安徽万泰置业有限公司翠湖一路项目定位报告.doc

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1、安徽万泰置业有限公司翠湖一路项目定位报告深圳波特商业经营管理有限公司铜陵项目组2009年9月1日目 录第一部分 铜陵概况1.0 铜 陵 市 基 本 概 况51.1 行政区划51.2 自然资源51.3 青铜文化61.4 经济发展6第二部分 铜陵市商业综合情况2.0 市区商业供应特征72.1 百货72.2 中大型超市72.3 专业市场82.4 餐饮市场9 3.0 主要街道调研103.1 市区主要商街店铺统计103.2 主要道路商铺经营业态构成103.3 主要街道租金水平调研113.4 铜陵商铺租金主要体现特征114.0 商业个案调研114.1 铜冠商业广场114.2 合百商厦124.3 铜陵商城1

2、34.4 逸顿国际商业街14第三部分 项目定位5.0 项目分析 155.1 项目宏观区位分析 155.2 项目微观区位分析 185.3 项目地块分析 186.0 项目SWOT分析197.0 项目定位难点 198.0 项目功能组合定位 218.1 发展商业物业的可能性 218.2 发展商务写字楼的可能性 238.3 发展酒店的可能性 268.4 发展公寓的可能性 279.0 项目开发 289.1 项目开发思路 289.2 项目开发模式 289.3 项目开发步骤 2810.0 项目总体定位 2910.1 项目开发战略定位 2910.2 项目品牌战略定位 2910.3 项目主题定位 3010.4 项

3、目市场定位 3010.5 项目目标客户定位 3110.6 项目业态定位 3210.7 项目经营定位 3310.8 项目功能组合定位 3310.9 项目建筑规划定位 3410.10 项目楼层功能定位 3510.11 项目经营特色定位 3710.12 项目营运方式定位 3810.13 项目管理模式定位 3810.14 项目形象定位 3910.15 项目招商模式定位 3910.16 项目销售模式定位 3910.17 项目营销推广定位 39第一部分 铜陵概况1.0 铜陵市基本概况铜陵市位于安徽省中南部，长江中下游南岸，1956年依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。地处上海与武汉、南京与九江的正中心(距

4、南京与上海的距离分别是200公里和450公里)，也是我国著名的黄山九华山旅游风景区的北大门(距九华山和黄山分别为80和120公里)，同时还是安徽省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点。长江黄金水道流经铜陵59.9公里，水运条件得天独厚，铜陵港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级码头，高速路网发达，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。铜陵具有良好的政策环境，是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，享有一系列鼓励外资投入的优惠政策。铜陵先后被评为全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、安徽省首批省级园林城市、万吨级海轮进江终点港、国家园林城市。 1.1 行

5、政区划市辖区：总人口73.89万人，其中市区人口43.43万人。铜官山区面积36平方公里。（辖长江路街道、石城路街道、铜官山街道、杨家山街道、扫把沟街道、横港街道）狮子山区面积53平方公里。（辖狮子山街道、新庙街道、矶山街道、凤凰山街道、西湖镇）郊区面积154平方公里。（辖安铜街道、桥南街道、铜山镇、大通镇、灰河乡、普济圩农场街道）铜陵县面积763平方公里。（辖五松镇、顺安镇、新桥镇、钟鸣镇、天门镇、老洲乡、东联乡、西联乡、胥坝乡）1.2 自然资源矿产资源铜陵地阜物华，自然资源丰富，尤以矿产资源储量丰，矿种全而闻名。已探明的矿种主要有铜、硫、铁、金、银、煤、石灰石等，其中铜、金、银、硫铁矿和石

