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1、,“后棚改”时期三四线城市机会 农民进城购房意愿研究,731新政影响正在梯次传导，2019年初产生全国普遍性影响,资料来源：战略规划中心8月宏观月报,绿色虚线为限制性政策时点；红色虚线为鼓励性政策时点；蓝色实线为房地产销售、价格、投资变量出现趋势性变化时点；2016年9月“国庆新政”实质是3月两会精神的落实和延续，因此两个时点合并讨论,对2005年来历次调控政策影响时效分析表明：出台1个月销量出现趋势性的反转出台5个月房价出现趋势性的反转出台5-8个月开发投资完成额速度显著变化（土地投资1个月）从区域传递来看，呈现出“热点一二线城市一二线城市周边三四线、普通二线”，以及“东部沿海城市中西部城市
2、；市区区县乡镇”的轮动效应目前三四线城市则基本上处在政策观望的阶段，预计2019年初产生全国普遍性影响,2005年以来房地产调控政策影响时效分析,下半年如开发商持续收紧土地购置，将显著影响GDP；年底可能出现政策转向,7月份社会零售总额、固定资产投资都出现较大幅度下跌。其中基建投资累计同比增速仅5.7%，为2012年以来最低点；房地产开发投资增速持续上扬达到10.2%如果开发商减少土地购置房地产开发投资增速下降 固定投资增速下降 GDP增速下降。房地产投资对GDP的拉动作用约10%，鉴于最近几个月经济指标不理想，年底可能再次出现政策转向,资料来源：战略规划中心8月宏观月报,7月-18,9月-1
3、7,5月-17,7月-17,11月-17,1月-18,3月-18,5月-18,10.3,累计同比（%）,13.0,固定资产投资,基建投资,房地产开发投资,固定资产投资增速分解,1-7月全国房地产开发投资完成额分解,其他费用,建筑工程,1%,安装工程,设备工器具购置,土地购置费,经测算，2018-2020年棚改货币化还将拉动商品房销售3亿方，但年贡献率将降至5%,资料来源：券商研报,假定货币化安置套均去库存85.1平、商品房购买率70%计算,9%,2014,2015,30%,2019E,30%,49%,30%,2016,60%,2017,40%,2018E,2020E,货币化安置比例（%）,实际
4、开工套数（万套）,2%,11%,13%,0.3,2014,8%,2016,2015,2017,8%,2018E,5%,2019E,5%,2020E,拉动销售占比（%）,消化库存量（亿方）,2018-2020年棚改计划1,500万套，年度目标自2017年后逐年下降2018年7月住建部明确收紧棚改货币化，货币化安置比例将从2017年60%降至2020年30%据测算，2018-2020年棚改货币化还将带动销售合计3亿平，但拉动销量比例将降至5%1,未来3年全国棚改开工将下降，货币化安置比例大幅调低,造成对消化库存量、拉动销售比例大幅调低,2018-2020棚改开工1500套,2018-2020拉动3
5、亿方销售额,棚改之后，农民进城将是支撑房地产未来十年稳定发展的关键,资料来源：券商研报,中国房地产业起码还有十年左右的发展期，城镇化的持续推进是最重要的支撑因素。朱中一（中国房地产业协会原副会长）,城镇化加速，带动新市民购房需求：我国城镇化进程进入加速期，未来很长时间里，农民进城就业、定居规模将持续扩大农民收入提高、城乡差距收窄，也将释放农民购房需求,家庭结构变化，加快购房需求释放：二胎政策放开单人家庭、单亲家庭及“丁克”家庭比例提高,城市更新改造、新经济业态的发展：产业园区地产、物流配送中心、文旅地产迎来发展机遇老年住区需求增加,三四线城市：城镇化推动需求持续旺盛,一二线城市：新市民刚需和原
6、市民改善型需求持续释放,1,2,3,2000,1990,1980,1970,1960,1950,2050,2040,2030,70%,2020,60%,58.2%,2010,从宏观政策目标看，到2030年还将有2亿农民进城，年均逾1,300万人,资料来源：国家统计局；联合国全球人口展望数据库,根据国家相关规划1，我国常住人口城镇化率到2020年达到60%，2030年达到70%，2017年58.2%据此推算，到2030年间预计农村向城镇累计转移2亿人，城镇人口从目前的8.1亿增长到10.1亿，年均超过1,300万我国人口将在2030年左右达到峰值，14.4亿人,1950-2050年中国城镇化率发
