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1、早期介入工作目标方案1. 通过积极地参与小区的建设,从今后管理和使用的角度出发,提出合理化的建议和意见。达到确保质量，方便管理，安全适用，美观节约目标。2. 通过专业化的早期介入工作，达到熟悉小区的方方面面，提前掌握设施设备的管理和操作技术的目标。3. 制定规范、便捷、优质的管理计划，完善各种管理文件，提前打造一支的物业管理员工队伍。4. 完善施工合同的售后服务条款，科学合理地制定今后服务工作流程，确保各施工单位为业主提供优质的维修保养服务，切实保护业主的切身利益。5. 精确核定物业管理收费标准。6. 为顺利交接房做好准备工作。早期介入工作组成员及工作内容本工作组共计7人。组长由物业公司经理杨
2、勇担任，其他成员包括林杰、窦文贵、颜高麟、杨革新和2名工程技术人员。工作内容：1. 组织实施物业管理早期介入工作计划，确保各项工作达到预期的目标；2. 代表物业公司与云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部、业主委员会、监理公司以及各施工单位协调和沟通；3. 代表物业公司参与云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部召开的工作例会，向指挥部汇报工作；4. 选定各班组主管以及关键员工；5. 根据计划书编制管理文件；6. 核定各项物业管理收费标准；7. 受理物业管理工作咨询；8. 录入制作文案和建立档案；9. 施工现场的安全保卫；10. 组建保安部11. 参与安防系统和施工，学习安防系统的管
3、理和操作，接管验收安防系统；12. 外勤工作；13. 参与施工质量监理；14. 收集整理物业档案资料，学习设施设备的管理；15. 编制工程部管理文件；16. 协助核算工程管理部分的物业管理费用；17. 组建工程部；18. 验房、接房、管理新房钥匙；前期介入工作开展一、熟悉图纸1. 理解全部图纸，包括各种符号、数据、材料、隐蔽工程；2. 完成图纸和现场实物的对照；3. 熟练掌握室内和室外给水、排水和管网走向、开关阀门的规格、控制程序、定位、功能。4. 完成给排水系统的故障假定，编制工程部有关给排水方面的培训材料。5. 根据给排水管理和使用的需要，提出合理化的意见供云南省第一监狱职工经济适用住房现
4、场建设指挥部参考。6. 根据给排水系统的实际情况，列出维修工具采购清单，列出备品备件采购清单，落实替代品的采购清单。包括规格型号（含替代品）、材质、图纸编号、市场价格、产地、厂家、联系电话、采购地点、备品数量等等。7. 科学制定给排水系统图纸档案检索目录的纲、目、系。8. 确定故障常发地点，编制给排水系统的巡检、保养、维修方案。9. 熟练掌握室内和室外供电线路的走向、开关的规格、控制程序、定位、接点、功能、负荷等电气指标。10. 完成供电系统的故障假定，编制工程部有关给供电方面的培训材料。11. 根据供电系统的实际情况，列出维修工具采购清单，列出备品条件采购清单，落实替代品的采购清单。包括规格
5、型号（含替代品）、材质、图纸编号、市场价格、产地、厂家、联系电话、采购地点、备品数量等等。12. 科学制定给供电系统图纸档案检索目录的纲、目、系。13. 确定故障常发地点，编制给排水系统的巡检、保养、维修方案。14. 根据给供电管理和使用的需要，提出合理化的意见供云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部参考。15. 通过阅读图纸，经过请教监理部门，确定各种户型的业主在装修时不能拆除的部分和能够拆除部分的注意事项，掌握不能拆除的原因，以便做好业主入住后的装修管理工作。16. 做好阅读图纸的笔记，经过组长筛选，并整理完毕后入档。17. 在阅读图纸时，充分考虑今后保洁、安全、绿化、维保、计量计费
