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1、物业管理法规,主讲：黄东兴 注册房地产估价师 注册房地产经纪人,案例分析：,张某，X市一公司普通职员，工薪阶层，尚无自己住房。经过多年的工作，自己积累了一笔30万元的购房存款，并能够从家里亲属处借到10万元。于是，打算2010年在这个城市买一套属于自己的安家房。2010年8月，从没有过买房经历的张某，开始了他的购房行动。他估计，自己手头总共能筹30万元，可以支付的最大贷款额是40万元，所以他在自己最大承受的房屋总价范围80万元以内进行了大量房源寻找。由于新商品房都是期房，而且位置不佳，于是 张某将购房的目标放在了二手房上。通过报纸房源信息，他看中了位于城西，面积56平米，环境及配套很好的房子，
2、房东挂出的净价为80万元整。张某想，该房屋在区位上、价位上比较符合自己的要求。于是与发布信息的中介公司进行了联系。,案例分析：,经过现场看房，张某觉得该房很好，并与房东商谈能否给予一定优惠，结果房东没有任何让步，张某还是决定咬牙把这套房子买下。当场签订了购房意向，并支付了10000元缔约保证金。然而，就在与中介公司签订委托代理协议的时候，张某傻眼了，除了80万元的房款之外，各种交易税费明目很多，而且总额要达到近10万元，大大超出了自己的预算，多出来的税费钱，对于工薪层的自己来说，目前是无力承受的。所以最终，因自己预算的不准确，终止这套房子的交易。,案例分析：,问题：住宅物业交易的税费有哪些？,
3、税费概念物业交易应由买方缴纳的主要税费及其标准物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,税收的概念：,税收是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收的一种手段。特征：强制性、无偿性、固定性。,9.1 税费概念,税收的概念：,住宅物业交易应由买方缴纳的主要税收：契税、印花税。住宅物业交易应由卖方缴纳的主要税收：土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。,9.1 税费概念,费的概念：,房地产交易环节的收费，主要有交易手续费、房屋登记费、评估费、房地产经纪服务费、利用房地产档案费等类别。目前，有全国性收费标准的房地产交易环节收费主要有交易手续费和房屋登记费。,9.1 税费概
4、念,1、契税,契税概念：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。纳税人：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的的单位和个人为契税的纳税人。转移土地、房屋权属指下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。,9.2 物业交易应由买方缴纳的主要税费及其标准,1、契税,计税依据：一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。税率：契税的税率为3%5%。,9.2 物业交易应由买方缴纳的主要税费及其标准,1、契税,纳税规定：由产权承受人自转移合同签定之日起10日内向征税机关申报。契税减免：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后
5、，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。,9.2 物业交易应由买方缴纳的主要税费及其标准,1、契税,纳税规定：由产权承受人自转移合同签定之日起10日内向征税机关申报。契税减免：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。,9.2 物业交易应由买方缴纳的主要税费及其标准,例题：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。A交易的任何一方 B产权承受人C交易双方 D卖方,2、印花税,印花税概念：印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。纳税人：在住宅物业交易的情况下，买卖双
6、方均是印花税的纳税义务人。,9.2 物业交易应由买方缴纳的主要税费及其标准,2、印花税,税率：税率共分5档：1、0.5、0.3、0.05、0.03。,9.2 物业交易应由买方缴纳的主要税费及其标准,1、土地增值税,概念：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。纳税人：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。,9.3 物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,1、土地增值税,计税依据：土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值额=转让房地产所取得的收入扣除项
7、目金额,9.3 物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,1、土地增值税,扣除项目金额：土地增值税的扣除项目（基于开发建设）为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。,9.3 物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,1、土地增值税,税率：土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部
8、分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。,9.3 物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,1、土地增值税,减免：下列情况免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除额20%的（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产,9.3 物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,例题：土地增值税实行超额累进行税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有（）。A20%B30%C50%D60%E70%,2、营业税,营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。,9.3 物业交易应由卖方缴纳的
9、主要税费及其标准,3、城市维护建设税,城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。城建税在全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。,9.3 物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,3、城市维护建设税,税率：城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。,9.3 物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,4、教育费附加,教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。,9.3 物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,思考题：北京市海淀区刘女士将其第二套房屋以200万的价格出售给他人，则在此过程中刘女士需要缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加分别为多少？两税一费总共为多少？,5、印花税,同买方缴纳标准。,9.3 物业交易应由卖方缴纳的主要税费及其标准,要点回顾,契税土地增值税两税一费印花税,谢谢！,
