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1、白山发电厂物业管理组织方案 白山发电厂 物业管理组织方案吉林市万洁物业服务有限责任公司目录第一章企业概况第二章编制依据第三章物业管理服务方案及承诺第四章物业管理服务标准第五章 组织机构岗位责任及工作职责第六章物业管理规章制度第七章管理档案建立情况第八章安全管理及保证措施第九章培训计划及管理第十章物业设施设备维修管理与维护第十一章 绿化管理方案第十二章火灾应急处理措施第一章 企业基本情况 一公司简介吉林市万洁物业管理服务有限责任公司注册成立于2012年12月11日注册资金50万元是国家颁发的 三级 资质物业服务企业公司以厚德载物的服务管理理念从总经理到一般管理员都严格按照高素质高标准高要求筛选引
2、进先进的管理服务理念建立了先进的企业经营管理理念和企业文化形成了专业化规范化制度化法制化科学化集团化的全新的企业经营管理模式第二章编制依据根据吉林省物业管理办法及房屋维修范围和标准实施对白山发电厂物业管理工作的接管项目期限72013年1月1日-2013年12月31日2014年1月1日-2014年12月31日2015年1月1日-2015年12月31日第三章物业管理服务方案及承诺一物业管理服务方案1实行全天候服务24小时值班制度不管是保卫人员还是其他值班人员均在24小时值班随时恭候业主做到有求必应有问题马上排除接受业主对物业管理服务保修求助建议问询质疑投诉等各类信息的收集和反馈及时处理并有回访记录
3、2定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单对合理建议及时整改满意率达95以上3每半年公开一次物业管理服务费用收支情况4物业档案业主档案设备设施档案齐全5根据市政府物业管理实施细则的有关规定针对物业特色对管理服务费实行按双方约定收取6始终如一的实施文明微笑礼仪服务用细密热心周到打造出一道亮丽风景线7在进驻管理后首先我公司将对公共环境公共娱乐设施进行整理和维护同时专业绿化师将对绿化进一步的完善用专业精细的服务理念打造绿意茵茵鸟语花香舒适宜人的人居环境二实施方法1业户服务部 业户服务部主要负责日常与业户之间的联系处理包括业户接待权籍管理收费管理装修管理档案管理投诉报修等事宜协调各部门工作2保安服务部
4、保安部负责小区治安交通与消防管理工作包括门岗服务巡视管理服务车辆管理服务监控管理服务治安管理服务拒绝外来人员和小商小贩进入小区业主亲友除外3设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务包括设备房屋给排水供配电弱电系统消防系统智能化系统等公共设备设施的维保服务全面做到急修不过夜中修24小时完成大修有决议4清卫部清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务做到公共区域每日清扫扶梯每周擦拭一至二次绿化做到每季度清理修剪一次并根据需要施肥每年一直二次5车辆管理小区内业主车辆实行建档管理定位停放三服务承诺我们真诚希望在与贵方合作中能充分享受到物业管理所带来的方便温馨和周到的服务营造一个安全整
5、洁优美方便的阳光社区提升生活品质实现业主开发商物业公司和谐多赢的经营目标 管理服务标准 根据实况服务标准如下 2定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单对合理建议及时整改满意率达95以上 建立落实维修承诺制零修急修及时率100返修率不高于1 每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 物业档案业主楼案设备设施档案齐全 常规性公共服务房屋管理及维修养护 1 栋号楼层房号等标志明显设立引路方向平面图 2 物业外观完好整洁外墙无脱落无乱贴乱涂乱画现象2共用设备管理保证设备与机房环境整洁设备良好定期保养无事故隐患 1供电系统保证正常供电停电提前1天通知用户 2弱电系统保证系统正常工作故障及时排除 3消防