7、展趋势及预测,1950-2050年人口规模增长趋势及预测,5,0,10,15,5.8,2010,2000,1990,1980,1970,1960,1950,+1.3亿,+0.7亿,2050,2040,2030,10.1,4.3,2020,8.8,5.5,8.1,农村常住人口,城镇常住人口,人口峰值14.4亿,人口亿人,常住人口城镇化率%,1 国家新型城镇化规划（2014-2020年）、国家人口发展规划（2016-2030年）,事实上，超过60%的农村户籍人口是非务农的“新农民”，这部分人是未来的潜在购房群体,资料来源：第六次人口普查,55%,吉 林,92%,65%,上 海,青 海,安 徽,90
8、%,38%,43%,河 北,全 国,62%,江 西,96%,60%,12%,北 京,80%,湖 北,贵 州,江 苏,88%,60%,浙 江,20%,广 东,20%,80%,21%,79%,福 建,22%,河 南,78%,57%,天 津,重 庆,61%,32%,57%,68%,43%,35%,60%,山 西,39%,40%,60%,陕 西,40%,湖 南,40%,43%,57%,57%,58%,宁 夏,43%,山 东,54%,43%,55%,57%,44%,49%,56%,47%,45%,46%,45%,内 蒙 古,50%,53%,海 南,47%,53%,广 西,49%,51%,辽 宁,51%,
9、西 藏,50%,四 川,51%,49%,甘 肃,56%,44%,新 疆,42%,黑 龙 江,40%,11%,常州,云 南,务农比例,非农就业比例,2010年第六次人口普查农村户籍人口的务农就业比例,“老”农民,“新”农民,100%=农村户籍人口,而在长三角区域乡镇类项目，以常州洛阳镇项目为例，农村客户已占到成交客户的60%,资料来源：明源系统,根据当地派出所确认，目前区分户口的性质是以户口登记地判断而不是是否从事农业生产，户口登记地址在镇上就是城镇户口，在农村就是农村户口。因而实际统计中，户口登记地址在洛阳、洛东、戴溪三个社区的主要就是城镇户口，在其余15村登记的就是农村户口,作为纯内生型市场
10、项目，客户为洛阳本地客户或与洛阳有交叉客户客户的主要居住和工作区域均在洛阳和洛阳周边村落首开去化率86%，项目预计全周期销售净利9.4%，均价11185/平 项目营销后评估报告,常州洛阳镇新城明昱玖园项目成交客户中农村客户占58%,镇区客户,农村客户,市区及外地客户,10%,32%,58%,洛阳镇这个项目卖的好的原因很大程度在于，洛阳镇这个地方商品房，尤其是品牌商品房供给不足，上个商品房项目距今已有5年以上，因而沉淀了大量的住房需求 洛阳镇项目策划经理,通过洛阳镇农村人口比较富裕，首付比例高；以改善居住、支持家乡建设为主要购房目的,洛阳镇农村客群分析,全款买房比例较高。洛阳镇一次性付款的比例在
11、25%左右，40%以上首付比例能达到40%-50%，这也是其能达到0346要求的重要原因之一购房目的以首套房（改善）与家乡情怀为主与县城不同，镇上购房基本没有为了孩子教育的，40%以上购房是为了改善农村居住条件此外这里的有钱人在外地虽然有买住房，但为了家乡情怀也会在镇上购房，这一部分群体的比例约为20%左右为了结婚买房的多数是外来务工，需要在洛阳镇落户定居的人员；而本地人基本要在武进或者常州市里有了房子女孩才愿意嫁购房者基本没有务农人口。购房的“农村人口”中以政府事业单位、个体户、工厂上班等非农就业为主农民“带地入城”现象普遍。大部分城镇居民手中还有农村的宅基地、承包地，因为现阶段政策要求，“
