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1、三和水乡项目投资计划书初稿一、项目基本情况1、项目所属地基本情况崇阳镇三和社区地处xx市东南门，属城郊涉农社区，幅员面积10平方公里，农业人口6000余人，常住人口20000余人，社区共有二十个居民小组。近年来随着xx城市化建设的不断推进和政府各产业项目的开展，已有约三千亩土地被征用，涉及拆迁人口三千余人。其中许多项目均在近十年内时间实施，如技师学院、四川传媒学院、奇尚佳、崇庆中学、华成、疾控中心等十余个项目，定位为xx教学生活区。项目所在地土地肥沃，气候温和，雨量充沛，四季分明，平均气温16.5摄氏度，全年无霜期290310天，年均降雨量970毫米左右，平均相对湿度84%，年均日照1250小
2、时。三和水乡项目位于崇阳镇三和社区，明珠大桥南，紧邻西江河，与南部新城隔河相望。距离成温邛高速入口约8公里，距离xx市中心约3公里。距离成蒲快铁xx站（规划中）约2公里。项目区东西分东西两部分，西侧总面积约282亩，居民点约50亩（已经实施拆安补135亩，其中居民点面积约35亩）。东侧面积约865亩，居民点面积约150亩。项目区全部都位于三和社区范围内，目前三和社区已经组建社区合作组织，公司化管理，项目区内土地大部分已经进行了流转，并对场地进行了打围，项目区内拥有大量沙石资源。项目投资的前提必须保证农户可持续获取收益，使投资方与集体经济组织双方获利。2、项目土地性质集体土地所有，整体面积100
3、0余亩，其中集体建设用地200余亩，一般农田100余亩，剩余为水塘及滩涂。土地利用现状表（估算） 单位：亩农用地建设用地未利用地耕地鱼塘居民点滩涂1147100520200327项目整体情况图（参考三和水乡总平图测算）二、项目投资的优劣势分析1、优势（1）区位条件较好。距离xx市约30分钟车程，xx市中心5分钟车程，通过公路和规划中的成蒲铁路可以快速到达xx及周边县市。（2）生态环境较好。项目区周边除少量农家乐项目外，基本保持了原生态，且紧邻西江河，拥有3公里沿河自然景观。（3）当地农户支持。三和社区目前已经自行组建合作组织，并对土地进行了流转，项目区内农户大部分已经进行了搬迁，进行项目合作的
4、意愿较为强烈，在项目的拆迁安置等方面相对会比较顺利。（4）通过项目的参与可以与三和社区建立良好的群众关系，便于推进后期南部新城的拆迁和开发进度。2、劣势（1）项目参与主体问题以目前xx公司的身份参与该项目，不管是政府还是集团方面都不会认同。以xx置信的身份参与该项目，需考虑集团对该项目的认同程度，从单纯项目角度考虑，集团兴趣不会很大，但从推进南部新城的拆迁开发进度角度考虑，集团也许会考虑参与。（2）项目参与方式问题只以带团队参与策划、运营，不带资金方式，三和社区应该不会太认同。带资金，带团队参与项目策划、建设和运营，需考虑融资渠道，资金来源。（3）集体建设用地转国有建设用地的可能性前提是将该项
5、目首先包装成大挂钩形式，并获得政府指标支持和政策支持，但该项目无论从目前xx市发展的重点区域和重点方向来看，获取指标十分困难，不是短期内能解决的问题，需随着城市的发展逐步解决。若投资小产权 ，在项目融资和市场销售上都必须慎重考虑。（4）融资问题因为本项目为集体建设用地，融资渠道及融资利息都可能面临比较大的瓶颈，且资金在如果得不到股东支持的情况下，需认真测算现金流。三、项目定位相对集中的观光农业+经营性农家乐+独栋别墅+一般农业（1）项目西侧282亩打造观光农业及农家乐以及少量别墅（2）项目东侧865亩打造独栋别墅及一般农业四、项目建设内容及投资成本1、建设内容项目建设内容包括安置房、独栋别墅、