6、系统24小时值班设备设施齐全完好无损可随时起用组织开展消防法规及消防知识的宣传教育明确各区域防火责任人消防疏散通道畅通保证无火灾安全隐患 4给排水系统每半年清洗水池1次保证水质符合国家标准水池水泵周围清洁卫生无二次污染停水提前1天通知消防泵每月进行1次操作每年进行1次全面检查排水系统通畅汛期道路无积水地下室车库设备房无积水侵泡发生遇有事故维修人员在20分钟内到达现场抢修制有应急处理方案3共用设施管理共用配套服务设施完好道路楼道等公共照明完好道路通畅路面平坦4保安及车辆管理 1专业保安队伍24小时值班及巡逻保安文明执勤言语规范处理突发事件 2出入车辆有序无堵塞交通现象不影响行人通行 3车辆出入管
7、理严格有登记 4停车场停放整齐场地整洁 5危及人身安全处设有明显标志和防范措施 6联系群众搞好群防群治 7在公安派出所指导下搞好治安管理5环境卫生管理做到定人定地点定时间定任务定质量 1环卫设施完备 2实行标准化清扫保洁 3垃圾日产日清定期进行卫生消毒灭杀 4共用部位保持清洁无乱贴乱画现象大堂楼梯扶栏天台屋面等保持洁净共用场地无纸屑烟头等废弃物 5做好环卫宣传工作提高人的清洁卫生意识6绿化管理 1绿地无改变使用用途和破坏践踏占用现象 2花草树木修剪整齐美观无病虫害无折损 3绿地无纸屑烟头石块等杂物 4绿化完好率达到95以上三公司拟采取的管理方式 对物业进行严格管理为业主提供优质服务是本公司的根
8、本理念规范化管理贴心服务铸造品牌物业公司的信誉与形象一标准化管理 物业管理涉及面广一般住用户对物业管理服务内容标准档次很难进行全面了解业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因房屋及设备保养不及时日常管理松懈随意是物业管理水平低下业主怨声载道的根本原因本公司从项目管理入伙二次装修房屋维修与养护给排水及电气设备管理消防安全保洁绿化以及便民服务均实施全面的标准化质量管理使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢在内部管理上自律制度上创新以达到管理严格有序服务质量高的管理目标使业主满意公司信誉度得到提高二沟通服务至上 组织沟通协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质具
9、备这项素质工作中的各项矛盾往往可以大事化小小事化无反之则误会重重隔阂加深目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致为此本公司专门设置业主联络处通过礼貌走访接待业主投诉较好解决业主提出的问题合理要求答复业主疑问设置业主交流箱公示栏宣传栏等方式发展与业主的良好关系同时鉴于物业管理是一项具体繁琐的业务公司要求管理人员亲力亲为实行走动式管理亲临服务一线直接了解业主需求认真负责讲道德重诚实对业主有求必应保证服务质量凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题我们将利用规范物业公司的耐心亲切的服务优势对业主进行沟通疏导和抚慰有效化解部分业主似懂非懂的怨气误解或投诉并按物业管理的规范要求登记下来书面呈
10、报开发商绝对禁止加剧业主与开发商开发商与物业公司物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为三缔造亲善的社区文化 创造一个和谐文明舒适优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望因此本公司提倡文明礼貌亲善的社区文化与业主共建共荣友好相处相互信任主导公司员工发展与业主派出所社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系不论员工在工作期间或在工作区域之外业主或员工的难处是否关系到本人都要热心助人温善相待主动构架良好的人际关系为小区为业主为自己为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土2管理处各部门职责及工作范围 业户服务部 业户服务部主要负责日常与业户之间的联系处理包括入伙服务业户接待权籍管理收费管理维修资金
