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1、21世纪高职高专规划教材物业管理系列,物业管理概论（教学课件）王晓辉 主编 清 华 大 学 出版社北京交通大学出版社,1.什么是物业管理职业资格考试？物业管理职业资格考试是国家劳动和社会保障部为配合就业准入制度实施，对物业管理工作人员和准备从事物业管理工作的人员举办的全国统一的职业资格鉴定考试。对考试合格者颁发相应的职业资格证书。2.物业管理职业资格共分几级？目前，物业管理职业资格分为3级。分别是：物业管理员（国家职业资格4级）；助理物业管理师（国家职业资格3级）；物业管理师（国家职业资格2级）。,4.物业管理职业资格考试的难度如何，通过是否容易？物业管理员的考试相对容易，基本上认真听课和用功
2、学习都会通过。目前平均通过率为70%。5.该证书是否国家承认？该证书由国家劳动和社会保障部颁发，受国家承认并在全行业内推行“持证上岗”。6.物业管理行业现状如何？物业管理行业是一个新兴行业，发展前景广阔。自上世纪80年代引入中国以来得到了迅速发展，目前这个行业已经越来越得到社会和业主的认可和重视。,7.物业管理行业是否要“持证上岗”？2003年6月8日颁布的物业管理条例的第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。该条例同时在61条规定：物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5
3、万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。8.拿到物业管理职业资格证书是否容易找工作？据统计，目前北京市物业管理所需专门人才就达到15万人，但截止到04年4月，物业管理持证人员才万余人。持证人员在人才市场供不应求，炙手可热。,9.物业管理员和管理师一般在物业公司担任何种职位？薪资水平大约是多少？物业管理员一般在物业公司的中层管理岗位任职，平均薪金为2000-2500元/月；物业管理师一般在物业公司的高层管理岗位任职，平均薪金为6000元/月。,1、具备下列条件之一者，可申报国家物业管理员（四级）职业资格鉴定：（1）连续从事本职业工作3年以上；（2）取得本专业或相关专业中专
4、以上学历证书者；（3）取得本职业五级职业资格证书后，从事本职业工作2年以上；备注：以中等职业层次教育的本专业或相关专业的在校生，允许在毕业前一年申报四级。,鉴定内容：1职业道德基本守则和有关法规；2物业管理基础知识；3物业的接管验收、物业管理档案的建立与管理；4技能要求：房屋及其附属设备维护与管理、安全及环境管理、物业管理常用文书的写作。鉴定方式：鉴定分理论考试和技能操作考核；考试（考核）均采用闭卷笔试方式实行百分制，两门均达60分以上者为合格；各等级理论考试为90分钟，技能操作考核为120分钟。,教材,物业管理员(师)职业资格参考资料55.00物业管理员(师)职业资格培训教程（基础知识/员级
5、/助理级/师级）22.00/20.00/20.00/20.00物业管理员(师)职业鉴定考试指南 12.50物业管理员(师)标准 10.00报名网站：厦门认证网 www.xmrz.org,2、具备下列条件之一者，可申报国家助理物业管理师（三级）职业资格鉴定：（1）连续从事本职业工作6年以上；（2）取得本专业或相关专业大专以上学历者；（3）非本专业或相关专业大专以上学历，需从事本职业工作2年以上；（4）具有硕士研究生以上学历者；（5）取得本职业四级职业资格证书后，从事本职业工作3年以上；备注：以大专以上层次教育的本专业或相关专业的在校生，允许在毕业前一年申报三级。,3、具备下列条件之一者，可申报国
6、家物业管理师(二级)职业资格鉴定：（1）连续从事本职业工作10年以上；（2）获得本专业或相关专业大专证书后，并继续从事本职业工龄满5年；（3）获得本专业或相关专业本科证书后，并继续从事本职业工龄满3年；（4）获得本专业或相关专业硕士证书，并继续从事本职业工龄满1年；（5）取得本职业三级职业资格证书后，并继续从事本职业工龄满2年。报名网站：福建省建设执业资格注册管理中心,一个村里两个青年一同开山，一个把石块砸成石子运到路边，卖给建房的人；一个直接把石块运到码头，卖给杭州的花鸟商人。因为这儿的石头总是奇形怪状，他认为卖重量不如卖造型。三年后，卖怪石的青年成为镇上第一个盖起大房的人。,后来，不许开山
