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1、楚翘城物业常规管理服务内容（一）安全消防管理1.对项目的认识安全消防管理是物业管理工作的重中之重。楚翘城物业类型及地域配置情况，决定了其业主安全需求高于一般项目，给安全管理工作提出了更高要求。对此，我们将依据项目建筑整体布局和硬件设施条件，制定科学有效的管理措施和全面的安全防范方案，以专业性的技术保障，实施规范运作，并持续不断的改进。 2.安全消防管理服务目标承诺安全消防管理服务标准将严格按照全国物业管理示范大厦标准及评分细则的国家示范级对应标准执行。一般事件处理及时率100%，确保消防设备设施完好，区域内无管理责任造成的重大刑事、火灾事件。3.安全消防管理服务流程3.1运作流程释义：出入口：
2、在大厦车辆和人行进出口值勤，做为第一道防线，对来访人员和外来车辆进行甑别、询问和登记，同时通过对讲机通知监控指挥中心及区域内相应岗位跟踪核实。停车场：通过对露天停车场及地下车库巡逻区域采用固定路线巡逻签到的方式对公共区域设备设施进行检查，对通报的人员、车辆进行识别、判断，对可疑人员、车辆进行跟踪、盘问直至消除安全隐患。监控指挥中心：是大厦治安防范网的中心，对各岗位通报的信息进行调度、通报及记录工作；对大厦所有布控点实施无遗漏监控；保障技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）有效使用，对所反应的信息进行及时处理；对突发事件如接到报警信号，安排人员三分钟内到达现场进行
3、处理，并负责接受用户的救助要求，解答用户询问。4.安全管理服务标准和要求4.1楚翘城安全消防管理服务标准内容标 准服务形象1、按规定着装，佩带工作牌（便衣秩序维护人员除外）；2、在岗队员不做与工作无关事项；3、回答问题敬礼动作标准，使用文明礼貌用语，姿态端正；4、需要站立服务的固定岗位站姿标准；5、制止违章要敬礼。工作质量1、监控室接听来电不超过三次铃声，语言表达完整、有记录安排；2、道口交通畅顺，动作指示正确；3、接到报警，范围内秩序维护人员及时赶到现场并报告，接到火警及时赶到现场并带齐灭火工具；4、各岗位熟悉掌握所辖区域基本情况必须超过80%（公共设施、停车情况等），熟练掌握设施设备的使用
4、；5、掌握报警、监控、对讲、电梯等设施、设备的操作程序，能发现事故隐患和可疑人员并及时处理或报警；6、队员对培训内容掌握率达到80%，了解消防常识；7、车辆按位停放。服务意识1、主动帮助开启电梯，对提携重物或行动不便者主动上前帮助；2、道口岗对进入车辆需要帮助的主动介绍情况，正确引导车主；3、对外来人员主动上前询问，根据具体情况作相应处理；4、值班（监控室）人员，看到来人必须起身相迎，有礼有节，询问来人所需并予以解答；5、对所需服务对象必须做到有始有终，结果满意；6、不发生争吵、打斗事件；7、不使用“不知道，不清楚”等语言。其他1、案件发生不超标、有记录、应急、整改方案健全有效；2、投诉100
5、%得到处理、回访，业主满意率达到95%以上，一般事件处理及时率100%；3、完成公司、服务中心交办的任务；4、培训工作按规定进行，培训资料齐备，有针对性；5、秩序管理部工作有计划；6、表格记录符合要求，记录内容详实，处理问题有始有终；7、楚翘城商业每天巡视检查火灾隐患不少于一次。4.2安全消防管理服务要求（1）人员配备秩序维护人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。 （2）技能训练 秩序维护人员100% 接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训等）。（3）技能水平能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉大厦环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾
6、害事故的应急预案。 （4）服装仪容上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。 （5）器械配备配备对讲装置、消防头盔、消防斧、扳手、消防水靴、防毒面具、干粉灭火器和其他必备的安全护卫器械。 （6）出入口值守主出入口 24 小时值守，并有详细交接班记录、人员来访登记和外来车辆的登记记录。 （7）进出人员管理外来探亲访友人员进入大厦，通过对讲系统联系住户，并指引客人到达访客楼前。 （8）物品搬出管理n 从住宅楼搬出物品，需由住户本人或凭住户有效证件复印件、亲笔委托书和申请人的身份证复印件，到管理服务中心开具“放行条”，并详细列明物品清单。n 大
