气，与三峡景区形
40、成“三峡黄金旅游带”，同时在综合性、丰富性和体验性上做文章，如发展综合服务、旅游集散、娱乐体验等。4）地质灾害的影响区域内拥有多山、多水的自然环境的同时，也较易受到相应的地质灾害侵害，这无疑将对其开发建设造成消极影响， 特别对展开旅游休闲活动不利，在开发过程中需要着重对其处理及采取预防措施。态势分析的结论：密溪沟组团的发展契合了重庆特大城市发展和万州库区中心城市发展两个绝好时机。从交通到产业到城市扩展，密溪沟都不仅仅是万州的密溪沟了。利用沿江滨湖山水自然天成的优势，密溪沟有条件成为一块融汇城市风貌、原生山水、三峡休闲目标于一体的功能新城。第二部分 发展战略定位定位思路：在定位密溪沟组团发展战略
41、前，天晟考虑较多的因素有这样几个： 万州成为重庆第二大城市以及万渝城际高铁的修建，使万州和重庆主城的城市联系达到从未有过的亲密程度；距离已经不会成为重庆主城市民亲近万州的障碍。 三峡黄金旅游线的开发一直停留在较为单一的观光旅游层面，缺乏游客与景点，游客与城市的互动；万州城市景观以及万州周边景点的光彩焕发使三峡黄金旅游线中的城市休闲旅游空白有可能被弥补 22KM长的万州长江城市景观线、独特的山水城市风貌以及更多的内湖城市景观使万州成为三峡沿线不可多得的具备游船观光价值的城市。 万州与鄂、湘、陕接壤的独特地利条件；即将形成的区域交通枢纽地位以及成为“西三角”商贸流通中心的预期，使万州未来有可能成为
42、重庆主城之外的渝东北重要中心城市，从而成为人流、商流、钱流的强势辐射核心。 经济增长和人民生活水平改善的大背景下，都市休闲和度假型旅游的消费趋势越来越明显。 密溪沟在万州主城版图上，是迄今为止既离城不远还保留有较原始的地形地貌且滨长江有内湖显山形的不可多得的原生“近”城区板块。在万州的交通版图上,密溪沟本来就处于外环线内,可以用既是城市又非城市来形容这块还未开发的处女地。密溪沟的发展战略必须立足于万州城市的发展战略；密溪沟的功能定位必须能彰显其独特的山水资源优势；密溪沟的旅游价值必须链接三峡黄金水道的特色；密溪沟的远期发展必须依托日益增长的经济形势和人民生活习惯的改善。一、总体定位在万州新的城
43、市战略态势下，以“万开云”区域板块的崛起为基础，结合万州在“三峡黄金水道旅游线上”即将凸现的城市地位（成为三峡旅游集散地）；综合考虑周边区域以及万州本地休闲旅游项目的相对空白和档次不高的现状，我们大胆将密溪沟组团定位为 “展现万州风貌，留下世界客人”的“城市多功能花园”。密溪沟组团总体定位为：城市多功能花园“多功能花园”的内涵是： 最原生的山水自然资源融合城市景观建筑展示万州的生态城市之美 以万州位于三峡旅游线中段的位置特点和即将大力发展的航运和港运优势，利 用山水自然景观结合嘉年华主题，成为三峡黄金旅游线上唯一的“狂欢小城” 以游乐张扬个性；以运动挥洒激情；以休闲商务强化交流；以生态体现宜居
44、；全面呈现“乐在万州”的精神内涵； 满足万开云城镇群，辐射“西三角”都市休闲旅游需求的“游乐小城” 以低密度、低容积率、低碳为概念打造的现代“三低”生态城市高端居住区；成为“宜居万州”的代名词 成为全面呈现万州都市旅游价值；带动万州成为都市休闲目的地的重要引擎如果说万州是长江上的维港，则密溪沟就是维港上的“太平山和浅水湾”二、形象定位n 命名：密溪新城密溪沟作为万州江南新区三大板块之一，在行政管辖范畴归属江南新区。但密溪沟独特的山水风貌和相对自成一体的独立地理区位使其与江南新区行政、商务、商业、文化、居住中心的城市形象又有所不同。“密溪新城”的命名可以将其与江南新区区隔开来，成为一个与江南新区
45、CBD功能形象有较大差异的“生态旅游新城”。n 形象诉求：“密溪新城，狂欢小城”“密溪新城，生态新城”建成后的密溪新城将会是“万开云”城市板块中最重要的休闲游目的地；是三峡游客停留万州后体验城市风土民情，感受万州人民热情的最佳地方；是最能代表万州城市建设中尊重自然、融入自然、和谐人居的典范；是最多高端房地产项目聚集的地方；是将大江大湖和山地特色的万州城市风貌表现得最淋漓尽致的地方；是重庆主城市民周末游的重要目的地。三、产业定位新城的建设成功离不开“产业居住配套”的三者联动，任何一个环节的欠缺都会影响新城的健康循环和规模发展。目前较多的模式是政府出售土地后房地产开发唱主角，但这种政府角色失位的情
46、况只会让新城变成“大社区”。“密溪新城”的先天自然条件和其江南新区核心区错位定位思路决定了其发展诉求：密溪新城将发展成为以休闲游乐为特色，以生态商务和高尚人居为主体，集游乐旅游、运动养生、休闲度假、特色会展、主题商业、文化交流、低碳居住等功能于一体的综合性的滨江生态旅游新城。概而言之，密溪新城作为旅游新城，应重点发展现代服务业，主要包括以下四大产业集群（如图11）：临空型现代服务业商务服务业休闲产业创意产业房地产业密溪新城生态商务休闲产业旅游产业房地产业 密溪新城的产业定位密溪新城的四大产业集群：1. 旅游产业集群：借助万州逐渐确立的“西三角”商贸流通中心城市和三峡库区中心城市地位，以城市区域交通枢纽为基础，依托三峡黄金旅游线，大力发展游乐主题都市旅游、
