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1、试论物业管理招投标的误区上海东湖物业管理公司 陈才林物业管理招投标正在各地迅速得到推广，它对于促进物业管理行业的发展，提高物业管理的整体水平起到了积极的作用。但是正如一切事情总有正反两方面一样，当前招投标中一些错误的东西也在滋生和发展，它正在对招投标的健康发展造成伤害。因此，我们在全力推动市场招投标活动的同时应该密切关注当前存在的问题，并积极寻求对策解决这些问题。只有这样，才能使物业管理招投标工作真正得到健康发展。一、 招投标形式的误区当一种新生事物刚刚起步时，人们常常会给予无比美好的希望。物业管理招投标也是一样，几乎所有的人认为，只要通过招投标，就可以打破那种“自己孩子自己抱”的封闭现象和选
2、择物业公司中的许多不公正现象，就可以选到真正高水平的物业公司，有力地推动物业管理水平的提高，真所谓“一招就灵”。事实真会是这样吗？经历了一段轰轰烈烈的招投标活动以后人们发现，事实却并不是那么简单。目前存在的许多现象非常令人困惑：某物业招标场面隆重，物业管理主管部门、行业协会头头，新闻记者、公证处等等加上旁听的业内同行，答辩会大礼堂挤满人群。但是一些知道内情的人早就说出中标者是谁，招标的整个过程都证明了这个消息的绝对正确；某物业招投标，开标之时七八个公司竞争，初选以后剩下两三个个公司，决标之前又莫名其妙进来一个公司，然后该公司一路前进中标；某物业招标，请了多位知名的专家作评委。但是当评委最后提出
3、意见与某领导的意见不一致时，领导赤膊上阵作指示：一定要给某某公司中标。如此类情况的不时发生，困惑了不少投标者。一些品牌物业公司也常常在招标门槛前徘徊犹豫，权衡再三。如果参加本来对自己的企业就是多余的投标，纯粹是劳民伤财。也许这些问题并不是招投标本身带来的，但是许多事实证明，招投标这种形式还不能真正解决市场竞争中的许多不平等。许多招标组织者借用了招投标的形式，推行的是自己早已确定的方针：其一：委托对象早已内定，或者基本已定，招投标仅仅是在走一个添加某种光彩的形式。对于经办者来说，不搞招投标，上下左右都没法交代。搞了招投标，万一中标的不理想，也好有个解脱。但是为了达到原定目标，招投标的一切过程都牢
4、牢掌握在自己的手里。那些表面上越是轰轰烈烈的招投标，往往内部的“暗箱操作”就越是厉害。对于那种抱着美好公正目的的投标者来说，一开始就是在“陪太子读书”。其二：其实并不想招标，但是通过招标可以摸清行情，不花钱讨来丰盛的资料。如果说前一种现象，还能维持着表面的公正、公平，那么这里连形式也不能进行到底了。当物业公司倾注大量人力财力，制作了厚厚的标书送上门去，一切就石沉大海了。招标者(发展商)参照无偿得来的资料开始组建班子、招聘员工、模拟演练。当投标者最后恍然大悟时，一切已经晚了。早知今日，何必当初!其三，有些地方的招投标，基本上是一种政府行为，连投标登记、押金收取、评委组成、答辩会场等等都由政府有关
5、部门的直接操作。利用行政意志直接干预市场本身的经济活动，最后的结果除了留给人们计划经济的深刻烙印外，并没有实现招投标的良好愿望。必须说明：上述现象不是招投标的全部，但是也不是个别的。其造成的影响是严重的。首先，它使人们对招投标公平、公正的信誉产生了怀疑。中华人民共和国招标投标法第五条规定“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”“假作真时真亦假”，假的太多了，人们会把真的招投标当成假的了。当人们对招投标的公正性产生怀疑时，有可能危及招投标活动本身的生存和发展。在有些招投标活动中发生了投标者中途退出事件，这里多数是一种无声的抗议。第二，选拔高水平物业公司宗旨受到影响。上述现象，或
6、是使一些优秀的物业公司徘徊于招标大门口而不想进入，或是真正优秀的物业公司落选。到头来受到影响的正是招标者自己。第三，助长和加剧了物业公司之间的不正当竞争。“物业管理招投标，功夫化在招标外”。一些公司不惜工本，找关系，走后门，大搞暗箱操作。把企业的生存发展寄托在不正当关系上，使当前不良的社会空气雪上加霜。解决这些问题，最根本的是招投标的规范化。应该通过完善招投标法规来杜绝虚假现象的产生，通过法律手段对一些虚假现象进行打击。应当承认，任何一种形式都不是完美无缺的，它都有两重性。招投标的宗旨是为了体现公平，但是人们也可以利用这种公平的形式制造新的不公平。因此只有有了完善的招投标法规，才有可能避免和减