7、厦道口岗值班秩序维护人员认真检查出去物资与“放行条”上所列物资是否符合，若不符合应要求立即停止搬运，若符合则由道口岗值班秩序维护人员签字放行，并收回“放行条”。n 道口岗秩序维护人员见搬家车辆进入大厦搬家时，应向车上人员说明搬家的程序要求，并用对讲机通知相关人员到场跟踪。（9）巡视要求n 巡视人员按设定的路线每 2 小时覆盖一遍。 n 主动帮助有需求的业主，热忱回答住户的询问。（10）应急处理 n 接到火警、警情后，五分钟到达现场，协助保护现场，并报告服务中心与警方。n 在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟赶到现场，采取相应措施。（11）监控中心n 大厦监控中心设置24小时值班电话，专人值守
8、，所有监控点实施无遗漏监控。 n 技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息进行及时处理。n 监控中心接到报警信号，安排秩序维护人员五分钟内到达现场进行处理，中心负责接受用户的救助要求，解答用户询问。 n 大厦水、火、警情等应急预案，在监控中心上墙，每年组织两次应急预案演习。 （12）便民措施于各主出入口提供便民服务推车，提供非机动车打气筒，提供便民雨伞。5.安全消防管理控制措施5.1安全消防管理控制措施工作流程学习训练学习法规：1次/周；训练：2次/周；演示培训：1次/周。流动巡查消防设施：2遍/周； 突发事件：3-5分钟，责任秩序维护员
9、到达现场。定岗检查进出口，三班次24小时值勤；检查检查项目1. 查可疑外来人员、；2. 查安全标识、消防设施完好情况；3. 查破坏绿化、占用绿地现象；4. 查漏水、漏电、漏气现象；5. 查房屋本体设施和公共设施情况；6. 处理突发事件等。处理处理方法按照公司质量体系标准，对轻微不合格项汇报主管，严重不合格项上报经理。考核日检、季检按质量体系考核标准，年终按招标单位要求和参照南京市优标准考核验收标准。利用技防设备和便捷工具：n 严格执行所有住户凭门禁卡进出，对来访人员由秩序维护人员通过门禁对讲系统与住户联系，经得住户许可方可进入；n 监控指挥中心密切关注监控画面和报警系统，如有异常情况，立即通知
10、相邻岗位人员核实，住户家中报警应首先通过对讲进行询问，再通知内巡人员上门核实；n 所有在岗秩序维护员均配备有对讲机，保证岗位之间联络畅通。建立预警机制：n 治安案件发生具有区域性和时间性，管理服务中心将密切联系辖区派出所和周边大厦，随时掌握周边治安情况，有针对性制订预防措施；n 周边发生治安案件，及时向秩序员进行通报，并在每季度组织紧急集合演练。5.2针对性控制措施楚翘城车流人流交汇：n 完善大厦交通设施：设置一定数量的减速坡和限速牌，根据实际情况在转弯处设置凸镜；增设各类明显行车标示；始终保持车行道组织合理，畅通无阻；n 在人员、车辆进出高峰时段增路面巡逻人员，引导人员、车辆各行其道，安全顺
11、利进出；n 对临时进出大厦的客人和车辆，大门岗和车管员要有明确的引导，避免客人和车辆在大厦胡乱穿行。消防门的管理：楚翘城商业有消防通道、疏散通道；在紧急情况下需要及时启用，为了保证上述通道畅通又不留安全隐患，我们将采取一下措施：n 经常检查，保证通道不堵占，门锁是完好、大门开启正常；n 保证紧急情况随时启用，日常禁止闲杂人员通行；n 经常检查通道，保证通道畅通。楚翘城商业秩序维护工作：对外商业场所，来往人员较多，秩序维护工作难度大，我们将采取不间断巡逻的措施确保商业的秩序正常，并根据实际情况情况制订各种应急方案确保商业的安全。消防管理控制措施n 楚翘城大厦消防管理工作主要应从以下几个方面展开：
