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1、南桥公司企划案（草案，王总亲阅）目 录第一部份 财务分析篇一、盈亏平衡点分析二、盈亏临界点作业率分析三、安全边际分析四、企业盈利能力分析五、企业运营能力分析六、财务篇分析小结第二部份 店址平估篇一、商铺价值6S评估表二、商业街商铺关键要素评估表商业氛围评估表（Surronding）运营能力评估表（Solution）政策支持与发展趋势评估表（Support）三、南桥面铺位人流、车流统计表四、商圈内业态组合比例调查报告五、店址评估篇总结第三部份 店铺运营管理篇专卖店的店铺运营管理制度第四部份 补充参考资料篇一、安踏专卖店销售终端资料二、2008年上海市人口统计局资料第一部份 财务分析篇阿夫洛200
2、9年度上半年细分产品贡献毛益表月份商品种类销 量销售额单位就动成本（合计）单 价（平均值）毛 利毛利率销售额占 比产品加权平均贡献毛利率二月服装1000件108545.9165606.00108.5542939.9139.56%84.91%39.88%鞋84双5590.203614.0066.551976.2035.35%4.37%饰品760件13700.707272.7018.036428.0046.92%10.72%三月服装3279件265225.67160406.0080.89104819.6739.52%83.42%39.68%鞋212双12888.067643.0060.795245
3、.0640.70%4.05%饰品2379件39814.6823720.316.7416094.3840.42%12.52%四月服装4415件319600.78177393.5072.39142207.2844.50%80.87%44.42%鞋339双19299.1512743.0056.936556.1533.97%4.88%饰品3421件56279.0429501.2016.4526777.8447.58%14.24%五月服装5473件397270.83220035.572.59177235.3344.61%82.82%44.59%鞋350双20720.6514024.0059.26696.
4、6532.32%4.32%饰品4323件61694.9931722.4914.2729972.548.58%12.86%六月服装3817件267649.52186827.5070.1280822.0230.20%76.72%31.34%鞋462双30929.2925824.0066.955105.2916.51%8.86%饰品3473件50265.3926854.0314.4723411.3646.58%14.4%一、盈亏临界点分析概念：盈亏临界点又称保点。盈亏临界点是一个数额，企业商品的销售额与销量刚好达到这一点数额时；固定成本固定成本FC单位贡献毛益单价单位变动成本SPVC计算公式：V=
5、盈亏临界点销量= =固定成本FC固定成本毛利率单价单位变动成本11SPVCTR= 盈亏临界点销售额= =说明：盈亏临界点是计算企业经营成果的最佳方法，盈利还是亏损一目了然，以此数年据为企业来是进行更深一步的决策奠定基础，上术公式只适用于单一产品的计算，但涉及到多种产品的混合销售的话（如阿夫洛销售服装、鞋、饰品三大类），就要计算产品加权平均贡献毛益率，指每件商品有百分之几的毛利，原理不变。根据上术表格分析一下各个月份的盈亏临界点销售额与销量情况二月份：产品组合的加权平均贡献毛利益=39.56%84.91%+35.35%4.37%+46.92%10.72%=39.88%盈亏临界点销售额=固定成本加
