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1、四季花城一期目标成本管理指导书佛山市万科房地产有限公司2004年3月按照佛山市万科房地产有限公司3年经营规划和利润计划，为了加大指导设计及前期成本控制的力度，结合市场现状及成本具体情况，编制了四季花城一期目标成本管理指导书，指导项目的具体操作决策。现对成本指标予以发布，请相关部门遵照执行。佛山市万科房地产有限公司总经理：发布日期：2004年 3月 5 日责任部门负责人签字：成本管理部： 财务部： 设计部: 工程管理部： 四季花城项目管理部： 项目发展部： 目 录一、项目概况51、总体规划指标52、一期规划建造指标5二、土地成本控制51、责任部门项目发展部、设计部、工程部、财务部52、现状53、
2、控制要点6三、开发前期准备费控制61、勘察设计费控制设计部62、报批报建费控制项目发展部63、三通一平费控制项目管理部64、临时设施费控制项目管理部、设计部7四、主体建筑工程费控制71、基础工程控制工程部 设计部72、结构及粗装修控制工程部、设计部73、门窗工程费用控制设计部、工程部84、公共部位装修费用控制设计部95、室内装修费用控制设计部10五、主体安装工程费控制101、室内水暖气电工程部102、设备及安装费工程部113、弱电系统设计部、工程部11六、社区管网工程费控制111、室外给排水系统费用控制工程部112、室外燃气系统费用控制工程部123、室外电气及高低压设备费用控制工程部124、室
3、外智能化系统工程部125、室外消防系统费用控制工程部13七、园林环境费成本控制131、绿化建设费成本控制设计部132、建筑小品成本控制设计部；143、道路广场建造费成本控制设计部144、围墙建造费成本控制设计部145、室外照明成本控制设计部146、室外零星设施费用控制设计部147、变更签证费用控制设计部 项目部14八、配套设施费成本控制151、会所成本控制设计部152、学校改造成本控制设计部153、游泳池成本控制设计部154、架空活动层成本控制设计部15九、开发间接费成本控制161、工程管理费成本控制各部门162、资本化利息成本控制财务部163、营销设施建造费成本控制营销部16十、四季花城一期
4、目标成本表格16一、 项目概况1、 总体规划指标n 总占地面积：497,571.00 m2，其中： 原拍卖地块：占地638亩、425,650.00平方米； 四季花城学校（原俊慧学校）：占地58亩、38,587.57平方米； 原地块西侧50亩：占地50亩、33,333.50平方米。 扣除俊慧学校占地后，可用于开发的土地面积为：458,983.00平米n 总建筑面积：458,983.00m2n 计入容积率的总建筑面积：458,983.00m2 n 容积率：1.0 建筑覆盖率：17.47% 2、 一期规划建造指标n 总建筑面积：73989.00 m2 可售面积：66025.00m2；其中：住宅：59
5、616.53m2架空商业：1414.90m2公建商业:4993.50 m2n 住宅总套数：621套。二、 土地成本控制1、 责任部门项目发展部、设计部、工程部、财务部2、 现状按照已经签署的有关协议，四季花城项目地块位于佛山市南海区洵峰洲路8号，总地价为25773.83万元。3、 控制要点n 高压线埋地中的东线在施工中需要采取以下控制措施： 工程部联合外部资源优化高压线埋地长度（工程部）； 高压线材料甲供，或甲方指定品牌并限价（工程部）； 优化终端站及沟槽结构(工程部)； 高压线埋地长度预留适合长度,避免出现中间接头(工程部）； 高压线项目垄断工程,应预留充足谈判时间； 高压线埋地基本属于垄断
6、，需要做好政府及相关部门的公关工作（项目发展部）。三、 开发前期准备费控制1、 勘察设计费控制设计部n 控制目标总造价控制在566.88万元以内。n 控制要点： 勘察丈量费总造价控制在21万元以内（工程部）； 规划设计费总造价控制在490万元以内(设计部); 一期建筑研究用房总造价控制在20万元以内（设计部）。2、 报批报建费控制项目发展部n 控制目标总价控制在43万以内。3、 三通一平费控制项目管理部n 控制目标-总价控制在133万元以内n 控制要点： 将临时道路修在永久道路相同的位置上，并作为永久道路的路基（设计部、工程部）； 严格要求总包单位做好临时施工道路、临时施工场地、临时生活区的硬
