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1、深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资可行性研究报告目 录一研究结论11.1项目属性11.2项目投资环境11.3项目SWOT分析31.4项目发展定位31.5项目经济效益分析4二项目地块属性界定62.1项目概况62.1.1项目位置62.1.2地块现状62.1.3项目规划指标72.2项目区域环境分析82.2.1项目区域环境概况82.2.2片区关系图92.2.3片区发展分析102.3项目地块属性界定112.3.1区位属性112.3.2物业属性122.3.3生活便利度属性122.3.4生活氛围属性132.3.5资源属性13三项目投资环境分析143.1宏观环境分析143.2深圳市房地产市场分析143
2、.2.1房地产市场政策143.2.2房地产市场特征分析163.3项目周边房地产市场发展分析233.3.1项目周边住宅市场发展分析233.3.2项目周边商业市场发展分析28四项目SWOT分析314.1 S（优势）314. 2 W(劣势)314. 3 O（机会）314. 4 T（挑战）31五项目定位325.1项目发展策略325.1.1项目发展策略325.2项目发展定位325.2.1客户定位325.2.2产品定位335.2.3价格定位34六项目经济效益评价356.1项目工作计划356.1.1主要考虑因素356.1.2关键节点安排356.2项目经济效益分析366.2.1分析前提366.2.2项目投资估
3、算376.2.3项目资金构成386.2.4投资使用计划386.2.5收入分析396.2.6项目结果指标分析416.3项目风险分析及防范建议42七附表43一 研究结论1.1项目属性 项目为车辆段上建物业； 地块用途为居住，计容积率建筑面积为30.61万平方米，包括18.2万平方米的保障性住房和6.26万平方米的单身宿舍； 项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山； 大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区；大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区
4、，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏； 项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境、配套相对较差； 大南山未来发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融； 项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。 属性界定如下：区位属性：陌生区域边缘化无可延展性不纯粹物业属性：地铁上盖规模较小生活便利度属性：车行便利度较高生活配套匮乏生活氛围属性：居住氛围不足无
5、生活配套提升可能资源属性：大南山麓一线山景资源海景资源居住及港口交界处、港区向生活区过渡性质的、拥有一定山体及海景资源的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业发展项目。1.2项目投资环境宏观经济环境 中国经济经历了过去几年的高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，房地产市场受到影响； 美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”；房地产政策方面，由“从紧”转为“明显放松”，市场效果已初步显现。深圳市房地产市场总体环境 关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的供给； 截至到2
6、009年5月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降； 2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主；近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加； 2009年5月，深圳房地产市场呈“供小销大”，供应量大幅下降，成交量环比略有上升，其中一手房市场呈现“量价齐升”，二手房市场“量跌价升”，部分地区成交价格、量出现下降趋势，其中南山区量价仍保持上升； 深圳市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整。本项目周边区域房地产市场概况 2009年1-5月，南山区成交面积为64.91万平