6、权平均贡献毛利率=12500039。88%=313440.32元服装相应销售额=313440.3284.91%=266142.18（元）销售量=266142.18108.55=2451.79(件)鞋相应销售额=313440.324.37%=13697.34（元）销售量=13697.3466.55=205.82(双)饰品相应销售额=31340.3210.72%=33600.8（元）销售量=33600.818.03=1863.61（件）结论：如果阿夫洛年固定租金设为150万时，二月份的营业额与销售量没达到保本的底限，参考之前的表格，得出结论是亏损的！当然年租150万是我设定的假设值，可根据实际年租
7、加水电，工资等固定成本代入公式即可三月份产品组合的加权平均贡献毛益率=39.52%83.42%+40.70%4.05%+40.42%12.52%=39.68%三份盈亏临界点销售额=固定成本加权平均贡献秘益率=12500039.68%=315020.16（元）服装相应销售额=315020.1683.42%=26278.82（元）销售量=262789.8280.89=3248.73（件）鞋相应销售额=315020.164.05%=12758.32（元）销售量=12758.3260.79=209.88（双）饰品相应销售额=315020.1612.52%=39440.52（元）销售量=39440.52
8、16.74=2356.06（件）结论：设定固定成一为150万/年的话，在企业取得上述各产品销量时，企业处于保本状态。四月份产品组合的加权平均贡献毛益率=44.50%80.87%+33.97%4.88%+47.58%14.24%=44.42%四月份盈恨临界销售额=固定成本加权平均贡献毛益率=12500044.42%=281404.77（元）服装相应的销售额=281404.7780.87%=227572.04（元）销售量=227572.0472.39=3143.69（件）鞋相应的销售额=281404.774.88%=13732.55（元）销售量=13732.5556.93=241.22（双）饰品相
9、应的销售额=281404.7714.24%=40072.04（元）销售量=40072.0416.45=2435.99（件）结论：设定固定成本150万/年的话，企业取得上术各产品销量时，企业处于保本状态。五月份产品组合的加权平均贡献毛益率=44.61%82.82%+32.32%4.32%+48.58%12.86%=44.59%五月盈亏临界点销售额=固定成本加权平均贡献毛益率=12500044.59%=280331.91（元）服装相应的销售额=280331.9182.82%=232170.89（元）销售量=2321708972.59=3198.39（件）鞋相应的销售额=280331.914.32%
10、=12110.34（元）销售量=12110.3459.2=204.57（双）饰品相应的销售额=280331.9112.86%=36050.68（元）销售量=36050.6814.27=2526.33（件）结论：设固定成本为150万/年的话，企业取得上述各产品销量时，企业处于保本状态。六月份产品组合的加权平均贡献毛益率=30.20%76.72%+16.51%8.86%+46.58%14.4%=31.34%六月盈亏临界点销售额=固定成本加权平均贡献毛益率=12500031.34%=398851.31（元）服装相应的销售额=398851.3176.72%=305998.72（元）销售量=305998
11、.7270.12=4363.93（件）鞋相应的销售额=398851.318.86%=35338.23（元）销售量=35338.2366.95=527.83（双）饰品相应的销售额=398851.3114.4%=57434.59（元）销售量=57434.5914.47=3969.22（件）结论：设定固定成本为150万/年的话，企业取得上述各产品销量时，企业处于保本状态。综上所述，阿夫洛2009年度上半年盈亏临界点销售额为：二月313440.32元+三月315020.16元+四月281404.77元+五月280331.9元+六月398851.31元=1589048.46（元），其中服装为129467
