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1、第四章 房地产企业项目融资的核算,房地产企业会计,第一节 项目融资的概念和分类,房地产企业项目融资是指房地产企业为开发建设房地产项目而采取某种融资方式，以筹集建设资金的行为。项目融资最主要的体现形式是从银行取得的房地产贷款。由于销售的存在，有些房地产企业在销售过程中还存在票据贴现业务。一般情况下，房地产企业不存在短期贷款(也就是流动资金贷款)。为降低对银行贷款的依赖度，越来越多的房地产企业正在探讨房地产投资信托基金(REITs)这一新的融资模式。,一、房地产贷款,房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。对房地产企业来讲，最常见也是最主要的贷款品种是房地产开发贷款和经营性物业
2、抵押贷款。其中：房地产开发贷款是针对房地产开发建设阶段的贷款；而经营性物业抵押贷款是针对房地产持有经营阶段的贷款。,一、房地产贷款,(一)房地产开发贷款 房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款的期限一般为3年，通常按月或按季还息，贷款到期时一次性还本。,一、房地产贷款,(二)经营性物业抵押贷款 经营性物业是指经营性、收益性房屋。有些房地产企业除了进行销售物业的开发以外，还进行持有经营性物业的开发。因此，房地产企业除了在开发建设阶段的开发贷款以外，还需要在持有经营阶段进行经营性物业抵押贷款的融资。经营性物业抵押贷款是指以借款人
3、自有的、已建成并投入运营的优质经营性资产未来经营所产生的持续稳定的现金流(租金收入、运营收入、广告停车收入等)作为第一还款来源，为满足借款人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。经营性物业抵押贷款的期限一般为1015年，通常是按季还本付息。,二、票据贴现,房地产企业在需要资金时，将从购房人处收到的未到期承兑汇票，经过背书转让给银行，先向银行贴付利息，银行以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业，汇票到期时，银行凭票向购房人收取现款。票据贴现是房地产企业唯一的短期融资方式。随着我国金融体制的不断完善和发展，越来越多的消费者会采用票据等非现金方式支付房款。因此，票据贴现是核算也是房地产
4、企业未来的重点之一。,三、房地产信托投资基金,从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产企业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。目前房地产企业资金来源主要是银行贷款。而房地产投资信托基金的推出，一方面，将使房地产企业摆脱对银行贷款的过度依赖；另一方面，也会降低银行的风险，对中国银行业的发展起到促进作用。因此，可能将成为今后房地产企业一种主要的融资模式。,开发贷款利息支出的核算,2,借款辅助费用的核算,3,第二节 开发贷款的核算,集团转入开发贷款的核算,2,借款辅助费用的核算,3,一、开发贷款本金的核算,开发贷
5、款本金应通过“长期借款”科目进行核算。(一)开发贷款取得的核算 房地产企业借入开发贷款，应按实际收到的贷款金额：(二)开发贷款归还的核算 房地产企业归还开发贷款，应按实际支付的本金金额：,借：银行存款 贷：长期借款,借：长期借款 贷：银行存款,二、开发贷款利息支出的核算,(一)开发贷款利息的计算 贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。1利率：一般分为年利率、月利率和日利率。2本金：据以计算银行存、贷款利息的本金，是各种存、贷款账户上的实际存、贷款余额。3计息日和计息时期：按照规定，长期借款通常按季计息，计息日为每季度末月的20日。单位撤销或转移存款账户，还清借款时，于结清账户时随时结算利息
6、。应付利息本金月利率实际天数30 应付利息本金年利率实际天数360,二、开发贷款利息支出的核算,(二)利息资本化金额的确定 根据企业会计准则的要求，结合房地产企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的利息应按如下原则处理：1.从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利息，应当资本化，计入相关资产成本。2.开发项目竣工验收后发生的利息，应当费用化，计入当期损益。,可以看出，利息资本化的起点是贷款取得日。利息资本化的终点是开发项目竣工并通过验收。,二、开发贷款利息支出的核算,1利息资本化的起点 会计准则规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已
7、经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。,房地产企业取得开发贷款的必备条件如下：（1）具备“四证”，即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；（2）项目资本金或所有者权益不低于规定的比例，且已在银行贷款发放前投入项目建设。,可以看出，房地产企业取得开发贷款前，必须将自有资金投入项目建设，且购建活动中的规划设计等工作已经完成，也就是说，企业在达到会计准则规定的资本化条件的情况下，才能取得开发贷款，因此，对于房地产企业开发贷款，它的利息资本化的起点就是贷款取得日。,二、开发贷款利息支出的核算,2利息资本化的终点 会计准则