12、n 建立完善的消防管理组织。建立公司、管理服务中心、秩序部三级防火组织，并确立相应的防火责任人。组建以秩序管理部人员为主的专职消防队伍和由管理服务中心其他工作人员、住户、客户组成的义务消防队伍。n 根据中华人民共和国消防条例的规定，制定防火制度，明确防火责任人的职责，制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。将防火责任分解到各业主、客户单元，由各业主、客户担负所属物业范围的防火责任。n 进行消防宣传。宣传的形式有消防轮训。利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有消防工作的原则、消防法规和消防须知。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。n 完善各种消防标识配置，如避难指示图
13、、各出人口指示、灭火器材的存放位置、标识等。同时，保持标识的完整、清晰。n 配备必要的消防设备设施，建立消防管理档案。n 定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。n 制定灭火方案及重点部位秩序维护方案，明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。n 定期或不定期地组织消防实战演习，以提高服务管理者和客户在紧急情况下的应变能力。n 定时、定期对消防设备设施进行检查维护，确保消防设备设施能随时起用。6.楚翘城安全消防管理服务效果为了营造楚翘城祥和宁静的大厦气氛和秩序井然有序，我们将严格实施操作规程和工作标准，有机的结合人
14、防技防，监控、巡视、值班、检查相配合，使楚翘城达到国家物业管理示范标准。（二）交通和车辆管理1.对项目的认识疏导好楚翘城上下班高峰人流、车流方向，避免出入车流交叉堵塞，需要精心组织相关预案。车辆引导，科学组织停放，车场的安全控制，也将是对秩序维护工作的重点。为确保楚翘城的车辆安全、交通顺畅以及行人安全，在实际管理中，我们制订出科学实效的管理方案，规范化运作，并持续不断的改进。2.楚翘城交通和车辆管理服务目标承诺交通车辆管理服务标准将严格按照全国物业管理示范大厦标准及评分细则的国家示范级对应标准执行，区域内无管理责任造成的刑事和交通事故。3.楚翘城交通车辆管理流程业主车辆车辆进入道口岗登记核对外
15、来车辆外来车辆通知车管人员引导到车位是否 4.楚翘城交通车辆管理服务标准和要求4.1楚翘城交通和车辆管理服务标准n 掌握楚翘城区域交通基本情况，了解业主车辆的数量、停放区域等相关因素，提升管理专业等级。n 制订科学的交通和车辆管理体系，实施制度管理，做到机动车辆、非机动车辆分区有序停放，保持管理区域内交通顺畅。n 合理配备人员，加强监管巡查，合理利用楚翘城智能管理设备，实施现代科学管理。n 强化楚翘城车辆停放管理，合理安排车位；加强停车场的机动巡查工作，特别是在人流、车流的高峰期，合理疏导人流和车流，保持公共通道的畅通，同时避免车辆被盗、被损坏的情况发生。4.2楚翘城交通和车辆管理服务要求人员
16、配备秩序管理部配备专职车辆管理人员负责车辆的管理和疏通，车管人员身体健康、工作认真负责，均接受过岗位技能培训，并定期开展岗中持续培训。车辆疏导对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。 巡视引导车辆管理人员 24 小时对车辆进行巡视和引导服务。车辆行驶按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆限速行驶并有规定路线，停放有序。车库管理24 小时有专职人员管理， 车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 5.楚翘城交通和车辆管理控制措施5.1楚翘城交通和车辆管理服务措施n 实施
17、停车库24小时值班巡逻制度，选派专职车管员负责全面的管理；n 在业主上下班等大厦交通高峰期，在主要道路及出入口协助疏导车辆进出。n 利用智能化管理设施，提升工作效率。对楚翘城大厦业主发放专用出入卡，实现自助刷卡、自动开启道闸、自主进出，实现缩短进出口通行时间，享受便捷方便的交通服务。n 加强车管人员的专业技能培训，明确工作职责。购买公共停车场保险，降低管理风险。加强夜间安全巡逻，确保车辆停放安全。n 管理规章制度在实施中既要严格办理，又要根据实际情况体现人性化服务意识，始终让业主感到舒心满意。制定突发事件应急预案，突发事件处理有备无患。5.2楚翘城交通和车辆管理控制措施楚翘城交通和车辆管理规约
