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1、物业管理的必要性与其发展模式的研究摘 要在我国物业管理是一个新兴的行业，由于它起步较迟，理论还不完备，实践经验还不多，高素质管理人才还很奇缺。现代企业之间的竞争就是人才的竞争，高素质的物业人才是企业兴旺的重要保证，只有建立高素质的员工队伍，物业管理企业才有竞争的实力，才能在激烈的竞争中立于不败之地。物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻,物业管理行业内外部环境都在发生着重大变化。随着经济的发展及房地产业的迅速发展，物业管理行业在我国已经是一种必不可缺的行业了，但是，由于很多原因我国的物业管理发展存在着众多的问题，发展模式也越来越不适应发展的需求。如何更好的研究物业管理存在的问
2、题和发展对策,需要我们作出更进一步的努力。关键词：物业管理 必要性 重要性 现状 发展模式 目 录一、我国物业管理发展的概述 （一）物业管理的概念1.物业管理的含义2.物业管理与传统房产管理的区别（二）我国物业管理的发展过程1.我国物业管理发展的背景2. 我国物业管理发展的历程（三）我国物业管理发展的方向 1.区域化管理 2.市场化经营 3.集团化发展 4.法制化健全二、物业管理的重要性和必要性（一）物业管理的重要性 1.物业管理对对物业保值增值的重要性 2.发展物业管理能促进经济增长 3.发展物业管理有利于提高人们的生活和工作质量4.发展物业管理有利于促进就业 5.发展物业管理有利于和谐社会
3、的建设（二）物业管理的必要性 1.住房改革，需要物业管理 2.住宅小区功能的多元化需要物业管理 3.商品房屋结构和设备的贯通性需要物业管理4.环境和住宅消费社会化渴望物业管理 5.确保楼宇升值能力需要专业的物业管理（三 ）我国物业管理存在的弊病1.物业管理人才队伍发展滞后2.物业管理收费难3.物业管理企业规模小4.物业管理法制不健全5.物业管理地区间发展不平衡6.物业管理竞争机制尚未形成（四）探究有效的物业管理发展模式1.职业经理模式2.自主经营模式3.自主管理模式参考文献谢辞物业管理的必要性与发展模式矛盾的研究物业管理涉及到千家万户，与人民生活息息相关，怎样才能促进该行业健康、快速的发展呢？
4、特别是在一些地方，人们对物业管理的认识尚不充分。因此，探索物业管理企业可持续发展模式，非常具有其重要性和必要性。一、我国物业管理发展的概述随着住房制度的改革，住房商品化、货币化，物业管理逐渐兴起，传统的房管体制逐渐退出历史舞台，物业管理越来越显示出其重要的作用。物业管理作为现代房屋管理的一种新型的管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的。（一）物业管理的概念 1物业管理的含义物业管理包括广义的物业管理和狭义的物业管理广义的物业管理泛指一切有关房地产的发展、租赁、销售及售租后的服务。具体来说主要包括：对物业权属的管理、对物业经营活动的管理、对于物业维修保养的管理、对于物业有关的
5、法律纠纷的管理。总之，广义的物业管理应该包括房地产经营方面的所有事宜。狭义的物业管理主要是指有关房地产及其辅助设备、设施售租后的服务。狭义的物业管理突出强调是：物业管理的主体必须专门的机构和人员、物业管理的权限必须受限于物业所有者的委托，并根据国家法律，按照一定的合同或契约进行、物业管理的对象是已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套的设备设施和相关场地的管理、物业管理是以经营的方式进行统一的专业化管理，它本身是一种市场化的经济行为、物业管理的目的是为业主和使用者提供高效优质便捷经济的综合服务。2. 物业管理与传统房产管理的区别物业管理的产生是对传统房产管理体制的一种革新，是我国房地产业
6、发展和房屋商品化的一种结果。物业管理与传统房产管理有许多的区别。传统房产管理是计划经济管理模式下的行政福利性的管理。实施管理的实体是政府的一个职能部门（房管所、站）和各单位的一个专设部门（总务、房管部门）。管房者归根到底是代表国家以行政手段管理房产，在房屋管理中处于一种主导地位，房管部门与住、用户之间所呈现的是一种管理与被管理的关系。管理内容主要是对房屋及设备的维修和养护，比较单一。另外，房管部门提供的劳务近乎是无偿的，执行的是“以租养房”的方针，由于实行的是低租金制度，因此要靠大量的财政补贴弥补管理经费的不足，结果是建房管房越多，国家的财政负担越重。物业管理是市场经济管理模式下的经营型服务性
7、的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业，所管房产产权分散，物业管理企业是通过合同或契约，受业主聘用或委托，代表业主行使物业管理权，运用经济手段经营管理物业。业主在管理中处于主导地位，物业管理公司实际上是扮演了“大管家”的角色。物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为属企业行为、经营行为（出售服务）。在管理内容上，物业管理企业除对物业进行维修养护以外，还提供清洁卫生、绿化、交通、治安等专项管理和尽可能周全的各种服务。另外，物业管理是“以业养业”，经费主要来自于业主、使用人交纳的服务费，物业管理单位是独立核算、自负盈亏的经营企业。总之，物业管理和传统房产管理相比无论是在管理模
8、式、手段、观念、关系上，还是在管理的深度和广度上，都有着明显的区别 (二) 物业管理在我国的发展过程1. 我国物业管理发展的背景在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：（1）物业管理是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。（2）物业管理是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。（3）物业管理是随着市场经济体制的逐步确立，政府