7、方米，居关内成交面积的首位，成交均价为1.54万元/平方米。2009年5月，90平方米以下户型成交呈现“量价齐升”态势，90平方米以上户型成交呈现“量跌价升”态势，各户型成交均价“全线回升”； 本项目地块西北侧环绕带近年新推楼盘以1-3房的中小紧凑型户型为主，少量的舒适型大房，价格约为9,00015,000元/平方米； 本项目地块东北侧片区为中高档住宅聚集区分析，近年新推楼盘以舒适性的大户型为主，面积多为100平方米以上的3房以上户型，少量的小户型，均价多在15,000-20,000元/平方米以上，少量小户型价格约为10,000-15,000元/平方米； 东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例，
8、120平方米以上户型成交量逐年增加，从价格上来看，120平方米以上产品价格明显高于小面积产品，价格在17,000元/平方米，220平方米以上产品价格增长速度较快。1.3项目SWOT分析 优势：项目拥有较好的大片区配套及稀缺的景观资源，且邻近区域内的高档住宅区，有利于整体产品价值的提升； 劣势：项目所在区域环境一般，高尚生活氛围弱化，港口功能强化，以及项目本身为车辆段上盖物业等特殊性，将制约本项目的发展； 机会：而深港一体化发展，以及紧密结合市场需求的产品设计会给项目的发展带来利好； 挑战：目前，房地产市场处于震荡调整期，未来经济及政策环境的变化具有不确定性，为本项目发展带来一定挑战；具体分析详
9、见正文。1.4项目发展定位发展策略 蛇口片区土地稀缺性增强，项目发展应从土地价值最大化角度出发，充分利用空间及资源双重稀缺性，充分挖掘、发展项目的潜在价值； 项目发展应立足未来，弱化区域不足，充分利用大配套区来提升自身价值； 利用项目区位的过渡型性质，以自住型客户为主，与周边片区相比，应从户型和价格方面创造优势。客户定位首次置业、首次改善性置业客户为主力客户，其特征为：工作生活处于发展初期，具有成长潜力，年收入在20-30万，有一定积累的中产有车一族，主要追求高性价比，户型要求是实用以及舒适。产品定位本项目3号地块的产品面积区间以86-110平方米的3房为主力户型，搭配120-160平方米的舒
10、适三房和四房，少量160平方米以上大尺度户型，在户型设计上增加复式产品，增加项目亮点。价格定位 本项目1号地块为单身宿舍，客户定位具有一定针对性，价格应低于周边片区，建议单身宿舍的销售均价为8,500元/平方米； 2号地块不考虑销售，将从成本角度收回支出； 3号地块为商品住宅，依山而建，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有一定的优势，预计2011年下半年推出，参考当前周边价格，预计商品住宅销售均价可以为12,000元/平方米； 社区商业将持有经营，由于区域环境的不成熟性及居住性物业的不集中，商业部分主要为社区级商业，可实现初始租金不高，谨慎原则，确定商业部分租金均价为50元/平方米.月
11、，租金年递增率为3%。分析过程详见正文。1.5项目经济效益分析经济效益评价结果指标在考虑保障性住房成本返还的情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发的所有成本都可以获得回收的情况下，即不考虑建设保障性住房的情况下，只建设单身宿舍、住宅、商业及配套的情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。表：项目的结果指标对比表序号项目整体指标1（成本返还）整体指标2（含财务成本返还）1、3号地块指标单位1占地面积125,905 125,905 125,905 2总建筑面积430,000 430,000 248,000 3计容积率面积306,100 306,100 12
12、4,100 4收益面积112,860 112,860 112,860 5总投资229,002 229,002 86,939 万元6保障性住房128,197 141,189 0 万元7经营收入240,407 253,399 112,210 万元8利润总额11,324 24,316 25,191 万元9税后利润9,059 19,453 20,153 万元10税前总投资利润率（8）/（5）4.94%10.62%28.98%11税后总投资利润率（9）/（5）3.96%8.49%23.18%12财务内部收益率2.10%4.42%13.87%13财务净现值(30,498)(23,795)1,952 万元1
13、4税后年均投资利润率（10）/4年0.99%2.12%5.80%注：1、“整体指标1”是保障性住房按照不含财务费用的成本返还价（128,197万元）返还情况下的结果指标，“整体指标2”是保障性住房按照含财务成本的总投资（141,189万元）返还情况下的结果指标；“1、3号地块指标”指单纯只进行1、3号地块投入的结果指标；2、由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照4年计算风险分析工期影响 项目的开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目的动态收益水平； 2号地块为非收益项目，开发时间介于1、3号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将