6、统计、节约成本、自动化控制、关联影响等方面的因素，及时提出改进意见。18. 通过熟悉图纸，掌握土建施工的关键工序，熟悉隐蔽工程的设计，为今后确定质量问题，顺利开展维修工作打下基础。19. 通过熟悉图纸，根据今后物业管理和使用的需要，提出管理用房、垃圾用房、监控室、进出门功能配置等方面的合理化建议。二、介入设计施工监理我们这里的施工监理主要是从物业管理的角度开展监督工作，较之政府部门规定的工程监理而言不但侧重点不同，而且更加细节化更加具体化。本项工作自我们开始介入之日起始终与监理公司的工作同步。为了节省接管验收的时间，我们会根据工程的进展，对已经完工的项目进行初步验收。在实施监理的过程中，我们将
7、始终同云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部、监理单位、施工单位保持密切的合作，加强沟通，相互配合。根据以往的物业管理经验，我们将对以下几个方面重点监理：1. 道路广场。为防止地面积水而生苔湿滑，也有利于保洁工人提高清洗地面的工作效率，我们将及时地对完工的地面进行放水检查平整度和坡度，确保地面没有积水，排水通畅。所有单元门前和公共场所的垃圾桶能够顺利地运送到垃圾房，路面和建设应该满足保安人员骑助力车巡逻的功能。2. 防水工程。在防水工程施工的过程中，我们将全程跟踪检查。主要检查防水施工的基层处理是否干净，房顶排水是否顺滑，放水检查房顶的排水坡度是否合格，卫生间和厨房的接口防水 处理是否合
8、格，卫生间的地面高度和坡度是否合格，水景的防水工程是否合格。在防水工程完工后，配合监理部门开展浸水实验。3. 室内配套工程。为了减少交房的时间，降低交房时业主的投诉和返修率，我们将配合监理部门对所有完工的门窗工程、管道线路、开关闸阀、对讲控制系统进行逐一检查记，发现问题及时报修整改。4. 景观工程。我们将重点检查绿化带的封边是否合格，绿化用水是否能够独立计算，草坪的平整度是否合格，是否设置了必须的人行道，道路的设计是否美观、实用又便于清洁，道路的设计施工是否满足运送垃圾需要，亭榭座椅的选型是否美观耐用于维修和清洁，施工完毕的景观工程是否采取了必要的保护措施，以免造成永久性的损伤，水景工程是否设
9、置实用美观的安全防护功能，自动化控制功能是否符合今后管理使用需要，乔灌木的布置是否遮拦安全保卫重点地段的视线，是否影响驾驶员的视线等。5. 开荒工程。为了将一干净美观的小区交付给业主，我们将会监督检查施工单位的退场开荒工作，要求他们按照我们的要求完成室内外清洁工作。为此，我们将在云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部的支持下，合理安排开荒程序，代表云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部进行开荒工程的逐项验收，并协调处理交叉施工产生的污染的问题。6. 安防工程。安防工程是我们今后经常使用的系统。在安防工程设计和施工的过程中，我们将参与检验系统的实用性和稳定性。重点地检查布控点设置得是
10、否合理，应该纳入监控的范围是否都尽收眼底；系统在各种气候条件下的稳定性；安防系统的功能是否有闲置和缺失的方面；检查安防系统功能质量的投标承诺是否都予兑现；在施工监理过程中，积极进行人机配合演示，提出改进意见，使本系统的效用发挥到最大化。7. 污水处理站。根据我们管理污水处理站的经验，本着方便管理，减少投诉的目的，我们将对污水处理站的设计和施工进行监理。重点是处理站的噪声处理效果；除臭效果；中水、深井水和自来水的切换、计量部分。8. 照明工程。我们将提出实用的回路设计要求、智能化控制要求、灯光布点要求、照明功率配备要求，达到方便管理、节约能源、满足功能的目的。9. 健身休闲工程。我们将从业主使用