12、不以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件”，只要买房了，就是城镇人口潜在购买需求还有60%。据项目经理根据实际观察以及自己家庭的经验判断（项目经理是常州当地农村家庭）判断，目前乡镇有能力买房但还没买房的约有60%,以简阳2个项目为例，中西部县级市城区项目，农村客户占成交客户比例超过30%,简阳新城悦隽江山、悦隽风华项目农村成交客户比例达到31%,镇区客户,根据公司明源系统提供的客户地址数据，分成了四类，外地，简阳城区、镇区、以及农村客户，其中农村客户是指地址登记为某某乡某某村，或者某某镇某某村的；镇区客户是指地址登记某某镇某某街的,资料来源：明源系统,简阳新城
13、区、老城区改善型客户为主；外围乡镇客户为次要客户来源；少部分成都投资客户；其中悦隽江山项目已售比达到67%；预计全周期销售净利11.4%，已售均价10113元/平方米 项目营销后评估报告、公司财务数据,简阳并入成都以及建设成都二机场以后，很多农民房子被征地，买房需求被激发，简阳房价两年间已经翻番。我司是目前简阳唯一进驻开盘的“双上市公司”，产品定价在10000元以上，属于简阳最高端的项目。简阳项目营销经理,简阳项目的购房农民以外出打工者居多，主要是为了改善老家亲人的生活条件，让他们更有面子,简阳项目农村客户分析,全款购房比例低，在10%左右，首付在50%的人群大概在40%左右农村购房者以外出务
14、工家庭为主简阳地区农民收入较低且本地非农就业机会较少，外出务工家庭占村镇购房人口比例超过50%，在城里购房主要是为了改善老家亲人的生活条件，给家里在城里买套房子，才算在外面混的好、有面子此外是当地被征地拆迁的农民，集中在城区周边乡镇，占村镇客户的比例为20%-30%此外在本地政府及事业单位上班的，占比在10%左右。购买需求仍然还有50%左右，但对于高价格有一定的抗性。简阳这类城市，品牌开发商不多，且老城区居民住房条件较差，居民改善住房的意愿较强。居民目前对于成品房的接受程度还不高（主要觉得装修费不值那么多钱）农民“带地入城”现象也比较普遍,专家认为，乡村振兴会加快农村土地流转，增加农民收入，提
15、高进城购房意愿,资料来源：专家访谈,专家访谈,乡村振兴是一个总的战略导向，其最终目标是推动农民收入提高，客观上会加快城镇化进程,2014年启动的33区县“三块地”改革试点取得成效，加速了农民进城，相关政策将在2019后全国推广,资源与要素配置分化将继续加大，千强镇将率先享受“农村土地改革”的政策红利,黄汉权发改委宏观院产业经济研究所所长,魏后凯中国社科院农村发展研究所所长,乔润令发改委城市和小城镇改革发展中心副主任,“三块地”改革是乡村振兴战略的基石，也是农民最直接受益的政策,资料来源：专家访谈,农民市民化规划与政策开放落户政策保留农民权益鼓励有偿退出农民身份乡镇扩建城中村改造,新型城镇化规划
16、与政策撤村建居合村并点建设农村新型社区鼓励土地流转推动土地整治与产业导入,乡村振兴战略,长期战略导向（2018-2050）：十九大报告、2018年一号文件明确长期战略,中期实施路径（2018-2022）：2014年国家新型城镇化规划（2014-2020）2016年，国家启动农业转移人口市民化推进工作2018年乡村振兴战略规划（2018-2022）是上述两项工作在战略定位上的提升,短期制度基石（2015-2018）：2015年底，国务院启动33区县“三块地”改革试点提供土地流转、农民增收的渠道，为新型城镇化、市民化的落地提供制度基石,农村土地征收,集体经营性建设用地入市,宅基地管理制度,“三块地
17、”改革,从常州武进的实践来看，“三块地”改革有效推动农民进城购房,资料来源：专家访谈,什么是农村“三块地”改革？,2015年，中办国办联合印发关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见，并在常州武进等33个试点县（市、区）开展改革试点工作，标志着我国农村土地制度改革进入试点阶段新一轮土地改革的到来，必将提高土地利用效率，增加农民财产性收入，调整政府征地行为，释放巨大改革红利,实现户有所居保障率100%,武进试点以来,共实施有偿使用宅基地118宗、面积4,686平方米，有偿使用费51万元,共自愿有偿退出327户，综合补偿费平均40-80万元/亩,研究出台农房抵押贷款试
