物业管理方案文件2(京城国际).doc

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1、京城国际介入方案第一节 前期介入的组织策划为确保京城国际正常运转和投入使用，前期物业管理工作至关重要，物业公司与委托方，按照项目建设进展、各自职能，科学合理地区分各方任务，理顺工作关系和接口，对于物业物管处做好前期及后期物业管理非常重要。前期物业管理阶段通常分为三个阶段：一是项目接管验收，二是项目试运行阶段，三是日常运行阶段。委托方与物业公司应共同组织验收小组进行，物业公司与项目委托方是直接的责任关系，是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验，是对竣工验收的再验收，主要内容不仅包括公共的主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等公共部位，需要特别重视对综合功能

2、的验收。接管验收的作用要明确交接双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，为日后管理创造有利条件，接管验收要严格按照有关标准和要求实施。在入住阶段，物业公司协助委托方策划入住仪式及其相关准备工作，以物业公司为主办理业户入住的各项手续。一、物业进驻的内部准备工作重点和计划1、交付前60天：人员招聘、培训2、交付前45天：一期人员进场3、交付前45天：各项管理细则、制度、流程完善4、交付前30天，配合开发商参与一房一验和综合验收5、交付前30天：制订采购计划，并于15天内采购完毕6、交付前15天：各类文件准备完毕7、交付前15天，组织公共设备、公共部位的承接查验8、交付前10天：办公室布置到位

3、9、交付前5天，各类标识、制度上墙，入住现场演练二、前期介入进驻时间为中标后，前期介入主要是分阶段派驻工程、管理人员熟悉情况、提出物业管理建议，配合接管验收，做好承接查验和交付入驻手续办理的准备三、物业投运的外部协调的工作重点和计划1、接管合肥京城国际项目后，根据物业投入使用准备阶段实际，特制定工作计划表如下：物业内部与外部的关系工 作 计 划物业部门 职能部门1、组织工程、秩序维护、环境及客服等部门人员成立前期工作小组。2、物业相关各部门根据工作需要、积极主动与各职能部门联系，获得其支持，保证项目全面良好运转。3、处理好与各部门的工作关系，加强沟通，做好公关工作。秩序维护部 公安、消防办公室

4、、环境部 市 容办公室、工程部 市政工程部 水电气部门工程部、客服部 有线电视部门工程部 电信、移动等通信部门办公室 物价部门2、建立物业服务的外部系统与网络，与房管、消防、市容、市政、街道、公安、交通、环保等相关部门进行联络、沟通，了解相关情况，办理有关事宜，保持良好的合作关系，确保项目全面顺利地运转。四、房屋质量整改与入住交织期间，物业工作的重点1、对业主反映的质量问题进行确认，并及时反馈给地产2、对力所能及的小型整改，自行解决3、对不属于质量问题的业主投诉，做好业主的解释4、协助开发公司对施工方进行监管，确保各类返修及时第二节 销售配合及工程跟进策划一、销售配合1、配合开发公司项目营销宣

5、传；2、协助设立物业管理咨询台，现场解答准业主关于物业管理方面的问题。3、销售现场派驻保安值班，充分展现物业管理的企业形象（费用另计）。4、协助物业前期合同、业主临时管理规约的制订和签订。二、工程跟进策划为确保项目内所有的设施设备状态良好，我们将派出业务技能强的工程人员全面跟进，抓紧对所配设备的学习与了解，尽快掌握项目的所有工程资料和设备运行情况，以利于接管项目后的物管工作。各项工作工作规划工程跟进的重点内容措施办法物业成品保护熟悉对物业成品的种类、规格等1、了解项目内外装修标准与质量2、了解物业结构的安全性评估，地基沉降，主体验收等情况3、分专业了解主要设备的配置，设计的合理性，安装的质量。

6、每日巡检、记录发现问题，及时提出整改建议设施设备调试参与制造商、安装单位、建设单位组织的现场工作1、所有设备的调试、测试，重点是消防系统的联动；给水系统的试运行；通球试验；蓄水试验；电气的绝缘、接地测试；有害气体（环境）测试。2、所有设备的操作，重点是电气的切换、各类水泵的启闭、故障排除。每日巡检、记录、分析施工现场管理每日参与施工现场管理及各项工作1、配合建设、安装等单位的现场管理工作2、熟悉竣工图纸，对隐蔽的管线做到心中有数3、接受设备制造、安装单位的培训或讲座，熟知设备使用说明书。4、采取设备防水、装饰及其他有关的保修合同。保修单位的联系方式、保修的范围，主要易损件的配购、价格、建立正常