11、管理装修管理档案管理投诉报修等事宜协调各部门工作保安服务部保安部负责小区治安交通与消防管理工作包括门岗服务巡视管理服务车辆管理服务监控管理服务治安管理服务设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务包括设备房屋给排水供配电弱电系统消防系统智能化系统等公共设备设施的维保服务保洁绿化部清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务岗位职责和工作职责管理处经理在公司的领导下全面负责管理处内部管理业户服务房屋设备设施运行与维护保养保安服务保洁服务应急处理及特约服务等工作组织拟制审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件负责小区管理服务的质量控制和费用控制负责协调与业委会物业行政主管部门地方有
12、关管理部门及有关专业公司之间的关系负责组织小区公益性活动完成公司交办的其他任务设备管理部主管在管理处经理的领导下负责房屋设备设施的正常运行与维保服务包括房屋设备设施运行的应急处理工作负责对设备部的日常管理检查每日运行日志了解设备工作状况合理安排每日工作负责小区房屋设备设施运行与维保的质量控制拟制维保服务过程中的费用预算作业文件并负责实施负责计划和购置维保材料及工器具负责公共设施能耗管理与节能工作负责对房屋设备设施维修保养工作的计划实施和记录备案对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案记录文件长期保存完成经理交办的其他工作保安服务部主管在管理处经理的领导下对所管辖区内的治安消防负责负责对当值保安进行
13、岗位督导发现不合格操作当场予以纠正对各班保安质量记录进行初审负责对突发事故应急处理的现场协调负责对消防设施及保安器材公用物品的检查和管理负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传负责对队员考勤和请假审批及工作考核负责对装修施工队介绍小区装修管理规定并对现场进行安全监督和现场管理协助完成管理处布置的业主特约服务业户接待员具体开展业户服务方面的工作包括业户入伙装修联系投诉处理及接待工作负责管理费能耗费及其它服务费用的催缴工作负责接待业户办理入伙手续装修手续非公共性服务手续建立业户档案登记产权清册与租赁清册保持与业户的联系和相互沟通包括具体组织社区公益性活动完成交办的其它工作门岗保安对主管负责服从上级
14、命令在指定位置指定面向立岗严禁脱岗验证物品出门证施工人员临时出入证后放行发现责任区域公物损坏向上级报告负责外来人员的登记备用钥匙管理协助主管进行紧急服务处理巡岗保安对保安主管负责服从上级命令巡逻中遇业主要求应及时提供服务巡逻中发现可疑人员应进行询问验证检查机动车辆非机动车辆停放情况设备工值班水电工对设备主管负责执行管理处各项规定和制度负责变配电系统的运行管理和维修保养负责高低压配电设备变压器机房配电及控制设备公共区域电气设备的维修保养及故障检修负责给排水消防设备动力电源的正常供给认真钻研技术熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术做到判断故障快捷准确处理迅速及时按时按质保量完成设备检修工作定
15、期巡视电气设备密切注意其运行情况正确抄录各项数据并填写好巡视运行维修保养记录做好给排水设备设施的运行操作和维修保养工作发生事故时保持头脑冷静严格按操作规程及时排除故障重大事故及时上报并与下一班当班员工共同排除故障负责责任区域的机房设备的保洁工作设备工维修工对设备主管负责执行管理处的各项规定和制度负责房屋设施的使用管理和维修保养工作负责房屋建筑装饰公共设施的定期巡查日常维修及查抢险工作努力钻研技术熟练掌握房屋建筑设施的原理及实际操作与维修技术做到判断故障快捷准确处理迅速及时发生事故时应确保头脑冷静严格按操作规程及时排除故障事故未排除不进行交接班并与下一班当班员工共同排除故障第六章物业管理规章制度
16、一公众管理制度 精神文明公约治安管理规定消防管理规定停车管理规定绿化管理规定环境保护清洁卫生管理规定二内部运作制度及岗位责任制管理处工作制度管理处员工考勤制度管理处文明服务守则管理处员工培训制度管理处员工行为规范管理处安全守则管理处办公用品申请购买领用管理制度投诉处理回访制度管理处经理岗位职责客户服务主管岗位职责管理员岗位职责服务中心服务员岗位职责环境部主管岗位职责保洁班长岗位职责保洁员岗位职责园艺师岗位职责园林绿化工岗位职责安管主管岗位职责安管班长岗位职责监控中心值班员岗位职责门岗安管员岗位职责巡逻安管员岗位职责三管理维护运作制度一设备管理监控中心设备安全运行管理制度监控中心设备运行记录管理
