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1、2、物业管理基础知识简介,2.1 物业2.2 物业管理,2、物业管理基础知识简介,1.什么是物业2.物业的主要组成要素3.物业的性质4.物业与房地产、不动产的区别与联系,2.1 物业,2.1 物业,3.物业的性质（1）物业的自然属性（2）物业的社会属性,2.1 物业,3.物业的性质,3.物业的性质,4 物业与房地产、不动产的区别与联系,2.1 物业,2.2 物业管理,2.2.1 物业管理的含义2.2.2 物业管理的特点2.2.3 物业管理的性质2.2.4 物业管理的内容2.2.5 物业管理法律关系的主体2.2.6 物业管理的五大职能2.2.7 物业管理的地位与作用2.2.8 物业管理模式及类型
2、,主要是指有关房地产及其辅助设备、设施售租后的服务。,狭义的物业管理,泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售租后的服务。具体包括对物业权属、物业经营活动、物业维修保养、相关法律纠纷等的管理。,广义的物业管理,现在一般认为，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值，实现物业的保值增值。,2.2.1 物业管理的含义,2.2.1 物业管理的含义,物业管理的管理对象是物业。这个物业
3、是指在建或已投入使用的物业，即楼宇；物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人；物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有 偿的无形的商品劳务与服务；这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用；,物业管理的内涵,2.2.1 物业管理的含义,物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服 务、经营于一体；物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调；优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服
4、务；就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相 关各方的权利和义务。,物业管理的内涵,2.2.2 物业管理的特点,2.2.2 物业管理的特点,2.2.2 物业管理的特点,2.2.2 物业管理的特点,2.2.2 物业管理的特点,2.2.3 物业管理的性质,1.以服务为核心的第三产业；2.集管理、服务、经营为一体的服务管理；3.社会化、专业化、企业化与经营型的管理；4.受聘、受托性；5.规范性；6.统一性和综合性；7.中介性；,物业管理的性质,2.2.4 物业管理的内容,（一）物业管理的内容包括以下几个方面：1.物业管理的基本内容2.多种经营服务3.物业租赁4.社区管
5、理,1.物业管理的基本内容,（1）日常养护（2）秩序维护与管理（3）清洁绿化管理（4）消防管理（5）车辆道路管理（6）征收费用管理（7）处理矛盾、协调各方面的关系（8）档案管理,2.多种经营服务,物业管理的多种经营服务主要是指物业管理企业在征得相关主体同意后，依托物业管理区域特有的市场资源开展的各类有尝服务工作。它主要是为某些用户的一定需要而提供的针对性的有偿服务。,3.物业租赁,物业管理企业根据自身的实力及所管物业区域的特点，可以开展接受业主（或其他组织）委托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。,4.社区管理,参与社区管理是物业管理企业的一个特殊使命。物业管理企业要自觉与各级政府、医疗、政法
6、、公安取得联系，随时传达有关政策和法令，开展社区建设和管理工作。社区管理活动主要有：全民选举、人口普查、计划生育、社会治安、医疗保健、社区文化等。,（二）物业管理与传统房屋管理,物业管理与传统房屋管理的区别:,（三）物业管理与房地产业,（1）房地产业：房地产业是以服务为特征的第三产业，它和建筑业是两个相对独立的产业门类。（2）房地产业的构成：房地产的开发经营；政府对房地产业的行政管理。（3）房地产业的运行机制：生产环节 流通环节 消费环节,（三）物业管理与房地产业,（4）物业管理与房地产业的关系：（一）物业管理是房地产经营的延续和完善。（二）物业管理对房地产业的影响 有利于房地产销售推广 有利
7、于物业的保值升值，提升人们居住水平 有利于房地产市场的发展完善。有利于提高房地产综合开发企业的声誉,物业管理法律关系的主体是指法律关系的参与者，即权利的享有者和义务的承担者。包括物业所有权人、使用人、物业管理者、政府行政管理部门及相关职能部门、其他等。其主体如下：各级政府及政府主管部门；（宏观调控；制定政策；指导监督等）相关部门；街道办事处；开发商；物业管理公司；（物业管理活动的主要组织者、执行者；其指导思想是以服务为宗旨，以经营为手段，以经济、社会和环境效益为目的，自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束）业主委员会；业主或租户；各专业服务公司。,2.2.5 物业管理法律关系的主体,2.组织职
8、能 组织就是根据已确定的计划和提高管理效率的原则，把物业管理的各个要素、各个环节和各个方面，从管理的分工协作上、从上下左右的关系上、从时间和空间的联系上都合理地组织起来，形成物业管理活动的有机整体。物业管理的组织职能主要由物业管理企业执行。物业管理企业必须正确实施管理的组织职能，合理地确定企业内部的管理体制，包括管理机构的设置、职权的划分和岗位责任制的建立，以发挥各个管理环节、各级职能部门的主动性。从一定意义上讲，组织水平的高低，直接决定物业管理活动效益的大小。,1.决策与计划职能 决策是指对物业管理目前和长远的目标以及实现此目标有关的一些重大问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体管理的方向、