9、对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。（4）物业管理是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。2. 我国物业管理发展的历程中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革
10、，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地：一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应
11、用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。（三）我国物业管理发展的方向1.区域化管理所谓区域化物业管理，是指按照城市现行行政区域设定物业区实行物业管理。从目前来看，各地的物业管理仍局限于只对成片开发并达到一定规模的住宅区、工业区和单体规模较大的办公楼、酒店等实行了物业管理，而对于建筑面积偏小的住宅区、组团、单体楼或建筑面积达不到规模的写字楼、商店、医院等仍处于被物业管理遗忘的角落。随着物业管理的发展，现行物业管理一些不尽完善的地方开始暴露出来，实行物业管理与未实行物业管理的区域形成了鲜明的反差，出现了两极分化，即实行
12、物业管理的住宅区、大厦、工业区等物业的卫生环境、治安环境、绿化环境等明显好于未实行物业管理的。按照城市行政区域设定物业区实行物业管理，是物业管理的新尝试，同现行物业管理模式相比有诸多方面的好处：可以提高城市的整体管理水平、可以使物业管理企业实现规模效益、可以减轻产权人、使用人的经济负担、可以加速创建文明城市、文明城区活动的开展。2.市场化经营市场化经营就是随着物业管理招投标市场的形成，物业管理公司要通过招投标来取得物业管理项目的经营管理权。因为，物业管理是市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是不断提升物业管理水平，把物业管理推向一个更新境地的重要途径。3.集
13、团化发展改革开放以来，我国的物业管理已有了空前的发展。但是，目前物业管理公司不仅普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。全国除万科、中海、金地等少数物业管理企业管房面积较大外，物业管理公司平均管房面积偏低。据统计，到1999年底全国实行物业管理的房屋建筑面积98861.76万平方米，物业管理企业150万家，从业人员近200万人，平均每个物业管理企业仅管理房屋6.59万平方米，每个物业管理人员平均只管理房屋494.31平方米，可见物业管理企业平均管理规模之小，人均管房面积之少。由此看来，要改
14、变物业管理这种小兵团分散作战的局面，形成“航空母舰”，发挥团队的整体实力，物业管理企业应当走集团化发展道路，组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。企业集团是适应我国社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织形式。其突出的特点是，通过企业间的联合，不仅可以扩大企业的规模，而且可以加强企业间的协作，实现优质互补，发挥企业的群体优势，提高整体经济效益。我国的物业管理作为社会主义市场经济的产物，适时地组建物业管理企业集团，对于推动物业管理行业的发展十分必要。4.法制化健全良好的法制环境，对物业管理行业的快速、健康发展将起到促进和保障作用。
15、我国物业管理要实现法制化运作，其前题条件必须加速物业管理立法，建立和完善物业管理法律体系。二、物业管理的重要性和必要性（一）物业管理的重要性1.物业管理对物业保值增值的重要性通过购买房屋作为保值增值的手段已为广大市民所认同，但是很少有人意识到好的物业管理也能对房屋起到保值增值的作用。好的物业管理通过对房屋定期维修和对相关实施的维护，能使物业及其设备处于完好的状态和正常的运行，从而提高物业的档次和适应性，从而实现物业保值增值。把物业放心的交给优秀的物业管理企业去经营管理，不仅在居住会享受到最好的服务、最美的环境，一旦要出手了，还会卖个好价钱，可谓是一举两得。2. 发展物业管理能促进经济增长物业管
16、理的开展能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求，推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。 3. 发展物业管理有利于提高人们的生活和工作质量随着我国经济的水平的提高，居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变，向更高生活水平迈进。在住房方面，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠
17、住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境，相应地也改善了市容市貌，促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业小环境的改善，也有力地促进城市生态环境的良性循环。4.发展物业管理有利于促进就业就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈，就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农