7、的协作关系5、培训必要的工种员工。6、对各配置、系统的不合理、不完善或质量问题以及不便于检查维修的情况，提出具体建议和整改要求7、对火灾等灾害的预防工作。 每日巡检、记录第三节 物业承接查验方案承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 在我公司对京城国际充分了解的基础上，通过承接查验这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与物点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，真正做到有备无患，防范于未然。一、承接查验的前提条件实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 1、建设工程竣工验收合格，

8、取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 7、法律、法规规定的其他条件。 二、物业承接查验按照下列

9、程序进行： 1、确定物业承接查验方案； 2、移交有关图纸资料； 3、查验共用部位、共用设施设备； 4、解决查验发现的问题； 5、确认现场查验结果； 6、签订物业承接查验协议； 7、办理物业交接手续。 三、承接查验工作程序（一）资料的移交接管1、项目批准文件；2、用地批准文件3、建筑执照4、小业主姓名、产权、位置、建筑面积清单5、市建设工程竣工验收证书6、市建筑消防验收合格证7、用电许可证8、供用电协议书9、竣工图：包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸11、地质勘测报告12、图纸会审记录13、工程设计变更通知14、隐蔽工程验收签证15、竣工验收证明书16、水、电、卫

10、生器具等设备的检验合格证书17、砂浆、混凝土块试压报告18、供水试压报告（二）承接查验程序验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接管的资料、签发验收复函；验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并约定时间复核；业主/住户入住时，由工程人员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后报告开发公司，并要求施工队在期限内逐项返修，经物业公司或业主验收后消项；在保修期内，在使用过程中业主/住户或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发公司查验证实后，

11、由开发公司责令施工队更换或返修。小修也可由开发公司付费用委托物业公司维修。四、承接查验的项目及标准（一）承接查验的主要项目1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、变配电设备、给排水管线、电线等； 3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以

12、及物业服务用房等。 （二）验收标准和依据1、物业买卖合同； 2、临时管理规约； 3、前期物业服务合同； 4、物业规划设计方案； 5、建设单位移交的图纸资料； 6、建设工程质量法规、政策、标准和规范。 五、与开发公司的楼宇交接流程图开发公司、施工方物业管理公司前期工程跟进质检站验收合格确定验收人员、表格物业管理综合配套设施验收合格确定项目验收日期开发公司、施工方、物业公司三方交接验收产权资料市政土建技术资料土建设备技术资料强电竣工图纸暖通资料交接实物验收水电供应合同弱电设备维保合同缺陷登记反馈电梯不合格其它相关资料施工方返修其它物业公司签单接收物业公司复验合格钥匙交接 日常物业管理方案第一节 物

13、业管理服务目标与标准一、管理服务目标1、按照合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准甲级标准以及前期物业服务委托合同的有关条款提供服务；2、以全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则作为小区日常管理与服务工作的指导，针对小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、住房档案；聘请专家对招聘的员工进行全面培训；在条件成熟后成立业主委员会，并通过物业主管部门的年度考核，在该项目整体交付二年内，获得市级优秀住宅区荣誉称号。3、不断修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化；按照IS09002：2000操作程序来规范日常管理和日常记录；实现办公自动化；全年开展社区活动；力争整体

14、交付二年内达到合肥市市级物业管理优秀示范小区标准，争创省优物业管理示范小区。二、服务承诺完全响应招标文件要求，并按照招标文件要求和投标文件的承诺实施物业管理服务，如达不到要求，愿意按照招标文件要求接受处罚。三、服务标准按照合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准甲级标准，具体为：序号内 容服务要求1管理处设 置（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。（2）在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收