17、制度发生火警处理规程停电故障处理规程停水故障处理规程节能管理规定三共用设施管理公共照明管理规定四园林绿化管理绿化工作执行检查质量标准植物浇水施肥作业标准树木除草松培土操作规程五环境卫生管理清扫保洁作业执行计划清扫保洁作业执行检查质量标准消杀管理制度四害的防治方法六治安管理交接班制度队容仪表规定安管正当防卫必备条件紧急事件应急处理安管员奖罚规定门岗安管员值班制度监控中心管理规定 消防安全管理制度消防设施监督检查制度重点部位临时动火作业规定灭火作战方案火灾处理流程第七章管理档案建立情况1物业档案建立的内容业主入伙资料业户家庭资料业户包括正常情况下的和紧急情况下的如家庭电话单位电话手机呼机E-mai
18、l地址等业户室内装修管理资料包括装修申请表装修过程情况记录管线变动情况等业户日常维修资料包括维修维修回访等记录情况业户反馈资料包括服务质量回访记录业户投诉及处理记录业户意见征询统计记录等2物业档案管理的具体措施业户档案资料是在业户入伙以后逐步建立起来的其内容包括业户的姓名家庭情况工作单位联系方法管理费收缴情况室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等业户档案的收集设立档案室建立相应规章制度对业户档案进行严格管理资料收集坚持内容丰富的原则在实际工作中从需要出发扩大资料来源从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档实行业户一户一档业户权籍资料管理从业户入伙开始应着手权籍资料的收集工作权籍资料的收
19、集整理归档应做到条理清晰完整齐全便于查阅管理和使用好权籍资料动态反映业户权籍状况为业户需求提供服务业户档案的整理各个业务范围上收集到的信息资料统一交档案员集中整理整理的重点根据资料内容来源进行分类做到条理清晰便于查阅档案的利用为业户服务工作及时提供档案资料直接或间接地为业户管理服务从而有效地提高服务质量和服务水平业户档案的管理业户档案的使用应有严格的规定借阅必须由具备规定条件的人员经登记后方可借出归还时须由专人进行检查如有破损立即修复严重时追究有关人员的责任业户档案存放时要做好防火防潮防蛀工作计算机使用时应防止电脑病毒侵入第八章安全管理及保证措施一安全管理的指导原则四个三原则1三定定人定岗定责
20、2三防人防技防物防3三机制激励机制竞争淘汰机制监督机制4三参与员工参与住户参与辖区警和居委会参与二安全服务承诺1确保控制和减少各种事故的发案率把治安消防车辆管理等重大案件的发案率压缩为零为客户营造一个舒适安全的居住生活环境2确保小区内全年责任治安案件发生率违章刑事案件发生率责任火灾事故发生率为03消防设施完好率100三安全管理措施成立快速应急分队目 的及时处理各种突发事件快速应急分队全天候24小时执勤任 务确保业主人身财产安全并结合技防物防人防确保防范重点明哨和暗哨相结合定时和不定时打伏击检查可疑点实行全天候巡逻监视2发生突发情况时快速组成员要在第一时间内赶到现场按照分工各负其责机智灵活勇敢果
21、断的处理各种案例并做好请示汇报3防盗措施根据我们的管理经验盗窃常在业主上班期间或夜间进行为此对重点部位安排人员伏击四建立安全网络1与住户建立安全公约全体住户参与安全管理群防群力发生可疑情况时监控中心即时指挥相关人员赶赴现场处理2管理处全体员工均为安全大使联合参与抓安全一旦发现可疑人员物品立即报警及时处理控制3与辖区派出所通过电话线各专业班组配备的无线对讲机等现代化的通讯工具和设备建立安全大网络联动机制组成快速反应力量及时有效地控制各类事故案件的发生五制定科学的安防内部管理方式1科学全面严格目标管理一级抓一级层层抓落实严格的质量体系及岗位责任制建立健全各项规章管理制度2严格的考核奖罚晋升辞退制度
