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1、中粮地产（集团）股份有限公司09年财务报表分析报告报告人：肖佳班级：07级商学院会计四班学号：20074084030指导老师：游新彩老师二零一零年六月二十四日目 录第一部分：行业背景及公司基本情况简介（一）行业背景简介（二）公司基本情况简介第二部分：比率分析法原理第三部分：公司年报分析（一）偿债能力分析（二）营运能力分析（三）盈利能力分析（四）发展能力分析第四部分：综合评价（一）公司可能存在的问题（二）可提供建议附：资产负债表利润表现金流量表第一部分 行业背景及公司基本情况简介一、行业背景简介2009年，在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下，房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头， 17月份，
2、房地产开发完成投资17720.45亿元，同比增长11.6%，增速较上半年加快1.7个百分点。但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比，11.6%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比，去年以来二者的差距超过20个百分点，17月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速21.3个百分点。由于政府加大刺激房地产市场的政策力度、开发商打折促销、需求集中释放，加之货币流动性过多等因素影响，进入2009年，尤其是二季度以来，房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售大幅好转，商品房销售面积直线上升，销售额显著增长，企业资金压力有所缓解。二、公司基本情况简介中粮地产是中
3、粮集团有限公司（世界500强企业）旗下骨干上市公司。地产业是中粮集团三大主业之一。中粮地产依托中粮集团的强力支持，集中于环渤海、长三角、珠三角经济圈和沿江中西部四大区域，以“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的企业理念，致力于打造全国性专业地产品牌，目前已在十多个城市拥有数十个住宅地产、商业地产项目。第二部分 比率分析法原理 比率分析法是通过计算各种比率指标来确定经济活动变动程度的分析方法。比率是相对数，采用这种方法，能够把某些条件下的不可比指标变为可以比较的指标，以利于分析。比率指标主要有以下三类：（一）构成比率，又称结构比率。利用构成比率可以考察总体中米各部分的形成和安排是否合理，以便协
4、调各项财务活动。（二）效率比率。利用其可以进行得失比较，考察经营成果，评价经济效益。（三）相关比率。利用其可以考察企业有联系的相关业务安排得是否合理，以保障运营活动顺畅进行。第三部分 公司年报分析一、偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1、营运资本=流动资产-流动负债表1-1 营运资本变动情况表（单位：元）项目2008年结构2009年结构变动金额变幅结构流动资产7,222,782,485.40 100.00%8,340,755,957.76 100.00%1,117,973,472.36 15.48%100.00%流动负债4,369,789,482.40 60.50%4,164,111,668.
5、12 49.92%-205,677,814.28 -4.71%-18.40%营运资本2,852,993,003.00 39.50%4,176,644,289.64 50.08%1,323,651,286.64 46.40%118.40%从表1-2的数据可以看出：09年与08年相比，流动资产增加1117973472.36元，增长15.48%，流动负债减少20568万元，下降4.71%，营运资本增加132365万元，增长46.40%。从绝对数来看，营运资本增加，流动负债减少，流动资产增加，缓冲垫增厚，使得偿债能力上升。从相对数来看，新增流动资产和减少的流动负债配置了的营运资本增加。公司偿债能力上升
6、。表1-2 短期偿债能力指标表（单位：元）短期偿债能力指标2008年2009年变幅流动比率1.65 2.00 0.35 速动比率80.22%78.03%-2.19%现金流动负债比率-79.40%1.89%81.29% 2、流动比率=流动资产/流动负债从表1-3的数据可以看出：08年的流动比率为1.65，低于传统流动比率标准2。流动比率过低意味着短期支付能力不足，可能无法如期偿还负债。09年的流动比率上升为2，与传统标准持平，既达到了一定的安全性，又充分利用了能够利用的资金来源。3、速动比率=速动资产/流动负债 中粮08年速冻比率为50.62%，09年速冻比率为45.99%较年初下降了-4.63
7、%，说明公司为每1元流动负债提供的速冻资产保障减少了0.0463元。但仍与行业平均水平基本持平，表明企业偿还流动负债的能力较好，短期内债务危机风险较小。4、现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债现金流动负债率从现金流量的角度反映企业当期偿付短期负债的能力。中粮现金流动负债比率年初数为-79.40%，年末数为1.89%。是由于本年商品房销售较上年增加，经营活动现金流入总额增加212.86%,而商品房建设投入较上年减少，经营活动现金流出总额较上年下降21.07%，使得经营活动现金流量净额变动幅度较大。中粮现金流动负债比率变动幅度很大且比率较低，表明企业经营活动产生的现金净流量不稳定，存在
8、潜在风险。（二）长期偿债能力分析表1-3 长期偿债能力分析表（单位：元）项目2008年年末数2009年年末数变动数额变幅资产总额9,047,606,756.39 13,287,262,533.58 4,239,655,777.19 46.86%负债总额5,770,920,888.43 6,824,250,026.29 1,053,329,137.86 18.25%所有者权益总额3,276,685,867.96 6,463,012,508.15 3,186,326,640.19 97.24%非流动负债1,401,131,406.03 2,660,138,358.17 1,259,006,952.
