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1、2、项目背景2.1 项目位置中国银行黄埔支行办公大楼地处黄埔区黄埔东路与丰乐路交汇处，此地段位于政府规划的大沙地中心城区内，周边政府机关、事业单位比较集中，而丰乐路是黄埔区写字楼、高档住宅公寓、各大银行网点、购物中心比较集中的地段，广园快速路丰乐路入口、地铁5号线近在咫尺。2.2 黄埔区经济发展概况黄埔区位于广州市的东南部，面积约90平方公里，人口38.9万，其中常住人口19.2万人。2004年整体经济运行情况良好，GDP累计完成生产总值达到333.76亿元，增长速度为22.72%，位居全市各区、县级市之首。第二、第三产业同比分别增长27.4%和14.92%。黄埔区是广州重要的工业基地，紧邻全
2、国成立最早、发展最成熟的广州经济技术开发区，拥有货物吞吐量全国排行前十名的亿吨国际大港黄埔港，以及便捷的道路网络，广深高速公路、广园快速路、华南快速干线等连接珠三角的重要经济区域，交通网络发达，往来十分便利。2.3 黄埔区经济的危和机黄埔区经过20多年的改革开放，在工业生产已形成深厚的基础，世界500强企业多数已在黄埔区投资设厂。经过多年的开发，黄埔区土地资源已日渐枯竭，而黄埔的第三产业一直比较滞后，写字楼、住宅、商业、休闲娱乐、文化教育等都比较薄弱。随着萝岗、南沙新区的新立，这有可能吸引黄埔区内企业的迁移。以萝岗区作参考，政府计划共投资110亿，将占地1.6平方公里的广州科学城打造成集办公、
3、科研、金融、商贸、博览、文化、娱乐、休闲等多功能为一体的“副中心”区域，其中仅2005年一年，在城市基础设施建设上的投入就增加至52亿元，重点解决各种生活配套，包括医院、学校等配套。另外政府还将投入10亿元争取部分亚运配套项目场馆落户萝岗，建设包括综合体育馆、网球馆、羽毛球馆等亚运配套项目场馆。由此可见萝岗、南沙大有后来居上的可能，因此黄埔区应充分利用开发较早、发展较成熟的优势，将商务写字楼、住宅公寓、商业、服务业快速完善，在最短的时间内形成成熟的商贸圈，以此留住高素质的企业和人才。广州市市委、市政府要求黄埔区成为广州市东部新城区的排头兵，黄埔区区委、区政府也提出了“优二扬三”的产业发展思路。
4、黄埔区经济发展到今天，已经积累了一定的基础，要进一步增强经济综合实力、实现跨越发展，工作重心应当逐步从以量的扩张为主转向以质的提高为主，更多地注重经济质量的提高，培植税源，增强税收的后劲。为此，要充分利用黄埔区靠近中心城区和港口，产业基础雄厚的有利条件，以商务写字楼为载体，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态落户，加速信息、销售、决策在区域的集聚，进一步提升和拓展城区的服务功能和带动作用，为经济实现跨越发展做出应有的贡献。2.4 黄埔区建立国际商贸圈的迫切性2005年7月中旬市规划局正式公布了广州中心八区的总体规划，其中关于黄埔区的规划包括：积极融入广州东部产业区，形成大沙地中心城区
5、、南岗副中心城区、长洲岛历史文化保护区三个中心组团。大沙地中心城区西起黄埔区区界，东至华坑路，北至护林路，南临珠江，是黄埔区的行政、商业、文化中心，南岗地区要发展成该区的副中心，也成为东部产业区的服务中心，同时要充分利用现有工业基础形成三大工业片区，分别是石化片区、云埔片区和开发区片区。近年来，黄埔区城市建设的步伐加快，产业优化取得了初步成效，城区规模不断扩大，大沙东路、丰乐路等商业旺区逐步形成，外运大厦、骏汇大厦、亚钢大厦等高楼拔地而起，多家企业入驻，商贸发展雏形初现。与此同时，国内著名的房地产商也已开始投资黄埔区房地产业，如万科城市花园、黄埔花园、金碧世纪花园等大型楼盘相继开盘发售。但黄埔