15、费标准。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机、复印机等办公设施及办公用品；办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。2管理人员和服务人员要求（1）小区项目经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。（2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。（3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。（4）服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/200户300户；保洁人员：1人/60008000（建筑面积）；秩序维护员：34人/每门岗+1人/50007000（建筑面积）；绿化人员：1人/1000016000（绿化面积）；维修人员：1人/200户

16、300户，高层住宅小区不得低于3人。总建筑面积超过50万以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。3服务时间在小区管理机构每日不低于10小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。4日常管理与服务（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。（3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。（4）建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行

17、档案、内部管理档案等），设有专职人员、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。（5）使用专业计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。（6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协

18、议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。（7）在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。水、电、气等急迫性报修半个小时内，一般修理一日内完成（预约除外）；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。（8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。（9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。（10）按

19、有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。（11）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。（12）每年组织业主代表参观共用设施设备机房。（13）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。（14）每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主80%以上，公示整改情况。（15）在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。（16）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。（17）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。（18）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无

20、偿）服务；重要节日进行美化装饰；每年组织两次以上的社区文化活动。（19）专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。（20）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（21）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。5公共区域卫生保洁服务一、 生活垃圾的收集、清运（1） 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼

21、按单元设置垃圾收集容器。（2） 生活垃圾实行分类收集。（3）每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。（4） 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。（5） 保洁车外观整洁、摆放整齐。二、 物业共用部分清洁（一） 楼内（1） 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清洁2次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次。（2） 每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1-2次。（3）

22、根据地面材质，定期做地面清洗、养护。（二） 电梯（1） 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。（2） 不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理3次。石材地面的电梯每月养护1次。（三） 天台屋面每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。（四） 庭院（1） 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。（2） 每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备；每2月清洁1次雨蓬、门头等。（五） 水景（1） 定期对水体投放药剂或进行其他处理。（2）每周安排专人清洁2-3次水面；定期进行水体净化处理；每季度

23、清洁1次水池池底。三、 有害生物防治（1）配合相关部门进行有害生物防制。（2） 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。四、 雨雪天气（1） 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。（2） 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。五、卫生事件发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。六、 检查记录（1） 每日检查1次清洁质量，做好记录。（2） 每月全面检查1次清洁质量，做好记录。（3） 清洁档案齐全。 6公共秩序维护（1）秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人数占总人数的80%以上。（2）秩序

24、维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。（3） 出入口有专人24小时值守，其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守；当值时坐、立姿势端正（不少于18小时），并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（4）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。（5）实行24小时巡视检查，20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。重点部位（小区道路、单元出入口和地下车库）应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟，监控中心有巡更记录。（6）接到火警、警情后三

25、分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （7）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。（8） 维护道路使用和场地的正常秩序。（9）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料，应当留存15日备查。（10）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施（11）小区应有火警、水警、警情

26、应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室；报警记录由系统打印留存。（12） 在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。（13）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。7停车管理（1）建立停车管理制度。（2）建立停车管理档案。（3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。（4）在显著位置公示停车须知。（5） 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。（7） 24小时有专人定时巡查停车场（库

27、），车库内配置道闸和录像监视等设施设备。（8） 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。（9） 停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。（10）车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护一、基本要求：1、小区绿地率达40%以上。2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。二、草 坪：修剪草坪

28、保持平整，草高不超过8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。三、树 木 ：修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时

29、开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。四、 垃圾处理绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。五、树干涂白 涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。六、 检查记录（1） 各项工作记录完整有效，（2） 绿化档案齐全。（3）每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。9共用部位及共用设施设备维修养护管理一、综合管理（1） 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

30、（2） 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。（3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。（4） 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。（5） 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。（7）设备机房。 每日巡视2次、每周清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班记录齐全、完整。二

31、、共用部位（一） 房屋结构（1） 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 （2） 每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。（3） 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。（二） 建筑部件（1） 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（2）每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（3）每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4）每年汛期前和

32、强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。（三）附属构筑物（1） 每月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（2）每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通，保证排水畅通；每年检6月至9月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。（3） 每月巡查2次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4） 每月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（5） 每年检测1次防雷装置，

33、按照责任范围进行维修养护，做好记录。三、空调系统（1） 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。（2） 每年检查1次管道、阀门并除锈。（3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。（4） 每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备（1） 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。（2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。（3）