11、的角度，提出完善功能配置的建议，包括观摩功能，休闲功能，方便清洁功能，保养维修功能，比赛功能，排水功能，照明功能，禁入功能，隔离功能、安全功能等。10. 停车和交通。为了完善小区的停车功能，为了规范小区的停车和行车秩序，我们将根据实际情况，提出调整部分路面宽度的建议；为了方便业主存车取车（指摩托、助力车、自行车），防止车辆失窃，我们将根据经验对车棚的建设提出建议。11. 商业铺面。详细检查房屋质量，包括门窗等部位有无开裂现象；检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝；仔细检查地面，有无空壳开裂情况；水电煤畅通情况和能否正常使用；验收地面下水情况。三、跟踪培训设施设备管理技术针对每项设施设备的培训，
12、我们计划分三个步骤完成培训工作。第一步：熟悉图纸，完成图纸和事物的对照；第二步跟踪施工，了解施工过程和隐蔽工程，观摩操作；第三步；在施工单位的指导下实际操作，边操作边受训；第四步；独立操作。根据对小区规划的了解，我们认为需要跟踪的项目包括：污水处理站，配电房，变频供水系统，备用电源，照明控制系统，景观水循环控制系统，中水、井水、消防水和自来水切换给水控制系统，安防系统（楼宇对讲、门禁、车辆管理、监控、电子巡更）。由于各设施设备项目不是同时建设施工的，因此，我们会根据各项目的建设进度，适时地安排工程技术人员跟踪培训工作，适时地选定受训人员并固定下来进行专项培训，直到熟练掌握为止，这样才能实现专项
13、专人专业管理的目标。我们将安排一名水电工，专门负责污水处理站、供水供电、照明控制方面的培训。保安队长专门负责安防系统的培训工作。早期介入小组的两名工程技术人员全面接受各项目的技术培训。先期接受的人员将是以后建设员工队伍时的施训人员，负责培训对应岗位的操作技术人员。我们将要求所有跟踪培训的技术员做好培训记录，然后整理出各个项目的管理技术文件，作为培训材料和技术档案进行存档。通过跟踪培训应达到以下目标：1. 熟悉图纸，掌握工作原理，熟练掌握图纸和实物的对照。2. 熟练掌握正确的管理和操作方法。3. 熟练掌握日常的巡检、维护和保养技术。4. 熟练掌握常见故障处理方法。5. 编制巡检表格、操作规程、保
14、养方法、设备管理制度等技术文件。6. 至少有两人掌握设施设备管理的关键技术。四、完善施工合同的售后服务条款现阶段，所有的施工单位签订合同的甲方都不是物业公司，但是，今后在开展售后服务时，往往是物业公司在代表为主办理今后服务事宜，而不是云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部或者业主委员会。由于物业公司不能制约售后服务单位，当然就不能保障业主的合法权益，这也是物业管理行业普遍面临的棘手问题，物业管理单位也经常因此而替人受过。因此为了给业主提供优质高效的售后服务，提高工作效率，在签订施工合同时，必须具备有效约定售后服务质量的条款，明确约定物业公司在今后服务程序中的主动制约权力。我们将根据工作经
15、验，就所有的施工承包合同提出以下建议，并在云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部和业主委员会的支持下得以实现：1. 约定售后服务的质量合格标准：包括质量事故的认定，受理售后服务的时效，处理售后服务的时间限制，维修质量，售后服务费用的处理方法，业主损失的赔偿，违约赔偿办法.2. 明确物业公司在售后服务和支付工程尾款特别是公共部分工程尾款程序中的制约权力。五、初步建立物业管理档案根据本小区的实际情况和今后管理的需要，建立起物业管理档案和基本架构。在日后的工作中逐步完成资料的收集、整理、筛选、归档。我们计划将本小区的物业管理档案分为三部分，即建设档案、管理档案、业主档案。(一)建设档案目前，小