6、灰石储量均在全省名列前茅。大理石、灰硅岩、膨润土、铅锌矿、珍珠岩、钾长石、石英石等，也有一定储量。农产资源铜陵气候温和，雨量充沛，是农作物生长的有利条件。农业生产以粮食和经济作物为主。粮食作物有水稻、小麦等；经济作物主要有棉花、大豆、油菜、花生、芝麻、茶叶、苎麻、油桐、大蒜、生姜等。水产资源据初步调查，铜陵水域的鱼类有8目15科44种。其中商品鱼类有青鱼、草鱼、黄鲢鱼、白鲢鱼、鲤鱼、鳊鱼、团头舫、黄鳝、泥鳅等。珍贵鱼类有鲚刀鱼、银鱼、鲟鱼、鳜鱼、鲥鱼、鳗鱼等。鳖、龟、蚌、螺、虾、螃蟹等品种资源也很丰富。稀有水生动物有白鳍豚、江豚、扬子鳄等。植物资源查出确定学名的88科600余种，其中，观赏植物

7、、园院及行道绿化乔木类36种，灌木类33种，绿化观赏竹类17种，蕨类60余种，草本类34种，水生类10种。药类约1400余种。药类植物中以凤凰山丹皮最为著名。铜陵泡桐资源丰富，素有桐乡之称。 1.3 青铜文化铜陵铜文化源远流长，是中国青铜文化的发祥地之一。铜陵是中国的“古铜都”。铜的采冶始于商周，盛于唐宋，绵延3000余年而未曾中断，这在长江流域目前已知的古铜矿遗址中非常少见。现存数十处采冶铜遗址和大量的青铜文物：有古西周的铜炼渣、汉代的古铜井，唐宋期间的青铜文物更为鼎盛且史料记载甚详。铜陵的历史，就是中国冶铜史的缩影。大文学家李白、王安石、苏东坡等曾来此游历并留下诗迹，李白的“我爱铜官乐，千

8、年未拟还。要须回舞袖，拂尽五松山”以及描写冶铜场面的“炉火照天地，红星乱紫烟。郝朗明月夜，歌曲动寒川”更是千古名句。铜文化已经融进城市建设和市民生活的方方面面，起舞等铜雕塑在全国各类评比中获奖，市内设有全国性的青铜文化研究会。 1.4 经济发展上个世纪八十年代末以来，铜陵坚持以结构调整为主线，以深化产权制度改革为核心，不断优化所有制结构和国有经济布局，努力提升经济活力。在全市规模以上工业企业中，国有、集体类由1997年的73%下降到2003年的23%，全市私营企业发展到1700家，区级工业经济基本实现民营化。全市拥有6家上市公司，上市公司数和融资数量分别占全省的13.2%和10%以上。对外经贸

9、技术合作与友好交往不断扩大，2003年，全市外贸进出口总额达54695万美元，经济外向度为43.9%，与世界40多个国家和地区建立了经济技术协作关系，与世界40多个国家和地区建立了经济技术协作关系，并与国内外12个城市结为友好城市；利用外资数量连年成倍增长，有力促进了铜陵经济社会发展。铜工业、化工等主导产业进一步做大做强，装备制造、纺织服装、电子元器件及基础材料产业呈集群化发展态势。积极发展循环经济，大力推进滨江等循环经济园区建设，兴建了一批循环经济项目，资源综合利用率不断提高。实施了金昌冶炼厂主工艺改造、金隆余热利用、海螺余热发电、电厂烟气脱硫等工程，关闭了一冶鼓风炉，累计淘汰小水泥产能19

10、5万吨，关停小采石产能240万吨，节能减排见到实效。大力推进科技创新，累计开发各类新技术、新产品410余项，组织实施省级以上科技计划项目112项，高新技术产业增加值占工业增加值的比重由五年前的16.5%提高到35%。商业服务设施不断优化，现代服务业逐步壮大。实施品牌和质量战略，新增中国名牌4个，中国驰名商标1件。规模以上工业企业由92家增加到213家，有色控股公司主营业务收入突破400亿元。县区与园区经济快速发展，县区3个开发区成为省级开发区，铜陵经济开发区主要经济指标实现翻两番，铜陵县经济发展进入全省动态十佳县行列。第二部分 铜陵市商业综合情况2.0 市区商业供应特征2.1 百货百货商场过于