14、增加财务成本，为项目发展带来一定风险； 项目总投资利润率虽达到行业一般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进一步影响项目的动态收益指标。市场风险 项目建于车辆段之上，不排除客户有一定的心理影响，为项目销售带来风险； 项目所在位置现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险；宏观经济及政策风险 开发周期长，宏观经济及政策环境具有一定的不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议 控制土地成本投入； 控制工期及项目投资额； 提高产品的性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。二 项目地块属性界定2.1项目概况2.1.1项目位置项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松
15、湖路，东北侧为大南山。图：宗地位置2.1.2地块现状宗地方案编号：2009-203-0004；土地用途：居住用地；宗地形状：为不规则多边形，1号地块与2号地块通过连廊连接，2、3号地块相连接；开发程度：地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯）， 宗地内场地基本平整；地上状况：现状为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目。图：宗地形状、地势图：宗地现状 图：宗地现状 图：宗地现状 图：宗地现状 2.1.3项目规划指标根据委托方提供的地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。表：地块指标表序号项目规模
16、1总用地面()125,904.682建筑容积率2.433建筑覆盖率40%4建筑高度(m)1005计容积率建筑面积()306,1005.1保障性住房()181,7005.2物业管理用房()3005.3住宅()45,0005.4单身宿舍()62,6005.5商业()5,2605.6配套设施()11,2405.6.1社区健康服务中心()1,0005.6.2居住小区文化室()3,0005.6.3居委会()2005.6.4社区服务站()3005.6.5邮政所()1505.6.6其它公共配套()3205.6.7幼儿园()3,5005.7车辆段派出所()2,7707核增建筑面积()123,9007.1住宅首
17、层架空面积()13,1007.2停车库及设备面积()70,8007.3车库层架空面积()40,0008机动车停车位（个）1220地块利用规划图如下：单身宿舍、幼儿园住宅用地保障性住房2.2项目区域环境分析2.2.1项目区域环境概况项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道、月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。地铁方面，未来将有地铁2号线和5号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。从片区氛围来看：目前地块附近居住人口稀少，有一定的荒芜感，生活便利性配套如餐饮、便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。
18、另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来一定的不利用影响。项目东北侧临近大南山别墅区（如鲸山别墅等）。别墅区相对独立，对本项目的影响不明显。因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。2.2.2片区关系图南油工业区一突堤商务区海上世界大南山四海社区赤湾港物流港口片区花园城社区本项目位置本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾、妈湾、前海、南油、后海、蛇口等片区。在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾、妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项