18、点暂行办法，目前共抵押农房24宗，发放贷款559万元,户均补偿总额,武进区农村土地征收补偿标准，让更多农民付得起首付,资料来源：武进国土资源征地信息公开平台；武进区人民政府,征地仅适用于符合国家规定的公益性项目，适用范围有限房屋补偿标准，按照砖混结构房屋，加普通装修计算青苗补偿标准,政策研究,1,2,3,4,5,补偿标准,户均面积/人口,3.2万/亩,20-30万/亩,3.2万/亩,8002元/人m20.163万/亩,3.5万/人,1亩,1亩,3亩,3人40m23亩,3人,35万/户,征收,55万/户,有偿退出,新增购买力（以洛阳镇项目为参照）,洛阳镇新城商品房销售均价11,200元/m2户均
19、居住面积100m2补偿款可覆盖购房款30%-50%，足够支付首付,a,村集体经济组织（全村农民）,镇集体经济组织（全镇农民）,开发成本,农民补偿性收益,集体经济组织入市净收益,“集体经营性建设用地”入市制度让农民真正“富了起来”,资料来源：政府官网,政策研究,农村集体建设用地包括经营性用地、公益性用地及宅基地；其中宅基地富余空间最为可观宅基地“变相”入市的做法：农民自愿退出宅基地宅基地补偿金给农民（补偿价格挂钩当地商品房平均房价）退出宅基地变成集体经营性建设用地集体经营性建设用地可入市,多途径多类型实现3个月入市66宗地,实现所有类型入市试点入市途径：就地入市、调整入市、集中整治入市入市类型：
20、集体工业用地、集体商业用地、小微企业、成功IPO的优质企业,调节金,80%,20%,集体经济组织,农村集体经营性建设用地入市收益,集体收益一次分配,集体收益二次分配,b,无论宅基地退出采用货币安置或实物安置，都可能增加农民的购房意愿,资料来源：政府官网,政策研究,武进经验：“三块地”改革有效地提高了农民收入，释放购房需求吸纳就业、提供社会保障的能力，是“三块地”改革落地的保障；产业基础为改革的成功提供了重要保障,描述,举例,安置方式,货币安置转为居民,实物安置保留农民,货币安置，放弃所有农民权益，转为城镇居民一次性货币补偿,嘉泽镇李腊明：自愿有偿退出宅基地和住房，获得住房拆迁补偿34.6万元、
21、货币化安置费43万元，合计77.6万元,西湖街道张永伟：拆迁分得两套农民公寓，以其中一套房权入股集体企业，获得分红15,700元/年,住进农民公寓，或批给新的宅基地，建造新居把多余的房子，入股集体经济，“房权换股权”,武进区提供多项补助筹资94.36亿元，比照城镇标准提供社保，解决农民后顾之忧常州市财政安排4,000万元/年，用于失地农民就业培训，并对接当地产业园区就业,c,为加强未进入城市的研究，可通过分析淄博农民购房意向调查数据，了解当地农民购房需求,资料来源：2017年淄博统计年鉴；山东省统计局；国家统计局,数据分析,淄博样本的代表意义,淄博2017年常住人口470.84万人，GDP 4
22、,781.32亿元，位列山东第5位，是典型的三线城市，也是新城新进入城市之一淄博位于山东这一人口大省、农业大省，农村人口总量多，承接三农政策利好集中淄博市住建局开展了深入的农村人口市民化研究（2017年淄博市人口市民化规划研究基础调研2,200多份有效问卷数据及研究报告），其设计的调研文件和报告研究的方法，可复制可推广,淄博农民购房群体可分成农村居民，外来务工及城中村居民三类,资料来源：一般农村居民数据来自于2010年第六次让你口普查数据；城镇外来务工人员数据来源于国家统计局 2017年农民工监测调查报告,一般农村居民指常住农村人口，包括农业及非农业劳动人口两类。2017年统计公报显示农村常住
23、人口5.8亿。第六次人口普查显示农业劳动人口占农村常住人口48%，据此推算2017农业劳动人口,数据分析,城镇外来务工人员,一般农村居民（农村常住人口）1,城中村居民,农业劳动人口,非务农劳动人口,进城购房意愿较强,进城购房意愿不强,本地落户购房意愿较强,购房意愿一般,农村户口且在本乡镇工作，家庭非农收入占70%以上：总数3亿人普遍年龄较大以建筑业、零售业为主,农村户口，且在本乡镇从事农业生产：总数约2.8亿人普遍年龄较大受教育程度较低,离开户籍乡镇，在城市生活半年以上的农村劳动力：总数约1.7亿人80后占比近50%建筑与服务业为主，收入相对较高,位于现状城市（县）建成区内，或在建成区外，但纳