6、区与其他各区相比，商贸发展仍处于相对滞后，这反映在下几个方面：（1） 黄埔区没有上规模、上档次的写字楼；（2） 黄埔区房价仍处于低位；（3） 黄埔区没有成熟的商业街：越秀区有北京路、农林下路、环市东路，荔湾区有上下九、酒吧街， 天河区有天河北路、天河南一路，唯独黄埔区没有成熟的商业街，这对居民的购物有极大的不便。虽然目前黄埔区办公、居住、商业环境尚不成熟，但黄埔区也有自己的优势，黄埔是广州重要的工业基地，国际知名企业众多，黄埔只要充分发挥自身的优势，完全可以在短期内迅速将大沙地商圈和南岗商圈发展起来，并以大沙地和南岗为中心大力发展第三产业，结束过往黄埔区单一发展工业局面，形成以工业为主、第三产
7、业为辅的多层次经济发展，使黄埔区经济再上一个台阶。2.5 黄埔区的写字楼供求情况由于黄埔附近区域的工业迅猛发展，周边为工业企业配套的商贸配套服务企业应运而生，对写字楼的需求日益增加。而黄埔区能够满足办公条件的场所并不足够，配套较好的写字楼均租约不断。黄埔区相对较好的写字楼有外运大厦、骏汇大厦、亚钢大厦等，其中外运大厦的租赁最好，基本是100%，租金最高达到80元/平方米；骏汇大厦只有大润发进驻，其余楼层均作为其他商业用途；亚钢大厦的发展势头较好，但位置较远。除以上写字楼外，丰乐商务中心等较小的写字楼租赁情况也比较理想。由此可见黄埔写字楼缺口很大，只要根据黄埔区产业特点，开发适合当地企业运作的写
8、字楼，市场发展空间相当巨大。3、项目的市场定位3.1 项目优劣势分析优势：（1） 地处大沙地中心城区，符合政府全力打造大沙地中心区、并以此作为广州东部产业区的服务中心的总体规划；（2） 附近政府机关、事业单位相对集中，企业办事方便；（3） 与此项目一路之隔的丰乐路有黄埔区较成熟的写字楼、住宅公寓、银行网点、食肆、购物中心，配套相对齐全；（4） 位于黄埔东路与丰乐路交汇处，地铁近在咫尺，交通便利。劣势：（1） 本项目所处的黄埔东路一侧，人流稀少，商业配套不齐，就连小士多也少见；（2） 此地段楼宇素质普遍不高，空置率较高，影响写字楼档次；（3） 本项目规模不大,可容纳的企业不多；（4） 此地段的写
9、字楼租金普遍较低，约20-30元/平方米左右。3.2 项目定位针对中国银行黄埔支行大楼，经过对黄埔区写字楼市场进行详细的市场调查，包括市场需求总量、市场竞争情况、市场接受度、消费水平以及黄埔区的产业特点进行调查，由于黄埔区主要以工业和物流业为主，因此我司将中国银行黄埔支行大楼定位为一个集办公、培训、科技孵化等服务于一体的现代化的企业总部写字楼，写字楼主要服务对象为工业、高新科技企业。本项目纳入我司与黄埔区政府共同开发的“商贸企业总部服务中心”试点，并按照“商贸企业总部服务中心”的统一营运模式进行运作。3.3 目标客户根据黄埔区产业优势，针对中国银行黄埔支行大楼,我司目标群体定位为：（1）商贸企
10、业的总部黄埔是广州东部产业区的中心地带，以工业和物流业为主，商贸企业的服务对象主要为工业企业。该定位有助于发挥黄埔区的交通和产业优势。 （2）进行科技孵化的高新科技型企业高新科技型企业，不仅限于软件开发、生物医药研制等纯研发型企业，对比起天河软件园、广州科学城等园区适用面更广。3.4 项目配置定位由于本项目可租用的面积约6133平方米，规模不大，局限了本项目的提升空间，因此本项目暂按乙级写字楼定位。但为了本项目开发成功，我司投入本项目的配套服务，依然按高标准定位，在写字楼内设有商务中心，商务中心提供政策咨询、税务咨询、企业设立及企业落入落户后的秘书服务等综合服务，以提高企业落户成功率，保证落户
11、企业的顺利经营。除此之外我司还将在本大厦开设特色服务秘书公司，即投资者在本大厦只需租赁较小的面积，就可以开办公司，我司为这些公司提供专业秘书、大型会议室、会客室等服务。开设此项服务的目的是方便厂区不在黄埔，而想以黄埔作为注册地的企业。4、市场推广策略市场推广总思路：以打造黄埔国际商圈为契机，以政策优惠为引导，充分利用黄埔区的产业优势和联冠公司广泛的客户网络，全面推广包括中国银行黄埔支行大楼在内的商贸企业总部服务中心。4.1 抓住契机抢占市场综上所述，黄埔正处于经济转型，除继续发挥原有的工业优势之外，政府鼓励发展商贸经济，并通过开发黄埔区写字楼市场，达到进一步促进工业发展，按照黄埔这一经济发展趋