22、多样化激励队员的工作热情3及时细致的思想教育工作团结向上热情饱满的工作确保治安的正常工作秩序不受到干扰和阻碍4严格进行培训考核合格后方可上岗实行24小时巡视巡查 5采取多看多问多查的方法不放过任何一个可疑点6具体巡逻安排按实地情况进行合理划分7加强安管员的法律教育尤其是加强治安管理处罚条例的学习增强其法制观念六安全管理的主要内容1治安管理1实行24小时安管员巡逻值勤依据规章制度岗位职责把责任层层落实小区门卫对出入小区的外来人员实行询问验证登记并由班长管理处主任负责监督管理如有突发事件发生小区内安管员2分钟内到达现场处理2小区内安装有以下治安防范系统防盗报警系统小区内设闭路电视监控系统对讲电话系
23、统如有报警情况发生保安人员在2分钟内赶到现场按规定采取处理措施并记录在值班情况记录本上以备查阅消防报警系统由探测器输出信号控制中心接受后指挥快速巡逻队人员即时赶到现场处理事故查实处理后方能复位小区环境监视系统红外线监控系统小区安装全功能红外线对射式感应器以提供对小区出入口周边停车场的保安措施真正做到御贼于外提高整个小区的安全性由控制中心24小时监控小区车辆管理系统车辆的出入及收费采用感应式IC卡自动管理系统对小区住户可用IC月卡对外来车辆可用临时IC卡所有IC卡均读写显示入场信息的采集自动路闸的起落控制并保持与收费主机的及时通讯2对小区内住户自行车摩托车汽车的管理方式对小区内住户的自行车摩托车
24、进行导向存放集中看管发专用停车卡车辆进入时发卡出去时收回丢失停车卡待情况查实后户主出具证明方可放行出场汽车进出小区时须在门卫停车检查验证确认无误后方可放行安管员在一个月内必须记熟车辆的车主和其它有关情况对自行车不收车位费对摩托车及汽车收取车位占用费对各种车辆丢失不承担各种赔偿3停车场管理 三车管理是一项重要工作安管员实行24小时停车管理工作实行巡查看护登记记录并由管理处主任监督管理确保车辆安全本公司自93年成立至今我部所管辖的停车场从未丢失过任何机动车辆4消防管理强化安管员的消防意识贯彻预防为主防消结合的方针加强消防宣传力度坚持消防安全三不放过的原则即不查明事故原因不放过不清除火险隐患不放过不
25、受教育不放过管理处全体员工均属义务消防员定期进行培训和演习设置专职消防员负责日常巡视发现隐患及时处理并通知管理处以确保小区消防安全管理处主任每星期检查一次安保部主管每月检查一次以加强监督管理并定期维护和检修消防设施以确保设备完好无损正常运转5火警的处理方案1当发生火警时采取有效措施自救把火灾扑救在初期阶段立即拨火警电话119并报告有关单位的领导报警要沉着冷静把发生火警的时间地点路名等详细报告清楚避免讲错或讲不清给救火带来不及时而造成损失2切断火警现场的电源找到附进的水源消火栓以便消防人员到达现场时可立即投入灭火3抢救火场物资特别把贵重物资器材资料易燃易爆物品等与救火群众一起尽快地转移到安全地带
26、4协助消防人员维护好现场秩序防止坏人趁火打劫对群众反映的火灾责任人或重点可疑对象要报公安机关第九章培训计划及管理培训承诺各类服务人员上岗培训率达到100各类专业人员持证上岗培训计划源源不断的人员培训是物业的管理水平不断提高的根本保证为此公司根据自身发展的需要建立了自己的培训中心培训中心每年举办二期1个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家学者及资深物业管理专家担纲讲授市场的营销策划和各类物业的管理从物业管理的规范服务运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措成本核算及资金的运行等到目前为止已有多名人员经过经理岗位培训已经
27、上岗而且已得到了大家的一致好评新进员工培训方案培训目的使新员工了解公司概况企业文化各项规章制度等以便能迅速的适应公司的运作模式工作要求提高工作效率培训内容公司基本情况组织机构主要领导介绍公司管理理念和服务理念教育企业文化价值观的传递员工手册职业道德及有关制度教育管理处经理培训通过培训使培训人员能参与市场竞争能独立操作一个楼盘有较强的公关意识与协调能力必须掌握物业管理的法规政策懂得各类物业权属的手续办理掌握资金的运行原则和资金的正确使用成为企业领导的好当家培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律法规知识社会治安条例案例分析物业管理基