12、3.65 （元），鞋为87636.78（元），饰品为206598.63（元）上半年盈亏临界点销售量为：其中服装为16406.53件，鞋为1389.32双，饰品为13151.21件阿芙洛2009年上半年销售情况汇总表（截至六月份）商品种类总销量总销量额单价（平均值）总毛利单位变动成本（合计）毛利率服装179841358292.7175.53548024.21810268.540.35%鞋144789427.3561.8025579.3563848.0028.60%饰品14356221754.815.45102684.08119070.7246.31%二、盈亏临界点作业率分析概念：指企业实现保本的
13、业务量在正常业务量中所占的比重，以评估企业经营能力的利用程度。公式：盈亏临界点作业率=（盈亏临界点销量/正常销量）100%上半年服装作业率=（16406.53/17984）100%=91.23%鞋作业率=（1389.32/1447）100%=96.01%饰品作业率=（13151.21/14356）100%=91.61%结论：如果按照每年的固定成本（租金、工资等）为150万来计算的话，我们经营的产品作业率过高，这代表利润相应的低下，经营能力没有发挥的尽善尽美。三、安全边际分析概念：所谓安全边际是指企业的实际销售量、销售额在超越了保本的盈亏临界点之后，到底走了多远。其超出的部份才是企业的利润；公式
14、：安全边际=实际销量保本销量安全边际率=分全边际实际销量阿夫洛上半年服装安全边际=1798416406.53=1577.47安全边际率=1577.47179848.77%鞋安全边际=14471389.32=57.68安全边际率=57.681447=3.99%饰品安全边际=1435613151.21=1204.8安全边际率=1204.814356=8.39%结论：如果阿夫洛年固定成本接近预设值150万的话，上半年三大类商品的安全边际率非常低下，竟不能达到10%，这说明利润也相应的低下，经营风险加大。四、企业盈利能力分析主营业务利润主营业务净化收主营业务利润率= 100%概念：结果反映了每百元的主
15、营业务收入（营业额）所带来的利润有多少，衡量企业的盈利能力；公式中“主营业务利润”在利润表中查找“利润总额”项，“主营业务净收入”查找“利润总额”项；说明：由于目前不便查阅公司的“资源共享产负债表”与“利润表”，因此不能代入数额，只要找出出数额代入式即可。五、企业营运能力分析公式一：计算期天数存货周转率（次数）主营业务成本存货平均余额存货周转率（次数）= 存货周转天数=概念：这个公式用于衡量企业的销售能力和货物的周转速度，指标越高表示存货周转速度越快，反之表示库积臣，占用资金的现象，建议垂直分析这个指标，与其它年底相对比，店铺之河相对比。说明：公式中“存货周转率”也叫做“存货周转次数”，“主营
16、业务成本”在利润表中查找“营业成本”项，存货平均余额=（期初存货金额+期未存货金额）2，可查资产负债表中的“存货”项。主营业务收入流动资产平均余额公式二：流动资产周转率（次数）=计算期天数流动资产周转率（次数）流动资产周转天数=概念：反应企业流动资产周转速度，次数越多资金利用效果好，建议垂直分析这项指标；期初流动资产+期末流动资产2说明：公式中“主营业务收入”在利润表中查“营业收”项，流劝资产平均余额=“流动资产”在资产负债表中查“流劝资产合计”项。财务分析篇总结：由于不便查阅公司“利润表”、“资产负债表”，现金流量表等相关数据，包括年固定成本（租金、管理费用、工资、税等），设定一个估计值15
