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1、信贷手册中小企业业务一、中小企业房地产抵押循环授信业务二、中小企业联贷联保业务三、中小企业中期房地产抵押贷款四、玲珑透业务五、小额贷款公司授信业务六、政策性担保公司授信担保管理七、商业性担保公司授信担保管理一 中小企业房地产抵押循环授信业务一、 目的、适用范围和定义（一）、目的为进一步完善我行中小企业房地产抵押循环授信业务的操作，提高有关业务的操作效率，切实防范有关授信风险，特制定上海浦东发展银行中小企业房地产抵押循环授信业务管理规程。（二）、适用范围适用于符合我行分类标准的中小企业。（三）、定义房地产抵押循环授信是指：授信客户以其自有或第三方企业、个人所有的产权清晰并可办理有效抵押登记和商品
2、化交易的住宅、办公用房、商铺、厂房作为抵押物，向我行申请授信额度用于一定期限内经营所需的各类短期融资业务，并在授信额度和授信期限内可循环使用授信的一种授信方式。二、 授信企业准入条件（一）、已经工商行政管理机关办理年检手续；（二）、持有人民银行核发的贷款卡；（三）、有固定经营场所，合法经营； （四）、授信用途不违反国家法律、法规及有关政策规定；（五）、其它条件；三、授信用途、授信期限授信用途应真实合理且合法合规，主要用于授信企业主营业务运作和经营需要。其中，授信用于流动资金贷款产品的，应按照流动资金贷款管理暂行办法（中国银行业监督管理委员会令2010年第1号）及我行相关管理规定进行管理。期限最
3、长为3年，在授信期限内可循环使用授信额度。中小企业房地产抵押循环授信项下的各类授信业务，除非融资性保函业务期限最长为3年外，其余单笔业务期限最长为1年四、计息、还款及额度费的收取方式（一）、贷款可采用按季、月计息方式，并结合企业的生产经营周期可以采取分期还款等多样灵活的还款方式。（二）、贷款利率根据人民银行规定的同期基准利率及银发2004251号中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知执行。贷款存续期内，遇基准利率调整的，应按合同约定的新利率计收利息。（三）、采用循环授信方式取得循环授信额度的企业，可对其一次性或分次征收额度费，原则上，额度费不低于授信金额的0.25%。五、授信使用为满足
4、中小企业客户多样性的融资需求，符合中小企业房地产抵押循环授信条件和要求的客户或业务，可办理授信额度项下的单笔用信，也可根据本作业指导书的要求单独开展单笔单批的各类业务授信。六、授信年审授信期限1年以上的循环授信实行年审制度。该类授信需在每个授信年度到期日时进行年审，年审是对企业基本经营状况和抵押物情况的核查，不需要按照授信审查审批流程进行，由客户经理发起，团队负责人复核后提交原额度审查部门，由授信审查部门审查人员核查相关信息并提交该层级中小企业授信审查部门负责人/总经理审核后通过。七、 主要风险点和控制措施（一）、风险点1：合规风险、操作风险。申请人、抵押人提供的资料已过期、不符合要求或提供其
5、他虚假申请资料。控制措施：双人实地对申请人、抵押人进行调查。确保客户提供的资料真实有效。（二）、风险点2：不符合我行抵押物要求的抵押物通过审查、抵押物价值认定发生偏差不符合我行银行标准化房地产抵押类授信业务条件的客户通过审查、审批。（三）、风险点3、未能按要求签订法律文本，导致业务存在潜在法律隐患。控制措施：1、实地上门签署合同并核保2、专人进行合同文本管理3、分行合规部法律岗人员对所需签订的非标准合同协议进行审核确认，对于不符合规定的合同应坚决予以制止。严格按照合同文本的签订程序操作，避免出现文本签订环节的操作风险和法律风险。 （四）、风险点4：抵押登记手续不落实控制措施：客户经理和申请人一
6、起办理，专人对登记材料进行审核。确保登记、保险等手段有效落实。（五）、风险点5：到期不能收回授信控制措施：客户经理、中小企业风险管理岗加强贷后检查，密切关注企业经营情况和抵押物情况到期收回。八、 业务操作流程相关规定和主要管理要求中小企业房地产抵押循环授信业务流程包括受理调查、授信审查审批、手续落实、授信发放、贷后管理5个阶段。（一）受理调查1、业务申请授信企业应提供书面授信申请书和基础信贷资料和抵押人资料，对于授信企业与抵押人为同一人的，资料的提供可合并执行；如以上资料已向我行提供且在有效期内，可不要求授信企业、抵押人重复提供，由调查人调阅信贷档案获取有关资料，并与原件核实。2、贷前调查在与
