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1、物业管理实务：物业管理收费物业管理公司作为具有独立法人资格的经济实体，在其经营管理过程中，必须要有资金的支持，而且，物业管理公司还应使其资金在循环中增值，从而使资金运行走上良性循环的轨道。这样，物业管理公司才能真正作为独立法人经济实体，实现自主经营、自负盈亏、自我发展。可见，加强资金来源的管理，是物业管理公司财务管理中十分重要的工作。第一节 物业管理收费原则一、等价交换的原则 等价交换是价值规律的基本要求。价值规律是商品经济的基本规律。发展社会主义商品经济和市场经济，必须按价值规律办事。价值规律的基本内容为：商品的价值量是由生产商品的社会必要劳动量决定的，商品交换要以价值量为基础，实行等价交换
2、。商品的价格是价值的货币表现，物业管理收费实际上就是物业管理公司提供管理服务的价格，这种价格当然应反映价值。收费价格的高低由价值大小决定，而决定价值大小的应是提供这类物业管理服务的社会必要劳动量的多少。根据社会必要劳动量来决定物业管理的收费，是合理的和必要的。无论是政府还是物业管理公司，在制定物业管理收费标准时，都应考虑和贯彻等价交换的原则。二、谁受益谁出钱的原则在市场经济条件下，物业管理公司作为经营者，为业主和住户提供管理和服务应是有偿的。凡享受到物业管理公司服务的受益人就应缴纳相应的服务费用。受益大的，出钱相应要多；受益小的，出钱相应要少。同一大厦或同一住宅区内，要根据业主和住户享用各项管
3、理服务和公共设施的程度多少而收费。比如住高层建筑一层的住户，享用电梯的机会少，其承担的电梯费用应比住较高层的住户少。三、差别原则差别原则是根据物业使用人的收入水平的不同，采用不同的收费标准。目前社会上客观存在着高、中、低收入家庭，由于收入水平的不同，对服务的要求也有所不同。对高收入家庭来说，由于收入高，享受的欲望随之升高，希望能得到更多更好的服务；对低收入家庭来说，首先考虑的是解决温饱问题，不敢奢求过多的服务，也承受不起较高的服务费用。因此，物业管理公司可以为高收入水平的住户，提供多方位、多类型的服务，收取较高的服务费；对低收入水平的住房，只提供基本的服务，收取较低的服务费。对市场商品房、微利
4、商品房、福利商品房以及公产房的物业管理，其收费应体现差别原则，不搞一刀切。即使对同一幢大厦或同一住宅区内的物业使用人，也可以根据其收入水平的差距，采用差别收费方法，或者由政府和物业管理公司对低收入家庭所缴纳的管理服务费给予适当的减免。四、优质优价原则优质优价原则就是根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标准。提供高质量、高水平的服务，应得到高额的回报；享受到高质量、高水平的服务，就应缴纳较高的费用。优质优价原则要求质价对应，那种不追求提高服务质量和服务水平，只追求高收费的做法以及不管服务质量好坏、服务水平高低，一律按同一价格收费的做法，都是不符合优质优价原则的。五、取之
5、于民，用之于民的原则物业管理公司收取管理服务费用，应是对物业管理公司的自身所提供的劳动价值的补偿。物业管理公司的劳动价值就体现在房产和地产的管理活动、环境卫生管理活动、社会治安管理活动上。因此，物业管理收取的费用，应确确实实花在上述活动上，也就是花在物业管理公司的管理对象和服务对象上。物业管理公司的管理对象是“物业”，服务对象是业主和住户。取之于民，用之于民包含两方面的含义：一是从业主和住户那儿收取的费用，要用在业主和住户身上，不得挪作他用；二是为业主和住户从事物业管理活动和服务活动付出了多大的劳动，就从业主和住户那儿收取相应劳动价值的费用作为补偿，不得牟取高额利润。在实际工作中，应坚持能提供
6、多少服务，就收取多少费用，收了费用后，应提供的服务一定要保证到位，不能或暂时不能提供的服务，就不收相应的费用。六、公开原则物业管理公司与业主和住户的关系，是受托人和委托人的关系、提供服务和接受服务的关系。物业管理公司接受业主和住户的委托，进行物业管理，向业主和使用人提供多种服务。业主和住户作为委托人和接受服务人有权对物业管理收费情况进行询问、了解、检查和监督。物业管理公司也有义务将收费的详细情况向业主和住户说明。收费实行明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布。有些收费项目应在与业主和住户协商后，公布执行。同时，物业管理公司应定期(一般为每季或每半年)向业主和住户公布收