9、14 89.86%资产负债率63.78%51.36%-12.42%-19.48%产权比率176.12%105.59%-70.53%-40.05%权益乘数276.12%205.59%-70.53%-25.54%长期资本负债率29.95%29.16%-0.79%-2.65%带息负债比率85.96%69.72%-16.24%-18.90%1、资产负债率=负债总额/资产总额一般情况下，资产负债率越小表明公司长期偿债能力越强，国际通认60%较为合适。中粮08年资产负债率为63.78%，09年为51.36%，09年较08年下降了12.42%，公司09年长期偿债能力较强。2、产权比率=负债总额/股东权益 权
10、益乘数=资产总额/股东权益=1+产权比率产权比率越低，表明公司长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但企业不能充分发挥负债的财务杠杆效应。企业应在保障债务偿还安全的前提下，尽可能的提高产权比率。权益乘数越大，表明所有者投入企业的资本占全部资本的比重越小，企业的负债程度越高。中粮08年产权比率为176.12%，09年为105.59%，09年较08年下降了70.53%。表明09年公司偿债能力增强。3、长期资本负债率=非流动负债/（非流动负债+股东权益）该比率表明公司承担偿还长期负债的压力。中粮08年长期资本负债率为29.95%，09年为29.16%，09年较08年下降0.79
11、%。公司偿还长期负债的压力较小。4、带息负债比率=（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+应付利息）/负债总额带息负债比率越低，表明企业的偿债压力越低，尤其是偿还债务利息的压力越低。中粮08年带息负债比率为85.96%，09年带息负债比率为69.72%，09年较08年下降了16.24%。公司偿还债务利息的压力降低。偿债能力分析小结：中粮偿债能力总体较好，但资产速动性不强，主要原因是存货比率过大；中粮09年长期偿债能力较08年有所增强，偿债压力减小。主要是由于招商证券上市后，公司持有的股份转入可供出售金融资产后按公允价值计量使得09年递延所得税负债增幅高达2394.33%，使得所
12、有者权益增幅高达97.24%，从而使得长期偿债能力增长。二、营运能力分析1、 应收账款周转率（周转次数）=营业收入/平均应收账款余额 应收账款周转期（周转天数）=平均应收账款余额*365/营业收入表2-1 应收账款周转率计算表 （单位：元）项目2007年2008年2009年变幅营业收入823,769,797.81 1,086,846,332.78 2,013,539,571.10 85.26%应收账款年末余额30,941,153.97 28,203,014.28 120,887,034.44 328.63%平均应收账款余额29,572,084.13 74,545,024.36 152.08%应
13、收账款周转率（次）36.75 27.01 -26.51%应收账款周转期（天）9.93 13.51 36.06%应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低，周转率高表明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少手掌费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益。中粮地产09年应收账款周转率与08年相比有所降低。周转天数延长了3.58天。说明公司的营运能力有所降低，其主要原因是平均应收账款余额的增长幅度152.08%大大高于营业收入的增长幅度85.26%。而应收账款的增加主要源于商品房销售量增加。2、存货周转率（周转次数）=营业成本/平均存货余额 存货周转期
14、（周转天数）=平均存货余额*365/营业成本表2-2 存货周转率计算表 （单位：元）项目2007年2008年2009年变幅营业成本823,769,797.81 1,086,846,332.78 2,013,539,571.10 85.26%存货年末余额1,303,333,864.44 5,010,792,473.39 6,425,646,431.40 28.24%平均存货余额3,157,063,168.92 5,718,219,452.40 81.12%存货周转率（次）0.34 0.35 2.29%存货周转期（天）1,060.25 1,036.56 -2.23%存货周转速度的快慢，不仅反映出企