7、客户接触的初期阶段，就应明确告知客户可能需要的资料；对于准备齐全的资料，各行应在5个工作日内，完成从调查到审批的流程。对于首次发生授信的企业，客户经理须上门现场调查。（二）授信审查审批授信审查审批在对第一还款来源进行审查的同时加强对抵押物的审查，对于变现能力强、抵押率充足的抵押物，可以作为授信审查审批的依据。1、授信审查资料及调查手续完备性审查：对影响客户财务状况的主要因素、非财务状况等进行必要的风险分析。根据企业财务资料，银行对账单等资料判断企业的现金流情况，合理确定企业的还款能力。对抵押物的审查。完成有关审查意见及必要手续。2、授信审批有权审批人对授权范围内的授信业务最终审批，出具审批意见
8、。审批意见应明确授信方案的业务品种（是否循环）、金额（敞口否）、保证金比例、用途、利率、收费（额度费、保函开立手续费等）、期限、偿还方式、担保条件（明确抵押物的坐落地址、部位以及面积、抵押率、计算抵押率时所依据的抵押物价值）、授信条件（如：保险、公证）等。（三）手续落实1、合同签订根据我行相关制度签订授信合同和抵押合同。对于采用非标准版本的法律文本和协议的，应根据有关职责权限的规定，请合规部和公银业务管理部审核确认后签署。2、抵押登记等授信条件落实（1）客户经理应与抵押人一起按规定办理以我行为第一抵押权人的抵押物登记手续，将他项权证原件留存我行。（2）客户经理应督促并确认抵押人按规定办理抵押物
9、保险手续，并使我行成为第一受益人保险办理完毕后将保险单、批单原件留存我行；对授信及抵押合同按规定需办理公证的，调查人应与借款人、抵押人一起到公证机关办理公证。（3）将上述资料进行整理并传递给信用运营部门，信用运营部门将他项权证、保险单等抵押登记手续落实的材料封包入库。抵押办理过程需注意事项：（1）抵押人以已出租的房地产抵押的，抵押人应提供租赁协议和已通知承租方抵押的书面文件。（2）国有企业法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理规定。（3）以中外合资企业、中外合作企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须提供经董事会通过的书面文件，但企业章程另有规定的除外。（4）以有限责任公司
10、、股份有限公司的房地产抵押的，必须提供经董事会或股东大会通过的书面文件，但企业章程另有规定的除外。（5）股份合作制企业以其房地产抵押的，必须提供经企业职工股东会通过的书面文件。（6）有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定抵押期限不应当超过该企业的经营期；以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。（7）抵押人为自然人的还应注意抵押人应具有完全民事行为能力；无贷款逾期、欠息、信用卡恶意透支等不良信用记录。抵押人为法人的还应注意在人民银行征信系统中没有不良贷款余额。（四）授信发放单笔业务的授信发放1.客户经理落实授信申请人签
11、订相应凭证，并在相应凭证上签注意见，同时落实行内相应凭证签订手续，并将授信发放材料交信用运营部门审核。2.信用运营部门按照有权审批人出具的终审意见审核各项放贷前提条件已经落实后，出具放贷通知书等放贷指令。3.信用运营部门放款人员按照放贷通知书等放贷指令验印后按照我行会计的相关规定进行开票操作，并登记人行信贷登记系统。循环授信额度项下的授信发放1.客户经理调查审核，认为可以给予企业用信的，客户经理提交用信审批。并对该调查确认意见内所含信息的真实性及调查结论负责。2.营销团队负责人对客户经理提交的用信确认意见进行审核。审核同意的，加签意见后提交审批3.分行授权的审批人对于提交的额度方案内的用信申请