7、，只许种树，于是这儿成了果园。每到收获季节，漫山遍野的鸭梨招来八方商客。他们把堆积如山的梨子成筐成筐地运往北京和上海，还有发往国外。因为这儿的梨，汁浓肉脆，香甜无比。就在村上的人为鸭梨带来的小康日子欢呼雀跃时，曾卖过怪石的人编制果筐。因为他发现，来这儿的客商不愁挑不到好梨子，只愁买不到盛梨子的筐。五年后，他成为第一个在城里买房的人。,再后来，一条铁路从这儿贯穿南北，这儿的人上车后，可以北到北京，南抵九龙。小镇对外开放，果农也由单一的卖果开始发展果品加工及市场开发。就在一些人开始集资办厂的时候，那个人又在面向铁路的一块岩壁上刻下几个字。坐火车经过这儿的人，在欣赏美景时，会醒目地看到四个大字：可口
8、可乐。据说这是几百里山川中惟一的一个广告，那道墙的主人凭这座墙，每年又有四万元的额外收入。,某公司老板听到这个故事，他被主人公罕见的商业化头脑所震惊，当即决定寻找这个人。当找到这个人的时候，他正在自己的店门口与对门的店主吵架，因为他店里的一套西装标价元的时候，对门就同样的西装给标价元；他标价元的时候，对门就标价 元。一月下来，他仅批发出套西装，而对门却批发出套。看到这种情形，公司老板对这个人非常失望。当他弄清真相之后，立即决定以高薪聘请他，因为对门的那个店也是他的。其实赚钱并不难，只需要一点点智慧就够了。,内 容 简 介,本书是经国家教育部高职高专教育教材研究与编审委员会评选、审定的21世纪高
9、职高专规划教材，是以现代物业管理为出发点，依据理论与实务相结合的原则，紧密联系我国物业管理改革和发展的实际，在积极吸收国内外物业管理的新经验、新成果、新理念的基础上编写的物业管理类专业的专业课教材。书中从物业管理岗位必备的知识与能力出发，在简要介绍有关物业管理基础理论的同时，重点按物业服务程序对物业管理实务工作的内容、方法、标准与要求做了全面系统的介绍。内容包括：物业管理概述、物业管理组织与制度、物业管理招标与投标、物业管理合同、物业租赁管理、物业管理的前期介入与管理、物业管理常用文书的拟写及档案管理、房屋维修与养护管理、设备设施维修管理、物业安全与环境管理、专项物业管理与服务、物业企业的财务
10、管理、物业管理中的投诉与处理、物业保险与物业服务企业等。,内 容 简 介,本书内容深入浅出，简明适用，有较强的实践性，较充分地反映了现代物业管理领域的新进展。书中采用示范文本等实例的方法展现了物业管理实务的有关内容、方法、标准和要求，利于培养读者分析和解决物业管理问题的实践工作能力。本书可供高职高专、成人高校及本科院校举办的“二级”职业技术学院物业管理、房地产经营与估价、社区管理及相关专业开设本门课程的学生使用，也可作为物业管理者自学和培训的参考教材。,物流与物业,物流(logistics)是指利用现代信息技术和设备，将物品从供应地向接收地准确的、及时的、安全的、保质保量的、门到门的合理化服务
11、模式和先进的服务流程。物流是随商品生产的出现而出现，随商品生产的发展而发展，所以物流是一种古老的传统的经济活动。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。,第1章 物业管理概述,【内容摘要】本章主要介绍物业、物业管理的概念及特征，物业管理的基本原则、主要内容、服务质量标准以及物业管理人员应当具备的素质。【学习目标】通过本章学习，使学生在理论知识方面能够理解物业、物业
12、管理的概念及特征；熟悉物业管理的主要内容；掌握物业管理的基本原则、服务质量标准以及物业管理人员应当具备的各项素质。为以后各章的更深入更细致的学习奠定理论基础。在技能方面能够结合物业管理工作内容与职业特色，树立“管理即服务”的理念；能利用物业管理相关法律知识、服务标准对物业服务企业的管理服务状况作出正确的评价；能够坚守职业道德，不断提升自己的专业及综合素质，明辨是非，依法处理物业管理过程中暴露出来的一些矛盾与问题。,1.1 物业与物业管理,1.1.1物业 1物业的概念“物业”一词源于我国港、澳特别行政区地方方言中对单元性房地产的称谓。如香港房地产法中称：“物业是单元性房地产，一住宅单位是一物业，
13、一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业”。在英语国家，“物业”一词为“Real Estate”,“Real Property，或“Estate”,”Property“，含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。,1.1 物业与物业管理,1.1.1物业 1物业的概念 而现实中我们所称的“物业”是一种狭义范畴，是指单元性的房地产。从物业管理的角度来讲，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。从物业的概念可以看出，物业包含以下四个基本要素。(1)已建成