18、n 遵守交通管理规定，爱护道路和公用设施，不乱停车辆。n 停放车辆服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。n 停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态（静音），车内贵重物品须随身带走。n 机动车辆在管理区域内行驶时，时速不得超过15公里。n 机动车辆在管理区域内行驶禁止鸣笛。n 不准在管理区域内任何场所试车、修车、练习。n 不准辗压绿化草坪、损坏路牌、各类标志，不准损坏路面及公用设施。n 不准在人行道、车行道、消防道上停放车辆。n 除执行任务的消防车、警车、救护车等 , 其他车辆一律按本规定执行。大厦交通交通事故应急处理流程为了保证大厦内道路的畅通，快速解决交通事故，
19、有效控制损失，特制定如下应急预案：n 发生交通堵塞：判断堵塞原因并报告服务中心，及时疏导，耐心做好解释工作，采取“先放出，后放进”的方法，单方向放行，交通畅通后再放行另一方；n 发生交通事故： 立即向服务中心报告，保护好现场，滞留造成事故的车辆；对事故车辆及人员进行登记； 协助驾驶员拨打“122”报警，向到达现场的公安人员认真汇报事故经过，协助调解； 车辆已投保的，由被保人通知承保的保险公司； 如有人员受伤，应积极抢救伤员，及时送往附近医院救治；n 交通事故造成车辆起火，应按照“灭火应急规程”处理。n 遇到雨雪天气，应及时清扫路面积水或积雪，设置减速装置，提醒司机慢速安全行车。车库岗工作规程1
20、.目的：确保停车库（场）的车辆安全、整齐、有序。2.适用范围：大厦停车库（场）的管理。3.作业规程：4.车辆进场：n 当有车辆驶入地库（停车场），应引导车辆缓行安全停放在自己的车位上。（无自动管理系统要填写车辆出入登记表）。n 提醒司机关锁车辆门、窗，并检查是否漏水漏油。5.巡视：n 每小时巡视检查一次车辆，是否正常，如有车损坏、车门未关、车未上锁、漏油漏水等情况应即时通知车主处理。未通知到车主时，做好值班记录和车辆外观巡视记录，同时报告班长或服务中心。n 清点车库内车辆，与电脑内的出入场记录或车辆出入登记表上是否一致。n 严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长或服
21、务中心即时处理。6.车辆出场（库）：n 当车辆驶出车库（停车场）时，应首先仔细核对出场的车辆和驾驶员。（无自动管理系统要填写车辆出入登记表）。n 若对出场车辆和司机有疑问时，应立即到车挡前面向司机敬礼，再向司机盘问核对有关情况。n 在盘问和核对中发现有问题，应立即扣留车辆，机智地应付司机， 并用对讲机报告车管负责人和服务中心。停车场（库）管理规定服务中心负责住户的车辆管理，大厦车辆行驶停放，服务中心主任负责协调指导停车场(库)的管理工作，物业服务人员监督、检查，秩序员负责车辆的存放、放行等具体管理。交通车辆行驶停放管理规定:n 遵守交通管理规定，爱护大厦的道路，公用设施，不乱停放车辆。n 停车
22、场实行有偿服务，住户需办理月卡，临时停放安规定交费。n 车辆行驶停放服从车辆管理人员指挥，注意前后左右车辆安全， 车辆停放在规定位置。n 停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。n 机动车辆在本区行驶，时速不得超过15公里，严禁超车。n 机动车辆在本区内禁止鸣号。n 不准在大厦任何场所试车、修车、练习。n 不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。n 不准在人行道、交叉路口、消防通道上停放车辆(机动车辆只能在停车场(库)或道路上划线停车位内停放，非机动车必须停放在非机动车棚或保管站)。n 除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车
23、辆一律按本规定执行。n 停车场设有专职人员24小时值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，将管理制度、岗位责任人姓名和照片、负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口明显位置。n 停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由服务中心消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。n 在停车场(库)和大厦车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。n 在大厦必要位置设路障和防护栏。n 机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴费。n 集装箱车、2.5吨以上的货