12、势，我司以本项目为商贸企业总部服务中心试点，经过重新装修改造后，迅速推出市场，以满足黄埔区写字楼日益膨胀的需求。4.2 统一招商扩大声势由于本项目规模不大，单独在市场中推广作用不大，因此我司将本项目与商贸企业总部服务中心的其它试点项目一起统一定位、统一包装、统一招商，这样影响力要远远大于单独招商。4.3 政策支持事半功倍目前黄埔区政府已初步同意我司提出的设立黄埔区商贸企业总部项目方案，政府将会为符合该项目条件的客户提供租金、税收、财政上的优惠政策，这是黄埔区政府唯一指定享受特殊优惠政策的经贸项目，同时政府也确定我司为该项目唯一招商企业。我司将选择23个合适的写字楼作为首批选址重新进行包装，统一
13、对外招商。如果黄埔中行大楼纳入我司商贸企业总部项目，将会使中行和我司相得益彰。4.4 我司资源客源广泛我司通过多年的招商引资工作，与众多行业协会（如黄埔区工商联等）形成交流合作网络，多渠道发布收集项目信息，积累了广泛的客户群，我司引进的项目涵盖了十数个产业。广泛的客户资源为我司成功开发本项目打下了坚实的基础。由于我司有广泛的客户源，且本项目有政策扶持，对目标客户有很大的吸引力，因此在招商过程中，我司完全可以挑选优质的企业入驻本项目，以提高本大楼的整体素质。4.5 宣传推广主辅结合对于本项目的宣传推广，我们将以我司特有的客户网络为主销售渠道，以传统销售渠道作其补充：（1） 我司特有的销售渠道（主
14、渠道）：由于本项目的目标客户定位是商贸企业，而我司过往积累的客户群也同样是商贸企业，项目定位与我司资源相互对应，因此可以充分发挥我司的优势，利用已经建立起来的良好客户网络，精心筛选适合本项目的目标客户，以此达到传统销售渠道以及其他公司不能比拟的推广效果。（2） 传统销售渠道（辅助渠道）：.利用本大楼的外墙进行广告宣传；.向黄埔区、天河区、萝岗区潜在客户邮寄宣传单张；.报纸、电视等媒体做广告宣传（按试点项目规模而定）；.直赴港澳地区拓展市场（按试点项目规模而定）；5、投资方案及效益分析5.1 营运模式中国银行黄埔支行大楼将纳入“企业总部服务中心”试点项目，并成立相应的项目管理公司，进行统一定位、
15、统一包装、统一招商。我司作为专业服务提供者，对本项目投入资金进行装修和包装，政府给予政策和财政扶持，吸引商贸、高新科技型企业等各类型企业总部、进行科技孵化的中小企业入驻。同时我司还为入驻客户集中提供政策/法律/税务咨询、企业设立报批、后期融资、企业管理等成套服务，以提升企业落户成功率，及保证落户企业顺利经营。在物业管理方面，中国银行黄埔支行大楼采用现代商业大厦的管理模式，招标聘请专业物业管理公司进行管理。5.2 装修方案待添加的隐藏文字内容2装修项目如下：（1） 整治大厦门前停车场；（2） 装修写字楼入口大堂，形成与中国银行相互独立的出入口；（3） 公共走道吊天花，地面、踢脚线铺贴大理石；（4
16、） 间隔写字楼；（5） 自来水、电力、通信网络、闭路监控系统的管线布置；（6） 消防系统的安装；（7） 安装中央空调；（8） 公共卫生间装修；（9） 购置办公家私。以上装修总投资约600万元人民币。5.3 物业管理物业管理提供以下服务：（1）本大厦卫生保洁；（2）本大厦治安巡查；（3）代收代缴水费、电费、租金；（4）本大厦公共设施的维护；（5）停车场的管理。5.4 投标报价（1）租金：20元/平方米/月（2）租赁期限：20年（3）租赁面积：约6133平方米。5.5 效益分析总投资：600万元；回收期：10年左右回报率：10%/年左右虽然本项目的回报并不高，但我司更看中的是此项目的社会效益，通过与黄埔区政府共同开发本项目，可以增进与政府的良好合作关系，为黄埔招商引资，进一步提高我司的市场知名度，同时还可以解决社会的闲置资产，为繁荣市场做贡献。