7、费的收入和支出帐目，自觉接受业主和住户的检查和监督。按收费的公开原则办事，有利于物业管理公司与业主和住户的相互沟通，有利于得到业主和使用人的理解和支持，以保证收费的顺利实施。第二节 物业管理收费模式一、市场价格收费模式 这种收费模式表现为物业管理收费随行就市，其收费高低主要取决于四个方面的因素：一是物业管理公司从事该类物业管理服务所要付出的社会必要劳动量，即价值量。价值量大小是市场价值格高低的决定性因素之一。二是物业管理市场的供求关系和同行的竞争。物业管理市场供过于求，同行竞争激烈，物业管理公司为了赢得物业管理权，往往采取降低物业管理收费的策略。物业管理市场供不应求，则物业管理收费就有可能提高
8、。三是物业管理公司的知名度和信誉。知名度高、信誉好的物业管理公司，其收费一般高于其他物业管理公司。四是服务水平、服务质量和服务程度。一流的服务，其收费一般也是一流的。市场价格收费一般由物业管理公司与业主和住户协商议定后执行。市场价格收费模式适用于对外销商品房、侨汇房、别墅、高级商住楼、写字楼等物业的管理。二、保本微利收费模式这种收费模式是在测算物业管理的各项开支(成本)的基础上，再加上一定的利润，以此作为收取的总费用，然后将总费用分摊到每家每户或房屋的单位使用面积上。物业管理公共性服务收费的成本构成包括以下部分：(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维修
9、及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理公司固定资产折旧费；(8)法定税费。如某住宅小区共有20栋房1120户居民，房屋使用面积共约67000平方米，其月成本费用项目及开支情况：物业管理公司每月开支的总成本为16585元，取利润率为15%，则总收费为19073元。以入每户计算，每户每月收费为17.03元；以房屋单位使用面积计算，每平方米使用面积每月收费为0.285元。保本微利收费模式适用于对内销市场商品房的物业管理。三、成本收费加提供优惠政策的模式这种收费模式是将总成本作为收取的总费用，然后将总费用分摊到每家每户或房屋的单位使用面积上，不考虑利润
10、。采用此种收费模式主要是为了适当减轻业主和住户的负担。但物业管理公司作为企业，不能仅仅维持保本经营，总是应有点收益。收益从何而来呢?要通过政府提供一些优惠政策来帮助和解决，比如减免税费、配套用房划拨给物业管理公司经营等，这样，物业管理公司可以从政策方面得到一些实惠和收益，以加强物业管理的软件和硬件建设，不断提高物业管理素质和水平。成本收费加提供优惠政策的模式适用于对内销商品房和微利商品房的物业管理。四、亏本收费加提供优惠政策和补贴的模式这种模式带有明显的福利性，主要考虑业主和住户的收入水平不高，承受能力有限而采取的低于成本的收费。这种收费模式一般是由政府制定收费标准，物业管理公司按标准收费。收
11、取的费用不足以弥补成本，出现亏损。这种亏损并不是物业管理公司经营不善而产生的，而是低收费政策所带来的，因此，我们也可以称其为“政策性亏损”。这种亏损主要通过以下两下渠道来弥补：一是政府提供一些优惠政策来弥补；二是由政府或主管单位给予政策性补贴来弥补。这两个弥补渠道应以法规形式确定下来，以保证兑现。否则，让物业管理公司自己采取拆东墙、补西墙的方式或其他的方式来弥补，是不合理的，也是不能持久的。这种收费模式适用于微利商品房、福利商品房、公产房、系统房等物业管理。 第三节 物业管理企业收入渠道物业管理营业收入主要包括主营业务收入和其他业务收入(如多种经营收入)，其中，主营业务收入又包括物业管理费收入
12、和物业经营收入(如房产销售与出租收入)等。一、物业管理费收入物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和委托服务所收取的有偿服务费。物业管理公司在根据业主或用户的需要向其提供服务时，可收取相应的有偿服务费，而形成物业管理费收入。但是，物业管理收费数额的大小并不能由物业管理公司随意确定，而是应当根据物业管理公司向业主或用户所提供服务项目的不同性质，分别实行政府定价、政府指导价和协议定价来确定：1公共服务费按照市商品住宅物业管理服务收费暂行办法(见附录六)的规定，商品住宅物业管理公共服务费应按物业管理范围内各业主(或用户)所占房屋建筑面积或按户分摊。其费用构成为：管理费，