18、村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将起到积极的推动作用。5.发展物业管理有利于和谐社会的建设维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。物业管理是社区服务的重要组成部分, 物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用, 物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开
19、展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了社区精神文明建设。(二)物业管理的必要性1.住房改革，需要物业管理我国住房制度改革主要有两个内容，一是变福利租金为成本租金，并逐步过渡到商品租金上来，实现住房资金投人产出的照性循环。而住房制度改革的最终目标足加快住房建设步伐，使福利分房逐步过渡到居民，购买商品房，更有效地满足人民群众不断增长的住房需求，促进合理的消费结构和产业结构的形成。原有管理体制下的房产管理逐步向物业管理转变，首先是地位的转变。即由出租者向雇租者转变，这是一个根本性转变，主要是以房产管理和维修服务为中心向外辐
20、射。它将大大方便住房居民使房产管理由单一化向多元化转变，从而跳出单纯房管的圈子，开辟新的社会生活服务领域。也是强化房地产业的服务意识，贯彻企业理念，适应房地产业发展成为国民经济支柱产业的需要。2、住宅小区功能的多元化需要物业管理随着房地产的方兴未艾和人民居住条件的改善、居住水平的提高，商品物业像雨后春笋似地拔地而起，功能结构也发生了很大的变化，由过去分散的、单一的传统功能结构向多元化、综合化和现代化功能结构的方向发展。例如，目前新建的小区大多建有商业与服务网点，有文化教育与娱乐设施，有医疗卫生保健的分支结构，还有若干企业单位的办公用房等。小区内的住宅建筑及其配套建设和设施组成一个完整的多功能小
21、区。小区功能的多元化要求各类建筑和居住环境之间相瓦协调和有机结合。因此，迫切需要一种专业性的经营管理实体，来协调和配置小区的多种功能，以更好地满足客户的各种消费和使用需求。3、商品房屋结构和设备的贯通性需要物业管理商品房屋结构和设备的贯通性需要物业管理。如今的高层建筑和住宅小区内的房屋不全是住宅，甚至可以是商业、办公等用房兼顾；其房屋不仅可以直接由个人占有使用，也可以由若干单位分别使用。其房屋及其设施在价值形态上显然是能够分割的，但是，由于高层建筑和小区的房屋及其设备具有按体性和系统性，房屋的结构总是相连而无法分割的；尤其是供电、供暖、高压水泵和上下水管道呈有机的整体系统，贯通到各个用户和用房
22、单位，更是在实物上无法分割。如果采用各个住户和用房单位按价值形态上的分割实施“分治”的措施，是难以管好这些专业性强的“综合系统”的。所以，一种专门从事这种经营服务的实体物业管理公司是迫切需要的。4.环境和住宅消费社会化渴望物业管理由于住宅建设投资和营销渠道众多，以及住房商品化的推行，使各类房屋的产权结构发生了一系列的变化，即由过去单一的住宅所有制变为多重化的所有制。例如，房屋产权人可能分属中央和地方行政单位系统；在同一系统中，又可能分属不同的独立核算单位，由此，便产生了住宅整体性要求统一管理，与住户产权多样化要求分散管理的矛盾。解决这一矛盾的有效途径，就是组建物业管理公司，并受其产权人之委托，
23、对各类产权的房屋实施统一的有效管理。 5、确保楼宇升值能力需要专业的物业管理楼宇升值首先是受房地产市场的影响。但物业管理也十分重要，香港“太子城”、“城市花园”、“黄埔花园”等一流屋村，始终保持全港地区质量及升值之最的住宅地位，是与其有一流的物业管理服务分不开的。三、我国物业管理存在的弊病（一）物业管理人才队伍发展滞后物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。但 目前,我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距，存在知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限
24、，物业管理人员的综合素质偏低等问题。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局(所)的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场,管理人员普遍素质低,服务不到位。物业管理条例(以下简称条例)中第 33 条规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多,具备高级管理资格(如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等)的人员更是凤毛麟角,这种人才不足的局面,已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。（二）物业管理收费难条例中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管
25、理中也应该贯彻“谁享用,谁受益,谁负担”的原则,以形成物业管理资金的源泉。但是,传统的福利住房消费观念还有相当的惯性,服务标准与收费标准不符等现象时有出现,许多物业公司收费范围和价格透明度低,有的公司收取物业费后,一些维修工作仍需要缴费,而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题,收费难问题依然困扰着各物业管理企业,这些都极大的影响了物业管理的健康发展,同时,也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应,也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。（三）物业管理企业规模小据资料显示,1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家,至 2003 年底达 2 万余家,增长速度极快。建设部