8、规定，购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。,企业会计准则规定，购建或者生产的符合资本化条件的资产的各部分分别完工，且每部分在其他部分继续建造过程中可供使用或者可对外销售，且为使该部分资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动实质上已经完成的，应当停止与该部分资产相关的借款费用的资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。,
9、二、开发贷款利息支出的核算,购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态，可从下列几个方面进行判断：（1）符合资本化条件的资产的实体建造(包括安装)或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。（2）所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或者销售。（3）继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。,可以看出，房地产企业通过项目竣工验收，也就完成上述停止资本化的的几个条件。因此，对于房地产企业开发贷款，它的利息资本化的终点就是开发项目
10、竣工验收日。,二、开发贷款利息支出的核算,3利息资本化金额的确定 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。,资本化利息利息费用尚未动用的借款存入银行取得的利息收入,二、开发贷款利息支出的核算,但在实际操作中，房地产企业在计算资本化利息时，并不减去尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。通常按利息费用直接计入相应资产价值。企业在银行的资金，既包括贷款资金，又包括自有资金和销售回款资金，伴随着企业的收支活动，根本无法分清企业的存量资金中有多少是贷款资金。因此，按
11、准则的要求去计算资本化利息是行不通的。如果要按准则的要求去核算，银行对贷款企业资金的监管方法就要作出重大调整。即：要求企业在贷款银行开立两个存款账户，一个用于存放贷款资金，称贷款专户；一个是企业正常的收支账户，称结算账户。贷款银行将贷款资金全部放入贷款专户，然后，根据企业的资金使用计划，定期将一定额度的贷款资金从贷款专户转入结算账户，通过结算账户对外支付款项。这样，贷款专户的存款产生的利息，就可以视为尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。,二、开发贷款利息支出的核算,(三)贷款利息的总分类核算 贷款利息采用预提的方式进行核算，每个月度终了，房地产企业应预提当月应付的贷款利息，贷款利息一般是按季
12、支付。,1.从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利息：借：生产成本（或：开发成本，下同）在建工程 贷：应付利息,2.开发项目竣工验收后发生的利息：借：财务费用 贷：应付利息,3.实际支付利息时：借：应付利息 贷：银行存款,二、开发贷款利息支出的核算,【例】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5，每月计提利息210万元，2007年3月20日支付一季度贷款利息420万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：(1)每月计提应付利息时：借：生产成本 2100000 贷：应付利息 2100000(2)支付一季度贷款利息时：借：应付利息 4
13、200000 贷：银行存款 4200000,二、开发贷款利息支出的核算,该项目于2008年底竣工交付，2009年每月计提应付利息同样为210万元，2009年3月20日支付一季度贷款利息630万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：(1)每月计得应付利息时：借：财务费用 2100000 贷：应付利息 2100000(2)支付一季度贷款利息时：借：应付利息 6300000 贷：银行存款 6300000,二、开发贷款利息支出的核算,(四)资本化利息的分摊 一般情况下，房地产企业取得的开发贷款不可能在借款合同中具体指向开发项目中的成本对象，因此，开发贷款的贷款利息无法直接计入成本对象。开发贷
14、款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。,二、开发贷款利息支出的核算,国家税务总局出台的房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号文)规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（1）直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（2）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,二、开发贷款利息支出的核算,1.竣工时间相同的利息分摊 如果成本对象的竣工时间相同，在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发