7、化及永久路基的维护，避免道路返修（项目部）； 严格划分好总包单位文明施工范围，避免出现“三不管”地带，造成不必要的签证（工程部、项目部）； 总包的临时设施、临水、临电的搭设范围及搭设方式应考虑后期施工及销售的需要，合理布置，避免“临时设施、临水、临电拆除签证的现象”（项目部）。4、 临时设施费控制项目管理部、设计部n 控制目标-总造价控制在50万元以内n 控制要点: 考虑将永久围墙作为临时围墙使用，减少临时围墙的修筑（设计部、项目部）； 考虑重复利用一期围板，减少材料费用（项目部）； 临时围板平米造价控制在150元以内。四、 主体建筑工程费控制1、 基础工程控制工程部 设计部n 控制目标-总造
8、价控制在880万元n 控制要点:桩基: 增加详勘的布孔数量，得出准确的地质情况，以便设计院决策选用基础形式（工程部）； 必须采用部分片筏基础时,控制好片筏基础的尺寸、厚度、配筋（工程部）； 综合考虑不同桩径承载力同荷载的关系选用合理桩径搭配，避免承载力的浪费（工程部）； 需使用桩基住宅部分桩数控制在0.03根/平米以内（工程部）； 招标文件应写明：因施工、地质等一切原因导致的断桩、烂桩费用由乙方承担，减少施工现场签证（工程部）； 桩基尽量安排连续施工，避免桩基的二次进退场费用（工程部、项目部）； 现场工程师及时做好打桩记录，打桩记录必须经甲方、监理、施工单位三方签字确认，桩位的编号需及时提供一
9、份给留底结算（项目部）；土方: 确定合理标高，避免出现需要大量运土或购土以及重复挖填土的事情发生（设计部）； 首层楼板建议使用预制板，首层为架空车库除外（工程部）； 总包单位进场时，将场地室外自然地坪标高及组团内回填后的标高数据提供给总包，让总包完成组团内外土方回填、外运工作（项目部）； 雨季基础土方施工，在施工前应做好排水工作，以减少签证增加（项目部）；2、 结构及粗装修控制工程部、设计部n 控制目标总造价控制在3783万元（可售面积）n 控制指标及方法:四季花城一期地面以上结构指标含量控制表项目名称多层11层情景洋房架空商业含钢量（kg/m2）44464748.5砼含量（m3/m2）0.2
10、80.300.330.33 混凝土框架：A) 柱网合理布置，注意柱、梁、板截面的经济性，参考花城一期的结构设计优化经验（工程部）；B) 板厚度尽量控制在100mm内；(工程部)；C) 承台、梁、柱、板砼标号应区别设计（工程部）；D) 充分考虑场地原始自然标高，避免基础开挖过深（设计部）；E) 厨卫间的平面布置图（特别是穿梁、板套管）应在结构施工前确定好，以免日后打凿（设计部）；F) 需要变更的部分应该在施工之前提出，避免施工完毕再变更而产生返工费用（设计部）；G) 回填尽量选用土方分层夯实回填、避免采用石粉回填的情况（项目部、）；H) 优化部分钢结构为砼结构，以便降低成本（设计部、工程部）；I
11、) 私家花园施工列入总包施工范围，既降低成本又利于现场配合（工程部）； 钢筋：A) 梁钢筋，可论证采用三级钢筋替代二级钢筋（工程部）；B) 板钢筋可采用冷轧带肋钢筋，有利于降低钢筋含量（工程部）； 砌体：A) 内墙可考虑采用粘土空心砖替代空心砼砌块，同时做好强度、防水、防渗漏分析及厂家调研(工程部)。 抹灰：A) 在没有特殊要求的内墙面，尽量采用混合砂浆替代水泥砂浆，既有利于控制墙面开裂，也可有效的降低成本（工程部）。3、 门窗工程费用控制设计部、工程部n 控制目标平米造价控制在300元以内；n 控制要点及指标: 窗地比：调整窗的尺寸及位置，多层、小高层窗地比控制在0.32（可售面积）以内、情
12、景洋房窗地比控制在0.34（可售面积）以内。 窗的形式及厚度：小窗采用38系列,1.2mm厚铝材;大窗采用50系列,1.4mm厚铝材，通过招标比价选择合适的五金配件。 单元门及雨篷：A) 单元门目标控制在600元/平方米以内；B) 单元门与铝合金门窗一起招标，避免直接委托的情况；C) 雨蓬与钢结构一并招标，以便降低成本（工程部）； 入户门：A) 成本目标1350元/樘以内；B) 应要求施工单位做好木门的成品保护（项目部）。4、 公共部位装修费用控制设计部 n 控制目标总造价控制在1015万元n 控制要点及指标: 楼梯间：目标成本300元/平米以内。 大堂精装修：小高层首层大堂精装修目标成本40