13、服务人员的工资和按规定提取的福利费，楼内公用设施维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理公司固定资产折旧费，法定税费。物业管理服务的利润不超过15%，房屋所有人应支付前述各项费用。房屋用户除缴房租外，同时还应缴付清洁卫生费和保安费。市物价局制定的市各区、县1996年度商品住宅物业管理公共性服务收费中准价及浮动幅度。(1)住宅管理费由物业管理公司管理人员经费、办公经费等构成，收取标准由市房管局提出，经市物价局核定后执行。1995年标准为：多层住宅每户每月35元；高层住宅每户每月510元。住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理公司支付。(2)非居住房屋管理费，不论是营业用房
14、，还是办公用房，均按租金的25%计算，由房屋业主支付。(3)清洁、保安服务费按物价管理机关的批准执行。1995年标准为：住宅每户每月36元，由房屋居住户支付；非居住房屋按每m2建筑面积0205元/月计算，由房屋使用人支付。清洁、保安服务费的收取，应根据住宅区域的实际情况，由物业管理公司与业主管理组织或业主代表协商，在上述规定范围内制定具体收费标准，并订立相关服务制度。清洁、保安服务费应实支实收，合理分摊。2高层住宅电梯和水泵运行费高层商品住宅的电梯和水泵运行费用，由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管理委员会和物业管理公司商定的服务方式、时间，按实结算，单独列帐，并按各房
15、屋所有人的建筑面积比例合理分摊。公有住宅出售后，高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房管局规定。3专项服务收费专项服务是为某些业主(或用户)群体提供的特定服务。该项服务可使部分人受益，如高层电梯维修管理、检修楼宇的公用设施。专项服务的收费，原则上以成本价格收取，按各业主的建筑面积分摊。4委托服务收费为满足业主(或用户)特别需要而提供的个别服务，只为那些愿意接受或主动要求的人提供，一般与业主(或用户)的日常生活关系密切，如代管车辆、代管房屋、代购商品、代接送子女入托、土木工程维修装饰、清洁委托等。特约项目的收费，凡物价部门已有规定的，按规定执行；暂未规定的，由委托人与物业管理公司协商议定
16、。二、物业经营收入物业管理公司通过经营业主管委会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得经营收入，如开展房产的销售或租赁、经营停车场等。这些经营业务都可收取相当可观的佣金，而形成相应房产销售与出租等经营收入。例如，物业管理公司为房地产开发公司销售房产，一般按售房收入的2%4%收取佣金；或视销售价格的高低，确定不同的提成比例。如果在售房合同中特别约定，那么佣金也可由房地产开发公司和购房业主各付2%。如果物业管理是委托管理形式，则物业管理公司代业主出租房产，双方可签定协议，由业主支付年租金收入的3%5%的佣金。佣金的计付主要有以下二种方式：1业主实行物业出租方式佣金标准按业主年租金收入的
17、3%5%计取，业主每年支付一次或分多次支付，具体由双方协商确定。2业主实行物业出售方式佣金标准按业主售房收入和物业约定使用年限计取。年佣金(售房收入物业约定使用年限)5%三、多种经营收入由于物业管理在我国还是一个启动时间不长的行业，人们收入水平又普遍较低，目前各物业管理公司所收取的费用是微利的，有些公司甚至是赔本经营，所以，物业管理公司要生存和发展就必须增加积累，扩大经营规模，因而要靠多种经营取得收入。多种经营收入是当前物业管理公司发展不可忽视的重要资金来源。有些新建住宅小区，由房地产开发公司按该物业总建筑面积的05%，拨给物业管理公司开展多种经营使用，或以成本价转让给物业管理公司。物业管理公
