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1、第四讲物业管理基础工作,第一节物业管理的前期介入,一、物业管理前期介入的必要性1、前期介入能优化设计，减少返工，防止后遗症。2、前期介入有利于对所管物业的全面了解。3、物业管理的前期介入，有利于维护物业管理公司的良好形象。4、前期介入是为后期管理工作做好准备,二、物业管理前期介入的内容（一）物业管理公司通过投标来接洽物业管理业务1、进行可行性、可靠性、可盈利性分析。2、具体测算物业管理费用3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同4、选派管理人员，运作物业前期管理,（二）根据物业档次确定各项物业服务所达到的标准（三）制定物业维修管理方案（四）建立与业主或使用人的联系关系1、听取业主或使用人对物业管理
2、的要求、希望；2、了解业主或使用人对物业使用的安排、打算；3、参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门卫出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。,（五）参与设计与施工1、从用户的角度，审查建筑物的设计图样，建议一些必须改善及改良的工程。2、从管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，降低遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。3、在施工现场做好日后养护、维修的要点纪录，图样更改要点纪录。4、检查有关工程及设备的优劣，提供改良意见。5、检查工程施工进度6、参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、品牌检查，并按整
3、改计划督促整改。,（六）设计管理模式，草拟及制定管理制度1.筹建业主管理委员会2.与开发商一起草拟物业管理辖区的规章制度，业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。3.设置物业管理辖区的组织机构，制定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法。4.制定上岗人员的培训计划，并加以实施。,（七）建立服务系统和服务网络1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通。3.建立代办服务网络。,（八）办理移交接管事宜1、拟定移交接管办法2、筹备成立业主管理委员会3、
4、协助和办理移交接管事项,第二节物业接管验收,一、物业接管验收的概念物业管理公司的接管验收是指接管公司对建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。,二、物业的接管验收,（一）物业接管验收的原则1、原则性与灵活性相结合的原则2、细致入微与整体把握相结合的原则,（二）接管验收应提交的资料1、新建房屋接管验收应提交的资料（1）产权资料（2）技术资料2、原有房屋接管验收应检索提交的资料（1）产权资料（2）技术资料,（三）接管验收的标准1、新建房屋的接管验收标准（1）主体结构（2）外墙不得渗水（3）屋面（4）楼地面（5）装修（6）电器（7）水、卫、消防（8
5、）采暖（9）附属工程及其他,2、原有房屋的接管验收（1）质量与使用功能的检验以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。从外观检查建筑整体的变异状态。检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆迁添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。,（2）危险和损坏问题的处理属于有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。属于有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。,（四）接管验收的程序1.新建房屋的接管验收建设单位书面提请接管单位验收接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核
6、，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并约定验收时间。接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。对验收中出现的问题，按质量处理办法处理。经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格证，签发接管文件。,2、原有房屋的验收程序（1）移交人书面提请接管单位接管验收。（2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。（4）对检验中发现的危险和损坏问题，按危险和损坏问题的处理办法处理。（5）交接双方共同清点房屋装修、设备和固定、附着物，核实房屋使用情况。（6）经检验符合要求的
7、房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记（如无产权转移，则无需办理）。,三、物业接管与验收应注意的事项 1、物业管理公司应该选派素质好、业务精通、对工作负责的专门技术人员参加验收工作。2、物业管理公司必须站在业主的立场上对物业进行验收，以维护业主的合法权益，同时也有利于今后物业的维修养护。3、对接管验收中的问题应明确记录在案，督促有关部门整改。4、落实物业的手续应有书面文本。5、接管移交的手续应有书面文本。6、接管的资料中，应有该物业的整套图纸资料，以便今后的维修和养护。,第三节楼宇入伙,楼宇入伙是指业主或使用人进房入住。,一、楼宇入伙的手续1、入伙通知书2、入伙
8、手续书3、收楼须知4、缴款通知书5、验楼情况一览表6、楼宇交接书,二、楼宇入伙的程序（一）业主的准备工作1、查看房屋、设备和设施；2、按时办理收楼手续、及时付清楼款及有关费用；3、仔细阅读“住户手册”，弄清楚管理单位的有关规定，收费情况和入住应办理的手续；4、签订“管理协议”；5、熟悉各项管理制度；6、办理装修申请手续。,（二）物业管理公司的准备工作1、清洁卫生2、制定管理制度3、物业移交4、加强治安和服务质量5、保持道路通畅6、合理安排7、装修报审（三）签订契约（四）业主入住,（三）签订公共契约1.公共契约又称入住契约，是一种协议、合约性质的对物业区域内全体业主具有共同约束力的基本的规章制度
9、。2.主要内容：（1）物业的基本情况；（2）业主和物业管理企业在物业管理中各自的权利和义务；（3）业主大会的召集和业主委员会的选举和运作；（4）物业的管理、使用和维修的具体规定；（5）物业管理服务的内容、标准和费用以及维修基金的筹集、使用办法；（6）物业及其配套设施的产权、收益归属说明；（7）违约责任的处理；（8）其他事项。（四）业主入住,三、楼宇入伙的工作内容1、对于已经销售或租出去的房屋，经营部门应立即通知物业管理部门具体的楼层和房屋的编号以便早作准备；2、接待业主；3、在办理完登记和交款手续后，物业管理部门应发放入伙通知书和房间钥匙；4、业主拿到钥匙后，按照楼宇验收签认表的内容逐项签收水
10、、气、电、设备等房屋设备的完好情况，届时，要逐项核对填写签认表的内容；5、向业主发放用户须知和用户手册，对业主使用本物业应遵守的规定用文字的形式传达到用户手中；6、签订公共契约7、装修管理(装修申请表)。,第四节物业管理招标、投标程序与方法,一、物业管理招投标的意义与特点（一）物业管理招标的涵义物业管理的招标是物业的业主、开发商运用价值规律和市场竞争来组织物业委托管理的基本方式。,（二）物业管理招投标的意义1.物业管理市场发展的需要。2.房地产管理体制改革的需要。3.提高物业管理水平的需要。,（三）物业管理招标的原则1、公开原则2、公正原则3、公平原则4、合理原则,二、物业管理招标的方式和程序
11、（一）物业管理招标的方式1、公开招标2、邀请招标,（二）物业管理招标的程序1、确定并组织招标机构2、选择招标方式并制定招标书3、发出招标邀请或通知，出售招标文件4、投标单位资格审查5、召开投标预备会议并组织现场勘查6、收存投标书并开标、评标和定标7、与中标企业签订物业管理委托合同,（三）物业管理招标文件的内容1、投标人须知（1）投标人须知的要求和内容（2）关于投标的主要要求（3）关于合同格式和条件2、要求管理的物业说明书3、提供计算方案和设计图纸,三、物业管理投标的程序和方法1、取得招标文件2、熟悉招标文件并考察物业现场3、详细列出管理方法和工作量4、确定单价、估算管理服务费总额5、编制和投递标书6、物业管理中标与签约前后的工作,