13、000元/单元。 电梯厅装修：电梯厅装修目标成本14250元/层。 外立面装修：A) 涂料装修同外墙面积比控制大于93%，面砖装修同外墙面积比小于7%（设计部）。B) 朝西的情景洋房外立面遮阳棚控制目标250元/平米以内。 楼梯栏杆：A) 成本目标控制在150元/米以内。 阳台栏杆：A) 成本目标控制在195元/米以内；B) 设计部应在施工单位加工之前确定好栏杆高度及横杆的圆钢直径，避免加工完毕才修改的情况发生而增加签证（设计部）。 私家花园栏杆：A) 成本目标180元/米。 空调百叶装饰：A) 成本目标429元/户；B) 减少百叶宽度，加大百叶间距，避免空调自动关机（设计部、工程部）。 信箱
14、、报箱等零星项目：A) 成本目标550元/户；B) 项目发展部做好公关工作，争取我方设计后自行采购（发展部）。5、 室内装修费用控制设计部n 目标控制-可售面积单方造价450元以内。n 控制要点： 在满足感观效果情况下尽量采用大众化地砖、墙砖、木地板等材料（设计部）； 充分论证装修方案，成本合理分配，确保重点部位的效果。五、 主体安装工程费控制1、 室内水暖气电工程部n 控制目标-80元/平米（可售面积）。n 控制要点： 根据各工程项目特点，事先分别编制好“工程统一做法要求”，提前明确各种做法，下发各监理单位及施工单位，以免出现没必要的返工； 提前审核屋面排水立管、冷凝水立管数量规格的合理性；
15、 室外给水立管尽量只在阳光直照部位使用钢塑管，其余部位采用PPR管； 各种地漏、套管位置提前确定，以免日后打凿； 排气扇位置采用圆孔，避免采用方孔； 注意电线截面的选用，避免浪费； 取消厨房地漏。2、 设备及安装费工程部n 控制目标为30元/平米（可售面积）。 空调室外机位置应考虑实际安放的可操作性，室内机的冷凝水管设置、施工应与土建施工工艺相配合，避免二次修改及漏水问题产生，从而增加返修； 消防设备在满足功能要求的前提下，尽量选用国产优质品牌； 电梯的载重量、速度等选型根据实际需要设置,避免不必要的浪费。 3、 弱电系统设计部、工程部n 控制目标为18元/平米（可售面积）。 合理配置安防系统
16、（如取消红外探测器，窗磁等）； 尽量使用安防对讲一体化设备。六、 社区管网工程费控制室外管道(包括给排水、消防水、强弱电等)尽量采用集成管沟施工，避免管沟重复挖填、各专业管道打架返工现象；合理采用管道坡度，减少管道埋深。1、 室外给排水系统费用控制工程部n 室外给水系统：n 目标控制：13元/平方米（可售面积）。 综合考虑后期使用及成本后争取低层（13层）考虑市政供水，以上楼层再采用变频加压供水。n 雨污水系统：n 目标控制：14元/平方米（可售面积）。 采用水泥管;少填石粉,多填土;管沟开挖选择在天气好时候的进行,避免作管坑支护; 由于室外管道先行施工，必须落实好管道及井位置与基础及承台位置
17、是否冲突，以免返工； 注意室内管道系统标高与室外管道标高的统一。n 污水处理： 采用化粪池。2、 室外燃气系统费用控制工程部n 控制目标：20.79元/平米（可售面积）。n 控制要点: 请佛山市煤气工程公司及管线公司下属的几家施工队投标,把将来并网费用考虑在标 价中,成本控制在2180元/户； 穿墙套管采用PVC管； 在不影响美观的情况下厨房内煤气管尽量明装，暗装时采用无缝钢管。3、 室外电气及高低压设备费用控制工程部n 高低压配电设备及安装：n 控制目标：38.5元/平米（可售面积）。n 控制要点： 配电房的数量和位置方案:结合外调情况，在满足供电原则的情况下提出最优方案，将配电房设在地面上
18、; 结合外调情况、以最优方案和完全按照供电规定的方案进行经济对比分析后选择配电房内变压器的数量; 统筹考虑消防负荷和电梯负荷及商业备用、学校备用等因素，力争只设一台发电机。n 室外强电管道及电缆敷设：n 控制方法： 由低压配电室至各楼栋配电箱或其它总配电箱采用四芯电缆取代五芯电缆; 低压电缆争取采用直接埋设.省却电缆沟费用; 电缆尽量选用YJV代替VV。n 室外弱电管道埋设： 控制目标3.71元/平米（可售面积），总价控制在28.83万元以内; 只负责管道材料费及少量人工费,其余费用争取由电信公司负责; 管道由一家单位集中施工，其它单位只负责穿线，避免重复敷设管道。4、 室外智能化系统工程部