18、司开展多种经营活动的范围非常广泛，但是，物业管理公司要搞好多种经营，则要把自身优势与有利机会结合起来。物业管理公司自身优势，主要体现在围绕物业管理来开拓多种经营领域，比如，物业管理公司开办建材公司、装修装饰材料公司、卫生洁具公司，以及利用小区建设的配套设施开办商业服务、餐饮服务、信用社、储蓄所、电影院、卡拉OK厅、健身房、幼儿园、职业介绍所、婚姻介绍所等等。对大型的物业管理公司业说，其多种经营可以涉足物业开发经营，形成物业开发经营、管理与服务一条龙；对有条件的物业管理公司来说，则可以在其他领域进行多种经营，当然，所要付出的代价可能要更大。总之，要按“一业为主、多元经营”的方针，发展多种经营业务
19、，即从市场需求出发，以发展与物业管理相关的多种经营业务为主，诸如超市、百货、副食品等商业，洗熨、沐浴、餐饮、幼托、娱乐、旅游、邮电、搬家等服务业，银行、信用社等金融业，房产中介、咨询、建筑装潢等房地产业，这样，就发挥了物业管理公司的优势，既能满足物业业主和用户的多种需要，又能增加物业管理公司的资金来源，弥补物业管理经费的不足。因此，物业管理公司应想方设法开展多种经营活动。第四节 物业管理费的构成与核算一、物业管理费的构成 由于各地经济发展水平不同，所以物业管理费的数额大小也不尽相同。对物业管理费的核算，是物业管理公司财务管理部门的一项非常重要的工作。一座物业在投入管理运行之前，物业管理公司的财
20、务管理部门必须对其进行管理费的核算，运行一年后，还要根据上年的运行情况进行调整。费用预算方案要符合国家及地方政府的有关规定，并经物业管理公司总经理审阅后，提交业主管理委员会讨论通过，方可公布执行。物业管理费一般由以下一些项目构成：(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等；(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出；(5)物业财产保险
21、(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出；(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；(8)公共区域植花、种草及其养护费用；(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用；(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用；(11)节日装饰的费用；(12)管理者酬金；(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；(14)公共电视接收系统及维护费用；(15)其他为管理而发生的合理支出。二、物业管理费的核算办法物业管理费的数额大小，可用下面一个简单公式来测算：Pni=1Fi/S(2-1)其中，P代表物业管理费(元/月m2或元/年m2)；F代表费用(元/月或元/
22、年)，如垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用；清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；公共区域植花、种草及其养护费用等；n代表费用项数；表示对所有费用项目求算术和；S 表示参加测算的物业总面积(m2)。上述物业管理费构成中列出了15类费用项目，但这并不表示全部费用项目都应计入。具体核算一个特定物业的管理费数额时，由于物业类型的不同，可能只用到上述费用项目的一部分。总的来说，要想得到一个较为合理的费用数额，除了合理预算每项费用外，关键是不要漏项，而是应把所有发生的费用项目尽可能全部计算在内。为了测算与收费管理的方便，一般把上述费用项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为行政办公费、一般公共设施维护费、
23、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保险费、管理者酬金、税收等。1行政办公费这项费用的核算可以用全年的费用预算来折合出每月费用(全年费用除以12)。已有物业管理经历的公司可根据上年的年终决算数据来取得这一数值。行政办公费的构成是：(1)行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等；F1(元/月)(2)文具、办公用品费用；F2(元/月)(3)车辆使用费，包括油费、维修费和折旧费；F3(元/月)(4)节日装点费；F4(元/月)(5)公共关系费；F5(元/月)(6)宣传广告费；F6(元/月)(7)其他杂项费用。F7(元/月)由上述这些费用，可按公式(2-1)计算出行政办公费：P17i=1
