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1、重庆云飞公司项目规划及销售价格建议盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司2005年4月6日一、项目规划建议（一）、原有规划点评商业部分：1、商业临街面长度较短，进深较大；项目按照实际覆盖率可以推算出底层商业面积应在3000平米左右，商铺的进深须保证21米，才能实现商业的最大面积摆放，为项目的销售带来了潜在的威胁。2、商业面过于简单，无法实现人流的引入以长时间停留； 项目商业临街面设计为直线，使人流停留时间较短，不利于商业的经营；同时直线商业无法实现人流的长时间停留，使得项目商业氛围难以形成，影响到项目的销售。住宅部分：1、塔楼并排摆放，楼间间距较小，业主生活品质有所影响； 项目三栋塔楼临南面街道并排
2、摆放，使得楼与楼间距离变小，私密性差，影响到住户的生活的质量，降低了项目的综合品质。2、景观不平衡，不能保证大多数单位景观的营造；住宅景观面过于集中，不同朝向景观不平衡，容易形成销售的阴阳房，成为影响项目销售的不稳定因素。 3、户型面积配比 户型面积偏大，使得总价增加，加大了项目销售的难度。（二）、调整思路需思考的问题：1、如何在市场接受的前提下，实现项目的利润最大华？2、如何将项目商业部分进深进行调整，同时保障商业面积？3、如何吸引人流、营造商业氛围、提升商业价值？4、如何提升项目住宅部分的综合品质，实现产品价值的最大化？5、如何解决项目商业部分对住宅部分的影响？调整思路：1、通过将商业直线
3、排列改为U字型排列，增大商业昭示面，增加临街底层商铺数量，实现项目商业部分利润的最大化；2、通过设立前庭广场吸引人流，聚集人气，便于商业氛围的培养，有利于项目的招商与销售，同时解决住宅部分景观不平衡的问题；3、通过将中间一栋塔楼向北推移的办法，增加楼间距离，以提升项目的综合品质；4、通过将住宅入口与商业昭示面分离的办法，降低临街商业对住宅的影响；5、采用点式布局，实现户型的合理化，减小户型面积，降低客户购房门槛。（三）、规划调整建议注： 1号楼： 楼层数：20F/+1 （12F为商业；3-21F为住宅） 每层户数：每层6户 电梯数：2部电梯 户型面积：两房（建面80-95）；三房（建面100-
4、140）户型配比：两房：三房=3：2 2号楼： 楼层数：20F/+1 （12F为商业；3-21F为住宅） 每层户数：每层6户 电梯数：2部电梯 户型面积：两房（建面80-95）；三房（建面100-140）户型配比：两房：三房=1：1 3号楼： 楼层数：20F/+1 （12F为商业；3-21F为住宅） 每层户数：每层6户 电梯数：2部电梯（建议品牌电梯） 户型面积：两房（建面80-95）；三房（建面100-140）户型配比：两房：三房=3：2 商业部分： 商业摆放：整个商业西面部分沿红线摆放，南面部分凹退4050米，在原有商业的基础上增加了214米的商业临街长度。 商铺进深：8-12米 商铺层高
5、：44.5米 群楼部分商业：商业部分超出住宅部分2米，实现建筑覆盖率的合理使用。 前庭广场： 广场面积：在4000平米左右 设施配置：露天停车场地、大众健身休闲设施、音乐喷泉、露天休闲座椅等 小区入口： 小区入口共三个，项目西面为住宅主入口，同时也是车行入口，东面为次入口，也是车行出口，南面开辟购物通道，将小区与自身商业相联，最大满足小区内自身消费需求。 小区入口装饰：建议在保障安全性的前提下，突出大气、精致的特点，提升项目品质。 水景： 主要以人造溪流，瀑布为主。 小区车行道： 为单向一车道，主要满足，小区内业主车辆出入。 地下车库： 地下车库面积为车位面积的90%，以保障项目有限土地的合理
6、使用。 小区景观及小品： 景观小品主要以雕塑与景观石为主，以提升项目品质。、小区绿化： 采用高大灌木与低矮乔木相结合的方式，实现绿色景观的多元化、立体华、多层次化，以提升项目的综合品质。、小区人行道： 充分考虑人流活动的线路，使项目的设计更具人性化。总结：通过对本项目规划进行修改，将大大的提升项目的综合品质，同时也使商业更具可操作性。住宅部分：通过减小项目户型面积，项目较以前市场风险得到了降低；通过将中间塔楼后移使得项目三栋塔楼间间距增加，保障了项目住户生活的私密性，较规划调整前更加合理；通过前后庭院的设计使得项目住宅的景观面更加丰富，解决了景观视线不平衡的特点，避免了阴阳房的出现。 商业部分
7、：通过增加商业昭示面的长度，降低了商业进深的长度，提升了商业的综合品质；通过设立广场增加了人流停留的时间，为项目商业氛围的培养提供了机会，更加有利于项目的销售；通过对商业的规划的调整，使得整个商业更具有可操作性，项目商业的销售将更加益于销售。二、项目住宅定价：（一）、周边项目情况项目名称开发商地址规划技术指标交通项目配套套内售价围城清木房地产红黄路黄泥磅高层单体楼总建面：2.8万总户数：192套绿化率：0物管费：未定405、461、108、120、138、601、125、465蜂巢式青年会馆3400元北部尚座三祥物业红石路5#超高层总建面：3.6万总户数：600套绿化率：0物管费：1.4元/6
8、11、181等30条线路双会所、游泳池、儿童游乐场3000元南方上格林蓝天苑南方集团江北大湾高层、小高层总建面：共40万总户数：112套绿化率：40%物管费：1.2元/421、210、319、181羽毛球场、乒乓球场、幼儿园、商场、医院3500元（二）、项目的价格评定综合参考以下因素，初评比 较 因 素权重（%）围城北部尚座南方上格林蓝天苑交通（3%）道路状况1111出行线路2222周边配套（12%）生活设施3122医疗设施3223教育设施2112餐饮娱乐2212休闲购物2212项目自身配套（7%）生活设施2122医疗设施1001教育设施1001娱乐设施3223发展商实力（9%）资金实力322
9、2信誉度3223专业化3223位置（7%）行政区位3332周边环境4433规模（8%）占地3123建面2112规划形态3322建筑造型（9%）外立面5533建筑形态4434户型（10%）配比2222面积4332布局4323工程进度（6%）交房日期3231工程速度3231物业管理（6%）资质3222知名度3222营销推广（10%）形象定位5544营销推广执行5534自然景观（5%）5335园林规划（8%）8338合计（%）100736782项目均价（套内）-340030003500竞争权重-40%10%50%销售价格=（项目甲均价项目甲竞争权重）+（项目乙均价项目乙竞争权重）套内销售价格=34000.4+30000.1+35000.5=3410元（三）、建议套内销售价格为：3450元/