19、总造价控制在74万.统筹设计整个智能化系统，合理布点，选定产品型号，确定不超成本目标后再组织实施方案。5、 室外消防系统费用控制工程部n 控制目标3.18元/平米（可售面积）：n 控制要点:： 消防设备在满足使用功能的前提下，采用合资或国产产品代替进口产品，实行招投标，杜绝独家产品垄断现象； 选用异地消防产品要特别注意其有否施工地的消防许可证； 报建，设计，施工，验收在满足消防规范的前提下尽量采用较经济的方案。 七、 园林环境费成本控制1、 绿化建设费成本控制设计部n 控制目标: 总价控制在892万元。n 控制要点： 重要绿化部位造价控制在100元/平米以内； 组团宅间绿化造价控制在70元/平
20、米以内； 组团园建造价控制在210元/平米以内; 少用石材,采用预制彩色人行道砖替代； 地面、墙面铺贴材料厚度控制在20mm内，压顶材料厚度超过50mm，采用砼艺术涂料压顶； 黄木纹尽量用小规格； 石材厚度尽量采用20厚，踏步等部须用30或50厚，踏步伸出部分用20厚粘贴磨边处理，如果必须采用超厚材料不可，外面一边采用超厚材料，里边材料按照20厚设计，通过砂浆找平达到水平； 用洗石米可以替换石材的地方，宜选择洗石米； 植草砖选用水泥材料，厚度按照8厚设计，尽量少选用塑料植草砖； 木材的厚度要控制在常规厚度，不选用超厚的木材，尺寸也按照常规选择； 尽可能采用便宜的国产石材,并采用较小规格厚度,降
21、低成本； 尽可能多做软景,少作硬景； 所有台阶尽量做砖砌台阶； 私家花园园建造价控制在6000元/户; 提前介入,在设计阶段即按照成本目标参与选择苗木, 避免招标回来后发现超出成本再修改设计； 按照成本指标组织园建及绿化设计，确保低于成本指标。2、 建筑小品成本控制设计部；n 控制目标: 26万元。n 控制要点: 设计部根据各个单项的成本目标去要求设计院选择作法及材料及时反馈。3、 道路广场建造费成本控制设计部n 控制目标: 112万元。n 控制要点： 划分好道路施工标段，避免机械二次进退场费。4、 围墙建造费成本控制设计部 n 控制目标：620元/米。n 控制要点: 设计过程中参与测算,确保
22、不突破成本指标; 少用石材及复杂的铁花造型,尽量采用直线及简单的造型。5、 室外照明成本控制设计部 n 室外照明控制目标：总价45万元以内。n 控制要点: 采用国产灯具; 在保证设计效果的前提下,优化设计,减少数量; 注意综合考虑后期维修保养费用。6、 室外零星设施费用控制设计部 n 控制目标:65万元以内。n 控制要点:采用简洁成熟的市场产品,少用非定型产品。7、 变更签证费用控制设计部 项目部n 施工前完善图纸，尽量减少返工签证。八、 配套设施费成本控制1、 会所成本控制设计部n 控制目标:分摊在一期的成本为128万元，为一期发生。2、 学校改造成本控制设计部n 控制目标:分摊在一期的成本
23、为510万元，为一期发生。n 控制要点: 地砖、墙砖在满足要求的情况下仅对损害的部分进行翻新； 尽量对门进行维修，无法维修的才更换，且选用便宜门更换； 装修标准不必过高,建造成本从严控制； 严格控制现场签证（项目部）。3、 游泳池成本控制设计部n 控制目标:分摊在一期的成本为16万元,为一期及后期发生。n 控制要点： 对泳池设备等与规划密切相关的项目，应在确定规划、泳池设备性能合理性的基础上进行招投标，以免造招标后多次修改成设备造价的不确定性； 泳池形状尽量规则，减少周长； 综合考虑效果与成本的关系，合理选用泳池瓷砖，主材价格控制在55元/平米以内； 泳池设备采用合资品牌； 论证一体化设备及设
24、备用房方案的成本差别。4、 架空活动层成本控制设计部n 控制目标:900元/平米，架空活动面积控制在1000平米以内。九、 开发间接费成本控制1、 工程管理费成本控制各部门n 工程监理费成本控制项目部 控制目标：总价在96万元以内。n 预结算编审费成本控制成本部 控制目标：总价在37万元以内。n 行政费用控制总办 控制目标：总价在544万元以内。n 施工合同外奖金项目部 控制目标：总价在37万元以内。2、 资本化利息成本控制财务部n 控制目标：343万元。n 控制要点： 合理运用资金，降低资金利息。3、 营销设施建造费成本控制营销部n 控制目标：262万元。n 控制要点： 区分费用重点，合理分配成本。十、 四季花城一期目标成本表格（完）