19、目居住项目的发展及提升。2.2.3片区发展分析大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。大南山片区定位：大南山区的发展目标是利用大南山地区特定的区位及自然优势，建设具有鲜明的山海城市特征，集高尚居住、商业办公、自然生态公园、高科技创业园区的综合性地区。大南山的功能定位是：具有郊野性质的文化市政公园、居住及配套、高科技研发基地和重要的港口门户地区。图：大南山法定图则数据来源：深圳市规划网 项目的西南侧即为赤湾地区，赤湾区的城市发展目标是：高标准建设的， 以港口作业区、临港产业
20、区和生活服务区三大主要功能区为主的现代化综合港区。 赤湾区的功能定位是：集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区。规划发展意向：根据规划，片区应利用大南山公园别墅区的人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带的人行空间联系，体现山、城、海的相互交融。随着深圳市城市总体规划(20072020)草案的出炉，深圳发展重点再次向西扩展。前海中心一跃而成焦点，深圳有望出现第一个真正的国际滨海建筑群落。项目目前拥有陆路、水路交通优势，未来将规划地铁2号线和5号线，城市内外交通便利性将进一步提高主要交通干道：主干路：兴海大道，双向 8 车道；南海大道，双向 6 车道；港湾大道，双向
21、4 车道；月亮湾大道，双向 10 车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。西部通道的开通，将引发香港和蛇口经济良性发展的“集群效应”，一地两检以及24小时通关将彻底改变蛇口片区的面貌。随着西部港区的大规模扩建以及未来规划中的广深沿江高速的开工建设，蛇口的未来发展将不仅限于辐射深圳区域，而将成为深港国际大都会的重要核心之一、整个珠三角的交通枢纽。次干路：兴工路、沿山路、工业八路、荔湾路、铲湾路等双向 4 车道； 轨道交通规划：未来将有地铁二号线和五号线经兴海大道。地铁二号线拟在蛇口客运港区设置轨道站点，在本项目位置设置二号线车辆段；地铁五号线拟在片区西北侧通过，在兴海大道设置站点。2
22、.3项目地块属性界定2.3.1区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹陌生区域：本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾、妈湾、前海、南油、后海、蛇口等片区，项目所在区域的市场认知度低，陌生度较高。边缘化：在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾、妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在的片区属于周边居住区域的边缘地带。无可延展性：项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位置区隔独立，无可延展性。不纯粹：项目紧邻的兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来一定的不利用影响。兴海路2.3.2物业属性地铁上盖规模较小地铁
23、上盖：项目为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客户对地铁上盖物业的接受度有待验证。规模较小：计容积率建筑面积为306,100，其中单身宿舍62,600，保障性住房181,700，住宅45,000，住宅的规模较小。图：车辆段平面功能布置图住宅2.3.3生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏车行便利度较高：项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道、月亮湾大道相连。经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。地铁方面，未来将有地铁2号线和5号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。生活配套匮乏：生活便利性配套如餐饮、便利店等缺乏。
24、2.3.4生活氛围属性居住氛围不足无生活配套提升可能居住氛围不足：目前地块附近居住人口稀少，有一定的荒芜感，区域生活氛围十分不足。无生活配套提升可能：项目周边未来基本无住宅供应，缺乏生活配套改善的前景。2.3.5资源属性大南山麓一线山景资源海景资源大南山大南山麓一线山景资源：项目紧邻大南山，住宅单位视野开阔，可享受一线山景。 海景资源：项目可远眺海景，景观视野开阔，景观条件优越.居住及港口交界处、山体环绕的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业发展项目三 项目投资环境分析3.1宏观环境分析中国经济经历了过去几年的高速增长之后，开始进入一个周期性的回调阶段，房地产市场受到影响从整个大的经济发展趋势看，