7、少不公平现象的产生。有的认为，由政府直接组织招投标活动，可以避免招投标中的不公正现象，有的甚至认为只有政府组织的招投标才是规范的招投标。这又是一个误区。物业管理是市场经济的产物，物业管理的招投标是一种市场经济活动，只有采用市场经济的活动方式才能真正达到目的。政府应该成为招投标的倡导者、监督者，不应该是招投标的组织者、操作者和评分者。招投标的市场主体是房地产商和物业管理企业，让主体双方唱主角才能促进招投标活动的健康发展。随着市场经济的不断发展，房地产商对选聘优秀物业管理公司的重要性认识会越来越深，房产销售的压力迫使他选择公平两字。如果由政府出面唱主角，难免不带上行政意志和地域保护主义。在这里我们
8、应该提倡招投标中介机构，这种中介机构应该是企业，他面对的是市场，如果他不采取公正的做法，他将无法在市场中立足。实行招投标活动中的专家评审制度。物业管理的专家不应该是任意指定的，可以通过行业部门的审核评定。根据中华人民共和国招标投标法规定“专家不得少于成员总数的三分之二”。有的招投标中，代表性地请1、2个专家，其它都是外行的情况应当改变。一旦采取了专家为主的评审制度，评委的意见就是最终决定，不得随意否定。有条件的，还可以采取异地聘请专家的办法。未来的招投标法规，应该规定对于未中标的企业，给予必要的经济补偿。改变目前存在的那种只向投标方收取这个费、那个费，却对投标者不给半点补偿的不平等现象。在建筑
9、招标中常采用这一做法，这是招标方对投标方的尊重。这个制度也有利于遏止那种假招标者，让他付出必要的代价。未来的招投标法规还应该规定招标结束后退回未中标企业的投标书，并承诺不复印、不外传，承担响应的法律责任。企业的投标书，是那个企业的知识产权。招标方不能利用招标的机会，将招标书据为己有。二、 标书的误区投标书是物业管理企业投标工作的重要内容，投标书的质量一定程度上反映了投标企业的实际水平，因此重视对投标书的考评是必要的。但是投标书在物业管理招投标中究竟应该占有多大的份量？是不是应该把标书作为决定因素？这些意见并不一致。目前的倾向是越来越倚重投标书，越来越把投标书作为评审主要的甚至是唯一的依据。物业
10、企业越来越花大气力做标书，标书越做越厚。曾见过一份标书上千页，厚过词海，每份标书复制十几份，合在一起重达上百斤。我们抛开其他因素不说，评委真要是读完一份这样的标书，没有一二个礼拜恐怕是不行的。那么几个投标者的标书要用多少时间才能读完？现实是根本不可能有这么多时间。如果不能真正读完，或者是走马观花看完这些鸿篇巨著，然后凭着感觉打分数，其评审的科学性又有多少?搞过物业管理的人都知道，真正的物业管理方案策划是在实际管理人员进入后，经过相当一段时间认真的现场考察才能制订出初步方案，然后在试运行中进行修改定稿的。而且确定了的方案还要在实践中不断完善。任何招投标中提供的现场考察，都不能达到制订方案所必须的
11、全部条件。因此，物业管理企业在招投标中所制作的标书，其方案策划主要是依据企业已有的经验和对社会资料的收集编撰合成的。以这个合成物作为招标的主要依据实在是有点勉强。许多招标者也许并不知道，中标企业在中标后，标书也就基本完成了使命。许多招标者对物业管理的行业特性并不了解，或者没有进行认真的研究。他们采用的是商品采购或者建筑工程的照投标办法。这是造成这一误区的重要原因。建筑工程和商品采购与物业管理有着重大的区别。前者提供的是一种最终产品，其产品质量是最终的，不变的。因此可以在标书和合同中对这一种产品的质量做出明确的量化规定。而物业管理是一种服务，服务又是一种过程，是一种商品的制造和消费同时进行的一种
12、特殊商品。在一个相当长的时间内，服务的可变因素实在太多了，每天都会发生许多新情况。很难用文字对各种因素给予全面规定。而且各种文字的表述也很难区分优劣。实际上评判物业公司优劣并不困难，那就是对管理公司实际管理情况的考察。上海市物业管理处处长张年曾经说过：看一个物业公司怎么样，到他公司实地看一看就清楚了。这句话说得再清楚不过了。我曾接触过一些聪明的招标商，他并不看重你说的和写的，他主要通过明查暗访来对投标企业进行评价，对象确定后真正需要谈判的是价格、编制和派出人员。这是很有头脑的做法，里头的道理很值得人们思考。文字起源于生活又独立于生活，通过文字的组合与修饰可以创作出高于实际甚至脱离实际的作品来。