11、集中，大多处于转型期； 截至2008年12月，铜陵市区百货商场3家，总规模在19万平方米左右； 铜陵市百货商场主要集中在长江中路； 各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变，正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营，注重环境改善与人本主义等)转变； 但受自身物质条件的限制，单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限。百货商场经营档次多元化主题商场较少 铜陵市大多数百货商场经营品种雷同，市场竞争力不强； 各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润，促使百货经营业态组合将发生根本性改变。商场名称经营规模(平方米)经营档次业态组合特征目标消费群体铜陵商城90000中档服装服饰80%，娱乐2

12、0%女性居多合百商厦32000中档服装服饰74%，化妆品及珠宝15%、超市6%各年龄层次铜冠商业广场66000中档服装服饰55%，餐饮娱乐20%，超市及电器25%各年龄层次2.2 中大型超市超市外扩趋势明显 铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内； 超市经营面积在2000平方米以上共计5家，10000平米以上的2家； 从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况，超市向东南方向扩张趋势明显； 迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联、台客隆等中大型超市。 铜陵中大型超市基本情况项目名称地理位置规模()投入运营时间华联淮河大道28

13、002008台客隆石城大道40002008合家福淮河大道130002006合家福义安北路20002003华润苏果淮河大道150002007家得利淮河大道10002003超市运营状况参差不齐 家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市； 合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市； 超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而定； 至2008年12月中大型超市营业面积在3.78万平方米。2.3 专业市场铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导，是自发形成，因此需要较长周期引导与布局。铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市“过境公路”沿线：东向交通要道（

14、铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上：汽车销售市场铜都大道南段花鸟市场铜都大道与北京东路交口西北向铜陵大市场铜都大道北段绿源农产品大市场铜都大道北段茂源大市场北京西路段（家具、家居、建材等） 次中心或边缘区域对专业市场吸引力 铜陵市现有专业市场总计5-10个，总规模在40万平方米左右； 专业市场承租能力较低，一般选址在城市边缘区域； 租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素； 城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场，以满足特定消费人群需求，而且精品专业市场具备较高承租能力。专业市场选址考虑因素2.4 餐饮市场餐饮市场主要分散在三个片区据不完全统计，铜陵市现有大小餐饮企业140

15、0家，茶楼170余家 羊家山沿线已形成餐饮聚集气候， 但主要以100平米左右的小面积餐饮为主； 餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上； 尚无国内外特色餐饮品牌，以淮扬菜及特色小吃等居多； 随着铜陵人均GDP的增加及消费者消费习惯的转变，现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求，新的市场需求空间日益扩大，有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。餐饮市场经营良好，中高档餐饮较为缺乏 中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内； 纯餐饮场所大多经营定位大众消费，档次不高； 酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多； 中高档餐饮

16、场所承租能力大致在1-2.5元/平方米/天； 社区型餐饮街铺(如淮河北路)租金大致在1-2元/平方米/天。酒店餐饮(举例)酒店名称餐厅容量育和大酒店豪华包厢30个及1个中餐宴会大厅和1个小型宴会厅极度大酒店包厢30多间美华大酒店11个风格各异的大中小型宴会厅市中心周边为娱乐消费首选区域 主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心； 从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所，凯撒及糖果表现良好； 中高档酒吧在铜陵不多，如百度等； 铜陵中高档桑拿洗浴场所不多，如黄金海岸； 铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-3元/平方米/天左右。3.0 主要街道调研3.1 市区主要商街店铺统计 淮

17、河路（两侧主要路段，在经营商铺）： 150间 义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）： 158间 金山路（两侧主要路段，在经营商铺）： 70间 长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）： 131间 北京中路（两侧，在经营商铺）： 70间3.2 主要道路商铺经营业态构成 经营业种街道服装皮鞋电器药店金融银行餐饮宾馆娱乐休闲其他淮河路173514131484义安大道21210221192金山路614248长江中路6763810532北京中路114324835注：从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼佼者。而在所有主要道路商业经营业态中，“服装皮鞋”、“餐饮宾馆”和“娱乐”成