24、Fi/S(元/月m2)其中，P1表示行政办公费，Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S表示所管物业的总面积。由这个计算公式可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的行政办公费P1就越低。2一般公共设施维护费一般公共设施维护费的构成是：1)人员费用，分为管理人员、技师、技工等，包括工资、福利、津贴、保险和服装费用等；F1(元/月)2)公共照明系统费用，包括大厅、门厅走廊、路灯、装饰灯(含节日装点灯)。这项费用又分为：(1)电费(W1T1+W2T2+)30P电F2(元/月)其中，W1表示每天开启时间为T1(小时)的照明电器的总功率(千瓦/小时)；T1表示每日开启的时间(小时)；30表示每月天数；
25、P电表示电费单价(元/度)。(2)维修费，这是一个估算的经验值；F3(元/月)3)抽送风费用，包括：(1)电费W24a30P电F4(元/月)其中，W表示抽送风电机的功率；a表示使用系数，使用系数平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。(2)维修费，这也是一个估算的经验值；F5(元/月)4)给排水费用，包括：(1)电费W24a30P电F6(元/月)其中，W表示抽送水电机的功率；a表示使用系数，使用系数平均每天开启时间/24；P电表示电费单价(元/度)。(2)维修费，这是一个估算的经验值；F7(元/月)5)供配电、发电系统设备维修费；F8(元/月)6)消防系统维修费；F9(元/月)7)
26、公共建筑、道路维修费；F10(元/月)8)以上27项的不可预见费，按10%计；F11(元/月)由上述这11项费用，可按公式(2-1)计算出一般公共设施维护费： P211i=1Fi/S(元/月m2)其中，P2表示一般公共设施维护费，Fi表示上述所列F1至F11代表的费用；S表示所管物业的总面积。由这个计算公式也可见，管理面积S越大，则每单位面积所分摊的一般公共设施维护费P2也越低。9)更新储备金：P(Mi+Ii)Yi/(12S)其中，P表示一般公共设施的更新储备金，Mi表示各一般公共设施的购置费，包括照明系统、抽送风系统、配电发电系统、消防系统等；Ii表示各一般公共设施的安装费用；Yi表示各一般
27、公共设施的正常、安全使用年限；S表示所管物业的总面积。3电梯费电梯费的构成是：1)电费nW24a30P电F1(元/月)其中n表示电梯数(4部电梯n就为4)；W表示电梯功率；a表示电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在0.30.6这样的范围之间；P电表示电费单价(元/度)。2)维修费，包括材料和专门人工费；F2(元/月)3)以上12项的不可预见费，按10%计；F3(元/月)由上述这3项费用，可按公式(6-1)计算出电梯费：P33i=1Fi/S梯(元/月m2)其中，P3表示电梯费；Fi表示上述所例F1至F3代表的费用；S梯表示
28、带电梯的物业面积。4)更新储备金：P3(M梯+I梯)Y/(12S梯)其中P3表示电梯的更新储备金；M梯表示电梯的购置费；I梯表示电梯的安装费用；Y表示电梯的正常、安全使用年限；S梯表示带电梯的物业面积。4空调费空调费的构成是：1)电费。中央空调的公共用电有主机和辅机(水泵、冷却塔等)两部分，所以：电费n主W主b主+(n泵W泵+n塔W塔)b辅T30P电F1(元/月)其中，n主表示主机台数；W主表示主机功率；b主表示主机负荷系数；n泵表示水泵台数；W泵表示水泵功率；n塔表示冷却塔电机台数；W塔表示冷却塔电机功率；b辅表示辅机负荷系数；T表示每天空调工作时间；P电表示电费单价(元/度)；2)水费：F