26、2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多,但市场份额普遍较小,经营管理水平更是参差不齐,企业缺乏创新能力,相互模仿严重,既不利于自身发展,也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。（四）物业管理法制不健全 据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示,住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%,与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%,随意修改规划的小区占 34.2% ,产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%,在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ,这充分说明现有管理模式存在发展不健全着弊端。物业管理是一
27、个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法
28、律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （五）物业管理地区间发展不平衡从我国物业管理的发展实践看,南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快;北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市,在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家;全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号,占全国的 1/7.据不完全统计,2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%,经济发达城市已达 50%以上,这说明,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。（六）物业管
29、理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。 四、探究有效的物业管理发展模式（一）职业经理模式职业经理模式将成为今后物业管理发展的主流模式，它将是目前“一体化”物业管理模式的进化，其特点是社会化、专业化、职业化的完美结合。该模式适用于大型及超大型物业项目，也可以涵盖中小型物业项目。目前建立和完善物业管理项目经理执业资格注册制度，造就一支职业化的项目经理队伍己经成为物业管理行业的共识。2004年3
30、月由国家建设部组织的“物业管理职业经理人”出国考察团返回后在深圳召开了专题座谈会，与会专家肯定了我国开展实施物业管理职业经理人制度的正确方向。职业经理模式的核心是社会化、专业化与职业化，是指业主通过聘请物业管理专家及职业经理人，通过社会化、专业化、职业化运作来完成物业管理的相关服务任务与目标。通常业主聘请一名物业管理职业经理人，物业管理职业经理人可以根据项目工作的量度，选聘若干名有从业经验的人员作为助理，以处理物业服务相关日常事务。目前来看，中国物业管理行业至今还没有严格意义上的物业管理职业经理。有专家综合西方发达国家包括香港、新加坡等国家和地区的物业管理模式，结合我国物业管理的发展现状及态势
31、，给物业管理职业经理概念作了定义：具备物业管理行业注册资质，可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作，能够有效地组织人、财、物各项资源，独当一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务，并实现管理和盈利目标的人。经政府注册认可的物业管理职业经理具有社会价值及属性，既可以受聘于物管 企业从事物业管理经理岗位工作，也可以物业管理职业经理人身份进入物业管理市场承接业务物业管理职经理可以受雇于物业管理公司或物业管理事务所，也可以独立执业，而业委会既可以与物业管理单位签订物业服务合约，也可以直接与物业管理职业经理人签订物业服务合约。物业管理职业经理模式的业务服务范围十分广泛，其执业范围
32、大致包括：受聘于房地产开发企业开展物业管理前期管理服务业务，包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务等；受房地产开发企业或业主委员会委托，协助房地产开发企业或业主委员会选择具备专业能力和职业道德的物业管理企业或物业管理人员；受聘于业主委员会开展与物业管理相关的业务，包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务及受业主委员会委托对物业管理企业进行监督；受聘于业主委员会对项目进行监理，协助业主委员会选择保安、机电、维修、绿化、卫生等专业公司，并受业主委员会委托监理专业公司的服务质量及提供相关服务；受物业管理企业或业主委员会委托，对物业管理服务质量进行评估鉴定；作为第三方见证物业管理企业或房地产开发