18、为经营最多的业态，共有196间，占商业铺面总数的38.5%，成为城市商业的主力业态。3.3 主要街道租金水平调研区域路段面积租金(元/平米/月)业态淮海路北段5646.4电器1693.8小百货中段2878.57零售5172服务南段16106服务8125烟酒店义安大道中段18128文哲美术用品店4065.8三信国际电工82112颐佳爱家坊南段12125甲丽净灰指甲1533四川红高粱酒店1060鞭炮店长江中路7896裴然布业8187.5陵江烟酒店18570服饰1店注：长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格为最贵。3.4 铜陵商铺租金主要体现特征第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多

19、为投资经营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口为代表。这一区域商铺最高租金可达到200元/平米/月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/平米/月。第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民交口”为中心高点，向四周递减。核心区集中几乎大部分商业资源，向周边递减的速度极快。4.0 商业个案调研4.1 铜冠商业广场1F:名品世界肯德基、国际名品、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、箱包皮具、名品鞋类、烟酒茶2F

20、：淑女空间时尚女装、少淑女装、休闲女装、女士内衣、女士配饰3F：知性花园职业女装、时尚女装、中老年装、女士配饰、精品女裤、名品文胸、SPA女士生活馆4F：生活汇馆男士正装、商务休闲、西裤衬衣、运动地带、青春休闲、牛仔服饰、羊毛羊绒、儿童世界、床上用品、男士配饰5F：娱乐美食馆主题餐饮、特色餐饮、快乐电玩、飚歌KTVB1：国美电器、铜冠图书音像城1-3F部分：华联超市优势：1、作为铜陵单体规模最大的商业广场，加之有色集团强有力的资金、政府的强力支持，铜冠商业广场有较大的发展潜力；2、作为铜陵市场第一个的MALL商业，餐饮娱乐等辅助业态配比较高，符合新时代消费者的综合消费需求；3、采用只租不售的盈

21、利模式，符合商业发展的需求。劣势：1、虽然有国美电器和华联两个主力店，5楼有KTV、特色餐饮等次主力店，但在规划上没有充分考虑人流的共享；2、零售业态及品牌与铜陵市场的百货无较大区别，无法形成自身的特色。4.2 合百商厦合百商厦位于铜陵核心地块，作为铜陵较早经营的百货公司，铜陵经营状况最好的百货，是铜陵人购物的首选；2008年的坪效达到了1万元/平米。一楼：黄金珠宝 化妆品 名烟名酒 精品男鞋 时尚女鞋 箱包皮具 手机数码 进口手表 麦当劳二楼：精品女装 淑女休闲 职业女装 中老年装 饰品三楼：精品男装 商务男装 西服休闲 衬衫领带 男士精品 羊绒羊毛衫四楼：运动服鞋 时尚休闲服 精品内衣 家

22、居服五楼：床上用品 童装童鞋 童车玩具 文体办公 国产钟表 工艺品家电：彩电 冰箱 空调 洗衣机 家影碟机 厨卫小家电 电脑 电工电料一楼与二楼之间：合家福超市4.3 铜陵商城优势：1、铜陵商城作为铜陵最大的商业综合体，同时有合家福、华亭四季酒店、人民电影院、徽皇等主次力店；2、位于长江中路繁华地块，市口较好。劣势：1、经营情况不甚理想，临长江中路的2层至今尚有空置；2、规划方面没有做好，超市、电影院等主力店没有带动其他区域的人流；3、整体租金较贵，一楼内铺租金价格为160元/平米/月。15%17%26%23%19%酒店超市百货餐饮娱乐其他铜陵商城业态比例4.4 逸顿国际商业街逸顿国际大酒店所

23、属板块：新城区板块。位置：翠湖二路188号 。开盘时间：07年1月。建筑面积：11690.60 M2 （67套）。均价（最高低价、价差）：一楼4000-8000元/平米，二楼1300-3900元/平方米，三楼均价3100元（面积较少，只有5套）。户型特征：切成50-180平米的单间。销售速度：除酒店外，其他商铺目前已销售完毕，但有一些是内部认购或是工程款抵扣。第三部分 项目定位5.0 项目分析 5.1 项目宏观区位分析自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有 34个行业、133个门类、