29、2(元/月)3)维修费(仅指公共部分，各业主户内风机由业主负责费用)，包括材料和人工费用；F3(元/月)4)以上13项不可预见费用，按10%计；F4(元/月)由上述这4项费用，可按公式(2-1)计算出空调费：P44i=1Fi/S空调(元/月m2)其中，P4表示空调费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S空调表示使用中央空调的物业面积。值得注意的是，由于办公室、商场的人流量是不同的，所以，它们的制冷量在设计时也不一样。在提出上述P4之后，各类型物业要根据其设计数据调整费用。比如商场制冷量一般是写字间的2倍，所以对于商场空调费的分摊就应是2P4(元/月m2)。5)更新储备金：P4(M空调+I空
30、调Y(12S空调)其中，P4表示空调设备的更新储备金；M空调表示空调设备购置费；I空调表示空调设备安装费；Y表示空调安全使用年限；S空调表示使用中央空调的物业面积。5环卫清洁费环卫清洁费的构成是：1)人工费，包括管理人员及工人的工资、福利、津贴、奖金、保险、服装费用等；F1(元/月)2)清洁机械材料费，其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光等，按价值和使用年限折算出每月的价值；日常易耗品及工具，每月作预算；F2(元/月)3)垃圾桶购置费；F3(元/月)4)垃圾清倒费；F4(元/月)5)化粪池清理费；F5(元/月)6)水池清洁费；F6(元/月)7)清洁环卫所需的其他费用；F7(元/月)由
31、上述这7项费用，可按公式(2-1)计算出环卫清洁费：P57i=1Fi/S环卫(元/月m2)其中，P5表示环卫清洁费；Fi表示上述所列F1至F7代表的费用；S环卫表示上述费用所涉及的清洁区域面积。6绿化费绿化费的构成是：1)人员费用，包括管理人员、技师、工人等；F1(元/月)2)绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费；F2(元/月)3)绿化用水费；F3(元/月)4)园林景观再造费用；F4(元/月)由上述这4项费用，可按公式(2-1)计算出绿化费：P64i=1Fi/S绿化(元/月m2)其中，P6表示绿化费，Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S绿化表示绿化的面积。7保安费保安费的构成是：1)人员费
32、用，包括工资、福利、津贴、保险、服装费用等；F1(元/月)2)保卫系统设备，包括：(1)电费；F2(元/月)(2)维修费；F3(元/月)3)日常保卫器材费(如警棍、电池等)；F4(元/月)由上述这4项费用，可按公式(6-1)计算出保安费：P74i=1Fi/S(元/月m2)其中，P7表示保安费；Fi表示上述所列F1至F4代表的费用；S表示所管物业的总面积。4)更新储备金：P7(M保+I保)Y/(12S)其中P7表示保安系统的更新储备金；M保表示保安系统购置费；I保表示保安系统安装费；Y表示保安系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。8电视系统费用(非有限电视公司提供)电视系统费用的构成是：1)
33、电费：W30P电F1(元/月)其中，W表示电视系统的功率；P电表示电费单价(元/度)。2)维修费；F2(元/月)3)节目租用费；F3(元/月)由上述这3项费用，可按公式(2-1)计算出电视系统费用：P83i=1Fi/S(元/月m2)其中，P8表示电视系统费用；Fi表示上述所列F1至F3代表的费用；S表示所管物业的总面积。4)更新储备金；P8(M视+I视)Y/(12S)其中，P8表示电视系统的更新储备金；M视表示电视系统购置费；I视表示电视系统安全费；Y表示电视系统正常使用年限；S表示所管物业的总面积。9保险费及时投购保险是物业管理中一个不可忽视的方面，切不可怠慢或存侥幸心理，一旦由于某种灾难造
34、成了物业总体的破坏，而无资金及时修复，那将是物业管理公司的严重失职，它会因此而丧失管理资格，而业主所蒙受的损失更是无法弥补的，所以必须加倍重视保险。1)险种选择；险种的选择是根据所管物业的类型和使用性质来决定的，同时要考虑业主的意愿和承受能力。业主如有异议，则必须经过业主委员会或业主大会讨论决定，并形成法律文件。2)保险费分摊；P9MX/S其中，P9表示保险费用；M表示投保总金额；X表示保险费率；S表示保险受惠物业的总面积。10更新储备金物业的配套设备都有一定的安全使用寿命，到时候就得更换(否则可能会酿成灾害)。一下子向业主筹集这笔费用，业主往往难以承担，所以物业管理公司有责任从物业投入使用开