14、投入使用或已经可以投入使用的各类建筑物。（2）与建筑物相配套的设备与设施。（3）相关场地。（4）依托于上述实体上的权益。,（2）设备。即主要用于专门使用方面的，与建筑物相配套的各种设备，如电梯、空调等。（3）设施。即主要用于公共使用方面的，与建筑物相配套的各种设施。具体包括给排水管线、消防管线等。（4）场地。即建筑物规划红线范围内的所有土地，包括建筑物占用地块，建筑物周围空地、绿地，小区范围内交通道路等。,（5）权益。即物业的物权，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物业的权属主要有土地的所有权、土地的使用权和房屋的所有权、房屋的使用权、物业的
15、相邻权。其中业主的建筑物区分所有权和相邻权是物业管理的法律基础。社会之所以要求有物业管理，其中一个很重要的原因就是产权多元化后需要对共同部分进行管理。,2010年1月，历时5年、耗资15亿美元的全球最高大楼迪拜塔建成。这座160层的摩天大楼高达828米，可容纳1.2万人，内设57部世界最快的电梯。2004年建成的台北101大厦,共101层,高509米,吉隆坡双子塔,高452米,88层,1998年完工,也是世界上最高的双子塔.（世界最高建筑前十名中,有六个位于中国和中国香港）世界最深的建筑是位于南非的约翰内斯堡以西的矿井,“西部深井黄金矿区”,其中2号,3号井深度超过三千五百米,是人类建筑所能到
16、达的最深处,迪拜塔,迪拜塔共有160层，内设有住宅、办公室和豪华酒店。人们可到122楼的餐厅，边欣赏海拔440米的壮丽景色，边享受世界各地美食。123层的高层大堂设有健身室和室内泳池，没有恐高症的人还可以挑战露天泳池。塔旁的迪拜喷泉以275米的破纪录水柱吸引世人目光。世界最高的迪拜塔除了高度挑战极限，并拥有世界最高、最快的“智能型”电梯，一分钟内就可达到第124层的世界最高室外观景台。,台北101大厦,吉隆坡双子塔,现代高科技环保建筑,2.物业的分类根据不同的分类标准，可将物业进行不同的分类。这里主要根据物业的使用功能的不同，可以将物业分成以下5类：P4（1）居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼
17、、公寓、别墅、度假村等。（2）办公物业。主要是供企事业单位使用的各类写字楼、办公楼等。（3）商业物业。包括综合楼、商场、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等。（4）工业物业。包括生产厂房、工业园区、仓库、货场等。（5）其他用途的物业。如交通运输、邮政通信、广播电视、医院、学校、公园、体育场馆等。不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和要求。,居住物业,多层公寓系列杭州桂花城合肥桂花园北京百合公寓,居住物业,高层公寓系列杭州春江花月杭州绿园杭州深蓝广场上海绿城,居住物业,度假公寓系列千岛湖度假公寓舟山长峙岛项目海南陵水项目,居住物业,别墅系列杭州桃花源杭州玫瑰园长沙青竹园,居住物业,平层官邸系列
18、杭州留庄湖州御园新昌玫瑰园绍兴玉园平层官邸系列是绿城2007年向市场推出的新一代高端产品。,居住物业,大型社区系列海宁百合新城杭州翡翠城杭州蓝庭,商业物业系列,余姚中国裘皮城义乌天元滨江国际浦江恒昌财富广场海宁百合新天地,写字楼系列,杭州中田大厦杭州地税大楼杭州网通综合楼绿城金桂大厦平海国际商务中心杭州华夏银行江干区政府,其他用途的物业,公建物业系列杭州图书馆新馆杭州城市规划展览馆绿城育华学校浙江绿城医院西溪湿地博物馆,3.物业与房地产、不动产的联系和区别 在现实生活中，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常常交替使用，并由此产生了对这三者理解和使用上的混乱，但这三个概念既有联系，又有区别
19、。,1）联系物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益（如所有权、使用权、抵押权）。侧重于指权益。房地产：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。也即指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。物质形态和权益并重。,不动产：是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。也即指土地以及附着在土地上的人工构筑物。侧重于指物质形态,3.物业与房地产、不动产的联系和区别（2）区