24、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。本案位于安徽铜陵市石城大道与翠湖一路交汇处东北角，是城市“东扩北拓”的核心连接点，宏观区位上属于安徽省中南部，属于安徽省境内核心地带，南临黄山、九华山。西接赣鄂，东连浙宁沪，处于长江水运的枢纽位置，坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站），与合肥市、南京市两大省会城市联系紧密，车程均在1.5小时以内，本案周边高速路网发达，合铜高速、铜黄高速、沿江高速、铜杭高速，铜九铁路穿境而过。本案 本案宏观位置示意图 本案发展机遇凸显铜陵经济辐射力很强，商贸流通业的蓬勃发展，产业特点突出，城市化进程加快带给本案的发展机遇正逐渐凸显。铜陵市

25、国民经济和社会发展第十一个五年规划主目标是地区生产总值年均增长1517%，实现2010年人均地区生产总值比2005年翻一番。到2010年，实现工业销售收入1000亿元，工业增加值达到230亿元，年均增长18%，力争达到260亿元，年均增长21%。铜陵市已成为全国循环经济试点城市，铜陵有色公司成为全国循环经济试点企业，标志着铜陵已经进入国家重点决策视野。 本案政策机遇明显国家实施“中部崛起”战略、大力发展循环经济、安徽省实施“东向发展”战略、优先发展沿江经济带，为铜陵市提供了难得的政策机遇。“十一五”期间经济社会发展的主要目标指 标2010年年均增长（%）指标属性1地区生产总值（当年价，亿元）4

26、004501517预期性2人均地区生产总值（2005年价，元）5000014.8预期性3财政收入（亿元）505515.818预期性4五年全社会固定资产投资累计（亿元）7008002126预期性5社会消费品零售总额（亿元）7512预期性6进出口总额（亿美元）2110预期性7五年累计利用外资（亿美元）10预期性8五年累计利用内资（亿元）300预期性9城镇居民人均可支配收入（元）16000170001112.3导向性10农民人均纯收入（元）5500600010.412.3导向性11人口自然增长率（）6.5约束性12城市化率（%）70以上导向性13万元地区生产总值能耗比2005年降低18%左右预期性1

27、4五年城镇新增就业（万人）10预期性15城镇登记失业率（%）4预期性 铜陵商业网点规划拓实外围环境基础铜陵未来商业网点规划表明铜陵未来将依托特色产业，重点发展生产资料专业批发市场；围绕城市化进程，配套发展城区商贸。通过业态创新、流程再造和技术更新，积极发展连锁经营、专业店、便利店、仓储式商场等现代零售业态，大力推广电子商务、分销代理、物流配送等新型营销方式。支持省外大型连锁企业发展，争取国际知名商贸企业进驻铜陵。优化商业空间布局，加快建设商业核心区、大型专业市场、特色一条街，构建集约便利的服务体系。做大做强企业集团，提升对全市商贸发展关联度和带动力，强化资本扩张和辐射功能。到2010年，建成1

28、0大购物中心，500个连锁经营网点；建成一批大型专业市场和文化休闲特色一条街；社会消费品零售总额75亿元，年均增长12%左右；培育年销售额超十亿元的商贸企业集团5个以上。 经济发展奠定良好动力基础2008全年实现生产总值（GDP）325.31亿元，按可比价计算，比上年增长13.2%。其中，第一产业增加值8.43亿元，增长5.5%；第二产业增加值218.32亿元，增长14.3%；第三产业增加值98.56亿元，增长11.7%。按常住人口计算，全年人均生产总值44870元（折合6459美元），全社会劳动生产率73351元/人，比上年分别增加5032元和7685元。第一、第二、第三产业增加值在地区生产