12、进行审批核准，出具审批意见。4.根据我行相关制度签订相关单笔业务授信合同和抵押合同。客户经理应确保合同印章和法定代表人签字的真实性。对于首笔授信要求现场与有关借款人和抵押人签订有关合同；对于有关抵押合同的签订涉及自然人的，必须由自然人及抵押财产共有人现场签名。客户经理落实客户合同签署后由业务助理落实行内合同签署手续并对借款人、抵押人的印章和法人代表签字进行校验。5.额度项下用信发放（1）客户经理落实相应业务合同签订等手续，并落实授信申请人签订相应凭证，在相应凭证上签注意见，同时落实行内相应凭证签订手续，并将授信发放材料交信用运营部门审核。（2）信用运营部门按照有权审批人出具的终审意见审核各项放
13、贷前提条件已经落实后，出具放贷通知书等放贷指令。（3）信用运营部门放款人员按照放贷通知书等放贷指令验印后按照我行会计的相关规定进行开票操作，并登记人行信贷登记系统。（五）贷后管理1、贷后检查频率为3个月一次。五级分类3个月一次，具体按照我行五级分类相关制度要求执行。出现以下情况时，应当立即进行现场检查并填写检查表格，根据检查结果，可将贷后检查频率调高：（1)欠息超过3 天；（2）贷款归行率连续3 个月未能达到承诺比例；（3）企业在我行结算出现异常，如是否出现空头支票等情况；（4）企业在他行的授信出现逾期；（5）经营性现金流出现负数；（6）抵押物价值下降达10%；（7）抵押物被查封、冻结。同时建
14、立抵押物定期分析制度，分行中小企业风险管理部门应每3 个月对抵押物价值进行监控和分析，抵押物价格波动较大时，应当发布预警信号，并督促客户经理进行临时贷后检查。2、贷后检查时间恰逢循环授信的年审，可将年审与贷后检查一并进行，并以年审表作为这一期的贷后检查报告，提交贷后管理部门并存档。3、对于企业出现非正常情况，需要资产保全人员介入的，应根据我行公司业务资产保全管理程序，进入资产保全管理程序。九、 其他管理规定中小企业房地产抵押授信额度设立后，签署融资额度协议，并根据融资额度协议办理最高额房产抵押手续，办理具体业务时，还应签署对应具体业务的业务合同。来源浦银发【2010】393号关于印发上海浦东发
15、展银行中小企业房地产抵押循环授信业务管理规程的通知二 中小企业联贷联保业务一、目的、定义、种类、基本原则（一）、目的为有效解决中小企业贷款难问题，促进我行中小企业金融业务健康有序发展，进一步规范中小企业联贷联保业务，扎实推动该项业务的全过程管理和风险管控，总行制定了上海浦发发展银行中小企业联贷联保业务管理办法。（二）、定义中小企业联贷联保业务（以下简称“联贷联保业务”）指由若干中小企业自愿组成一个联合体向本行申请融资，各借款企业均对其他所有借款企业因向本行申请融资而产生的全部债务承担连带保证责任，并缴纳一定比例保证金作为担保方式获取本行融资的业务。联贷联保业务是中小企业通过组建借款联合体联合融
16、资联合担保。一方面，该业务可促使联保体内借款企业相互监督和横向约束，解决中小企业抵（质）押物不足和信息不对称等难题，满足其融资需求；另一方面，该业务由多家企业互相担保，存在一定程度风险放大因素，也是一项风险管理要求较高的业务。（三）、种类联贷联保融资业务包括短期流动资金贷款、银行承兑汇票、信用证、非融资性人民币保函业务（其中无法确定有效付款期限（到期日），或到期日超过联保体内最长期限贷款的表外业务除外）。 （四）、基本原则联合担保、按需融资、横向监督、分散风险、强化管理、共同发展。二、 贷款发放对象、适用范围和借款企业准入条件（一）、适用范围适用于中小企业。中小企业标准依据本行现行相关规定执行
17、。（二）、贷款发放对象原则上，优先选择来自于同行业优势企业、参加同一行业协会或者商会组织的企业和在同一区域生产或经营的企业，以及上下游企业群体组成联贷联保业务的联保体。（三）、准入条件1、在当地有固定经营场所，经营情况正常，企业经营产品符合国家产业政策，成长性强，盈利能力高，发展前景好； 2、企业正常生产经营连续2年（含）以上或企业主从业连续2年（含）以上；3、根据本行信用等级评定标准，企业信用等级在BBB（含）以上；4、以工业和批发业企业为主，其中工业类企业资产负债率须低于70%，批发类企业资产负债率须低于85%； 5、在本行开立基本结算户或一般结算户，承诺销售款归行率不低于本行融资比例；6