20、别称谓领域不同。房地产一般是广义上的对房屋开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常用的概念；不动产一般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；物业一般在描述房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。,适用范围不同。房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；不动产一般在法律范畴使用，用以研究该类型财产的权益特性和连带的经济法律关系；物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段针对使用功能而言的房地产，一般是指具体的房地产。,4.物业的特征P4（1
21、）固定性（2）耐久性（3）多样性（4）高值性（5）权益性,1.1.2 物业管理1物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。上述物业管理的概念可以分解为以下几个要点。物业管理的对象是物业，包括已建成并投入使用的房屋建筑物、配套设施设备及附属场地。实施物业管理，必须是具有法人资格的，并经政府有关部门注册认可的专业化的管理组织物业服务企业或专业服务公司。,物业管理是集管理、经营、服务于一体的综合性管理和服务。物业管理的对象是物业，其服务的对象是人。物
22、业管理所提供的服务是有偿服务，要合理收费，实现以业养业。物业管理的宗旨和目标是以现代化的技术和经营管理手段为广大业主服务，创造安全、方便、整洁、舒适的居住和工作环境，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调统一和同步提高。就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的管理，通过物业服务合同，规定相关各方的权利和义务。,2.物业管理的性质物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。其性质比较明确，主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。统计局印发三次产业划分规定第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产
23、业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。,3物业与物业管理的联系物业管理是对现有物业进行管理。如果没有物业，物业管理就失去了实施对象，物业管理也就无从谈起。物业管理可以延长物业的使用寿命，使物业保值、增值。物业借助于管理使其保持良好的使用功能。对于开发商而言，良好的物业管理是房屋销售的利器，是对房屋销售的有力支持。因此，许多开发商将物业管理看做是
24、销售的后续环节。,4物业管理的起源及在我国的发展（1）物业管理起源于英国。（2）我国大陆物业管理的产生与发展 P5,4物业管理的特点P6(1)覆盖面广(2)服务性强(3)专业化 组织机构的专业化 管理人员的专业化。管理手段的专业化。管理技术和方法的专业化。(4)业主处于主导地位(5)物业管理与社区管理相结合,或物业管理的特性(1)物业管理的社会化：适应社会化大生产专业分工的需求，需要全社会的参与、监督。(2)物业管理的专业化：专门的组织机构 专业从业人员 专业的管理技术(3)物业管理的企业化：物业管理机构必须根据国家法规成立和运作 物业管理机构是根据现代企业制度运作(4)物业管理的经营性：物业
25、管理机构是经营主体。物业管理实行有偿服务 在市场获取合理利润,1.1.3 物业管理与传统房地产管理的关系P7,1.1.3.1 物业管理与传统房地产管理的联系（1）从管理对象上看，二者都是对房地产的管理，内容上有许多相似之处。物业管理的对象是物业，即对单元性房地产的管理，而房地产的管理对象则是房产和地产。（2）物业管理是从传统的房地产管理中独立出来、并加以发展的。随着经济体制改革的不断深入，传统的福利型、行政性的房地产管理体制已日益不适应社会经济发展的需要，因此，就迫切需要用新的管理体制来推动房地产管理体制的改革。而物业管理的引进，则是对房地产管理新发展的最好概括。可以说，物业管理是从旧的房地产
26、管理体制中发展出来的，是房地产业的延伸和发展。,1.1.3 物业管理与传统房地产管理的关系P7,1.1.3.2 物业管理与传统房地产管理的区别1.管理体制不同2.管理内容不同3.管理机制不同4.管理手段不同5.所管房屋的产权结构不同,1.1.3 物业管理与传统房地产管理的区别P7,1.2 物业管理的主要内容P24,1.2.1按提供服务的性质和方式划分1常规性的公共服务1）房屋建筑主体管理2）房屋附属设备、设施管理3）环境卫生管理4）绿化管理5）治安管理6）消防管理7）车辆道路管理,1.2 物业管理的主要内容P24,1.2.1按提供服务的性质和方式划分2 针对性的专项服务1）日常生活类2）商业服