24、车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入车库。n 不得损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。n 保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。n 禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练习。非机动车管理规定为维持大厦内交通秩序，保障住户利益，加强车辆管理，提高存放摩托车、非机动车的安全性，特制定如下办法：n 存放地点：在规定地点分区摆放。n 存放时间：不限时。n 非机动车库应保持整洁，人员不得长时间停留，严禁留宿。n 不得在车库内堆放杂物，擦洗、维修。n 库内车辆，
25、如长期无人使用，且未登记者， 由服务中心清出车库，另行安排地点存放。n 秩序员应熟悉住户，主动服务，对工作尽职尽责。n 秩序员应着装整洁，注意仪表。n 车库为住户提供免费打气服务。停车收费标准公示 车辆主出入口或集中停车场（库）的显眼位置，设置停车收费标准公示牌。6.楚翘城交通和车辆管理服务效果 我们将确实按照标书承诺的流程与措施，严格事实操作规程和工作标准，有机的结合人防技防，监控、巡视、值班、检查相配合，使楚翘城达到国家物业管理示范标准，使大厦车辆做到停放有序，文明通行。（三）装修管理策划1.对项目的认识根据楚翘城纯商业办公物业类型的特点，结合南京市人文、气候、自然条件的情况，充分考虑保障
26、业主利益，为业主提供装修的引导服务，对商业用房、办公居室装修管理进行策划。2.楚翘城装修管理目标楚翘城办公、商业物业类型无火灾隐患，符合消防要求，无破坏楼宇外立面和危及房屋结构安全和损害其他业主利益的行为。3.楚翘城装修管理标准与要求房屋结构n 不破坏、改变原有房屋的承重结构和外貌，不改变房屋及配套设施的规划使用功能。n 不适当增加楼板静载荷，包括在室内砌砖墙、铺设大理石和花岗岩地板等。楼板内预埋有智能管线，故不得在楼板上随意开槽或钻孔。布设管线时应走分隔墙。n 内墙一律采用轻质材料隔墙，不使用粘土砖或混凝土砌块。n 不得擅自拆移任何梁柱、承重墙、门窗、空调孔及设有暗埋管线的内隔墙；不在楼板、
27、梁柱等钢筋混凝土构件上打洞开孔。n 不在房屋外围、屋面搭建违章建筑；不在楼顶、平台安装其它设施；不在房屋外墙凿洞及不在非指定的墙面安装空调室外机；不在房屋外墙（窗外）安置其它设施及悬挂杂物；屋面、外墙、外门窗、阳台、空调的装修和安装以及其他装修活动必须符合政府部门的要求，严格保证建筑物外观统一。门窗及走廊n 不扩大门洞尺寸及在进户门外包框、贴瓷片等（安装防盗门时特别注意：门洞尺寸不规则，不顺直时，应采用切割机切割，确保防盗门边紧贴被割墙面，不影响走廊外观）。n 原有窗洞尺寸、位置、式样、颜色等均不得有任何改动，不在窗户外安置防盗栅栏、遮阳棚、挡雨棚、窗花、纱窗等。n 楼体施工时预留了窗台，可铺
28、设大理石或木板。不得重力敲凿，以免造成窗框裂缝引起渗水。n 不在进户门前私设电灯及铺设地砖，不得在走廊内设置任何可能影响安全或引起他人反感的物件。空调安装n 办公客户使用大厦规划配置的中央空调系统。n 商业客户室外机应按原设计预留的位置安装，如觉位置不便，请到管理服务中心咨询。不得在外墙钻孔加装空调架及空调雨蓬等。n 管线室外管束应保证“横平竖直”，并包扎好，多余部分盘在机体后面，滴水管必须接到预留集水管内。智能设施n 更改 不更改水电、燃气、电视、电话、对讲、智能设施进户管线；不得擅自更改感应器等智能设备的安装位置。n 防护 不移动、敲击、拆卸或封闭户内的各种控测报警器；避免灰尘、水雾、腐蚀