18、、企业资信良好，无不良违约记录，具有按期偿付贷款本息的能力，对借款资金有可靠的还款来源；7、企业主及主要控制人无不良违约记录，个人信誉良好；8、原则上，企业应在本行保持3个月以上良好结算记录，新开户企业可由分行根据实际情况另行确定具体要求。（四）、存在下列情况的企业不宜组成联保体： 1、拟组建联保体的企业间存在商业纠纷或长期应收欠款等影响相互履行担保义务的； 2、主要资产已抵押给其他银行并获得授信的企业，不包括明确以本行业务替代他行的情况；如能提供第三方担保等其他担保方式（不含个人担保）的，可做除外处理。3、已在他行办理联贷联保业务的企业，不包括明确以本行业务替代他行的情况；如能提供第三方担保
19、等其他担保方式（不含个人担保）的，可做除外处理。 4、已发生未能及时偿还本行融资，且须使用保证金或者追索联保体其他成员方式归还本行融资的企业； 5、其他不符合保证条件的企业； （五）、联贷联保业务联保体的组建条件1、自愿原则。联保体由企业自主结合或由行业协会、商会、中小企业局和开发区管委会等机构牵头组建，本行各级机构不得牵头或参与联保体的组建。2、联保体成员企业应控制在3家（含）以上，最高不超过8家，且各成员业务规模和资金实力宜相互匹配不宜悬殊过大。3、单个联保体内成员企业的融资业务必须为单笔方式。原则上，联保体内各笔融资业务的期限应匹配。4、联保体成员未参加其他联保体或类似组织，各成员之间无
20、投资关联关系，且不受同一企业或个人控制。 5、联保体成员间除互相承担连带保证责任外，借款企业必须缴存融资额一定比例的保证金，作为申请联贷联保业务的担保。6、借款企业法定代表人或实际控制人必须对该企业在本行联贷联保业务承担个人连带保证责任。 7、联保体各成员之间彼此较为了解，能协助本行督促联保体其他成员履行借款合同，并能及时向本行反映其他成员经营情况。8、企业向本行提出办理联保融资业务申请并经本行核准后，联保体所有成员应共同与本行签署担保合同。9、单个联保体内融资必须使用同一业务品种，即联保体内所有融资可全部采用短期流动资金贷款或全部采用银行承兑汇票业务。三、贷款用途、期限、金额、利率（一）、联
21、贷联保融资业务贷款用途主要是为了解决本行中小企业短期资金需要，借款人必须按规定用途使用本行授信资金。联保组织任何成员不得以任何方式，将授信资金转让、转借给他人或集中使用本行授信给联保体其他成员的授信业务。在本行融资未结清前，联保体成员不得恶意转让、毁损用本行融资资金购买的物资和财产。 融资期限一般为一年以内（含一年）。 （二）、单一联保体内单户融资敞口金额原则上控制在等值人民币1,000 万元（含）以内。（三）、原则上，融资利率应高于央行基准利率，支行可根据联贷联保业务实际风险情况自行确定融资利率。 四、保证金（一）保证金1、借款企业必须缴存融资额一定比例的保证金，作为申请联贷联保业务的担保，
22、单一联保体缴纳的保证金总额必须覆盖该联保体内最高单户企业融资额；联贷联保业务保证金是对整个联保体融资进行担保，在该联保体存续期间具有持续的担保效力，需与单个联保体内多笔融资进行关联；目前暂时采用手工登记簿方式进行关联控制，即以手工方式将一个保证金账户与单一联保体内全部多笔融资进行关联控制。 2、联贷联保业务项下的保证金应采用活期存款形式，如确需采用定期形式的，该定期存款期限必须与联贷联保体中期限最长的融资业务期限保持一致。3、以联贷联保业务方式开展银行承兑汇票、信用证、非融资类人民币保函业务的，须符合以下要求： （1）借款企业应按约定比例缴纳联保体保证金，该保证金为整个联保体融资提供担保； （
23、2）在借款企业须根据开立银行承兑汇票、信用证、非融资类人民币保函业务相关规定和审批要求另行缴纳保证金，为单笔银行承兑汇票、信用证、非融资类人民币保函提供担保；（二）保证金账户的开立1、保证金账户开立过程中，账户户名采用统一格式：“浦发银行某某（分行所在城市名）某某支行中小企业联保业务XXX”，各支行或经营单位编号从001开始人工自然排序，具体账户根据本行核心系统自动生成确定。2、核心系统所需开户客户信息必输选项统一采用总行相关信息：如组织机构代码证代号采用上海浦东发展银行总行的组织机构代码证代号（13221158-X），客户地址采用开户经营单位（支行或者分行营业部）的地址。3、短期流动资金贷款