27、务类3）文化、教育、卫生、体育类4）金融服务类5）经纪代理中介服务类6）社会福利类3.委托性的特约服务 指各种代办代做业务旨在方便住、用户，受其委托而提供，如：代聘代做家政服务代定代送牛奶、报纸代送儿童入园上学代定代购车船票,1.2.2按物业管理的工作划分1.维护物业管理区域内的规划不受破坏2.房屋装修监督管理3.房屋的维护与修缮4.设备、设施的管理及维修养护5.安全管理6.环境管理7.综合经营管理,1.3 物业管理的类型、宗旨、原则与目标1.3.1 物业管理的类型P81 委托服务型委托服务型的经营管理是指房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资并获取利润，然后委托物业服务公司对
28、该物业进行管理完善其售后服务。委托可分为：（1）开发商自己组建物业服务公司，对所出售的物业进行管理。（2）开发商以招标的方式委托专业物业服务公司对已出售的物业进行管理。2 租赁经营型租赁经营型物业管理是房地产开发企业建成物业后并不出售或出租，而是交由下属的物业管理部门进行经营管理，通过收取租金收回投资，并获取利润。,1.3 物业管理的类型、宗旨、原则与目1.3.1 物业管理的类型1 委托服务型2 租赁经营型 两种类型的区别：P8-9（1）从产权上来说，前者没有产权，后者有；（2）从管理上来说，前者仅仅是售后服务，后者则需有意树立物业管理形象，创造良好的信誉，并将房地产设计、施工中的缺憾根据用户
29、需要加以完善，为物业的出租活动创造良好的环境，以提高利用效率；（3）从管理的物业对象来说，前者既有住宅楼宇，也有商业中心、写字楼与综合楼，后者则主要是商业中心、写字楼与综合楼；（4）从服务对象上分析，前者既有普通居民，也有企、事业单位和机关，后者则主要是企、事业单位和机关。（5）从管理方式来看，前者注重的是管理与服务，后者更注重积极的、带有开拓性的经营。,1.3.2 物业管理的基本原则P9 1权责分明原则:2产权、经营权分离原则 3业主主导原则 4服务第一原则 5统一管理原则 6专业高效原则 7收费合理原则 8公平竞争原则 9.依法行事原则,1.4 物业管理人员的职业道德与素质要求,1.4.1
30、 物业管理人员的职业道德1.遵纪守法，敬业爱岗2.客观公正，尽职尽责3.诚实守信，热情服务1.4.2 物业管理人员的素质要求1物业管理人员必须具备物业管理的专业知识和技能(1)具有现代管理知识能为实现物业管理的现代化与科学化，不断降低成本，提高效益服务。(2)具有物业管理的专业知识和技能。物业管理的专业知识和技能是物业管理人员应该掌握和具备的基本能力。(3)能够掌握现代化管理手段。2物业管理人员应具有较高的个人素质(1)具有良好的沟通和协调能力。(2)具有良好的心理素质和个人形象。(3）具有健康的体魄。,本章小结,物业是指正在使用中和已经建成可投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地
31、等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。物业具有固定性、耐久性、多样性、高值性、权益性等属性特征。分为1）居住物业。（2）办公物业。（3）商业物业。（4）工业物业。（5）其他用途的物业。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理具有社会化、专业化、企业化、市场化等特点。物业管理与传统房地产管理之间的区别:体制、内容、机制、手段与产权,本章小结,物业管理的类型分为:委托服务型（1）开发商自己组建物业服务公司，对所出售的物业进行管理。（2）开发商以招标的方式
32、委托专业物业服务公司对已出售的物业进行管理。租赁经营型：房地产开发企业建成物业后并不出售或出租，而是交由下属的物业管理部门进行经营管理，通过收取租金收回投资，并获取利润。物业管理的主要内容:按提供服务的性质和方式划分：常规性的公共服务、针对性的专项服务与委托性的特约服务。按物业管理的工作划分包括房屋建筑物管理、设备设施管理；物业的专业管理主要有公共秩序维护管理、清洁管理、绿化管理、消防与车辆管理、收费管理、接待服务、档案管理；物业的相关服务包括特约服务、便民服务、社区管理等。,本章小结,物业管理的基本原则有业主主导原则、统一管理原则、专业高效原则、权责分明原则、服务第一原则、收费合理原则、公平