25、中国经济经历了过去的高速增长之后，其内部需要一个回调的过程，从2007年下半年开始，中国经济已进入一个周期性的回调阶段，房地产市场更是如此。中国房地产市场经过了持续近十年的繁荣，它的内部存在房价过高、需求不足的问题，更加需要一个调整的过程。这个调整既包括宏观紧缩政策的效果逐步显现，也包括资产市场开始普遍进入调整态势，对于房地产来说主要表现为交易量的大幅萎缩和信贷的紧缩、融资成本的迅速上升以及由此带动的不同地区的程度不同的房地产价格的调整，从而导致了房地产市场自2008年下半年以来的“观望气氛”。美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施
26、，恢复市场信心，楼市有一定的“反弹”。2008年，在国家严格控通货膨胀和房地产市场调控政策的作用下，房价逐步回落。当前，防止经济增长下滑已经超越了控制通货膨胀而成为国家各级政府关注的一个焦点；美国“次贷风险”蔓延和扩大所引发的金融海啸已经使美国、欧洲等发达国家经济甚至全球经济下滑和衰退的风险越来越大。国际经济、金融形势的恶化，使我国国内宏观经济前景预期不明朗，并进而波及到房地产市场的发展。为了保证经济的持续增长，国家采取了宽松的宏观政策，国务院先后出台了“国十条”、“国九条”等经济政策，继续执行适度宽松的货币政策，刺激消费，并计划投资4万亿元用于扩大内需。受上述利好消息的影响，加上广东省公布实
27、施“十五条”、港澳台居民购房的限制取消、国家下调了商品住宅项目资本金比例，激发深圳市房地产市场近期量、价均有所反弹。3.2深圳市房地产市场分析3.2.1房地产市场政策房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现2007年以来，房地产市场政策由从紧到略有放松，从严厉打压到有策略的扶持，帮助楼市恢复信心。但是，“救市政策”的激励作用还未得到体现。2007年房地产市场政策对深圳市房地场市场的调控作用较大。为保证深圳市房地产市场健康、持续地发展，深圳市政府出台了一系列规范市场秩序、稳定房价的措施。2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了关于加强商业性房地产信贷管
28、理的通知（以下简称通知），对商业性房地产信贷政策进行了调整，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。通知要求商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。一系列的调控政策出台，对深圳房地产市场发展有着积极的作用，其中“套型建
29、筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上”，“中低价位、中小套型普通住房（含经济适用房）和廉租房的土地供应，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”这两条规定更是对房地产开发企业，尤其对房地产用地储备较多的开发企业形成了较大的促动，一定程度对后市供应增长起到积极的作用。2008年以来土地政策仍然从紧，房地产市场政策有放松趋势，效果有待市场验证。2008年6月2日，国土资源部、工商行政管理总局公布国有建设用地使用权出让合同示范文本(也称新版土地出让合同)，新文本自7月1日起正式执行。但是，目前多数城市还没有制定出地方的“土地新合同”。 “土
30、地新合同”范本有明显的三个变化：1.规定地块的开竣工时间；2.规定容积率的上下限；3.规定开发总套数。严厉限制了开发商的囤地、修改规划，随意开发大户型的行为。土地总量仍然严格控制。国土部严守耕地红线建立土地问责制和全国土地供应总量同比减少25.27%，可开发的建设用地数量越来越少。2008年10月22日，中国人民银行宣布，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，决定从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税
31、。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。2009年国家及地方政府有进一步放宽房地产政策的趋势。2009年5月25日，国务院发布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号），其中规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由35%下调为20%，该项政策的公布实施，降低了开发商的门槛，有利于楼市回暖。2009年3月3日，广东省政府出台了关于促进我省房地产市场平稳健康发