6、经营性农家乐以及配套基础设施等。（1）安置房建设规模：约50亩（在没有人口资料的情况下，根据当地集体经济组织估算规模）（2）经营性农家乐建设规模：农家乐规模根据能够给予农户每年的可持续经营收益的前提下测算，农用地规模620亩，每亩每年补偿1500元计，则每年总经营收益应不低于93万。农家乐经营收入以餐饮娱乐和住宿为主，以本区域的区位条件初步估算每年经营日按200天计，每天接待餐饮娱乐人数50人（人均消费60元），住宿人数30人计（人均消费200元），则全年收入约为180万，完全可达到持续性收益的目标。在此接待量基础上稍作扩大，以应对客流高峰期时的接待，（餐饮娱乐人数200人，住宿50人计），按
7、照容积率1.0计，则需建设用地规模约为10亩。（3）独栋别墅建设规模：用地规模约140亩，容积率按0.8计，总建筑面积约74670平方米。（4）农业部分凭借三和社区独有生态渔业及位处南部新城近郊的区位优势，拟新建三和水乡生态园，配备淡水鱼类生态立体养殖区、观光垂钓岛、量贩式河鲜餐厅及湖畔颐养度假区等设施，建设成为以渔业生态游为主线的特色旅游景区。2、投资成本（1）拆安补成本（不含配建商业面积）按照前期100亩农村土地综合整治成本,拆安补总投入约1000万，亩均投入约10万计算，拆安补1000亩，总成本约1.0亿元。（2）农家乐成本占地面积10亩，总建筑面积6667平方米，前期费用200元/平方
8、米，建安费用（不含园林）1600元/平方米，其他费用100元/平方米，园林费用200/平方米，装修费用1000元/平方米。总成本约2066万。（3）别墅成本占地面积140亩，总建筑面积约74670平方米。前期费用：200元/平方米，单方建安成本：1600元/平方米，单方营销费用：100元/平方米，其他费用：100元/平方米，合计投入成本：1.5亿元。（4）农业部分淡水鱼类生态立体养殖区按土地流转网上信息，对比xx周边地区水田、池塘及水库租赁信息可知，水塘租赁费用在450元-2000元/亩/年不等，其中池塘软硬件设施配套及面积大小起关键因素。根据三和水乡现有情况，暂按1500元/亩/年计算租赁费
9、用，租赁期为20年。水塘保坎费用按100元/m3计。该区域主要引进花白鲢、草鱼、鲤鱼、彩鲫、加州鲈、丁桂、太阳鱼和江团等当地适宜游钓的品种，以生态养殖为主，每年引种及技术投入不超过20万元（400亩计）。养殖综合设施按目前市场最简易配置，及2000元/亩（固定资产投入）计算；综合管理费用按2000元/亩/年计算。淡水鱼类生态立体养殖区投资预算表序号名称数量单价（元）总价（万元）1池塘租赁费用480亩1500722技术合作与优良品种引进10种20000203养殖综合设施400亩2000804综合管理费用400亩2000805石砌保坎6000米*2米*0.5米100元/M3606合计312备注：池
10、塘租赁费用为年投资额度。湖畔颐养度假区（西部区域）（不同思路）该区域农用地主要用于绿化，流转价格参考xx市场行情按1800元/亩/年计算，租赁期为20年。绿化成本按照300元/m2计。该区域前期建设用地占地35余亩（集体建设用地性质），按容积率0.7计算， 建筑面积不少于16000平方米，土建成本以2000元/m2计；区内建筑均为精装品质，预计装修单价为1200元/m2。度假区建成后主要用于长期租赁及国有用地指标覆盖后的出售。如项目运作顺利，现金流获取后可进行东部区域后期开发工作，前期主要解决环境打造及当地居民就业及营业分红问题。湖畔颐养度假区投资预算表序号名称数量单价（元）总价（万元）1土建