34、 每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。（4） 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。（5）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。（6） 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。（7） 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。五、排水系统（1） 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。（2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。（3） 污水泵。每周巡视1-2次，每季度

35、养护1次。（4） 窨井、化粪池。定期检查，每半年清掏1次。六、公共照明和电气设备（1） 室内照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2日内修复。（2） 室外照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。（3） 应急照明。每周巡检2次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。（4） 高压柜及高压线路。每周巡检1次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每年活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好记录。（5） 干式变压器。每日巡检1次，做好记录。（6） 油浸变压器。每日巡检1次，做好记录。（7

36、）低压柜。每周巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。（8）低压配电箱和低压线路。每月巡检3次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。（9）电动机。每周巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。（10） 控制柜。每周巡检1次；每年养护2次。每半年校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查1次各类远控装置和节能装置；做好记录。（11） 发电机。每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。（12） 电气检测。每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每2年检

37、测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表；做好记录。（13） 变配电室。24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。七、安全防范系统（1） 对讲门口机。每月检查3次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 （2） 网络控制箱。每半年度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 （3） 红外对射探测器。每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 （4） 图像采集设备。每周检查2次监视画面、录像功能；每月表面清洁3次；每半年内部除尘1次。（5） 摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，

38、镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。 （6） 解码器。每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （7） 云台。每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。（8） 巡更点。每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。（9） 读卡器。每月检查键盘、防水3次，表面清洁1次。八、电梯（1） 24小时运行。（2） 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。（3） 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。（4） 每半月日进行1次日常维修养护工作。（5） 设电梯安全

39、员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。（6） 定期检查紧急报警装置。（7） 定期年检并取得合格证。（8） 轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。九、水景（1） 启用前进行防渗漏检查。（2） 使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。（3） 设置必要的安全警示标志。（4） 水质符合卫生要求。10消防安全防范一、综合管理（1） 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；（2） 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。（3） 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

40、（4） 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。（5） 每周防火巡查3-4次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。（6） 每年对员工进行4次消防安全宣传教育，每年组织2次业主消防安全宣传教育。二、消防设施设备维修养护（一） 火灾自动报警系统（1） 报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。（2） 模块、探测器、手动报警装置每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每半年表面清洁1次；探测器投入运行

41、2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。（3） 备用电源 每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。（二）消防广播系统 每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。（三）防排烟系统每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。 （四）防火分隔系统每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每月防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。 （五）水灭火系统 每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施

42、整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。（六）灭火器 每年进行1次功能性检查。第二节 入住管理方案 入住是物业服务工作最为繁忙和关键的阶段，同时也是物业服务人员展示自身形象，打开工作局面的良好契机。（一）入住过程简洁高效为扩大小区的知名度和影响力，树立精品物业的形象，本公司将组织简洁活泼的入住仪式，邀请业主及政府主管部门，当地媒体、知名人士参加。1、经与开发商协调，合理安排各组团及楼宇之间的入住时间，错开入住高峰，节约业主办理手续的时间，加强节日的入住家安排。2、设立入住总服务台，一条龙办理入住手续，做到随到随办、简洁高效。3、对集体购房的，提供预约上门

43、服务。4、联系供气、供电、供水、电信、银行等相关社会专业机构现场同步办公，方便业主入住。（二）入住期间完善配套服务在入住期间由本公司保洁员组织入住服务队，满足业主提出的合理要求，同时应付各类突发事件。（三）入住期间便民措施1、组织家私和装修建材展销，入住期间本公司将组织一批品质优良，信誉度高的家私小商和装修建材商家，到小区进行现场展销服务，方便业主按需选购。2、成立便民搬运队，为业主提供各种搬运服务。3、增设临时电话，方便业主联系（四）入住准备1、物业公司在入住前制定入住工作计划，明确以下事项：（1）入住时间（2）负责入住工作的人员及其职责（3）入住手续（4）入住过程中使用的文件和表格2、入住计划书由服务处主任批准，服务处应至少提前10天向业主发出入住通知书。并详细说明以下内容：（1）需业主准备的证明材料（2）需业主填写的表格（3）办理入住手续的程序（4）办理入住家手续的现场张贴入家公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理入住家手续的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。（五）入住审查