15、生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下：,二、开发贷款利息支出的核算,2竣工时间不同的利息分摊如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：,二、开发贷款利息支出的核算,也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下：,二、开发贷款利息支出的核算,【例】中联房地产公司于2007年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷
16、款年利率为5，每季度支付利息为625万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50。高档住宅竣工时间为2009年6月19日。试根据有关原始凭证，编制会计分录。,二、开发贷款利息支出的核算,(1)每季计提应付利息时。借：生产成本待分摊成本 6250000 贷：应付利息 6250000(2)支付季度贷款利息时。借：应付利息 6250000 贷：银行存款 6250000(3)普通住宅竣工时利息的分摊。2008年12月19日，普通住宅
17、竣工时计息时间为1年整，已归集的资本化利息为2500万元；,二、开发贷款利息支出的核算,借：生产成本普通住宅 14285700 高档住宅 10714300 贷：生产成本待分摊成本 25000000,注：普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元，2008年12月19日高档住宅形象进度为50。,（4）计算已竣工成本对象应分摊的利息：,（5）编制会计分录：,三、借款发生的辅助费用的核算,(一)辅助费用的组成辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。企业会计准则中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。如果从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机
18、构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的辅助费用。,三、借款发生的辅助费用的核算,(二)辅助费用的核算 根据企业会计准则的要求，结合企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用，与贷款利息的处理方式一致：,1.从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，应当资本化，计入相关资产成本。借：生产成本（或在建工程）贷：银行存款2.开发项目竣工验收后发生的辅助费用，应当费用化，计入当期损益。借：财务费用 贷：银行存款,三、借款发生的辅助费用的核算,【例】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发
19、贷款5亿元用于开发销售物业，1月30日中联公司支付借款辅助费用共计50万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：借：生产成本 500000 贷：银行存款 500000,三、借款发生的辅助费用的核算,(三)辅助费用的分摊 辅助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。但在实际操作中，根据辅助费用的特点，其分摊处理方法也存在一定的特殊性。,(1)对于金额较大的辅助费用（如借款手续费、佣金及财务顾问费等），应按利息分摊的方法进行分摊。(2)对于金额较小的辅助费用（如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等），可以不进行分摊，直接计入项目开发中最大的成本对象中。,四、集团转入开发贷款的核算,房地
20、产企业一般是以项目公司为融资主体，但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理，采取由企业集团统一向金融机构借款，然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业使用的方法。,四、集团转入开发贷款的核算,（一）贷款本金的核算1集团的核算,（1）取得银行贷款资金时：借：银行存款 贷：长期借款,（2）将贷款资金拨付给项目公司时：借：其他应收款转出开发贷款 贷：银行存款,（3）取得项目公司上缴的还贷资金时：借：银行存款 贷：其他应收款转出开发贷款,（4）归还银行贷款时：借：长期借款 贷：银行存款,四、集团转入开发贷款的核算,【例】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款20亿元用于在各地开发房
21、地产项目，1月30日中联公司将其中5亿元支付给上海中联房地产开发公司。2010年1月10日，上海中联房冠产开发公司将5亿元贷款资金归还给中联房地产公司。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：(1)取得贷款时。借：银行存款 2000000000 贷：长期借款 2000000000(2)转出贷款时。借：其他应收款转出开发贷款 500000000 贷：银行存款 500000000(3)收回贷款时。借：银行存款 500000000 贷：其他应收款转出开发贷款 500000000,四、集团转入开发贷款的核算,2项目公司的核算（1）取得集团拨付的贷款资金时：借记“银行存款”科目，贷记“其他付收款转入