28、础知识2物业管理常识85物业管理概论机构设置人员配备管理方案的制定装修管理入住须知物业管理运作相关知识3不同类型的物业管理及运作模式75办公楼管理公寓楼管理别墅管理一般住宅管理实务国外的物业管理物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理房屋建物知识机电设备空调电梯管道给排水系统保养安保与消防管理保洁的基础管理绿化与环保管理客户服务礼仪特约性服务与兼营性服务服务收费价格制定等6内部管理85物业管理的资金运行服务费用的取缴与使用物业管理企业的财会制度与税收行政人事管理计算机操作档案管理各部门主管培训通过培训能协助物业经理的工作做好各自岗位的本职工作制定部门岗位责任制协调各部门各岗位之间的关系定
29、期或不定期地对下属进行岗位培训培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律法规知识社会治安条例案例分析 物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论装修管理入住须知物业管理运作相关知识3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务经济适用房操作实务物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管理房屋建物知识机电设备空调电梯管道给排水系统保养安保与消防管理保洁的基础管理绿化与环保管理客户服务礼仪特约性服务与兼营性服务儿童乐园设施管理物业管理运作实务5内部管理35员工意识的培养及行为规范岗位标准及考核文档管理6企业的品牌建设35物业管理与服务
30、理念等实习与考察7实地操作与实践56根据需要可适当延长一般管理人员培训通过培训树立100为业户服务的思想把服务作为一种敬业精神基本了解物业经营管理知识法律知识必须掌握建筑知识机电设备维修保养知识物业环境保护及管理知识文档管理知识等培训时间为2-3周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律法规知识社会治安条例案例分析物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论装修管理入住须知物业管理运作相关知识3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务经济适用房操作实务物业管理运作实务物业管理运作实务4各类专业管理设备工程管理房屋建物知识机电设备空调电梯管道给
31、排水系统保养安保与消防管理保洁的基础管理绿化与环保管理客户服务礼仪特约性服务与兼营性服务文档管理5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等实习与考察6实地操作与实践45根据需要可适当延长业户服务培训内容课程概述业户是物业业主 产权人 和物业租用户 使用人 的统称业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理装修管理权籍管理档案资料管理等方面的服务为适合业户服务的需要物业管理公司可以在项目管理处设置一个业户服务部作为物业管理接待服务的窗口专门负责业户服务工作培训对象1管理处经理 课程目标通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准装修管理与运作规范和到管理处实地学习等
32、培训使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心是沟通业户关系的重要途径是満足业户需求的保证是物业服务的基础 培训内容业户服务的概念业户服务的内容业户服务的基本要求入伙服务业户接待权籍管理装修管理 保安服务培训内容课程表述 物业管理区域公共秩序维护的基本知识保安服务门岗巡视岗监控岗和车辆管理岗的服务要求宏敬物业管理有限公司保安服务基础服务标准和保安服务基础作业标准培训对象 物业管理经理保安主管课程目标1了解物业管理区域公共秩序维护的基本知识2了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用3熟悉宏敬物业管理有限公司保安服务基础标准和保安服务基础作业