33、企业与业主委员会之间签订物业管理服务合同及相关物业管理活动；受国家、省市建设行政主管部门或其它相关职能部门或行业协会的委托及授权，开展物业管理相关教育培训业务。（二）自主经营模式自主经营就是业主通过股份合作，建立经济实体，对自有物业进行经营，业主可以通过自主经营分红或将结余或盈利用于抵扣物业费。这种业主合作的自主经营的理论基础可以一方面借鉴现代股份制企业的运作模式，一方面借鉴现代农民专业化合作经济组织的运作模式。该模式适用于中型及小型物业项目，可以聘请物业管理专家及职业经理人进行专业化运作。按照目前的成功经验，物业管理自主经营首先表现为业主的契约型合作，实行业主会员制，由业主出资合作（不排除个
34、别业主放弃入会，但不影响自主经营模式的推行及正常运作）。这种自主经营的契约型合作，它通过业主与业委会签约，形成委托合作关系，是经营组织内部成员之间的合作，可以称为物业服务合作社。合作社成员既是合作社企业的客户，又是合作社企业的共同所有者，客户与所有者身份同一。出资的业主，既是合作社企业的股东，又是合作社企业的客户。合作社董事会由合作社成员（股东）选举产生，合作社决策在较大程度上反映合作社成员（业主）的意志，因此合作社企业的利益与合作社成员的利益基本一致。在合作社企业与合作社成员的关系中，合作社成员处于支配地位，合作社企业则处于受支配地位。这种合作通过业主入会，成立经济实体，交纳会费，按股分红，
35、共享信息，协调行动，具有显著的自愿合作特征，实现对会员（业主）共同利益的保护。业主自主经营主要体现为如下价值观及原则。价值观：物业合作社以自助、自律、民主、均等、公平和团结为价值观基础，以合作社社员信仰诚实、开放、社会责任和关心他人为伦理价值观。原则1：自愿和成员资格向全体业主开放。物业合作社是一种自愿组织，对所有拥有房屋产权和能够使用其服务和愿意接受成员责任的业主开放，没有性别、社会地位、种族、政治或宗教歧视。原则2：民主的成员控制。物业合作社是一种由其成员控制的民主组织，他们积极参与制定政策和做出决议。选举产生的经营代表向全体成员负责。成员享有平等选举权（票选权重考虑户数、面积、入股金额等
36、因素）。原则3：成员经济参与。成员为其物业合作社提供等额资本金，并实行民主控制。通常，这些资本金至少有一部分是物业合作社的公共财产。作为成员的条件之一是赞成成员只获取有限的资本金补偿。成员对盈余按以下的目的进行分配：可以通过建立储备金来发展物业合作社，其中至少有一部分是不可分割的；让成员按其与物业合作社的交易份额受益；用于支持成员批准的其他活动。原则4：自治和独立。物业合作社是由成员控制的自治、自助组织。如果他们与其他组织达成协议，包括政府，他们要在条款中确认其成员的民主控制和保持合作社的自治。原则5：物业合作社以最有效的方式为其成员服务，并通过与政府、社会相关组织的互动来推进和加强合作社运动
37、。并通过其成员批准的政策（有关决议文件及业主公约），为社区的持续发展服务。（三）自主管理模式所谓业主自主管理模式，与前面述及的自主经营模式有着本质的区别。主要表现为它既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司包括物业管理职业经理负责，不建立经济实体，没有企业经营要求及属性，而是由业主自主管理，是非盈利性活动。这种模式适宜小型及超小型物业，当然，根据需要可以聘请物业管理专家及职业经理人担任物业顾问。我们知道，社区物业分为两部分：一部分是私产的专有部分（即居民的套房）；一部分是公产的共有部分，包括社区道路、庭院、公共活动场所和临街的配套建筑物等。在业主自主管理模式下，专有部分由业主
38、自己打理。共有部分则由业主自己选出一个比较精干的管理委员会（可以考虑在人选上与业委会成员一致），全权负责物业的管理服务工作。管理委员会成员的工作属义务性质，原则上没有任何报酬（可以适当考虑误工补贴），但管委会的运作可以根据项目大小、工作量度适当考虑聘请12名专职人员。管理委员会委员一般任期一至三年，每月一次例会，讨论决定社区物业管理的重大问题。以台湾为例，自管型模式的专职人员一般只有两名，一名是干事，另一名是守门员兼监控员（他们负责对公产部分进行电子监控（24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请。这些工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通
39、讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。这种模式的最大特点是，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取更多的费用，从而减轻了业主的经济负担，避免了不必要的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。总的来看，国外发达国家及台湾地区等城市的经济发展，与中国大陆各城市的经济水平高出许多，就在这些城市大多数居民收入较高的条件下，他们尚且普遍推行业主自管自营式的物业管理，而我们中国大陆在大多数居民收入较低的条件下，却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费，拒绝物业公司的管理，而物业
40、管理公司由于收入较少，又出现经营困难，使小区物业管理难以开展。因此，改革过去单一由物业管理公司“一体化”经营的物业管理模式，引进物业管理职业经理模式和业主自管自营式必将大幅减少业主的经济支出，同时也有利于和谐社区的构建。参考文献1李刚. 物业管理的必要性及当前面临的困境.2006.2郑素萍.浅谈我国物业管理的现状和发展趋势.2012.3姜早龙，张涑贤.物业管理概论M.武汉：武汉理工大学出版社，2008.4吴宪生.物业管理行业发展趋势.住宅与房地产.北京：中国人民大学出版社5朱爱华，张彦.物业管理.北京：社会科学文献出版社，2009.6曹亚娟，黄永安.现阶段我国物业服务公司的经营模式.中国房地产.2008,