13、因此，一个企业文字能力对标书的质量起了相当重要的作用。在实践中，谁的物业管理也离不开保安、清洁、维修这几个基本方面。物业管理投标书是对这些共同内容的文字组织和包装。一份汇集众多秀才拟制的标书，能够在多大程度上反映该企业的实际情况？文字可以流传和抄袭，一个管理实力不强的企业，也可以抄袭、拼凑、修饰，制作出相当水平的投标书来，这就是文学的功能。在当前我国市场假货成灾的大环境中，在标书中讲大话、戴高帽、承诺不应承诺的事项的情况非常普遍。所以，主要通过标书选择的物业公司，往往结果不尽人意，其原因就在这里。为此我建议：1、 在物业管理招投标中，适当增大对投标企业现状的考察和评分所占的比例，适当减少投标书
14、所占分数的比例。这样，有利于对企业实际情况的真实了解，有利于评分的科学性，也有利于物业企业把精力化在提高企业实际管理水平上。2、 招标中对投标书的文字量做出适当的规定，提倡投标书的务实和简练，有利于净化投标中的空气。3、 除了一些特殊的要求外，一般的管理规章制度可以不作为投标书的内容。一方面，这些规章制度大多差不多，另一方面当前社会流传和相互抄袭已经泛滥成灾。三、 价格的误区价格是市场经济的杠杆，通过供求关系的变化和市场竞争实现价格的合理调节，这本来是招投标活动的重要目的，是无可非议的。但是在物业管理招投标中一些偏向，也必须引起重视。一是价格确定简单化。笔者在几次招投标中，遇见过这样的情景：面
15、对一个又一个投标书中的报价，采用歌手比赛中的“去掉一个最高分，再去掉一个最低分，然后计算平均分”的方法计算出中间价格，这个中间价格就成了合理价格或标准价格。然后以偏离这个价格的多少对投标者打分。真是难为了招标者和评委，将复杂的价格评估化解得如此简单！但是这样的评分终究是不科学的，以这种方式取舍物业公司，盲目性太大了。二是盲目追求价格的最低化。将合理价格变成最低价格，把招投标的过程变成投标者之间竞相压价的过程，甚至要求物业管理公司亏损经营，谁能承受亏损，谁的垫支能力大谁就中标。按照这样的方式招投标，结果不会理想，往往只是高兴一阵子，一进入实际管理就走不通了。要么管理质量上不去，要么必须重新调整价
16、格。内行看门道，外行看热闹。实事求是地说，物业管理招投标中的报价和定价是一个十分复杂的问题，没有相当的实践或研究很难搞得明白这个问题。当前要正确地进行招投标报价和评估，必须正确认识以下问题：1、 管理质量与价格。管理质量的高低与管理价格是成正比的。这句话都会说，但是要想在物业管理招投标中贯彻这句话就非常困难了。目前政府实行的是不分资质等级的统一价格；招标者希望的是“质优价廉”，“既要马儿快点跑，又要马儿少吃草”；投标者的目的是中标，价格高了中不上，为了中标而压低价格。于是，招投标的结果是压低了价格影响了管理质量。客观实际并不存在五星级服务和招待所房价，也不存在招待所房价五星级服务。招投标的目的
17、是通过竞争实现价格的合理化，而非价格的最低化。有些单位在招标书中承诺不以最低价作为中标条件无疑是非常正确的。在实际评定中，应当将投标公司的管理水平与该公司的报价进行分析，然后做出是否科学的结论。而不是在绝对价格上简单对比。2、 市场行情与物业管理价格。价格与市场联系非常密切，物业管理价格在相当程度上受到市场的制约。一是有些成本或费用受到市场的直接制约，例如一些备品备件、水电煤的价格等。这些费用物业公司无法自行决定。二是市场的间接制约。例如人员的工资费用虽然是由物业公司自行决定，但是决定的标准与人员的素质高低直接联系。过分低于市场行情将会导致优秀员工的流失。在实际评定中，就应该将该投标企业承诺的
18、服务标准与他的报价进行具体分析，做出是否科学的结论。3、 投标价格中的可比因素和不可比因素。物业管理价格组成比较复杂，不同的物业公司往往有自己的表达方式。因此常常会出现这些情况，各家的价格组成不一样，很难进行相互比较。如果一定要进行比较就应该将报价项目分成可比因素和不可比因素。能源费、维修费在投标中仅仅是一种预测，进行比较的实际意义并不大，可以划入不可比因素。需要比较的是人员费用、酬金和日常开支。坚持正确的比较方法，对于正确地选择物业公司具有相当重要的意义。以上是本人对当前物业管理招投标中存在问题的一些思考。最后要说明的是：提出以上问题并不是否定当前物业管理招投标的主流，本文的一些观点也不一定正确。实事求是地说，解决当前的这些问题并不那么容易。仅仅希望通过本文，引起有关方面的注意，能够采取适当的措施，使物业管理的招投标真正走上健康发展之路。