24、的保证金统一采用“2514其他保证金”二级科目下的“5915活期短贷（联保）保证金”和“6865定期短贷（联保）保证金”业务代号，分别主要用于核算和反映本行开展中小企业联保业务下短期流动资金贷款业务的活期和定期保证金款项。4、银行承兑汇票业务的保证金账户开立按照关于下发的通知（浦银发200818号）有关规定执行。5、在实际操作中，联贷联保业务联保体主办行应负责保证金账户的开立和编号，支行公司业务部门应就保证金的开户处理出具联贷联保业务保证金账户开立通知书并通知该行运营部门实施操作。（三）保证金缴纳要求1、短期流动资金贷款该类业务的保证金由联保体各成员分别从企业账户存入本行专为该联保体开立的内部
25、保证金账户；必须落实单个联保体与一个内部保证金账户的对应关联，防范保证金脱保对本行信贷资产带来的潜在风险。2、银行承兑汇票业务该类业务的保证金缴纳必须分为两个层次。（1）专为借款企业开立银行承兑汇票提供担保的保证金该部分保证金来自于联保体内单个成员企业，也仅为其开立的银行承兑汇报提供担保，不为整个联保体融资提供担保。该部分保证金缴纳入该借款企业名下账户，与其开立的银行承兑汇票对应，并实现系统的关联控制。保证金账户开立及缴纳须按照关于下发的通知（浦银发200818号）有关规定执行。（2）为联保体全部融资提供担保的保证金该部分保证金来自于联保体所有成员企业，为该联保体全部敞口融资（除第一部分保证金
26、以外部分）提供担保的保证金。该部分保证金缴纳入以本行名义开立的保证金账户，与整个联保体敞口融资对应，目前暂采用手工关联控制。保证金账户开立及缴纳须参照上述短期流动资金贷款保证金进行缴纳。鉴于关于下发的通知（浦银发200818号）中银行承兑汇票与对应保证金账户的系统关联控制导致银行承兑汇票保证账户无法关联第三方和非银行承兑汇票业务，因此该笔保证金暂仍使用短期流动资金贷款保证金相关业务代号。3、信用证和非融资性人民币保函该类业务的保证金缴纳要求参照前述银行承兑汇票业务的保证金缴纳相关要求执行。五、业务操作流程联保体成员须同时向本行提出授信申请，提交本行授信业务所需的有关资料。授信审查、审批的具体要
27、求和流程按相关融资产品的有关规定执行。 本行核准给联保体各成员的授信额度，各成员之间不得相互调剂使用。六、审查审批要点、主要风险点和控制措施联贷联保业务实施全过程风险管理（一）在贷前调查中，支行除应执行单个客户调查要求外，还要着重对联保体结构、联贷联保业务方案及风险缓释措施等内容进行调查。同时，应要求借款企业提供愿意为所在联保体其他成员担保的董事会或股东会决议，切实保证担保的有效性。由于中小企业提供的财务报表不能完全真实反映其经营状况，各支行应深入借款企业生产、经营和销售现场，通过实地调查和与企业人员交流等方式，多方面、多渠道收集有关借款企业经营状况及其经营者的第一手信息，如必要，相关调查人员
28、可对企业财务报表进行必要的补充说明。（二）审查审批时，不仅要审核企业财务报表或各类书面文件，还应综合考虑企业的行业地位、经营实力、履约意愿和联保体的综合实力等非财务信息，并综合考虑承担连带保证责任的企业法定代表人或实际控制人的家庭收支、经济实力和信用状况等因素。（三）强化贷后管理，支行应经常深入联保体成员企业，多方面了解和掌握其经营管理动态，获取各成员信息，充分发挥联保体成员横向监督作用，以便对企业发生影响偿债事项及时采取应对措施。至少按季对联保体进行专项贷后检查，重点检查如下内容：1借款企业是否存在以任何方式将本行联贷联保资金转让或转借给联保体其他成员或联保体外他人使用；2联保体成员间是否存
29、在新发生的商业纠纷或拖欠款等影响联保体成员履行担保义务的情况；3联保体成员是否故意隐瞒其他成员企业经营滑坡等导致整个联保体融资潜在风险的重要信息。对联贷联保业务流动资金贷款的特殊管理要求：1、加强资金需求分析，落实贷款规模测算。在贷前调查时应调查并掌握借款企业的财务状况和非财务状况，合理估算分析企业融资需求，测算新增贷款额度。在审查审批中应根据借款企业经营规模、业务特征及资金循环周期，结合企业实际情况和未来发展状况审查营运资金需求，分析与评价其新增贷款需求量测算的合理性。2、做好尽职调查工作，实施资金受托支付。注意调查借款人关联方及关联交易情况、贷款具体用途及与贷款用途相关的交易对手资金占用等