15、业采购、存储、生产、销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般而言，存货周转率越高越好，存货周转率高，表明其变现的速度快，周转额越大，资产占用水平越低。存货既不能过少，否则可能造成生产中断或销售紧张，；又不能过多，而形成积压。加强存货管理可以提高投资的变现能力和盈利能力。中粮地产09年存货周转率较08年略微提高，存货周转天数缩短了24天。原因是09年商品房销量增加，从而减少了存货。3、总资产周转率（周转次数）=营业收入/平均资产总额 总资产周转期（周转天数）=平均资产总额*365/营业收入表2-3 总资产周转率计算表 （单位：元）项目2007年2008年
16、2009年变幅营业收入823,769,797.81 1,086,846,332.78 2,013,539,571.10 85.26%资产年末总额6,009,005,886.28 9,047,606,756.39 13,287,262,534.44 46.86%平均资产总额7,528,306,321.34 11,167,434,645.42 48.34%总资产周转率（次）0.14 0.18 24.89%总资产周转期（天）2,528.26 2,024.35 -19.93%总资产周转率越高，表明企业全部资产的使用效率越高。中粮09年总资产周转率较08年有所增加，周转期缩短，说明公司营运能力上升。营运
17、能力分析小结：从总资产周转率的角度看，公司营运能力有大幅度提升，但从应收账款周转和存货周转的角度看，公司营运能力增长缓慢。说明公司存货管理与应收账款周转控制能力有待加强。三、盈利能力分析1、经营能力分析 营业净利率=净利润/营业收入 成本费用利润率=利润总额/成本费用总额其中：成本费用总额=营业成本+营业税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用表3-1 经营能力分析表项目2008年2009年变幅营业净利润率12.71%18.67%46.84%成本费用利润率21.70%25.67%18.33%营业净利率越大企业盈利能力越强；成本费用利润率越高，企业为取得利润而付出的代价越小，成本费用控制的越好，
18、盈利能力越强。从表3-1可以看出中粮09年经营能力较08年有较大的增长，成本费用控制能力上升，盈利能力增强。2、资产盈利能力分析总资产净利率=净利润/平均资产总额表3-2 总资产净利率计算表 单位（元）项目2007年2008年2009年变幅净利润138,180,013.47 375,896,360.45 172.03%资产年末总额6,009,005,886.28 9,047,606,756.39 13,287,262,534.44 46.86%平均资产总额7,528,306,321.34 11,167,434,645.42 48.34%总资产净利率1.84%3.37%83.39%总资产净利率反
19、映公司从1元受托资产中得到的净利润。中粮09年总资产净利率较08年上升了83.39%。说明公司09年资产盈利能力就较大的增长，资产盈利能力较强。3、资本盈利能力分析资本收益率=净利润/平均资本其中：平均资本=（实收资本年初数+资本公积年初数）+（实收资本年末数+资本公积年末数）/2表3-3 资本收益率计算表 单位（元）项目2007年2008年2009年净利润138,180,013.47 375,896,360.45 年末股本906,865,798.00 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00 年末资本公积1,544,351,407.99 629,693,948.99
20、 3,053,631,713.75 平均资本2,447,321,375.49 3,655,394,427.37 资本收益率5.65%10.28%资本收益率反映企业实际获得投资额的回报水平。中粮09年资本收益率较08年有所增长，源于净利润的大幅增加的同时资本公积有大幅增长。但总的来说公司资本盈利能力较强。盈利能力分析小结：通过对中粮经营能力、资产盈利能力、资本盈利能力的分析，均表明中粮09年盈利能力有较大增长。四、发展能力分析1、盈利增长能力分析 净利润增长率=本年净利润增长额/上年净利润= 172.03%营业利润增长率越大，说名企业营业利润增长越快，表明企业业务突出、业务扩张能力强，市场竞争力
21、越强。2、资产增长能力分析 总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额= 46.86%总资产增长率越高，说明企业一定时期内资产经营规模扩张速度越快，企业越有发展后劲，即发展能力越强。3、资本增长能力分析 资本累计率=本年股东权益增长额/年初股东权益= 97.24%资本累计率反映投资者投入资本的保全性和增长性。该指标越大则表明企业资本累积的越多，应付风险、持续发展的能力就越大。发展能力小结：中粮地产的盈利增长能力、资产增长能力和资本增长能力指标都非常高，表明公司业务经营能力、扩张能力强，持续发展能力大，公司整体发展能力很强。第四部分 综合评价一、公司可能存在的问题公司存在以下几个方面的问题：一