17、0万，如果真的是接近这个值，那么阿夫洛上半年的经营成绩是并不理想的，二月份没过盈亏平衡点，是亏损的，六月份的产品加权平均员献毛利率才31.34%（指每一件产品有百分之几的利），虽然产能把现实的数据是行测算，微感遗憾，但是我已为公恒提供了测算评估的方法与框架，代入公式既可，希望以公司日后的运营、营销策划方案有所帮助。第二部份 店址评估篇阿夫洛商铺价值（6S）评估表6S具体维度打分1S：自身条件奠定商铺价值基础1可视性2楼层3停车条件4规划的科学性5功能广泛适用性6易达性2S：商铺的独物性会提高商铺价值1交通的独物性2位置的独特性3设计的独特性3S：周边有效消费群体决定商铺价值1商业氛围2客流量4
18、S：政策支持决定商铺潜力1政策性支持力度5S：时机把握成本减少经营1以原始租金的把握2对最终租金的把握6S：有效运营方案是商铺价 值源泉1经营商品类型2项目的管理状况平均得分1S（26分）+2S（14分）+3S（12分）+4S（6分）+5S（10分）+6S（10分）/16项=4.875分。说明：七分为满分，5分以上为较好，35分一般偏差，3分以下极差需谨主投资，这是个人主观判断打分，仅参考！商业氛围评估表（Surronding）具体细节调研结论评价维度（7分最高）1、人流是否能支撑阿夫洛与双联地处人流较旺的商业中心区，与金叶大型主力店相距较近，可达到部分人流共享的效果。6分2、商业氛围是否浓厚
19、商圈内零售业的业态占比尤为突出，交通方便，周边客流量大。6分3、建筑设让是否合理所谓一金二银三铜，阿夫洛一楼门面宽度不够，没有停车场，通常每15平米的营业面积需要配备1平米的停车场，况且位于二楼，这一点不占优势，铺门口的马路宽度应大于6米小于10米，双联对面有隔离带，很难实现全部人流共享。3分4、是否有历史的沉淀商业圈是由于“金叶商厦”这个主力店的成立而改变了人流动向，是根据城市建设而形成的，并无历史性的沉淀，而江双联受“庙街”文化的影响，较占优势。3分5、位置是否能吸引进人流铺位周边交通易达，接近主力店“金叶商厦”，位置较佳，对面有文化广场可聚人气，但是却位于二楼5分结论：总分=6+6+3+
20、3+5=23分 平均分=4.6分 “商业氛围”要素的权垂值设为“0.5”，商业氛围总分=平均分权垂=4.60.5=2.3分运营能力评估表（Solutyon）具体细节调研结论评价维度（7分最高）1、定位是否明受主力店“金叶”的影响，商圈内的消费水平为“中档品牌”大众服务为普遍经营方针，人群购买力校符合商圈内的定价范围6分2、业态配比是否合理按正常比例，商圈内业态的配比理想的话应该是零售购业占65%，占饮业占20%，娱乐业占10%，与美容、摄影服务业银行等其它政府配套设置，补充消费店应占5%，根据查本案商圈内购物业有211家，占42.49%；大众娱乐业与服务业69家，占17.16，餐饮业有 78家
21、，占19.4%，其它政府配套设施，服务业有27家，占6.7%。5分3、是否有统一管理调查中确实是未能找出该商业街由哪家专业的物业管理，公司是行统一的运营，制约管理，但从商业街的业态配套上看，没有“五金、建材”等业态是入主街区，这一点分析结构还算合理。5分4、是否存在或将要出现同质竟争如果商圈周边存在或将要新建雪同的大型主力店和商业街，肯定人相互分散客流，导至竞争加剧，目前“金叶”是南桥最具规模的主力店，商业已成熟，并不存在危协，但未来城市规划向东发展，南方国际、百莲一带，届是不排除会有同质竞争，应引起足够关注6分测评：总分6+5+5+6=22分，平均分5.5分，“运营能力要素权垂值为0.3”，
22、运营能力总=平均分权垂=5.50.3=1.65政策支持与发展趋势评估表（Support）具体细节调研结论评价维度（7分最高）1、政策是否支持“金叶商厦”一定是当年政府大力支持的重点项目工程，风吹草动边商业区亦有连带作用6分2、城市规划是否有利周边商业配套设施齐全，完善了本案（南桥阿夫洛、双联）所在商业街的功能，公交线路但未来成市向东发展，不排除有第二个、第三个“金叶”的雄起，带劝繁荣另一愉商圈，保这评价为5分5分3、是平顺可能成为区域标志该项指标南桥地区的铺位不及松江地区所占有的优势，松江以“庙街文化”为核心向周边地区辐射，集购物、浏览休闲于一体化，即体现历史脉络又突出商业气态4分4、是否形成