30、情况，合理评价借款企业贷款资金实际用途。对符合本行规定的流动资金贷款采用贷款受托支付方式对贷款资金支付进行管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。七、联贷联保业务续存期间的管理（一）联保体成员企业管理1、联贷联保业务续存期间，借款企业不得退出联保体，联保体也不得解散和终止。联保体任一成员提前全额归还自身融资本息后，不解除其为其他成员承担的连带担保责任，也不影响联保体其他成员按相关担保合同规定履行的担保义务。仅当联保体全部成员全额偿付该联保体在本行所有融资本息后，其成员方可组建或加入其他联保体。2、其他借款企业需加入已组建的联保体，本行应对该新加入成员按联贷联保业务准入规定重新履行相关授信调查、
31、审查和审批流程以及缴存保证金，且新加入成员必须对联保体内其他成员已发生的本行所有联贷联保业务承担连带担保责任，并与其他成员共同与本行签订担保合同，做好新成员加入后与原联保体内已发生业务的衔接。3、联保体任一成员经营发生变化不再满足本行联贷联保业务准入条件，或不能按期偿还本行融资本息时，本行有权采取停止该成员未用融资的提用、不再向该违约成员提供新增融资、制定已用融资的清收计划并采取相关保全措施等；本行提出相关要求时，联保体全体成员应积极配合本行完善担保措施，包括重新签订担保合同或按本行要求补足保证金等。如联保体成员企业未配合本行履行上述义务，必要时，本行有权随时宣布该联保体全部债权提前到期。（二
32、）保证金管理1、保证金扣划联贷联保业务存续期间，如联保体任一成员发生违约事项，应首先释放并扣划保证金偿付该联保体任何成员已发生违约的融资。要求扣划保证金时，分行公司业务部门应出具联贷联保业务保证金扣划通知书，并通知运营部门实施。2、保证金到期退还原则上，联贷联保业务保证金应在全部联保融资偿还后再予以释放和退还。保证金退还额不应超过借款人期初缴纳额与联贷联保融资期限内应计利息的总和。要求退还保证金时，应先经信用运营部门确认该联保体的全部融资业务已结清，分行公司业务部门再依据联保体成员企业提交的联保体保证金退还申请书确定的退还金额，出具联贷联保业务保证金退还通知书，并通知运营部门实施。3、保证金提
33、前部分退还经联保体所有成员企业协商一致，可以申请提前退还部分保证金，但退还后剩余的保证金余额必须覆盖该联保体最高单户企业融资额。要求保证金部分退还时，应首先确认剩余保证金余额覆盖联保体最高单户企业融资额，分行公司业务部门再依据联保体成员企业提交的联保体保证金退还申请书确定的退还金额，出具联贷联保业务保证金退还通知书，并通知运营部门实施。4、保证金补缴在释放并扣划保证金偿付违约联贷联保融资后，如联保体其他成员仍须按原有要求续做联贷联保融资的，其他成员应就剩余融资履行保证金补缴手续，补缴后的保证金总额仍须覆盖该联保体内最高单户企业融资额，否则本行有权宣布剩余联贷联保融资提前到期。保证金的补缴操作须
34、按照保证金的缴纳要求实施。对于采用定期存款形式缴纳保证金的联贷联保业务，在履行保证金补缴手续时，必须重新开立定期保证金账户，要求借款企业将保证金补缴入新的保证金账号，并与本行重新签订保证金质押合同（适用中小企业联贷联保业务）。八、合同适用联贷联保业务适用流动资金借款合同（适用中小企业联贷联保业务）、保证金质押合同（适用中小企业联贷联保业务）和保证合同（适用中小企业联贷联保业务）。 具体见浦银发2010471号关于印发上海浦东发展银行中小企业联贷联保业务管理办法之附件2、附件3和附件4。来源:浦银发2010471号关于印发上海浦东发展银行中小企业联贷联保业务管理办法。三 中小企业中期房地产抵押贷
35、款一、目的、定义、适用范围、分类（一）、目的发展中小企业中期房地产抵押贷款可以提高银行的综合收益。在满足客户借助房地产抵押获得融资需要的同时，能为我行带来贷款利息收入、监管费收入等综合收益，提高客户对我行的贡献度。有助于培育具有交叉销售潜力的优质客户群。（二）、定义中小企业中期房地产抵押贷款：借款企业本身以企业经营所在地产权清晰并可办理有效抵押登记和商品化交易的商品房、办公用房、商铺、标准厂房、以及县级及县级以上开发区内的物流仓库为抵押物的期限在1年以上，5年（含）以下的贷款业务。其中标准厂房是指：在县级及县级以上区域内按照国家标准及行业要求进行设计和建设，配套齐全、企业可直接入驻，并用于生产