33、竞争原则、依法行事原则等。物业管理的服务质量标准有建设部制定的全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则、中国物业管理协会制定的普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）以及其他规定和要求。物业管理人员的素质要求包括专业知识、专业技能和较高的个人素质；物业管理人员必须坚守“遵纪守法，敬业爱岗”、“客观公正，尽职尽责”、“诚实守信，热情服务”的职业道德,1.物业管理服务中，始中处于主导地位的是（）A.房地产行政主管部门 B.业主 C.社区的建设 D.建设单位2.在选聘物业服务企业时坚持公开、公平、公正的招标投标制度，体现了物业管理的（）原则。A.专业高效 B.公平竞争 C.统一管理 D
34、.权责分明3.我国第一家物业服务公司出现在（）。P5A.北京 B.上海 C.广州 D.深圳4.1994年3月23号，建设部以第33号令颁布了（）。P5A.物业管理条例 B.物业管理收费管理办法C.物业管理合同示范文本 D.城市新建住宅小区管理办法,B,B,一、单项选择,D,D,5.我国第一部地方性物业管理法规是（）P5A.上海市居住物业管理条例 B.深圳经济特区住宅物业管理条例 C.北京市居住小区物业管理办法 D.物业管理条例6.现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别是强调（）。A.经济效益 B.收费合理 C.业主主导 D.统一管理7.（）是指已建成、并已投入使用的各类房屋建筑和与之相配套
35、的设备、设施和场所、场地等组成的单宗房地产，以及依托于该实体上的权益。P3 A.物业 B.房地产 C.不动产 D.固定资产,B,C,A,9.按照国民经济产业部门划分标准，物业管理属于（）产业。A.第一 B.第二 C.第三 D.建筑10.()规定从事物业管理的人员，应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。A.物业管理法规 B.物业管理条例 C.物权法 D.业主大会规程11.以下关于各项物业管理原则的理解中不正确的是（）P10。A.权责分明原则，是指物业管理相关各方即业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业等的权利与责任应当非常明确。B.依法行事原则，是指在物业管理活动中要以相关的法律法规和签订的
36、物业服务合同为依据。C.业主主导原则，是指在物业管理活动中，业主永远是对的。D.服务第一原则，是指物业管理的根本任务是服务，应寓管理于服务中,C,B,C,1.下列属于物业管理特征的是（）。P6A.涉及面广B.服务性强C.专业性强D.物业管理服务与社区管理相结合2.物业的特征包括下列哪几项（）。P4A.固定性 B.耐久性 C.多样性 D.高值性 3.以下关于各项物业管理原则的理解中正确的是（）。A.业主主导是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主至于首要地位。B.统一管理原则是指物业管理区域内只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。P10 C.服务第一原则是
37、指物业管理的根本任务是服务，应寓管理与服务中。D.专业高效原则是指为了给客户提供满意的服务，物业服务企业可以将物业区域内的一部分或全部委托给专业性服务企业。,ABCD,二、多项选择,ABCD,AC,4.房地产是指（），包括物质实体和依托于物质实体上的权益。A.可开发的土地 B.及其地上附着物 C.尚未开发的土地 D.建筑物 5.房地产一词的使用贯穿于房屋（）的全过程。A.从开发 B.营销 C.使用 D.管理 6.与传统房地产管理相比较，物业管理的（）。A.管理观念是为业主服务 B.管理手段是行政手段 C.管理行为是企业行为 D.管理费用来自财政补贴 E.管理性质是有偿服务,ABD,二、多项选择
38、,ABCD,ACE,1.物业的权益主要表现为物权（）2.从事物业管理的企业必须具有独立的法人资格和相应的资质等级。（）3.物业管理属于服务型行业，在我国职业分类中，物业管理人员属于社会服务人员。（）4.业主在整个物业管理中始终处于主导地位。（）5.物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，不是上下级的关系。（）6.我国的中低档住宅小区的物业服务费实行的是政府指导价。（）,三、判断题,知识补充,物权:是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。或者说,指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。用益物权：是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。产权：是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。,