23、集聚效应本案有主力店支持人流，与周边业态配合形成一个组团，外加“文化广场”、“工人文化营”等没施，足以形成完美的“集聚效应”。7分测评：总分=6分+5分+4分+7分=22分，平均分=5.5分，“政策支持”的权垂值为0.2，政策支持要素总分=平均分权垂=5.50.2=1.1分。南桥面双联人流、车流统计表日期时间方向道路位置人流量/人7月18日周六中午12:5012:55东西方向店铺门口68晚7:087.13东西方向店铺门口2387月23日周四中午东西方向店铺门口87晚东西方向店铺门口145总 计538平均各方向5分钟流量69.77双联平均每日人流量：平均各方向5分钟人流量1213小时=10884
24、.12人（1天营业时间）说明：双联马路对面有隔离带，不能人流共享，所以对面人流不应计算在内。阿夫洛人流、车流统计表日期时间方向道路位置人流量/人7月18日周六中午12:4512:50东西方向店铺门口85马路对面90晚7:157:20东西方向店铺门口239马路对面1717月23日周四中午东西方向店铺门口71马路对面47晚东西方向店铺门口151马路对面150总 计933平均各方向5分钟流量140.5平均日流量=平均各方向5分钟流量1213小时（1天）=21918人商圈内业态组合比例调查报告南中路 由东西福利彩票网点、佰丽丝家纺专营店、香烛店、金美秀瘦身店、羽绒服定做店、表青美发斤、内衣专卖店、回然
25、水果批发、水星家纺、立派美容、阿娼羊绒专营店、富强小食品店、北京考鸭、宣奥百 货、沙县小吃、女人专利（发妆品）、乐字号食品、重庆鸡公堡、牛仔屋、豆付坊、鑫鑫百货、工商银行、城市生活、红青蜓、超人箱包、步步高牛仔专卖、Barbie、真维斯、叛逆街区、迪信通手机心卖、名钻坊、奕婷化妆。“正新”烤肉、以纯、阿夫洛、农村信用社、手机维修厅、靓鞋馆、东方眼镜、明眼镜、国药连锁、东方骆驼（服装店）、达夫妮、红 眼镜、森马、石头记、康龙休闲鞋、婵之云内衣专卖、罗丽丝服饰、欢乐园幼儿园、红青蜓、乔丹专卖、老人头专卖店、万达奴、临枫百货、安踏、宏健眼镜、华伦天奴、城市生活、美克时尚、左丹奴、花花公子、海澜之家、
26、双联、饰觉、3610、利郎、装修中（估计是服饰店）、正新烤肉、微丝（发妆品）、豪灵网吧。南中路西侧，过马路：靓鞋一族、衣佳衣、裤特卖、千变造型（美发）、MO MO、微落衣橱、伊玫名妆、红润纹绣、IN地带美甲、欧阳鞋吧、一意弧行、亿阁饰品、书报厅、卡哇依、爱克斯、2号基地、熟女阁、非主流、兰村坊、果果木、仙宜贷、莱卡造型、星尚、个性小屋、倘衣坊、盛世佳人、伊姿韵、巴黎风、银之典、依时尚、鞋荘、灵儿依坊、女主角、江南布衣、倩影斩、see茜茜、南桥社区服务中心、解放路小学。新成路：双联表年商场、干洗店、国药连锁、解放路幼儿园解放路：大汇酒店、工商行政管理（迁移）、中国农业银行、中国建设银行（迁移）、
27、世博特许商品零售店、中国电信专卖营店、中国邮政、悦和生煎、庄稼园、家食家、电脑专卖店、新村商场、好德便利店、人大常委会、春秋航空机票代理网点、有线网络客服中心、绿舟茶店、神仙旅行社、中街居委会、奉贤物价局、新大祥布店、内衣店、源缘床上用品、集集小镇、中国人寿保险公司、KFC、中国人保、澳门豆捞、龙摄影、浦发银行、华联超市、麦旗蛋糕、中国建行、来伊分小食品、艾格服饰、人和堂药店、巴山浴林。南奉公路：宝贝康母婴房、豪鼎电脑、奉贤区中心医院、好孕世界、贝因美婴品店、辰视光学眼镜、小吃坊、表衣店、金福便利店、复星大药房、奉贤卫生局、复星康君阁（药房）、玖姿服装店、诗蒂华羊绒店、姐妹服饰、碧邦孕六、秋水