24、入城市规划建设用地范围的村：中青年为主二三产业就业为主44%，收入较高,农村,镇区,农村新型社区,城市,在城市居住半年以上,农村,镇驻地,镇驻地,镇驻地,城市建成区,城市规划区,拟5年后城镇购房,5%,63%,拟5年内城镇购房,17%,无城镇购房意愿,15%,已在城镇购房,2%,房价太高,年龄较大,其他,56%,习惯住农村,23%,20%,13%,66%,其他,县城,1%,20%,本市市区,镇,淄博市一般农村居民（农村常住人口）购房意向,资料来源：2017年淄博市住建局淄博市人口市民化规划研究,数据分析,一般农村农民（问卷样本数709份）：在本地已购房占15%，有意向购房的占22%无购房意向人
25、群中，56%因房价过高，随着农村土地流转、农民收入提高，这部分人群可能转变农民定居意向以县城为主（占比66%）,农村居民购房意愿,淄博市农村居民无城镇购房意愿原因,农民城镇购房意向地区,淄博市外来务工人员购房意向,资料来源：2017年淄博市住建局淄博市人口市民化规划研究,数据分析,外来务工人员（问卷样本数886份）：在本地（淄博，地级市或县域）已购房占30%有意愿定居本地的占43%，即有13%的潜在购房需求待释放合计66%因户口、生活成本和房价的问题而放弃本地定居，而随着农民市民化政策落地，这部分外来务工人员可能转变,淄博市外来务工人员居住状况,43%,21%,愿意定居本地,14%,4%,1%
26、,老家镇或县,老家省会,老家地级市,15%,老家农村,2%,其他,没有打算,淄博市外来务工人员定居意愿,不愿定居原因,出租房,38%,5%,单位宿舍或雇主家,30%,自己买房子,5%,寄住亲友家,21%,工棚,1%,其他,没有本地户口,房价太高,32%,其他,家人都在老家,生活成本高,18%,32%,16%,3%,淄博市城中村居民购房意向,资料来源：2017年淄博市住建局淄博市人口市民化规划研究,数据分析,城中村居民（问卷样本数616份）：购房意愿较弱，在本地已购房占15%，有购房意愿的占19%在无购房意愿人群中，65%因房价过高而无定居意愿，可能受市民化和乡村振兴政策影响而转变,淄博市城中村
27、居民住房情况,78%,无意愿,7%,5年外,16%,5年内,淄博市城中村居民购房意愿,不购房原因,4%,其他,8%,自购商品房,31%,村建小区式住宅,57%,自有宅基地独栋,其他,2%,习惯农村,12%,年龄大,21%,房价过高,65%,已购房人群特征分析（淄博为例）,资料来源：2017年淄博市住建局淄博市人口市民化规划研究,数据分析,城镇购房意愿强烈的农民特征：年龄较小：35岁以下人群购房意愿最高教育程度高：大专及以上学历人群购房意愿显著高于其他非农就业：从事非农就业的人群购房意愿明显高于务农人群,年龄,学历,就业情况,72%,35-50岁,12%,50岁,14%,74%,31%,19%,
28、35岁,39%,33%,29%,24%,46%,27%,27%,64%,13%,本地零工,外地务工,21%,务农,28%,本地企业,5%,75%,47%,25%,未购房且无意愿,未购房但有意愿,已购房,小学及以下,5%,84%,10%,大专及以上,26%,26%,49%,中学,57%,26%,17%,未来五年农民购房需求将支撑淄博商品房销售额的14%,资料来源：战规中心分析,假定每户购买一套住房，每套住房面积按120平方米计算；三类人群数量为淄博市人口市民化规划设定的目标值，外来农民工数量根据城镇外来务工人员总量按比例推算；已购房与5年内购房比例来源于淄博市问卷结果2017年淄博一手商品房总销量529万平米,数据分析,淄博未来5年新增农民购房需求合计373万平米，折合年均75万平米未来几年，农民新增购房需求将提升总销量14%（对比2017年棚改支撑全国商品房销量13%）,几点建议,资料来源：战规分析,希望各区域/城市公司：加快出货速度加强对“新农民”购房群体的客研工作争取拿到政府内部相关研究、统计数据或者以赞助研究的名义联合政府共同开展研究，获得独家、一手数据加强对所在地区“农村土地流转”政策的研究如有需要，集团战略规划中心愿意协助一线开展相关研究,无奋斗，不青春,谢谢Thank You,