35、始就逐年积存这部分费用，以备不时之需，这是物业管理重要的构成部分。从所有权关系上讲，这笔款项是业主的共有财产，所以要在银行单独立帐，由业主委员会和物业管理公司共同管理。当物业管理公司更换时，此笔款项必须移交给新的物业管理公司。物业管理公司使用这笔款项，必须经过业主委员会的审批。由前面已计算出的更新储备金，可计算总的更新储备金：PP2+P3+P4+P7+P811管理者酬金P11前述10项费用都是物业管理所需的实际支出，对物业管理公司来说是没有利润的。物业管理公司作为一个经济实体，要有合理的利润，否则将失去经营的动力。管理者酬金的比率可根据管理的水平、管理成效，由物业管理公司和业主委员会商定，一般
36、服务性行业的利润率在8%15%之间，管理者酬金就是以前述10项费用之和为基数，乘上这个利润率即得。12税收P12这是一个目前尚未解决的问题。前述P1P项费用是物业管理的实际支出费用，对物业管理公司无利润可言。水费、电费、收视费等仅仅是由物业管理公司代收、代缴，对这部分往来收入，似乎不应该向物业管理公司征税，否则就出现了重复征税的问题。 但目前税务部门对物业管理公司的全部收入计征税收，这一方面增加了业主(或用户)的费用负担，同时也带来了管理上的困难。这一问题有待在物业管理的立法中予以明确。物业管理公司应尽早认识并尽可能妥善处理好这一矛盾。在对上述12项费用标准核算之后，就可得到物业管理费的总单价
37、：P总12i=1Pi (元/月m2)(2-2)在作每户的管理费计费时，只需用每户面积乘以单价，即可得每户的管理费数额：F总P总S户 (元/月)(2-3)三、物业管理费的收费标准物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费
38、收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：第一，不违反国家和地方政府的有关规定。第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出
39、略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。第五，公平原则。对共用公共设施不同用户的收费标准应该显示其公平性，比如，对商业大厦内的不同用户收取的公用设施(如电梯、楼梯等)管理费应该有所区别，如在大厦底层，所用电梯及楼梯的机会几乎没有，因此，大厦底层用户所交纳的管理费用应该较少。按照上述原则和本章第二节关于物业管理费收入的论述，物业管理公司测算出物业管理费的数额后，并不能把这一数额作为收费标准，而应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价等三种不同的形式定价。(一)代办性服务收费实行政府定价以北京、上海、广州1995年的标准为例。(二)公共性服务收费实行政府指导价1城市住宅
40、及行政工商企业用房收费标准以北京市为例，北京市房地产管理局1994年印发北京市委托管理房屋收费标准规定，委托人和物业管理公司双方可依此作为指导性价格，在北京市签订委托合同时参照此标准商定管理费用。1)房屋经营管理费：(1)物业管理公司的主要业务：组织接管房屋及设备；计算房屋租金；建立房屋管理帐册、档案；办理房屋入住手续，订立房屋租赁合同；催收租金；办理更名、换房手续；组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划；负责组织甲乙类住宅的安全保卫和共用部分的卫生保洁；处理违约；办理房屋撤管手续。(2)收费标准。2)小修服务费：(1)小修范围：疏通下水道；修补地面；找补抹灰；顶棚维修；检修门窗；更换窗帘轨道及窗
41、纱；修自来水跑漏水、汛前清理层面、零星补漏；修卫生设备；修房屋电器零配件；检修垃圾道、烟囱。(2)收费标准。3)中修服务费：(1)中修范围：房屋安全检查，雨季巡回检查、复查；局部结构维修加固；外墙板缝及屋面维修补漏；房屋装修、设备一般损坏的单项维修；水电管线局部老化更新；定期对门窗雨落管及上、下水管道刷保护性油漆。也可根据甲、乙双方共同确定的中修项目实行预算包干。(2)收费标准。4)大修服务费：(1)大修范围：屋面大修和外墙板缝的大面积维修；电线及上下水管老化更新、电表增容等一般性大修；抗震加固；综合维修。也可根据甲、乙双方共同确定的大修项目，实行预算包干。其中，一般大修和更新改造各占人员和费