33、标准4熟悉宏敬物业管理有限公司保安服务的运作模式5掌握基本安全护卫技能能够恰当地处理和应对物业管理区域护卫工作及突发事件课程提纲物业管理及保安服务的重要性物业管理分类中的保安服务保安服务的目标保安服务的特点保安服务的基本要求保安服务的主要职责保安服务的组织机构保安各类人员的岗位职责保安服务的主要任务消防工作 安全应急方案 各类表格记录注意事项 保安队列动作教案保洁服务培训内容课程概述通过对保洁服务在我国的产生和发展的阐述了解保洁服务概论特性和分类从保洁服务内容要求作业规程作业检查和作业标准等方面阐明楼内保洁服务外墙清洗服务垃圾的存放与收集运作规范环境保护与运作规范掌握保洁的基础知识了解保洁服务
34、的管理制度和岗位职责并进行监督检查培训对象保洁服务管理人员和保洁员工及相关人员课程目标保洁服务操作规范化和服务质量标准化课程提纲 概述 保洁服务的内容要求作业规程检查等 常用清洁剂的使用 其他绿化服务培训内容课程概述绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成部分园林绿化能保护和改善环境调节气候增加收益美化环境等方面都具有一定的作用通过绿化养护管理能充分体现管理区域应有的绿化景观培训对象管理处经理及小区绿化服务相关人员课程目标让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位课程提纲收集资料建立绿化档案园林绿化法律法规政策绿化名词解释怎样验收小区绿化工程怎样对小区绿化环境进行监管 设备管理培训内容
35、课程概述物业设备管理模式是重于服务又不轻于管理特别是物业服务公司成立以后物业管理与服务分离设备管理由服务公司承担实行分专业管理管理处监督的模式物业设备一般可分六个系统给排水系统消防系统暖通空调系统电梯系统强电系统弱电系统等设备管理的内容包括设备的档案管理设备运行管理设备计划维保管理等培训对象物业管理处经理物业管理设备主管等课程目标了解南部新城印象物业小区物业设备管理模式物业管理设备的种类 设备管理的具体方法以及设备管理的相关标准第十章物业设施设备维修管理与维护一房屋共用部位共用设施设备的使用管理维修根据房屋实际使用年限定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修属于小修范围的及时组织修复属于开发商保
36、修范围的按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议并协助开发商维修编织合理的维修养护计划建立共用设施设备档案设施设备的运行检查维修保养等记录齐全合理使用不任意拆动原房屋结构不任意改变原建筑的用途各类设备设施信息记录清晰明确台帐清楚及时保养维修保持房屋及公共设备设施的完好因房制宜有计划地安排保养维修任务完善的建筑管理房屋维修保养公共设备设施保养制度完善的管理检查考核制度给类房屋共用设备设施部位基本保持完好状态建立和贯彻各项规章制度及各项标准搞好维修保养计划管理科学安排施工进度二房屋共用部位共用设施设备维修养护房屋建筑设施按房屋设施维修养护规程与房屋设备设施年度维修计划表的内容要求进行修缮养护每月一
37、次按房屋设备设施巡视内容与要求对小区房屋建筑公用部位设施进行巡查将周期巡查养护结果记录于共用部位巡查养护记录表内房屋设施修缮工作记录于房屋设备设施维修记录表内房屋设施发生异常及时报告设备主管并在设备主管协同下排除异常供配电设备每日一次按照房屋设备设施巡视内容与程序巡视配电房设备并记录配电房巡视记录表配电房每周打扫一次配电柜每月清洁一次双电源柜 箱 运行与备用每月切换检查一次并记录设备定期启动表按房屋设备设施年度周期检查保养计划表和供配电设备设施维修保养规程的内容要求进行周期检查保养并将结果记录于设备设施周期检查保养记录表内供配电设备设施维修工作记录于房屋设备设施维修记录表内供配电设备发生异常和
38、故障及时报告设备主管记录设备故障记录表并在设备主管协同下排除异常和故障消防设备a 设备维修工每日一次按照房屋设备设施巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表设备发生异常和故障及时报告设备主管记录设备故障记录表并在设备主管协同下排除异常和故障定期检查a 由设备维修工负责每月一次消火栓泵喷淋泵送风排烟机双电源启动测试记录设备定期启动记录表b 由设备主管组织并由保安主管保安人员和设备维修工参与操作每年一次进行消火栓喷淋进行系统测试送风排烟系统测试电源控制联动功能以及报警安全系统的测试记录消火栓喷淋系统测试记录表消防送风排烟系统测试记录表维修保养a 设备维修工负责消防
