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1、期末作业考核房地产法 满分100分一、名词解释（每题6分，共30分）1、房地产开发答：房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。2、土地使用权转让 答：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。3、预告登记 答：预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。4、房地产税 答：房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税
2、、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。5、房地产法的渊源 答：房地产法的渊源主要包括下面几个层次: (1)宪法. (2)法律. (3)行政法规. (4)地方性法规. (5)行政规章. (6)司法解释和指导性案例二、简答题（每题10分，共40分）1、划拨土地使用权的特征？ 答：1、公益目的。划拨土地使用权只适用于公益事业或国家重点工程项目。对此城市房地产管理法第23条明确只有下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4
3、）法律、行政法规规定的其他用地。从上述规定来看，在制度设计上，我国已经将划拨土地使用权定位在公益事业和国家重点工程建设上。2、行政行为性。城市房地产管理法第22条规定，“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”3、无偿性。划拨土地使用权直接由政府的批准行为产生，在交纳征用补偿安置费后即可取得土地使用权，不需要向国家交纳出让金和签订任何合同。只是需要进行登记以确定土地使用权的范围并表明取得划拨土地使用权。4.无期限性。城市房地产管理法第22条规定，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权
4、的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”土地使用权是有期限的，住房用地70年，到期后有偿使用。2、物业服务企业的权利有哪些？ 答：(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。3、作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的，哪些情况下的房屋不得出租？ 答：（1） 未依法取得房屋所有权证的；（2） 司法机关行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3） 共
5、有房屋未取得共有人同意的；（4） 权属有争议的；（5） 属于违章建筑的；（6） 不符合安全标准的；4、房地产相邻关系的主要内容。 答：房地产相邻关系指，一处房地产的存在，其所有权人或使用权人必然无可避免地与相邻房地产所有权人或使用权人发生各种各样的关系，此类关系或限制该房地产权利人的权利行使，或促进其权利的行使，法律上将这种相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间的权利义务关系称为相邻关系。三、论述题（每题15分，共30分）1、房地产抵押权实现中的特殊要求。答：房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿
6、的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式，是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。（一）房地产抵押权实现的条件房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的
7、时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。（二）房地产抵押权实现的方式一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在中国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高
8、，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。（三）房地产抵押权实现的程序债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，实现抵押权。在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。2、业主的权利与义务有哪些？ 答：业主的权利有：（1）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。（2
9、）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。（3）物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（4）业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主的义务有：（1）业主应当遵守法律、法规以及管理规约。（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（3）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