22、开发贷款”科目。（2）将贷款资金归还给集团时：借记“其他应付款转入开发贷款”科目，贷记“银行存款”科目。,【例】续上例，上海中联房地产开发公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：（1）收到款项时：借：银行存款 500000000 贷：其他应付款转入开发贷款 500000000（2）归还贷款时。借：其他应付款转入开发贷款 500000000 贷：银行存款 500000000,四、集团转入开发贷款的核算,(二)借款费用的核算 根据税法规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款划拨给集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使
23、用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。,四、集团转入开发贷款的核算,1集团的核算（1）每月计提贷款利息时：借：其他应收款分摊利息 贷：应付利息（2）取得项目公司上缴的还息资金时：借：银行存款 贷：其他应收款分摊利息（3）支付银行贷款利息时：借：应付利息 贷：银行存款,四、集团转入开发贷款的核算,2项目公司的核算（1）公司根据集团每月计提的贷款利息金额：借：生产成本（在建工程、财务费用）贷：其他应付款上缴利息（2）将还息资金归还给集团时：借：其他应付款上缴利息 贷：银行存款,这里需要注意的是，集团企业不能通过“应收利息”科目核算应收取项目公司的贷款利息，只能通过“其他应收款”科目核算。因为，
24、此业务既不是转贷业务，又不属于交易性金融资产(交易性金融资产必须是以增值，换取差价或取得收益为目的)。,五、逾期贷款的核算,(一)逾期利息的核算 逾期贷款产生的正常的利息支出，按照正常贷款的利息支出进行核算。(二)罚息的核算 罚息应通过营业外支出进行核算。产生罚息时，借记“营业外支出”科目，贷记“应付利息”科目。支付罚息时，借记“应付利息”科目，贷记“银行存款”科目。(三)滞纳金的核算 滞纳金应通过营业外支出进行核算。产生滞纳金时，借记“营业外支出”科目，贷记“应付利息”科目。支付滞纳金时，借记“应付利息”科目，贷记“银行存款”科目。,第三节 经营性物业抵押贷款的核算,一、经营性物业抵押贷款概
25、述,(一)经营性物业抵押贷款的概念经营性物业抵押贷款是指以借款人自有的、已建成并投入运营的优质经营性资产未来经营所产生的持续稳定的现金流(租金收入，运营收入，广告、停车收入等)作为第一还款来源，为满足借款人在生产经营中多样化用途的融资需求而发放的贷款。贷款期限一般为10年，最长不超过12年，贷款到期后，企业借款人及其经营性物业仍符合业务办理条件和再融资相关规定的，贷款银行可根据实际情况为其办理再融资。,一、经营性物业抵押贷款概述,(二)经营性物业抵押贷款的用途银行对经营性物业抵押贷款的使用途径有严格的限定，主要有三方面：1.用于企业置换项目建设期向银行等金融机构所贷入的银行贷款，建设期间的债权
26、性负债。2.用于归还项目建设期由股东以股东借款形式投入的建设资金。（其中不包括企业注册资本金以及在所有者权益中反映的项目资本金）3.用于经营性物业正常经营管理所必需的流动资金。,一、经营性物业抵押贷款概述,(三)经营性物业抵押贷款的还款方式经营性物业抵押贷款采用分阶段还本付息的还款方式。主要包括等额本息和等额本金两种具体方式。办理经营性物业抵押贷款，应根据物业的经营性现金流入特点制定合理的分期还款计划，一般应按季还本付息；确因租金收入(或运营收入)周期等原因不能满足按季还本付息的，可按半年或按年还本付息，还可以根据经营性物业租金收入逐年上升的特点，将还款额逐年递增。对开业初期的经营性物业，银行
27、一般将第一年作为还款宽限期，只要求按季付息，不强求还本。,二、贷款取得时的核算,房地产企业收到银行投放的经营性物业抵押贷款时，按收到的贷款金额，借记“银行存款”科目，贷记“长期借款”科目。【例】中联房地产公司2009年8月20日收到了中国银行投放的经营性物业抵押贷款5亿元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：借：银行存款 500000000 贷：长期借款 500000000,三、还本付息的核算,房地产企业按照借款合同规定的还款时间归还贷款本息，一般情况下，经营性物业抵押贷款是按季还本付息。每月按规定计提贷款利息，并在季度末支付本金和利息。经营性物业抵押贷款是在资产完工以后发生的，因此，其贷款利
28、息应属于资产达到预定可使用状态后发生的借款费用，应计入当期损益。,三、还本付息的核算,(一)每月计提应付利息的核算房地产企业在每月计提应付利息时。按应付利息的金额，借记“财务费用”，贷记“应付利息”科目。【例】中联房地产公司2009年6月20日收到了中国银行投放的经营性物业抵押贷款5亿元。按照借款合同的约定，中联公司按季还本付息，9月20日收到银行贷款本息单，应付贷款本息1200万元，其中：本金900万元，利息300万元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：每月应计提应付利息3003100(万元)79月每月计提应付利息时：借：财务费用 1000000 贷：应付利息 1000000,三、还本付息