32、展的若干意见（粤府办【2009】16号），该意见放宽了对港、澳、台居民在广东境内购房的限制，这无疑将促进深圳房地产市场的销售。3.2.2房地产市场特征分析3.2.2.1房地产一级市场关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房的供给截止2009年5月，深圳土地市场共成交15块，总成交面积为49.40万平方米，其中工业用地共成交11块，成交面积32.60万平方米。住宅用地共成交2块，成交面积为7.77万平方米。图：2009年深圳各类土地成交统计图数据来源：世联平台深圳09年5月土地市场共推出土地6块，共计18.04 万平方米，以居住用地为主，且4块为旧改用地，其中B12
33、3-0001宗地是深圳自2007年6月28日近两年来首次推出的位于关内的居住用地，建筑面积为18,500平方米，这是今年政府第三次挂牌出让居住用地。表：2009年6月推出土地一览表序号宗地编号土地 位置土地用途总用地面积（m2）建筑面积（m2）挂牌起始价（万元）土地使用年期1A115-0131宝安大道西侧、航城大道北侧居住用地81,044.12191,11026,308.570年2T107-0012南山后海中心区商业性办公用地2,763.535,00019,00050年3B123-0001福田区南园爱华路西侧居住用地5,763.4518,5005,060/4A009-1285宝城26区商住混合
34、用地42,034.19180,070180,00070年5A009-1286-商住混合用地33,886.97140,930-70年6A009-1289-商业及商务公寓用地14,915.0885,000-50年3.2.2.2房地产二、三级市场（1）总体特征截至到2009年5月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先涨后降5月20日，深圳市国土房产局公布了今年1-4月深圳市房地产市场运行情况、趋势预测，报告指出2009年14月该市新建商品房销售面积251.52万平方米，同比增加160.13%，其中，商品住宅销售面积237.44万平方米，同比增加178.32%。14月该市住宅均价每
35、平方米11458.65元，同比下降15.92%；4月份住宅均价每平方米12203元，环比上涨11.23%，同比上涨2%。5月12日，国家统计局公布了全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计结果：2009年4月份，深圳二手房价环比涨幅3.3%，领涨全国二手房价涨幅，而一手房涨幅环比也涨2%，涨幅仅次于广州，排名全国第二。 2009年初，房产需求以刚性需求为主，从5月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主据调查，深圳5月春交会现场的主力成交主要以万元以下的楼盘为主，如中海大山地、中海康城国际、碧水龙庭、深物业新华城的成交在20套以上，这几个楼盘价格最低只有6000元/平方米，最高也只有9500元/
36、平方米。 由于市场整体存量的减少和片区新增供应量分布的不均，未来深圳各区的供应量走势将出现明显分化。受此影响，未来楼价整体走势或将随主力供应片区价格变化而波动，出现先扬后抑的局面。近期需求结构由首次置业向改善性置业转变，同时投资需求增加深圳楼市的需求结构近期正在发生转变，首次置业的看房人数和成交量减少，买家理性不追涨；而大户型和豪宅成交有所增加，改善性需求开始释放，总体成交呈现“大单增加，小单减少”的局面。 深圳市国土资源和房产管理局网上公布的数据显示，截止到2009年4月30日，深圳市新建商品房可售套数为47652户，比3月减少475套，下降幅度为0.99%；可售面积为500.1万平方米，环
37、比减少18.9万平方米，下降幅度为3.6%。据调查，5月以来，深圳大部分楼盘开始涨价，一些暂时显示跌价的楼盘，也不过是因为在做优惠或者已经是尾盘清货。最近两三个月深圳在售楼盘价格普涨，除龙岗和福田外，其余区域多个楼盘(同类户型)涨幅在1000-2000元/平方米之间，最高涨幅过3000元/平方米，涨幅最大的楼盘在南山。（2）房地产二级市场特征 2009年5月，深圳房地产市场呈“供小销大”，供应量大幅下降，成交量环比略有上升09年5月，深圳商品房批售面积33.26万平方米，环比下降49.54%，同比下降5.85%。09年5月，深圳商品房销售面积77.59万平方米，环比上升4.04%，同比上升91
38、.11%。09年5月，深圳商品房供销比为0.43：1。图：深圳市08.5-09.5商品房批售/销售面积图数据来源：世联平台09年5月，深圳一手房市场呈现“量价齐升”，成交量与成交均价均呈上升趋势，部分地区出现下降趋势，其中南山区量价仍保持呈上升09年5月，深圳一手房成交面积77.59万平方米，环比上升4.04%，同比上升91.11% 。09年5月，深圳一手房成交均价为12901元/平方米，环比上升4.21%，同比上升15.79%。从成交走势来看，一手房成交量及成交均价均呈上升态势。图：深圳市08.5-09.5一手房成交面积及均价走势数据来源：世联平台09年5月，深圳一手房市场成交量“三起三落”