16、区的建设档案尚在使用，有些可能还需要修改，不具备办理移交的条件。我们的工作就是制定出需要移交档案的目录，编制建设档案的检索方法，制定档案管理办法。建设档案主要包括设计规划档案，施工档案和竣工验收档案，我们将把管理 的重点放在施工和验收档案的收集整理上，以下建设档案应该列入移交目录。1. 住宅区规划图纸，项目批文（复印件），用地批文（复印件）2. 建筑许可证，开工许可证（复印件）3. 红线图，竣工总平面图4. 地质勘察报告、开工竣工报告、图纸会审报告5. 工程合同（复印件）6. 工程设计变更通知（复印件）7. 竣工图、单体建筑、结构及隐蔽工程竣工图、消防、燃气等地下管网竣工图。8. 房屋、消防、
17、燃气竣工验收证明（复印件）9. 水电消防等设备的检验合格证书及技术资料、使用说明、技术手册10. 绿化景观工程竣工图11. 公共设备及公共场地清单(二)管理档案根据我公司的管理模式，我们将继续沿用其它管理部的建档办法建立本小区的档案管理结构，唯一不同的是增加了早期介入期间的管理档案。本小区早期介入期间，我们的主要工作是建立管理档案的架构，配置档案柜和档案盒，着手收集整理筛选材料，制定检索目录和管理办法。我们将要建立的管理档案主要包括以下几个方面：1. 行政文件资料2. 员工管理资料3. 保洁管理资料4. 绿化管理资料5. 设施设备管理资料6. 安全交通停车消防管理科7. 维修资料8. 装修管理
18、资料9. 合同10. 财务资料11. 售后服务资料12. 社区文化资料13. 业主反馈资料14. 水电气通信有线电视管理资料(三)业主档案我们将要建立的业主档案的架构比较简单。鉴于本小区的房屋已经全部售出，因此我们可以逐步开展关资料的收集整理工作。这方面的大量工作是在物业管理早期介入和前期管理期间完成的。准备收集的资料主要包括：1. 业主详细情况登记表2. 家庭成员登记表3. 业主规约4. 验房表5. 资费记录卡6. 装修资料7. 业主投诉记录8. 物业管理协议书9. 钥匙领用登记表10. 违章处理记录11. 业主权属变更记录12. 业主有关折复印件六、编纂制作物业管理文件我们会在交房前提醒云
19、南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部和业主委员会编纂制作相关物业管理文件，有些需要双方共同审定，主要包括：1. 物业管理服务计划书2. 前期物业管理服务协议3. 业主规约4. 房屋使用说明书5. 房屋质量保证书6. 涉及物业公司内部管理的制度、表格、证、卡、本、单7. 涉及业主室内装修管理的文书表格8. 涉及验房、接房和业主入住工作的文件表格七、验收接管物业如前所述，这项计划是自我们开始介入之日就已经逐步展开了。在验收接管物业的过程中，我们将和云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部、施工单位、监理公司、业主委员会等部门紧密合作。本小区的工期比较紧张，为了不耽误向业主交房，我们只能在
20、每个分项工程完工时，立即组织分项验收，当场提交整改报告，监督整改。我们和监理单位同时进行质量监理，我们主要是代表业主，从使用和交房验收的角度进行性能和表象验收。这样一来，在工程完工的时候，我们的接管验收基本上也就随之完工了。余下的工作就是室内外开荒和接管钥匙了。有些完工比较早的项目，我们认为条件成熟时，可能会申请提交接收管理，在使用的过程中考验项目的施工安装质量，比如：监控设备、大门、楼宇对讲系统、配电房、水泵房、污水处理、地下停车场等。根据经验，我们估计开荒和接管钥匙的工作最多只需10天，我们将完成所有应交房屋和公共部分的接管验收，并开始接管钥匙，同时开始小区室内开荒。所有房间以办理完钥匙交
21、接手续作为接管标志，接管后的项目，由我公司负责。我们将重点对以下几个方面进行接管验收：1. 房间的阳台、卫生间、厨房的排水坡度、排水状况、防水性能；2. 房间的墙面、地面、阴阳角、配套设施、插座、开关、灯具、卫生洁具、门窗、可视对讲、有线电视、水电气。3. 单元门、门禁系统、地下地面交通设施、水景给排水系统、监控设备、照明控制系统。 4. 停车场、指示警示说明标志、广场和道路、屋面、阴沟窨井、化粪池、消防设施设备。5. 配电房、水泵房、污水处理站、垃圾房、公共卫生间、健身休闲设施、管理用房。6. 用电计量表、用水计量表。7. 钥匙、磁卡的对号入座、灵敏度稳定性。8. 室内外的清洁卫生。为了顺利