29、的核算,(二)偿还贷款本息的核算房地产企业按季偿还贷款本息时，应根据偿还的本金金额，借记“长期借款”科目，按支付的利息金额，借记“应付利息”科目，按支付贷款本金的金额，贷记“银行存款”科目。【例】续上例，中联房地产公司9月20日偿还贷款本息时会计分录如下：借：应付利息 3000000 长期借款 9000000 贷：银行存款 12000000,第四节 票据贴现的核算,一、票据贴现的概念二、票据贴现的会计核算,一、票据贴现的概念,(一)什么是票据贴现房地产企业在需要资金时，将从购房人处收到的未到期承兑汇票经过背书转让给银行，先向银行贴付利息，银行以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业，汇票到
30、期时，银行凭票向购房人收取现款。票据贴现必须以真实的贸易背景为基础；贴现期限从贴现之日起至汇票到期日止最长不超过6个月；贴现利率在中国人民银行规定的范围内由企业和银行协商确定。,一、票据贴现的概念,(二)票据贴现的条件1.贴现申请人必须是具有法人资格或实行独立核算、在银行开立有基本账户并依法从事经营活动的经济单位。2.贴现申请人应具有良好的经营状况，具有到期还款能力，贴现申请人持有的票据必须真实，票式填写完整，盖印、压数无误，凭证在有效期内，背书连续完整。3.贴现申请人在提出票据贴现的同时，应出示贴现票据项下的商品交易合同原件并提供复印件或其他能够证明票据合法性的凭证，同时还应提供能够证明贴现
31、票据项下商品交易确已履行的凭证的复印件。,二、票据贴现的会计核算,(一)票据取得时的核算房地产企业因销售商品房而收到开出、承兑的商业汇票，按商业汇票的票面金额，借记“应收票据”科目，贷记“主营业务收入”、“预收账款”等科目。【例414】中联房地产公司2009年6月20日收到客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票，此时，客户所购房屋尚未竣工交付。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：借：应收票据 2000000 贷：预收账款 2000000,二、票据贴现的会计核算,(二)票据贴现息的计算贴现利息是由银行扣收的短期贷款利息。贴现利息的决定因素是票据的票面金额、贴现率和贴现期。其中：贴现率就是银
32、行贴现时用的贴现利率；贴现期就是票据自贴现日起至票据到期前一日止的时间，整月(对日)的按30天算，零星天数按实际天数算，算头不算尾。计算公式为：贴现净值票据到期值贴现息 票据到期值票据的面值(1票面利率期限)贴现期票据期限企业已持有票据期限 贴现息票据到期值贴现率贴现期,二、票据贴现的会计核算,(三)票据贴现的会计核算房地产企业将收到的商业汇票向商业银行申请贴现，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按银行扣除的贴现利息金额，借记“财务费用”科目，按商业汇票的票面金额，贷记“应收票据”科目。房地产企业票据的贴现利息是因为销售业务发生的借款费用，并不是直接用于购建资产，因此，不符合资本化的条件
33、，应计入当期损益。,二、票据贴现的会计核算,【例】中联房地产公司2009年6月20日收到了客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票。中联房地产公司在收到票据的当日向银行进行贴现，支付贴现息3万元，其余资金已转入企业银行账户。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：借：银行存款 1970000 财务费用 30000 贷：应收票据 2000000,二、票据贴现的会计核算,(四)贴现票据到期后的核算贴现票据到期，付款人按期付款给银行，则贴现企业的责任完全解除。该企业应在备查簿中注销该票据。贴现的商业承兑汇票到期，因承兑人的银行存款账户不足支付，申请贴现的企业收到银行退回的商业承兑汇票时，按商业汇票的
34、票面金额，借记“应收账款”科目，贷记“银行存款”科目。申请贴现企业的银行存款账户余额不足，银行做逾期贷款处理，借记“应收账款”科目，贷记“短期借款”科目。,二、票据贴现的会计核算,【例】中联房地产公司2009年6月20日收到了客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票，此时，客户所购房屋未竣工交付。中联房地产公司在收到票据的当日向银行进行贴现，支付贴现息3万元，其余资金已存入企业银行账户。两个月后，贴现的承兑汇票到期，而购房人的存款账户不足，贴现银行将中联公司贴现的承兑汇票退回给中联公司，中联公司按票面金额将款项支付给贴现银行。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：借：应收账款 2000000
35、 贷：银行存款 2000000 如果中联公司银行存款账户余额不足，编制会计分录如下：借：应收账款 2000000 贷：短期借款 2000000,第五节信托融资的核算,一、信托融资概述二、增资扩股信托融资的核算三、股权转让信托融资的核算,一、信托融资概述,(一)信托融资的概念,一、信托融资概述,(二)信托融资的模式1贷款模式贷款模式是指受托人以贷款的方式向房地产企业投资，并获取固定的利息收入。对于房地产企业来讲，贷款模式的信托融资与开发贷款的性质是相同的，只是贷款人一个是信托公司，一个是银行而已.2入股模式入股模式是指受托人以入股的方式向房地产企业投资，并获取利润。信托融资中的入股模式又分以下两
36、种：(1)增资扩股方式，是指信托公司将资金直接投入房地产企业，以增资扩股的方式取得该房地产企业的股权。(2)股权转让方式，是指信托公司将资金投入房地产企业，换取该企业对其他企业持有的长期股权投资。,二、增资扩股信托融资的核算,(一)信托资金投入时的核算 对于房地产企业来讲，入股模式的信托融资属于增资扩股。信托公司作为投资者,其出资额按约定份额，计入实收资本，大于约定份额的部分，计入资本公积资本溢价。【例】中联房地产公司与某信托公司达成信托融资协议，增资以后，中联公司实收资本总额为20亿元，信托公司出资10亿元，占中联公司股权的20。2010年3月1日，中联公司收到信托公司的股权款10亿元。根据