39、设施的维修保养工作b 设备机房每周打扫一次机组每月清洁一次消防泵运行与备用每月定期启动后交替更换一次c 按房屋设备设施年度周期检查保养计划表和消防设备设施维修保养规程的内容要求进行周期检查保养并将结果记录于设备设施周期检查保养记录表内d 消防设备设施维修工作记录于房屋设备设施维修记录表内给排水设备按房屋设备设施年度周期检查保养计划表和给排水设备设施维修保养 规程的内容要求进行周期检查保养并将结果记录于设备设施周期检查保养记录表内给排水设备设施维修工作记录于房屋设备设施维修记录表内弱电设备分承包方维保人员按房屋设备设施年度周期检查保养计划表和弱电设备设施维修保养规程的内容要求进行周期检查保养并将
40、结果记录于设备设施周期检查保养记录表内弱电设备设施维修工作记录房屋设备设施维修记录表弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管记录设备故障记录表及时排除异常和故障保安人员负责监控中心设备的日常运行操作每班清洁监控室及设备表面每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备每班一次巡视摄像监控系统电子对讲系统的设备并记录监控对讲设备巡视记录表发现异常情况及时报告保安主管设备主管三房屋共用部位共用设施设备维修养护计划及实施方案楼底层对楼底层大厅的玻璃落地门或不锈钢塑钢落地门进行巡检养护每周一次落地门开启灵活自动定位正确关闭速度在3s15s范围内无阻滞现象落地门地弹簧平整不绊脚金属表面平整无明显划痕落地门玻璃无破
41、碎橡胶条镶嵌紧密不松动密封胶平整五金配件齐全安装牢固对大楼门厅内照明应急照明灯具进行巡检保持照明灯具完好照明开关完整无损灯具饰品无残缺 每周一次楼道对楼道照明应急照明灯具进行巡检保持照明灯具完好照明开关完整无损灯具饰品无残缺 每周一次对楼道内防火门进行安全检查防火门应保持启闭灵活闭门器启闭无冲击器防火门玻璃无破碎 每月一次对楼道扶梯进行巡查每月一次a 扶梯扶手无断裂表面光滑平整无松动b 楼梯台阶踏步平整无塌口不绊脚无开裂c 楼道地面平整表层与基层粘结牢固不空鼓铺设的地砖大 理石无破损起壳等现象及时修补破损地砖大理石楼面踢脚线高度应一致不空鼓无断裂残缺上口平顺接缝严密平整对楼面进行巡查 每季一次
42、a 内墙表面粉刷层无剥落墙面砖平整不起壳不遗缺凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差材质一致窗户玻璃五金配件完好b 各类标牌齐全标识清晰油漆无剥落破损现象雨污水总管及屋面外墙对屋面雨水总管污水总管进行疏通保养屋面雨水总管网罩无脱落 每季一次对污水总管出墙管进行疏通保持出墙横管无堵塞 每季一次对屋面进行巡查保持屋面隔热板铺垫平整无破损屋面排污沟无堵塞开裂现象排水畅通 每年二次对屋面女儿墙勘查墙面无裂缝灰缝饱满不倾斜 每年二次小区内道路侧石围墙对区内路面侧石进行巡检 每月一次a 区内道路路面强度坡度出水口等符合要求路面平整不绊 脚排水畅通修补路面接缝严密无积水泛水现象b 混凝土路面不起砂无脱皮断裂
43、明沟不断裂c 路边侧石平直保持高低一致无缺损对围墙栅栏检查保养修复断裂围墙栅栏保持铁栅栏表面无严重锈蚀 每年二次油漆铁栅栏 每年一次雨污水窨井下水道对区内雨污水管进行检查清捞 每季二次雨污水窨井铁盖除锈油漆油漆颜色为黑色 每年一次疏通小区内污水下水道保持下水道畅通同时检查下水道出墙横管有无变形下沉及倒泛水 每季二次汛期前应对下水道进行疏通清捞窨井内淤积物 汛期前一个月屋顶避雷带对屋顶避雷装置及接地装置进行测试接地电阻符合相关规定高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试防雷测试单位应具有专业资质完成测试工作后应出具测试报告 每年一次对屋顶避雷带进行勘查避雷带应保持完好无断裂局部锈蚀应除锈补油漆 每年二次小区内路灯围墙灯美化照明灯草坪灯投泛光灯夜间应对小区内路灯围墙灯草坪灯投泛光灯进行巡视及时发现与修复熄灭的灯具灯杆油漆无剥落灯罩完好无破损现象 每日一次检查照明供电线路绝