29、性气体或液体等物质的介入和侵蚀。n 遮挡 红外线探测器探测范围内不得吊顶及摆放高大物品。n 连线 探测器与主机之间的连线已预埋在楼板内，装修时不随意在楼板上钻孔、开槽，以免损坏管线。需要时，请向管理服务中心索取布线图。商业店招门头门头招牌协调统一、美观。安装牢固，不留安全隐患。广告、霓虹灯按相关政策法规设置安装。消防设施设备 商业装修消防措施落实到位，无封堵、遮挡、占用消防设施、消防通道的行为。4.楚翘城装修管理控制措施为保障楚翘城大厦和公共设施的合理使用，维护大厦各业主（客户）的长远利益，以达到物业保值和升值的效果，大厦内所有业主（客户）有合理使用的权利和维护的义务。楼宇装修为保障大厦房屋本
30、体和公共设施的正常使用，保护智能设施、管线不被破坏，管理服务中心将以广大业主（住户）利益为本，对本大厦实施严格的装修管理，业主（住户）在装修前到中心办理申报手续，遵照楚翘城装修管理规定实施装修。电梯使用规定n 严禁易燃、易爆危险品或超宽、超大的物品进入电梯，如搬运大件物品，必须使用带封装保护的货梯。n 注意看好幼儿，不要让其单独进出电梯，以免发生危险。n 电梯内请勿吸烟，不准在电梯里打闹、涂画、粘贴等。n 如乘电梯被困或遇紧急情况，请使用电梯内对讲与控制中心联系。装修公司 业主（住户）选择装修公司时，应按照相关规定，聘请在南京市注册，持有承建资格证和税务登记证的正规装修单位进行装修。施工人员
31、施工人员凭出入证进出大厦，专人专证，不得转借；不得窜户拉揽生意；不得逗留非工作区；如需留宿，应经业主（住户）同意，并到管理服务中心登记；对违反规定的施工人员，管理服务中心将谢绝其进入大厦。夜间施工由于户内不具备生活使用条件，所以原则上不准施工人员在房内过夜留宿，如确属施工需要，应由业主（住户）同意，并到管理服务中心办理夜间施工滞留登记。 监督检查 管理服务中心将严密监管装修施工全过程，业主（住户）必须按照经审批的装修方案施工，请业主（住户）对管理服务中心的监督检查工作予以配合。安全施工 施工人员务必遵守安全操作规程，保证施工人员及周围业主生命财产的安全，特种作业人员须持证上岗，因施工所发生的一
32、切安全事故均由业主（住户）和装修队负责。消防安全 装修期间，必须严格遵守消防法规，作业现场必须按标准配备灭火器；不动用明火或使用易燃易爆品，如：氧焊、煤气瓶、碘钨灯、电炉等，如确实施工需要，须报管理服务中心备案，操作人员持有效证件并在采取有关防范措施后方可施工使用。施工期限 楚翘城装修施工期限应在装修申报时予以特别约定，如需延期，要办理延期手续。施工时间 集中装修期每天为8:0019:00，入住办公过半后此时间段仅限静音施工，噪音及刺激气味施工调整为19:008:00，装修队应严格按照施工时间作业，以免影响他人正常办公、营业。临时水电装修队如需使用大功率电器，应提前向管理服务中心申报，由管理服
33、务中心操作人员接驳，不得擅自在户外接临时水电。 电梯使用不得有以下违章行为n 敲击消防按钮；n 用楔块楔入厅门门槽或用货物阻止轿厢门关闭；n 擅自开启轿厢内操纵箱面板；n 将易燃易爆、化学危险品及超长、超宽材料带入电梯；n 拖拉货物、撞击轿厢或强行向轿厢内挤塞货物。n 装载水泥、沙子等散装材料须用袋子包好，保证不渗不漏。n 如因使用不当造成电梯损坏的，应作相应的赔偿。装修垃圾装修垃圾必须袋装包扎好，及时运到指定的位置堆放。对违章堆放、抛弃装修垃圾的，管理服务中心将令其限期清理，不及时清理的，管理服务中心将代为清理，费用由装修人承担。 违章处理管理服务中心对违反本规定者，可视情节轻重，作如下处理
34、：劝阻停工；恢复原状；收回施工人员出入证赔偿经济损失；上报相关部门；诉诸法律。装修期间秩序维护管理规定为了维护本大厦的生活秩序和安全，请所有装修业主（住户）遵守国家、市政府的有关治安管理条例和本区管理委员会公布的的各项规章制度。n 大厦的出入口、停车场有秩序员24小时值班、巡逻，以维持大厦正常的公共秩序。如发生意外情况，请及时与秩序维护员联系。n 为保证大厦及业主（住户）的安全，秩序员在必要时会询问进入大厦的陌生人员，请业主（住户）配合并向贵亲友、客户解释，不便之处，敬请谅解。n 业主（住户）进出时，请提防陌生人尾随而入。n 如装有楼宇对讲系统，请业主（住户）提醒到访客人使用此护卫设施，经确认