37、相关原始凭证，编制会计分录如下：借：银行存款 1000000000 贷：实收资本 400000000 资本公积资本溢价 600000000,二、增资扩股信托融资的核算,(二)信托资金获取收益时的核算房地产企业每年获取利润时，按利润分配程序分配利润。信托公司按所占股权份额比例分配利润。房地产企业应按信托公司实际分配的利润金额，借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”科目。实际支付股利时，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款”等科目。【例】承上例：2010年12月31日，中联公司可供分配利润2亿元，信托公司应分配得到利润4000万元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：,(1)股利分配方案得到通过时
38、：借：利润分配 40000000 贷：应付股利 40000000,(2)实际支付应付股利时：借：应付股利 40000000 贷：银行存款 40000000,二、增资扩股信托融资的核算,(三)信托资金归还时的核算开发项目结束后，信托公司要收回投资，按信托公司所占股权份额，借记“实收资本”科目，同时按原始投入时形成的资本溢价金额，借记“资本公积资本溢价”科目。按归还信托资金的总金额，贷记“银行存款”等科目。【例】续上例，2011年6月30日，中联房地产公司归还信托公司投资款10亿元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：借：实收资本 400000000 资本公积资本溢价 600000000
39、贷：银行存款 1000000000,三、股权转让信托融资的核算,(一)信托资金投入时的核算企业持有长期股权投资的过程中，由于融资的需要，决定将所持有的对被投资单位的股权全部或部分对外出售给信托投资公司，应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额，应确认为处置损益。采用权益法核算的长期股权投资，原计入资本公积中的金额，在处置时亦应进行结转，将与所出售股权相对应的部分自资本公积转入当期损益。,借：银行存款处置收益 贷：长期股权投资 处置部分的账面价值 投资收益差额,借：资本公积其他资本公积处置部分分摊的金额 贷：投资收益,三、股权转让信托融
40、资的核算,【例】中联房地产公司原持有上海中联房地产开发公司40的股权，2007年12月20日，中联房地产公司决定出售其持有的上海中联房地产开发公司股权的14给某信托投资公司，出售时中联房地产公司对上海中联房地产开发公司长期股权投资的账面价值为17200万元，具体构成为：投资成本12000万元，损益调整3200万元，其他权益变动2000万元。出售取得价款8700万元。,三、股权转让信托融资的核算,(1)中联房地产公司应确认的处置损益为：所售股权相对应长期股权投资账面价值1720044300(万元)借：银行存款 87000000 贷：长期股权投资 43000000 投资收益 44000000 同时
41、，还应将原计入资本公积的部分按比例转入当期损益：其他权益变动按持股比例应享有的份额20004500(万元)借：资本公积其他资本公积 5000000 贷：投资收益 5000000(2)将上海中联房地产开发公司股权转让时。中联公司出售的股权投资1200043000(万元)借：实收资本中联房地产公司 30000000 贷：实收资本信托投资公司 30000000,三、股权转让信托融资的核算,(二)信托资金获取收益时的核算房地产企业每年形成利润，信托公司按所占股权份额比例分配利润，按信托公司实际分配的利润金额，借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”科目。实际支付应付股利时，借记“应付股利”科目，贷记“银
42、行存款等科目。【例】续上例，上海中联房地产公司2008年12月31日可供分配利润2亿元，信托公司按股权比例应分配得到利润2000万元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：(1)股利分配方案得到通过时：借：利润分配 20000000 贷：应付股利 20000000(2)实际支付股利时：借：应付股利 20000000 贷：银行存款 20000000,三、股权转让信托融资的核算,(三)信托资金归还时的核算开发项目结束后，信托公司要收回投资，将其持有的房地产企业的长期股权投资转让给该房地产企业，该房地产企业按支付的股权转让款金额，借记“长期股权投资”科目，贷记“银行存款”等科目。对于被投资房地产企业，按股权转让的出资额，借记“实收资本原投资企业”，贷记“实收资本新投资企业”,三、股权转让信托融资的核算,【例】续上例，2009年6月30日，中联房地产公司归还信托公司投资款8700万元，用以回购对上海中联房地产公司的股权。(1)中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：借：长期股权投资 87000000 贷：银行存款 87000000(2)上海中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：借：实收资本信托投资公司 30000000 贷：实收资本中联房地产公司 30000000,