22、交房，减少业主在接房时的投诉，我们将每天分别两次向监理部门提交整改报告，争取当天的问题当天尽早就能够反应到施工单位，这样也便于施工单位尽快开展整改工作。我们会根据工作进展情况，在整改通知书上限制施工单位的整改时间，并跟踪检查整改质量，发现问题积极地反映并且催促整改。我们的最高目标是实现业主接房零诉。我们的接管验收工作不同于政府性质的质检验收。所以有的工程项目虽然通过了监理公司和质检站的验收，但是我们站在物业管理的角度仍然会提出许多需要整改的问题。为了使施工单位能够正确对待接管验收中提出的一系列问题，并积极配合我们的工作，我样将尽力说服业主委员会和监理公司、云南省第一监狱职工经济适用住房项目设指
23、挥部给予我们大力的支持。因为我们提出的问题如果不能很好解决的话，将影响业主对小区建设质量的认可，增加不必要的矛盾，也会影响我们今后物业管理的质量。八、配合交房我们会在交房前的一切准备工作，包括：1. 督促施工单位把接管验收过程中发现的问题整改完毕。2. 完善办公条件，物业公司各部门正常运转，各岗位员工就位。3. 表格文书：验房表、钥匙移交表、前期物业管理协议书、物业管理交费卡、业主规约、房屋使用说明书、房屋质量保证书、业主手册、业主档案一览表、整改通知书、室内装修申请表、房间平面图。4. 钥匙、门禁磁卡准备完毕。5. 和有关部门研究确定交房流程和应急预案6. 交房团队培训合格7. 选定物业管理
24、释疑人员，制定常见问题的解释方案。8. 完成交房演练。交房流程根据本小区投资建设的基本情况，通过与业主委员会和云南省第一监狱职工经济适用住房现场建设指挥部协商，我们计划按照如下流程参与向业主交房。（见下图）按业主委员会和指挥部的要求办理携购房缴款回单到物业公司收款处，验证购房尾款缴款单，交纳物业管理费，领取物业服务卡。交购房款 携签字盖章的物业服务协议到验房处要求验房，管理员陪同验房签物业服务协议交物业管理费携购房协议签订物业服务协议和业主规约，领取房屋使用说明书、房屋质量保证书、业主手册、房屋平面图、填写业主档案，咨询物业服务。验房处 验房整改部门不满意简单问题当场整改，复杂问题我们监督限期
25、整改。直到业主满意 满意领取钥匙业主在验房表上签字，注明验收满意 ，领取钥匙。交房完毕早期介入费用我公司承诺，早期介入管理期间实行优质无偿服务，按照云南省住宅小区物业管理办法的有关规定，相关管理费用明细见下表：序号项 目费 用1管理人员3000.00元/人/月*2人=6000.00元/月2技术人员工资2000.00元/人/月*2人=4000.00元/月3办公费10000.00元4合计若交房时间为本年底,前期介入工作时间约为4个月,总计费用约为50000.00元,由我公司提供无偿服务.交付使用后物业管理服务内容及报价一、云南省第二监狱经济适用住房物业部组织架构物业部经理安全保卫组保洁组综合管理组
26、绿化养护组工程维修组 二、物业管理服务内容（一）物业共用部位的的维护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、架空层。（二）物业共用设施设备的运行、维护和管理 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、加压水泵、供电线路、照明设施、供气线路、消防设施、污水处理设施、建筑小品、安防设施设备、公告栏、环卫设施、绿地、道路、沟渠、池、井、共用的停车场、公益性文体休闲娱乐设施和共用设施设备使用的房屋。（三）治安防范1. 协助公安机关维护物业区域的公共秩序，开展站岗、监控和巡逻工作；2. 使用和维护安防设施设备；3. 按照