9、业主管理委员会的组建、物业管理企业的选择、物业管理企业的发展方向等。计划就是把决策的目标具体化，变成一定时期内物业管理的行动纲领。物业管理的计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同执行，物业管理企业尤其要发挥主动性。决策正确与否、计划是否科学对物业管理的效果具有决定性的作用。从这个意义上讲，决策与计划是物业管理的首要职能，忽视这一职能，必然会使物业管理陷于混乱。,2.2.6 物业管理的五大职能,4.控制职能 控制也叫监督，就是物业管理在执行计划过程中，必须经常控制监督计划的执行情况，把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必要的对策，以推动物业管理活动不断发
10、展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理公司岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；高效的管理信息系统；及时核实管理活动的成效，做好各方面的考核，从而使控制与监督有充分的依据。,3.指挥职能 指挥是根据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂，涉及面广，如果没有科学的指挥，物业管理活动也不可能达到预期的效果，既定的计划目标也难以保证实现，所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥，物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究，分析物业管理活动的全过程，掌握物业的状况和业主的需求
11、，以取得指挥的主动权。,2.2.6 物业管理的五大职能,5.协调职能 协调就是协调物业辖区内外各方面的活动，使它们能建立起良好的协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理的决策计划目标。协调包括纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统与各职能部门之间的活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间的活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动、关系；外部协调则是协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系，包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体
12、业主和物业管理企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面的通力配合及法律法规的健全。,2.2.6 物业管理的五大职能,2.2.6 物业管理的五大职能,物业管理的五大职能是一个有机的统一体。通过决策和计划职能，可以明确物业管理的目标与方向；通过组织职能，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过指挥职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。,2.2.7 物业管理的地位与作用,2
13、.2.7 物业管理的地位与作用,2.2.7 物业管理的地位与作用,2.2.7 物业管理的地位与作用,2.2.7 物业管理的地位与作用,2.2.7 物业管理的地位与作用,2.2.7 物业管理的地位与作用,2.2.7 物业管理的地位与作用,2.2.7 物业管理的地位与作用,2.2.8 物业管理模式及类型,1.物业管理模式2.物业管理类型,1.物业管理模式,物业管理模式主要有以下三种：(1)行政、福利型的管理(2)行政性与专业化相结合的管理(3)社会化、专业化、企业化和经营型的管理,2.物业管理类型,根据侧重点的不同，物业管理可以按以下多种方式进行分类：(1)按管理主体进行分类(2)按业务委托情况进
14、行分类(3)按管理重点进行分类(4)按管理目标进行分类(5)按管理对象特点进行分类,（1）按管理主体进行分类,以区、街道、办事处为主体成立的物业管理企业实施的管理 以房地产管理部门为主体，由下属的房管所、房管站成立物业管理企业进行的管理 物业产权拥有单位为管理主体实施的管理 以物业管理公司为主体实施的管理,（2）按业务委托情况分类,1.委托管理型,自用委托型,代理经租型,业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理方式。,这是典型的，也是基本的管理方式。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳
15、务商品的管理行为。,（2）按业务委托情况分类,这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业。,开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业管理部门来管理。自主经营型的物业管理区域一般规模都不大。,2.自主经营型,其与委托管理型的基本区别有两点：第一，是在物业所有权和经营管理权的关系上。自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。第二，是在法人地位上。自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立的法人。,自有自用型,自有出租型,开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。,（3）按管理重点进行分类,管理型主要是对物业及附属设备设施和场地统一的综合管理。服务型主要是在完成基本管理任务的基础上，尽可能地完成各种设施、开展多样的经营服务项目，提供全方位服务。经营型利用现代经营手段，按照市场经济的原则，在搞好管理和服务的同时，注重各种经营活动。,（4）按管理目标进行分类,盈利型物业管理 非盈利型物业管理,（5）按管理对象特点进行分类,住宅管理型 写字楼、商厦管理型 工业物业管理型 其他物业管理型,