35、身份后，方可开门，以免外人擅自闯入。n 当遇见可疑的人或听闻到不正常的声音和气味，请即向管理人员报告。n 请勿高空抛物，并请妥善放置阳台及周边物品，以免落下伤及行人及车辆。n 为了大厦业主（住户）的和睦相处，请业主（住户）在工作、娱乐、个人爱好等方面尽量不要影响他人，以避免不必要的邻里纠纷。n 为确保业主（住户）物品不受损失、大厦公共设施不受损坏，请业主（住户）在搬出、入贵重大件物品或搬家时，先到管理服务中心办理手续。n 大厦实行人车分流，请车主遵循区内交通标志，按规定路线慢速行驶。进入大厦后，请勿鸣笛或用喇叭叫人。n 中心对摩托车和非机动车实行集中管理，请业主（住户）积极配合。n 对下列行为
36、，管理服务中心将给予劝止：1擅自安装、改装、破坏正常供电线路。2破坏移动消防器材、标志，挪用消防水源。3故意损坏大厦内各种公共设施。4侵入他人住宅，损毁他人财物。5所有影响他人休息和生活的行为。装修巡视管理规定1.0 目的：保障业主利益，确保房屋使用寿命，维护正常装修秩序。2.0 适用范围：适用于公司对装修住宅的的装饰装修的日常巡视管理。3.0 职责：3.1 物业管理员负责每日的日常装修现场巡视；3.2 秩序维护固定岗负责检查施工人员的出入证件，巡视人员负责检查装修过程中是否有违章行为，并及时制止；3.3 公司任何工作人员都由责任对随时发现的装修违章情况采取处理措施；4.0 管理规定：n 巡视
37、人员应验证检查装修户的装修申报备案表，控制超时施工并制止在受限时间段使用大噪音电动工具；n 检查施工人员出入证件是否为持有人所有，是否过期，对已过期的证件要予以没收并及时通知装修组处理；n 检查施工现场是否按规定配备有效的灭火器，是否会正确使用灭火器，施工过程中是否存在违反有关装修规定的行为；n 每天晚19:00点由巡视人员检查施工人员是否已停止施工，并督促无滞留证明的施工人员离开大厦，禁止装修队在装修现场生火做饭；n 动火作业时，必须检查操作人员有无上岗证，相关防范措施是否落实；n 业主超出装修申报范围，应督促其办理申请手续；n 督促施工人员搬运垃圾，巡视人员必须监督施工人员按指定的通道进出
38、及搬运材料等，制止装修队在清运车辆未进入现场前，把垃圾搬出户外；n 施工人员清理完垃圾后，秩序员应仔细检查清运垃圾通道的墙面、地面、天花板及公共设施有无损坏、磨擦现象，发现问题及时报告当值班长和物业管理部处理；5.0 相关文件：装饰装修管理规定 （四）房屋管理维护1.对项目的认识楚翘城作为纯人文商业大厦，对楼宇品质要求较高。因此，在本项目的物业维修养护管理工作中，我们将以南京市有关物业维修养护的相关法规、专业标准、技术规范以及我公司质量管理体系中的相关操作规程为依据，开展物业的维修养护工作。2.房屋管理维护目标楚翘城的房屋管理维护服务标准将严格按照全国物业管理示范大厦标准及评分细则的国家示范级
39、对应标准执行，使区内房屋及公共配套设施设备完好率达到98%，零修、急修及时率100%，大、中型工程维修合格率100%。3.房屋维护房屋管理维护流程4.房屋管理维护服务标准及要求安排处理维修申报至跟踪监督；维修养护至巡视维修养护；整理学习至回访。维修服务：24小时主要工作房屋本体室内：小修30分钟，2天内中修有回音，急修不过夜。楼梯、墙面：1次/周检查楼梯墙面及扶手；楼梯灯随坏随修。天面：每月检查1遍。公共设施室内污水系统：污雨水井每天1遍，随坏随修；道路车场：每天检查1遍，随坏随修；天线：每月检查1遍，随坏随修；明暗沟：每周检查1遍，随坏随修；供水电气：每月细查1遍，零修时中小型维修通知水电部
40、门；公共照明设施：每天检查1遍，即坏即修；检查项目/处理方法检查项目1. 地基基础2.梁柱板主体3.墙体4.顶棚5.楼梯扶手6.公共门窗7.隔热层、防水层8.水箱水池9.天面扶栏10.消防设施11.信报箱12.标识13.散水坡14.楼板地面砖15.上下雨污水管16.设备房17.道路18.道路19.电缆沟盖板20.路牙21.踏步台阶22.给排水23.路灯24.清洁设备25.娱乐设施。处理方法按照公司质量标准，对不合格项进行整改。考核标准平常日检、月检按质量体系考核标准，年终按招标单位要求和参照南京市优标准考核验收标准。房屋结构每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及