22、是对外部融资依赖性增加。公司进行房地产项目开发所需要的资金，除了公司的自有资金外，主要来源于银行借款。国家经济形势发生变化、产业政策和银行的信贷政策进行调整、公司开发的房地产项目预售不畅等情况，都可能给公司的资金筹措带来风险；另一方面，银行信贷政策变化对公司财务费用影响明显。财务费用增加压缩利润空间，而一直以来房地产行业较高的毛利率和净资产收益率导致相对较高的资本市场市值，收益能力的削弱可能进一步影响公司在资本市场进行股权融资的成本。二、可提供建议公司资产负债率低于同行业平均值，且工业地产业务已连续多年为公司提供稳定的现金流入，确保了公司较强的偿债能力。在传统的经营模式和良好的信贷环境下，公司
23、面临的资金流动性比较充裕，考虑到房地产行业宏观调控政策的发展趋势，以及公司大力拓展住宅地产业务发展战略，公司应积极使用包括公司债券在内的长期融资工具，以进一步优化资本结构。另外在经济回暖的大趋势下，应加强存货管理、稳定现金流量，优化投资结构，实现快速、稳健发展的业务战略。附：中粮地产（集团）资产负债表单位名称：中粮地产（集团）股份有限公司 2009年12月31日资产年初余额年末余额负债及所有者权益年初余额年末余额流动资产：流动负债：货币资金1,293,389,002.36 1,334,201,830.02 短期借款3,147,000,000.002,610,000,000.00交易性金融资产交
24、易性金融负债应收票据应付票据应收账款28,203,014.28 120,887,034.44 应付账款50,593,782.14300,117,088.38预付账款25,483,941.95 57,786,964.73 预收账款54,532,862.12448,967,752.95应收利息应付职工薪酬32,666,859.2055,530,579.24应收股利应交税费245,646,206.77220,367,676.33其他应收款864,914,053.42 402,233,697.17 应付利息39,002,677.5031,751,827.50存货5,010,792,473.39 6,4
25、25,646,431.40 应付股利1,560,564.831,560,606.56一年内到期的非流动资产其他应付款388,786,529.84315,816,137.16其他流动资产一年内到期的非流动负债410,000,000.00180,000,000.00流动资产合计7,222,782,485.40 8,340,755,957.76 其他流动负债非流动资产：流动负债合计4,369,789,482.404,164,111,668.12可供出售金融资产137,469,023.10 3,428,929,207.27 非流动负债：持有至到期投资长期借款180,000,000.00750,000,
26、000.00长期应收款599,902.16 539,310.83 应付债券1,184,653,713.321,185,859,422.08长期股权投资402,067,138.56 277,853,640.54 长期应付款6,327,792.355,228,499.59投资性房地产854,767,530.12 906,212,260.24 专项应付款固定资产331,305,963.45 270,998,445.95 预计负债138,172.18在建工程49,255,529.51 4,945,830.64 递延所得税负债24,779,973.67714,260,078.89工程物资其他非流动负债5
27、,369,926.694,652,185.43固定资产清理非流动负债合计1,401,131,406.032,660,138,358.17生产性生物资产负债合计5,770,920,888.43 6,824,250,026.29 油气资产所有者权益（或股东权益）：无形资产45,403,447.62 25,381,601.42 实收资本（或股本）1,813,731,596.001,813,731,596.00开发支出资本公积629,693,948.993,053,631,713.75商誉1,042,705.32 1,042,661.32 减：库存股长期待摊费用2,767,290.37 29,417,
28、394.80 专项储备递延所得税资产145,740.78 1,186,222.81 盈余公积185,960,696.53229,046,569.68其他非流动资产：未分配利润544,689,567.27838,845,779.98外币报表折算差额284,021.18353,573.57归属于母公司所有者权益合计3,174,359,829.975,935,609,232.98少数股东权益102,326,037.99527,403,275.17非流动资产合计1,824,824,270.99 4,946,506,575.82 所有者权益合计3,276,685,867.966,463,012,508.