42、用的1/2；大中修费用在托管期间累计使用，并按年度实际发生的工程费用结算。5)小区公用设施维修：(1)接管时注意事项：应对土建、水电、电梯、消防、高压水泵、公用电视天线及室内供暖设备的功能、安全性进行综合检验。根据完损程度提出应修工程项目的预算，并由委托方确认。(2)维修范围：区内市政、道路、绿化、美化、上下水管道网、化粪池、变电室等维修。(3)收费标准。6)房租核定费：(1)工作范围：人口核对；按户计算房屋租金；建立分户房屋收租记录。(2)收费标准：单项委托代收房租的按建筑面积每平方米年收费020元，或每户10元。如果已收“房屋经营管理费”的不再收此项费用。7)待分空房看管费：按建筑面积每平
43、方米每月收0.10元(1996年待分空房看管费调为每平方米每月0.15元，见附录五)。“1)”至“7)”项费用由产权单位按年交纳。8)房屋设施综合检验费。9)房屋测绘费：按建筑面积每平方米收费015元，由专业测绘部门测量绘制1/200分户(套)管理平面图，包括管理平面图及面积对照表各两张。“8)”至“9)”项费用在物业管理公司接管时，由产权单位一次性支付。10)专用设施、设备委托管理费：(1)公用电视天线服务标准：对设备进行定期检修，及时零修，保证收视质量。收费标准。(2)高压水泵管理服务标准：保证水质卫生无污染，保证正常供水，及时排除故障，保证设备清洁和安全运行。年收费标准。(3)电梯服务服
44、务标准：电梯厅须悬挂“电梯运行”服务志牌，文明服务，实行24小时运行，按时保养及时维修电梯。运行电梯年收费标准，备用电梯年收费标准。11)公有住房租金标准：北京市房改办规定，租金分段提租。1995年至1997年为第一阶段，按使用面积计租，1995年0.87元m，1996年1.30元/m，1997年1.80元/m。1998年至2000年为第二阶段，2000年按使用面积租金可达386元/m以上。由北京市物价局、房屋土地管理局共同制订的北京市居住小区(普通)委托管理收费标准(见附录五)从1996年6月1日起正式实行。具体标准。2写字楼、公寓收费标准据有关统计，1995年国内甲级物业管理费收费标准。以
45、上收费标准中包括了公共区域的能源费，各业主或用户区域的能源费，需单独安装计量器具，每月按实际耗用量和政府有关部门制定的收费标准统一计收。采暖费在采暖期内按使用面积计算收费。出租写字楼可按定额统一计算收费，收费标准一般为每月每平方米1823元。由于物业所处的地理位置不同，各地的物价水平有差异；同一地区物业的档次不一样，要求提供管理服务的广度和深度差别也很大，所以管理服务收费标准不可能完全统一。但管理服务收费必须以服务所发生的费用为基础，结合物业管理公司的服务内容、服务质量、服务深度核定，并应将服务项目和收费标准向当地物价部门备案，这是制定物业管理收费标准的基本原则。第五节 物业管理费的收缴一、物
46、业管理费的确定 根据物业管理中发生的费用，确定收费的项目，并明确其使用的范围，是搞好收费管理的基础。加强物业管理收费的管理，就是要正确处理收费标准与管理水平的关系。按照本章第三节的论述，收费标准应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价第三种不同的形式，在社会主义市场经济体制下，应对不同的物业管理水平制定不同的收费标准，实行公平竞争，按质论价，这样，也可促使物业管理公司不断提高物业管理水平。收费标准的确定，可采取以下几种途径：1政府部门审定物业管理中的重要收费项目和标准，由房地产主管部门会同物价管理部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如售房单位和购房人交纳住宅维修基金、物业管理费、建设施工单位提交保修费等重要项目，由房地产主管部门提出标准，经物价管理部门核定后执行。2会同业主商定物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业管理公司将预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后，就是一个合理的收费标准。此时，物业管理公司应及时