29、总值中的比例，由2007年的2.7:67.7:29.6变化为2.6：67.1：30.3，工业增加值占地区生产总值比重为61.6%。2008年112月份，铜陵市社会消费品零售总额累计实现70.63亿元， 同比增长23.6%，全年社会消费品零售总额突破70亿元关口。其中城市市场实现消费品零售总额60.59亿元，增长23.7；县及县以下实现零售额10.04亿元，增长22.8；住宿餐饮业实现零售额14.48亿元，增长26.2。112月份，铜陵市居民消费价格较去年同期上涨106.1，其中12月份指数为100.9，比11月份回落1.0个百分点。2008年全市城镇居民恩格尔系数为41.8（处于小康水平阶段）

30、，同比上升1.9个百分点。（国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。）5.2 项目微观区位分析 周边配套设施尚不完善，一定程度上制约本区域更高层面的发展本案位于铜陵市东北部，与铜陵经济技术开发区相接，属于政府规划建设新区地带。周边地块未全部开发完毕，缺乏娱乐、购物、金融、文化、教育、医疗卫生等配套，餐饮、休闲也未完全形成气候。本案北侧已经开发有建面30万平方米的柏庄春暖花开，西面是万泰集团开发的万泰翡翠城。 对内、对外道路交通便利，直接影响和辐射芜湖等市外市场本案

31、位于铜陵市石城大道与翠湖一路交汇处，道路交通便利，目前4、8、12、17、19路共五路车经过，已经与市区形成有效的交通路网。翠湖一路西往铜陵县，东往狮子山区，石城大道南往铜陵市区，北往经济技术开发区。尤其是翠湖一路可直接连接芜湖等市、区，影响和辐射极为明显、便捷。 铜陵经济技术开发区形象具有正面推动和引导作用本案与省级铜陵经济技术开发区相临，经济技术开发区位于项目的北面，目前建成面积达30平方公里，经济技术开发区形成了以铜材深加工、电子基础材料、装备制造及零部件为主导产业，现代纺织服装、生物制药、精细化工业为特色的现代化产业格局，现已累计引进100余家工业项目，总投资规模达150多亿元，目标是

32、建成产值1000亿元的科技园区。5.3 项目地块分析 坐北朝南，交通要道点睛之处本案处于石城大道与翠湖一路的交汇处，车流汇集及主要分流之处，更是处于新城区的核心区域，处于上风上水位置。 地块南高北低，地块基本方正本案总占地面积约70000平方米，但地块地势呈南高北低现象，地块东面未有开发，项目地块属于生地。地块基本方正。 中高档楼盘开发促进项目形象提升本案北面、西面、西南面均有大型开发成形的住宅楼盘，北部的五星级逸顿国际大酒店、高尔夫球场对本案的开发形成了有效支撑。6.0 项目SWOT分析 优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1、 未来城区的中心区域；2、 便利的对外交通；3

33、、 占地面积适中，容易形成规模效应；4、 周边大型中高档社区逐渐形成；5、 万泰集团较好的品牌效应支持。1、 地块地势不平整，不利于规划建设；2、 地块东面、南面未开发影响项目形象；3、 距离市区主流消费群体较远；4、 东面未开发，短时间内难以形成良好商业氛围；5、 铜陵市政府规划2010年建成10个购物中心。机会（Opportunities）威胁（Threats）1、 城市新规划及“双千亿”工程为项目高速发展带来机遇；2、 城市核心商圈商业亟需升级换代；3、 项目周边存在的巨大商业空白；4、 铜陵经济技术开发区、周边社区、市县潜在的大量消费群体；5、 交通要道带来的大量人流。1、 北部新区尚

34、有许多未开发土地，会带来一定的同质竞争；2、 大量社区商业抢占市场份额；3、 铜陵市已有大型品牌百货商业，多年占据市场较大份额；4、 铜冠商业广场的商业尚未完全饱和；5、 市区开发的置地财富广场、铜陵商城形成竞争。7.0 项目定位难点难点一：周边物业形象参差不齐延石城大道由南向北，沿路的铜峰电子及沿线物业整体形象带有工业园区的性质，造成档次低、环境不够理想的印象。翠湖一路东段，物业形象参差杂乱，这导致本案物业形象档次的提升受到牵制。从万泰翡翠城以及柏庄春暖花开的形象广告可以看出其极力塑造出与众不同的物业形象，增强市场印象。国际华城、豪邦康城也只是兼顾自身社区的环境打造，对本案形成不了正面推动。