28、伊人、毛毛快餐店、一毛店、中国移动营业厅、上海银行、沙县小吃、好德便利店、兰州拉面、悦和馒头、人民水果店、依达鞋店、染牌男六、爱你宝贝、友人餐馆、日渐邦尼、假日服装店、照像馆、婷美内衣专卖店、永琪美容、水星家纺、悦馨浴场、宏镕五金公司、房地产大厦、圣淘沙大酒店、牛仔专卖、森马、姚领、酷哥男六、好德便利店、上海农商银和、利达装潢材料、修身堂养生会所、克莉丝西饼屋、华仔宾馆、后街酒吧、虹兴火锅城、创意图文、罗兰家纺、艾俪服装、心悦旅馆、部荡男装、卡菲尔、哥弟、上海证券、阿玛施服装店、福建酷、奉贤设计院、谊公五金电器。南桥路：小元园大洒店、征服网络、兵兵排楼、圣无食杂店、金悦饭店、五金电器、重庆鸡公
29、堡、明流美发、泰国村鱼翅、光明广告、重庆鸡公堡、心海摄影、烟酒店、航空票代理网点、重庆麻辣炀、圣淘沙足浴、小额贷款公司、鸿亚水果卖场、旺旺烟酒专卖、精膳坊、金红食杂店、费拉拉（服装店）、华尊食品店、街客冷饮、吸引力服饰店、蓝雨服饰、康开房产、奉贤工人文化宫、文化广场、中国移动营业厅、移动维修服务网点、中国电信营业厅、中国联通营厅。宏伟路：奉贤税务局、上海立足办公用品、工业局、老干部局。人民中路，北南：鸿飞宾馆、申银万国证券、复星大药房、人和堂药房、南桥装潢店、海尔斯保健品、克莉丝汀饼屋、避风土唐餐饮、中国农业银行、交通银行、麦当劳、Who I am 服装店、诺宝床上用品、茂昌眼镜、花花公子、鸿
30、雁服饰卖场（2楼）、老庙黄金、亚一金店、凤皇丰胸、老凤祥银楼、鸿雁商场、蒙太奇婚纱、adidas、三枪内衣、依达鞋业、特步、鸿祥珠宝、照相馆、农工商超市、安踏、宏图三包、圣好美服饰卖场（3楼）建龙通迅、“一份食品”、信化通迅、新式箱包、外带寿司、手机店（两间）、外贸袜子专卖、特步、婵之云内衣店、本克体育、（运动服店）、金伯利钻石、烟草酒专卖店、奕婷化妆品店、3610、装修中（服装店）、海瑟微服装店、安踏、飞达网吧、美特斯邦威、万达奴、兄弟牛仔、以纯、红菁蜓。人民中路靠南：奥康（包店）、鞋店、班卡奴（包店）、客房旅馆、都市丽人（内衣店）、吴良材眼镜、e元素服装店、雅涛服饰、YOLO服饰专卖、达芙
31、妮、家隆名妆、新华书店、鳄鱼专卖、海澜之家、服装专卖、中国银行、中国农业银行、花轩房产、金舞飞扬饰品店。立新路同：上海二和鞋都、e房童装、贤都宾馆、丝线店、黄金加工、金 刻章。立新路中：农贸市场一座、宾馆一家、房产中介一家、便利店二家、KTV一家、零售购物业12家、餐饮业20家、彩票网点一处。周家弄：方糖KTV、金叶商务酒店、重庆麻辣炀、比家好饭馆、老年大学、满街秀饭馆、王中王饭馆、棒仔面馆、和发小吃、街客冷饮、火 原化妆品、鸿雁地下服装商城、好友便利店、阿拉金 服装、岳恒食品行、南亚摄影、顶尘发型店、巴黎摄影、忠普电脑、人和饭店、同得利超市、罗兰土菜馆、申克街区。店址评估篇小结：综上各评估表
32、所述，本案所处地段，商业氛围浓厚，地处交通干道，又有营业面积多达1万5千平方的大型主力店支撑，有一定的人流支撑，“6S”评估表是评估的一个基础，投入了些主观判断；商铺关键要素评估表综合得分=商业2.3分+运营能力1.65分+政策支持1.1分=5。05分；57分比较好，35分一般偏差，3分以下投差投资谨慎！调查本案以1.5公里为半径的商圈，商铺与政府本套设施共402家，其中零售购物业211家，点52.49%，大众服务业、娱乐业（美容、药店、射影、宾馆等业态）69家，占17.16%，餐饮业78家，占19.4%，其它补充消费店（银行、邮局等）27家，占6.7%，一个商圈内业态配比合理，才会使商业更加繁荣，虽本案处的中心核心商圈业态比例照完美的配比有点差距，但没有偏离过得，总体上看南地区位置还是占有优势的。说明：之前分析的几个评估表可以为企业日后铺位选址提供参考框架，它们结合了一些品牌店的选址评估等略，王总也可按此框架来自己评分。第三部份 店铺运营管理篇第四部份 补充参考资料篇