36、经营的工业用房，企业对土地使用权的方式为出让取得。（三）、适用范围适用于中小企业。如借款人为项目公司，不在管理范围。（四）、分类根据抵押物性质差异和还款来源差异，中小企业中期房地产抵押贷款分为两类：1、基于企业所拥有的用于抵押的房产的租金收入作为主要还款来源（即贷款期内该抵押的房产的租金收入/贷款本息和70%），贷款期限最长为5年，该房地产应经营情况稳定，已签订租赁协议的租赁面积不低于可出租面积的70，一年期（含）以上的承租客户占比不低于30。2、基于企业生产经营收入作为主要还款来源的，贷款期限最长为3年。二、贷款发放对象和准入条件（一）基本条件：1、未出现以下情况者：（1）上海浦东发展银行中
37、小企业金融业务发展纲要（浦银发2005第355号文）中的禁止进入类企业；（2）企业领导人（总经理或实际决策人）曾在人行公布逃废债企业名单、银监会不良客户清单以及在人民银行征信系统中有不良贷款记录的企业担任过负责人，或者个人从业经历有破产行为并且有逃废银行及社会债务的，或者其它恶意欠债行为（含信用卡恶意欠债行为）等的。（3）企业领导人（总经理或者实际决策人）曾被司法追究或行政处罚并且有严重赌博、吸毒等恶性不良行为的。（4）企业在最近2年内有下列行为合计三次（含）以上：逾期（15天以上），欠息（15天以上），空头支票行为的。（5）关联人及关联企业资金占用达到企业净资产70以上的（资金占用是指以委托
38、贷款，其它应收款，应收账款，内部往来等各种形式占用企业资金且期限大于180天的）。2、已经工商行政管理机关办理年检手续；3、持有人民银行核发的贷款卡；4、有固定经营场所，合法经营； 5、授信用途不违反国家法律、法规及有关政策规定；6、信用等级BBB（含）以上。7、借款人应向我行提供符合我行条件的房地产抵押，合法拥有房地产产权，持有合法、有效的房地产权证，拥有独立处置权，不存在参建、联建、或者建设合同中约定第三者对该房地产的收益权或处置权。董事会或相应决策机构同意将其拥有房地产作为贷款抵押物。借款人应落实相应的抵押担保措施。8、承诺与我行签订中小企业中期房地产抵押贷款账户监管两方协议和中小企业中
39、期房地产抵押贷款收款账户三方合作协议（如有），同意开立监管专户，接受我行对贷款资金用途的监管，借款人综合收入资金回笼我行账户。9、承诺贷款存续期内原则上限制股东分红，如需分红，需经我行审批同意，且借款人必须已归还当期贷款项下应还的贷款本息，同时预留下一期应还的贷款本息。10、经营单位要求的其他条件三、贷款用途和还款来源、抵押物认定、保险公证及计息（一）中小企业中期房地产抵押贷款用途规定：1、贷款用途真实且合法合规2、主要用于借款人的主营业务的运作和经营3、贷款不得用于其他国家明令禁止的投资领域和用途。（二）还款来源主要是借款人各项综合经营收入：1、借款人正常的生产经营产生的收入2、如该抵押的房
40、地产用于出租的，则租金收入、特许费、管理费、分成等相关经营收入也可作为还本付息来源。（三）综合考虑企业的成长前景、借款用途、房地产抵押率、房地产抵押贷款的年限、还款来源对本息的覆盖率、以及企业的融资需求6个因素，合理确定贷款金额和贷款年限。（四）抵押物价值认定：1、对抵押物价值认定原则上采取评估价值，评估机构的认定程序和要求按照我行现行规定执行。2、对于抵押物在评估价的基础上各分行结合当地市场该类抵押物市场交易活跃程度、抵押物处置的交易成本及我行内部的管理成本，并且考虑到授信到期时房地产市场未来的价格预期，对抵押成数综合判断。原则上，以商品房、办公用房为抵押物的，抵押成数不超过现期评估价的70
41、；以商铺（含商场、商品交易市场、综合商业设施）、标准厂房和物流仓库为抵押物的，抵押成数不超过现期评估价的60%。总行将根据宏观经济对房地产行业的影响及房地产行业的周期性波动等各方面因素，对抵押成数的上限做出调整。抵押登记：中小企业中期房地产抵押贷款必须办妥抵押登记，确保我行为第一抵押权人。（五）保险和公证：借款人必须在贷款发放前对抵押物办理商业保险，费用由借款人承担。保险单必须明确我行为第一受益人，不得有任何有损我行利益的限制性条款。根据分行规定需办理公证的或授信批复中明确要求办理公证的，应办理抵押公证手续，落实抵押公证书。（六）计息、还款和监管费的收取：1、一般采取按季度或按月分次等额还本付