35、难点二：商业功能组合复合要求增大本案在政府的初步规划中只是作为大型超市选址之地，现项目的体量仅超市不能完全消化，须进行复合性商业组合。在商业功能上，办公、会议、展览、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、居住、停车等多功能为一体，但目前铜陵市酒店的年入住率在63%左右，星级酒店及大大小小宾馆接近50家，数量较多。作为大型的商业地产项目，多功能组合势在必行，若减少酒店商业功能则增加其他物业体量或减少项目容积率，同时致使项目的复合程度趋差，也降低了项目的整体竞争力。难点三：优质商业资源的进驻尚需努力争取本案属于大型商业地产项目，毫无疑问受到大型主力店、次主力店的制约。商业地产的操作主要在于商业资源的运用与

36、组合，本案要区别于其他项目及未来可能出现的竞争对手，重要的在于具备强势的商业资源获取。商业资源的获取对项目的其他功能板块定位具备绝对支撑作用，相关机会尚需努力争取。难点四：写字楼与购物中心、公寓各体量确定需要进一步挖掘市场铜陵大力发展有色金属及铜产业，进驻铜陵的企业的办公区域分散，本案在写字楼方面的竞争对手已经出现，势必分走部分客源。购物中心及公寓面临同样问题。 解决办法占领铜陵商业战略制高点，先声夺人创造无所匹敌的商业概念，争取政府政策强力支持，捆绑商家开发，打造项目的唯一性和排他性。从项目分析、项目SWOT分析及以上对项目难点分析来看，本案所具有的优势大部分是一种预期，目前可以直接利用上的

37、少；而劣势是目前已经客观存在，而且可变性低或仅依靠开发商改善的难度较大。因此本案只有通过商业概念的挖掘及优质商业资源的捆绑，最大限度获得政府政策支持，打造项目的唯一性和排他性，才能使本案拥有更独特的优势，在这场商业与地产的竞争中胜出。而地价成本高低对本案影响同样巨大。商业氛围淡薄铜陵新城区中心区位全力提升总体规划档次心理障碍偏离市区挖掘自身价值项目难点项目规模较大配套尚不完善品牌号召力明显政策倾向性低待添加的隐藏文字内容2排他性唯一性较难控制优质商业伙伴捆绑同类项目竞争8.0 项目功能组合定位 以中高档购物商场为开发中心；以高辐射力商业业态组合群为开发亮点；以中高端商务办公写字楼为互补；以星级

38、酒店、步行街开发为补充配套；以“PT37总部经济大厦”、“PT37 e 购中心”为概念支持。8.1 发展商业物业的可能性 本案发展商业物业前景良好，正当其时。立足项目所在区域，依托新城区的建设加速，居住社区逐渐成熟，进驻经济技术开发区的企业逐渐增多，打造高辐射力商业综合体，满足城市居民的日益增长的多方位消费需求，有色金属、铜产业的发展，将辐射区域延伸之周边市县乃至长江对岸。成为长江沿江经济带上主要消费区域和标杆型商业中心。铜陵城市商业总体特征之一：老城区商业相对集中，影响力巨大： 老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺； 其他区域商业人气呈现明显不足，租金较低。靠近城

39、区边界的地方，商业几乎断节。铜陵市商业版图城市商业总体特征之二：城市主要道路商业衰减明显：整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。主城区道路边界，东向：铜都大道；南向：金山路；西向：铜官大道；北向：北京路。本案铜陵市商业边界图注：随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹。 商场和专卖店等密集，商品品类丰富：在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。 某一单一业态经营单街扎堆特征明显。 休闲、娱乐业遍地开花：历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。小结：