27、有关规定，配合消防管理部门做好消防管理工作。（四）房屋装饰装修管理（五）环境卫生1. 公共区域的环境卫生；2. 家庭清洁有偿服务。（六）物业档案管理（七）绿化景观管理（八）交通秩序和车辆停放的管理（九）促进社区文化建设（十）便民服务和有偿特约服务三、物业管理服务质量（一）房屋外观1. 完好、整洁、统一，符合城市市容管理规定；2. 发现破环房屋外观效果的行为，及时劝阻。（二）共用设施设备的运行、维护和管理1.建立并执行共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理制度；2.设备状况良好、运行正常,无事故隐患;3.积极配合专业单位开展专业设施设备的管理；4.有设备运行维护记录，设备管理人员严格遵守操作规
28、程，保养工作规范；5.特种操作岗位员工持证上岗率100%；6.按照规定使用专项维修资金；（三）治安防范1.执行公安机关的管理规定上，配合辖区治安管理部门的工作；2.安防系统运行善良好，管理规范；3.小区实行封闭式管理，保安人员24小时值班和公共区域巡逻、监视。4.保安人员有明显标志，按照规定的保安开展保安工作， 工作规范，作风严谨。、5.发现安全隐患，及时采取防范措施；6.敢于同违法犯罪行为作斗争。（五）绿化景观1.绿化景观养护和管理措施得到落实，没有破坏、践踏以及意占用现象；2.公共绿地、水景、乔木、灌木、建筑小品管理得当，没有损坏；3.按时修剪、维护，保持花草树木茂盛美观，绿化完好率90%
29、。（六）环境卫生1.建立标准的保洁和检查制度，设置专职管理人员和保洁员；2.生活垃圾日产日清，按照政府有关部门的要求清洗消毒二次供水设施，定期检查化粪池，及时清掏清运，不发生化粪池外溢现象；3.无乱堆乱放和违规粘贴现象；4.小区内配置的环卫设施完好；5. 庭院公共区域干净卫生，单元楼道干净卫生，卫生间干净卫生。（七）消防1. 具有完备的消防应急方案，定期开展消防培训；2. 执行消防管理部门的管理规定，定期开展消防宣传；3. 消防系统完好，可以随时启用。（八）物业共用部位和共用设施设备的小修和急修1. 小修及时率在95%以上，合格率为100%;2. 急修及时率在100%，合格率为100%;3.
30、发生的维修费用在专项维修资金中列支。（九）交通秩序与车辆停放1. 书面告知业主交通秩序和车辆停放管理的规定；2. 车辆停放有序，进出有登记；3. 建立并执行停车巡逻检查制度，发现违规停车行为时，予以劝阻；4. 遵守与停车位使用人签订的停车管理服务协议；5. 按照昆明市政府发改委有关规定收取停车服务费。（十）社区文化1. 教育居民自觉遵守本小区的各项管理规定，文明居住；2. 教育小区居民邻里团结互助，关心孤寡老人和残疾人；3. 根据业主调查的结果组织小区居民开展喜闻乐见的社区文化活动；4. 积极配合街道办事处、居委会开展爱国卫生运动、以德治国和全民健身运动，努力创建和谐社区。（十一）档案资料管理
31、1. 建设单位移交的物业建设档案资料保存完好；2. 建立业主档案，保存完好；3. 建立并执行规范的档案管理制度。（十二）装修施工管理1. 执行住宅室内装饰装修管理办法（2002年3月5日 建设部发布）以及本小区的装修管理规定；2. 提供业主家庭装饰装修和公共区域施工的申报、告知、巡查、人员管理和验收服务；4. 统一管理建筑装修施工垃圾的堆放和清运，统一收取施工垃圾清运费和管理服务费；5. 处理违章施工。（十三）其他服务1. 为居民开展多项有偿便民服务；2. 多种经营，增强经济实力，不断加强提供优质服务的能力；3. 建立财务管理公开和监督制度；四、维修基金按照物业管理条例、住宅共用部门共用设施维修基金管理办法及相关文件的有关规定执行。五、报价：1、综合服务费1.15元/平方米月;2、电梯运行维护费用从第一层起，每递增一层增加0.05元/平方米/月（或采取先预收电梯运行费，待实际发生后按实际分摊，专款专用。）