42、息还款；同时，对于以房地产租金收入作为主要还贷来源的，其还款计划应当与租金的缴纳期限保持一致，对于一次性支付租金的，原则上不得办理中期房地产抵押贷款业务。2、按人民银行公布的同期同档次基准利率及浮动范围执行。贷款存续期内，遇基准利率调整的，应按调整后的利率计收利息。发生贷款逾期、挪用等均按我行有关规定执行。3、我行对中小企业中期房地产抵押贷款实施财务监管，收取财务监管费，原则上年费率不低于千分之一，可分年收取。四、业务操作流程相关规定和主要管理要求中小企业中期房地产抵押贷款业务流程包括六个环节：受理调查；授信审查审批；合同准备与签订；抵押保险手续；贷款发放；贷后管理。（一）、客户经理受理客户申
43、请1、公司业务部门客户经理在与客户初步交流后，根据客户门槛、抵押物条件和我行内部管理要求，初步判断可以受理。2、借款人应提供的资料：(1)、书面借款申请书；(2)、借款人本身相关资料：企业成立的批文、（经年检的）营业执照复印件、（经年检的）法人代码复印件、外商投资企业批准证书（如有）、公司章程、法人代表证明及身份证复印件、借款人贷款证（卡）、董事会决议或有权机构同意将其拥有的房地产作为贷款抵押担保的决议、委托书或授权书、公司最近一次验资报告、前三年审计报告（如有）及最近一个月的财务报表（须加盖公章）、企业主要开户行和账号、银行要求提供的其他证明文件和材料等；(3)、抵押物相关资料：抵押物清单、
44、产权证书（原件及影印件）、抵押物的评估报告、购置合同（如有）；如以用于抵押的房产的租金收入作为主要还贷来源的，除上述材料外，还应提供租赁协议、租赁客户名单、租赁面积、租赁表、已通知承租方抵押的书面文件；银行要求提供的其他证明文件和材料等。3、注意事项：有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定抵押期限不应当超过该企业的经营期；以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限；（二）、客户经理进行授信调查1、客户提交借款申请资料后，审查客户提供的资料是否齐备；2、客户经理须双人进行现场调查。如贷款方案设计和评估相对复杂，可请分行中小
45、企业经营中心给予指导。调查内容包括但不限于以下方面：（1）借款人基本情况调查：借款人的成立时间、历史沿革、产权构成（或所有制）、注册资本与实收资本、投资人出资比例、出资到位情况、公司章程、组织形式、经营范围及期限；借款人经营情况、主营业务、技术能力、企业形象、行业背景、在行业和区域经济发展中的地位和作用；经营者素质评价，法定代表人和领导班子成员的从业经历、管理流程、评价及经营管理水平和效率；企业发展潜力评价：分析借款人所在行业的特点、发展方向、生命周期及中长期发展规划，国家对该行业的产业政策；分析综合评价借款人的发展前景；分析借款人在预计贷款偿还期内主要产品的目标市场定位、容量、营销策略及风险
46、状况，评估主要产品在国内外市场的销量、价格变化趋势及波动幅度，预测市场销售前景。特别注意：应将企业未来发展前景与贷款年限综合考虑借款人财务情况分析：通过资产周转率、存货周转率、应收账款周转率指标评价其资产运用效率；通过计算产销率、销售利润率、营业现金回笼率、盈利现金比率等指标，分析影响盈利的因素和原因，评价其盈利能力；通过近三年现金净流量、经营活动现金净流量、投资活动现金净流量、筹资活动现金净流量、现金等价物等情况，分析现金流量结构、现金获取能力及变化趋势，评价其现金偿债能力。偿债能力分析和信用状况评价：借款人开户情况、信用等级情况、在人民银行信贷征信系统没有不良贷款记录、总的贷款总额；计算近
47、三年（如有）和近期的资产负债率、流动比例、速动比率、借款期内总偿债保证比、近三年短期、长期借款总额及借款银行分布、履约记录、在综合考虑或有负债的情况下，评价其短期和长期偿债能力；并进行不确定性和敏感性分析。其中：借款期内总的偿债保证比=（借款人综合经营收入/借款期内应偿还全部负债）*100%我行测算的借款期内总的偿债保证比原则上应达到100% 。借款人主要关系人（如其母公司或主要投资人）背景分析（2）抵押物情况调查和评估：抵押物基本情况：现场观察抵押物真实存在性，并拍摄或取得抵押物图像资料（照片等），验看抵押物产权证书，确认抵押物为借款人所有。抵押物具体情况，包括地理位置、周边环境、占地面积、可销售面积、经营年限、权属关系、建造（或购置）原始成本等；如房地产主要用于出租的，还需要了解经营情况，包括经营方式、已出租面积、租期、主要租（售）对象、租