39、；成交均价则呈“五起一落”的发展态势。量：“三起三落”：南山、盐田、龙岗三区略有上升，其余三区均环比下降。价：“五起一落”：宝安区成交均价略有回落，其余各区均有上升。图：深圳市各区08.5-09.5一手房成交面积走势数据来源：世联平台图：深圳市各区08.5-09.5一手房成交均价走势数据来源：世联平台2009年1-5月，南山区成交面积为64.91万平方米，居关内成交面积的首位，成交均价为1.54万元/平方米。图：2009年1-5月南山区一手房成交统计图数据来源：世联平台 09年5月，90平方米以下户型成交呈现“量价齐升”态势，90平方米以上户型成交呈现“量跌价升”态势，各户型成交均价“全线回升
40、”09年5月，深圳商品房各面积段的成交价格均全线回升，其中150-180平方米的大户型成交均价上涨幅度最大，达到33.01%，90-120平方米上涨幅度最小，为2.23%。图：2008.10-2009.5新房各面积区间成交价格走势图数据来源：世联平台图：2008.10-2009.5新房各面积区间成交量走势图数据来源：世联平台09年5月，深圳商品房60-90平方米的小户型成交量较高，共成交4,521套，180平方米以上的大户型共成交301套，成交最少。从环比上来看，各区段的商品房成交呈“两起四落”态势，其中90平方米以下的户型成交量上升，其他户型均有不同程度的下降，其中180平方米以上的户型下降
41、幅度最大，达29.51%。数据来源：世联平台（3）房地产三级市场09年5月，深圳二手房市场“量跌价升”，成交量环比小幅下降成交均价略有回升09年5月，深圳二手房成交面积为102.52万平方米，环比下降9.59%，同比上升114.34%。09年5月，深圳二手房成交均价为12,966元/平方米，环比上升6.00%，同比上升6.14%。从成交走势来看，成交量呈下降态势，成交均价呈上升态势。图：深圳市08.5-09.5二手房成交面积及均价走势数据来源：世联平台09年5月，深圳二手房成交面积以关内居多，其中福田区以成交26.17万平方米位居榜首，盐田区本月无二手房成交。09年5月，深圳二手房成交均价以福
42、田区最高，为16,242元/平方米，龙岗依然保持最低，仅7,323元/平方米。数据来源：世联平台3.3项目周边房地产市场发展分析3.3.1项目周边住宅市场发展分析项目所在片区新增楼盘稀少，周边片区近年新增楼盘主要集中在西北及东北片区。本片区西北侧环绕带近年新推楼盘以1-3房的中小紧凑型户型为主，少量的舒适型大房，价格约为9,00015,000元/平方米近年距本项目最近的新增普通住宅片区主要在大南山西北侧环绕带，如前海周边地区，中小户型楼盘居多，少量大户型楼盘，档次为中档，如：中海阳光玫瑰园、诺德国际、雷圳0755、依云伴山、城市山林等，东滨路以北还有鼎泰风华、阳光花地苑等。其次为后海片区，后海
43、片区为中高档及高档聚集区，如卓越维港等。图：项目周边楼盘分布图本项目位置根据世联平台数据，南山区周10大畅销楼盘排名中，以下楼盘多次上榜。表：2009年第25周（6月15日6月21日）深圳房地产市场成交排名TOP10楼盘一览表排名项目名称区域总套数上周销售套数累计销售套数销售率1中海阳光玫瑰园南山98117275176.5%2诺德国际居住区南山2,771972,16278.0%3半岛城邦花园南山2,020861,06652.8%4依云伴山南山1,6835338823.1%数据来源：世联平台中海阳光玫瑰园项目概况中小户型为主开发商：深圳市中海光大房地产开发有限公司；开盘时间： 2008年12月；
44、基本概况：中海阳光玫瑰园地块编号T102-0019，占地37,591.6平方米，总建筑面积139,713.57平方米，计入容积率建筑面积110,498平方米。项目位于大南山西北侧，紧邻深大附中，拥有青青世界、月亮湾公园、大南山郊野公园等景观资源。项目周边有多条公交线路经过，随着地铁1号延长线和5号线的开通，交通的便利性会得到极大提升。图：中海阳光玫瑰园平面图 图：中海阳光玫瑰园效果图 产品户型：项目一期1号楼为幼儿园，只有2号楼一栋为商品房销售，共174套；二期是37号楼，其中3号楼有190多套，二期4号楼户型和一期有80%以上的相似，户型：47-53平方米一房、66-84平方米二房、86-113平方米三房。以一期2号楼为例，主力户型基本为7786的二房改三房，二期适当配备4753平方米及113平方米户型，其余户型与一期相似。本体配套：二期3、4栋带精装修出售，一期为不带精装修出售；出售价格：1期起价9,000、均价9,500元/平方米；2期4栋1单元、3栋起价10,000、均价11,500元/平方米