11、成本16000m22000元/m232002装修成本16000m21200元/m219203绿化配套100亩20万元/亩20004农用地租金400亩1800元/亩725合计7192备注：农用地租赁费用为年投资额度。其余配套设施（不同思路）该项目还将配套其他餐饮娱乐休闲设施，预计占地5亩，总投资不超过200万元，（投资强度不超过40万元/亩），涉及量贩式河鲜餐厅、小超市等吸引人气热点。农业投入资金来源模式一：不参与该区域具体养殖活动，采取免取流转费用方法吸引规范的大型水产公司入驻经营，并通过自有渠道（集团营销、垂钓活动等）帮助销售相关产品，享有部分收益。该模式xx公司主要负责硬件投资及产品前期规
12、划，水产公司负责运营相关成本（养殖设施及管理费用）。即xx公司前期年投资额达152万元。优势：降低进入新领域的风险，减少产业养护成本；劣势：效果不可控，收益不可预知。模式二：成立自有农业公司参与该项目运营该模式下xx公司前期均需补贴农业公司的发展，并承担低收益风险。即xx公司前期年投资额达312万元。优势：将产业打造视作环境打造，效果可把控； 劣势：前期面临单方面投入无产出局面。如农业公司主体运作良好还可能争取申报以下政府补贴项目：农业部水产健康养殖示范场池塘生态环境修复资金、省级财政优势水产品健康养殖示范基地建设项目资金、省级财政扶持水产专业合作社项目资金及扶持“菜篮子”水产品生产项目，奖励
13、金额10-100万元不等。（5）项目总投资以上4部分合计投资总额为：2.73亿元。（不同思路结果略有偏差）五、项目投资效益1、社会效益（1）该园区建成后占地可达300余亩，为当地农户提供转产转业的机会，按沿线200户农户每户每年增加5000元收益计，将增加总收入100万元。（2）紧跟现代科学技术发展趋势，有计划、有目的地引进国内外优良品种、先进技术、先进工艺，通过吸收、消化和产业化开发，体现现代科学和现代生态农业的最新成就。 （3）面向农村和农业发展，通过自身的科学规划和精心设计，以科学的内容和艺术的外貌，以及先进的技术和现代的管理，创造一流的现代农业、现代休闲旅游业发展模式，为xx及周边县市
14、的农业现代化提供典型示范。（4）通过观光渔业水产带动旅游休闲产业发展，大力推进xx市旅游产业的发展，推进国家级优秀旅游城市的进程。项目运行具有良好的社会效益，有利于推动农业产业化，有利于推进城乡一体化进程。2、生态效益（1）休闲旅游功能效应：面向城市，适应城市居民追求自然、回归自然的愿望，创造优美、益智、返朴归真的休闲设施和人居住宅，使之成为xx地区内外居民观光、休闲、度假的新热点。 （2）生态保护功能效应：项目建成后，南部新城滨河沿线近2公里景观已全面覆盖，将有效拓宽xx市西江沿岸的绿化生态长廊。园区内沟塘纵横、水土保持、绿化覆盖，将正确处理自然景观与人工造景的关系，达到生态自然化、生物多样
15、化、景观生态化，提高园区生态系统的稳定性。 2、经济效益农家乐收益与农业收益前述已做分析，不在叙述，重点针对别墅收益部分分析如下：（1）别墅收益目前xx市别墅市场联排别墅的市场定价在5000元左右，独栋别墅的市场定价在7000元左右。按此实际销售情况，根据不同的区位有所不同，街子镇蜀山栖镇别墅（独栋）定价8000元/平方米，销售情况一般；三郎镇沐泉半岛（小产权）4500元/平方米。根据项目区位及市场分析，项目初步定价为5000元/平方米（小产权）。别墅销售收入：3.7亿元。（2）沙石收益沙石销售收入：可挖沙石面积按480亩，平均挖深4米计，总计挖沙收入约2500万。（3）总经济收益以上两项收益合计：3.95亿元。