41、时告知相关业主、使用人并安排专项维修。 门窗 每周一次巡视公共部位门窗，保持玻璃、配件完好，开闭正常。 屋顶每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查 1 次）。 道路、路面、侧石、窨井盖每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用 。 屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。预计台风到来前，应及时检查。 地面排水沟与围墙 每月一次巡查、清理排水沟
42、的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。 楼梯间、公用走廊的室内墙地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。 凉亭、 雕塑、景观小品每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 休闲椅、室外健身设施每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。 安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。 5.房屋管理维护控制措施维修养护原则坚持“因地制宜，科学管养”的方针，编制科学维修保养措施并合理组织实施：n 延长物业寿命，满足公共设备、
43、设施的正常使用功能；n 延长物业的经济寿命，持续超越物业使用人的期望值；n 降低管理成本的支出，保障楚翘城服务体系的可持续性改善和发展。房屋管理维修养护方式n 管理服务中心设24小时报修电话，维修人员配备对讲机，方便联系、调派，保证维修及时、到位。n 定期保养主体工程，及时修补剥落、破损等轻微现象，如有变形、开裂等现象时，由工程技术部协调处理。n 定期巡查大厦内各个公共部位，发现损坏及时上报并组织人力和物力抢修，保证不影响大厦业主的正常生活和客户、商户的正常工作和营业。危及安全处作业，设置警示标志，采取有效防范措施。n 保证大厦楼宇外观整洁、美观。标识指示牌完好清洁。n 房屋及设施图纸资料档案
44、齐全，管理完善，交接手续齐备。制度保证我们将严格执行国家物业管理条例、南京市相关城镇房屋修缮范围和执行标准、房屋完损等级评定标准（执行）、房屋修缮工程质量检验评定标准等相关法规，编织房屋本体、设备设施管理程序、房屋维修管理程序等程序文件和工作手册，作为物业维修养护的制度保证。完善共用设备设施、共用部位的维修档案我们将对楚翘城区域的共用设施设备、共用部位进行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐，并输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制，全面掌握楚翘城区域共用设备设施、共用部位的运行（使用）情况，为物业的维修养护提供科学的参考。房屋共用部位日常维修养护计划及要求项 目维修类别日 常 维
45、修计划方案标准实施效果房屋承重结构部位1.局部受损；2.施工质量原因造成的结构问题。日常每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修。由于使用不当造成结构局部受损较轻的，由服务中心按照相关规定实施维修；如局部受损较重，应提出方案，委托专业公司实施维修；如因施工质量原因造成结构问题的，应报请开发单位处理。1.房屋修缮标准；2.有关工程施工技术规范；3.建筑物白蚁防治标准；4.建筑物完好等级标准。1.结构安全，正常使用；2.结构性能完好。外墙面1.外墙面损坏的修补；2.外墙面局部渗漏；3. 外墙面大面积渗漏；4.外墙面的翻新。每周检查一遍，发现问题及时维修。按照需要进行局部翻新、清洗。管理由服务中心按相关规程实施。1.房屋修缮标准；2.外墙面修缮作业规程。1.外墙平整，无渗水；2.整洁统一屋面1.隔热层破损；2.防水层破损造成屋面渗漏；3.屋面积水。每周检查一遍，发现问题及时维修；由管理服务中心按相应作业规程实施维修，按照年度计划维修1.房屋修缮标准；2.相应修缮作业规程1.无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；2.隔热层完好公共通道楼梯门厅1.公用地面的维修改造；2.公共通道、门厅的墙、天棚维护；3.楼间墙面、扶手的维护每周检查一次，发现问题及时维修；根据需要即时修补；由管理服务中心按相应技术作业规程实施维修1.相应建筑部分修缮技术规程；2.房屋修缮标准1.整洁，