29、15资产总计9,047,606,756.39 13,287,262,533.58 负债和所有者权益总计9,047,606,756.39 13,287,262,534.44 利润表单位名称：中粮地产（集团）股份有限公司 2009年12月31日项 目本年金额上年金额一、营业总收入2,013,539,571.10 1,086,846,332.70 二、营业总成本1,744,799,060.70 965,073,313.72 其中：营业成本1,288,975,679.00 483,845,698.69 营业税金及附加182,002,364.83 170,713,587.98 销售费用45,988,60
30、3.36 56,774,671.61 管理费用175,772,556.47 166,102,597.03 财务费用59,405,095.89 51,040,785.47 资产减值损失-7,345,238.87 36,595,972.94 加：公允价值变动收益0.00 0.00 投资收益181,066,037.99 86,226,432.56 其中：对联营企业和合营企业的投资收益52,113,861.17 33,879,616.20 三、营业利润（亏损以“-”号填列）449,806,548.39 207,999,451.54 加:营业外收入2,155,852.90 1,445,554.14 减：
31、营业外支出2,125,327.53 7,990,218.11 其中：非流动资产处置损失110,280.73 4,241,995.13 四、利润总额（亏损以“-”号填列）449,837,073.76 201,454,787.57 减：所得税费用73,940,713.31 63,274,774.10 五、净利润（亏损以“-”号填列）375,896,360.45 138,180,013.47 归属于母公司所有者的利润373,516,717.78 142,016,518.67 少数股东损益2,379,642.64 -3,836,505.12 六、每股收益：基本每股收益0.21 0.08 稀释每股收益0
32、.21 0.08 七、其他收益总额2,424,007,317.10 -363,909,161.66 八、综合收益总额2,799,903,677.50 -225,729,148.11 归属于母公司所有的综合收益总额2,797,524,034.90 -221,892,642.99 归属于少数股东的综合收益总额2,379,642.64 -3,836,505.12 现金流量表单位名称：中粮地产（集团）股份有限公司 2009年12月31日项 目年初年末一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金895,243,026.40 2,306,936,173.24 收到的税费返还9,663.13 收
33、到其他与经营活动有关的现金309,151,458.06 1,461,151,825.82 经营活动现金流入小计1,204,394,484.46 3,768,097,662.19 购买商品、接受劳务支付的现金4,034,462,441.66 1,569,633,350.38 支付给职工以及为职工支付的现金143,880,811.37 156,960,030.03 支付的各项税费189,445,665.72 343,373,854.85 支付其他与经营活动有关的现金306,315,908.52 1,619,386,969.81 经营活动现金流出小计4,674,104,827.27 3,689,35
34、4,205.07 经营活动产生的现金流量净额-3,469,710,342.81 78,743,457.12 二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金131,064,617.33 取得投资收益收到的现金52,139,304.65 4,317,560.83 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额296,800.00 588,607.52 处置子公司及其他营业单位收到的现金收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计52,436,104.65 135,970,785.68 构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金74,046,556.13 45,820,361.71 投资支
35、付的现金6,393,211.42 7,218,983.90 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计80,439,767.55 53,039,345.61 投资活动产生的现金流量净额-28,003,662.90 82,931,440.07 三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金14,881,601.96 426,080,000.00 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金14,881,601.96 426,080,000.00 取得借款收到的现金5,053,500,000.00 1,795,000,000.00 发行债券收到的现金收到其他与筹
36、资活动有关的现金筹资活动现金流入小计5,068,381,601.96 2,221,080,000.00 偿还债务支付的现金1,620,000,000.00 1,992,000,000.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金237,467,227.24 335,582,172.29 其中:子公司支付给少数股东的股利、利润7,074,567.30 5,482,405.46 支付给其他与筹资活动有关的现金18,624,238.42 14,356,189.93 筹资活动现金流出小计1,876,091,465.66 2,341,938,362.22 筹资活动产生的现金流量净额3,192,290,136.30 -120,858,362.22 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-294,249.86 -3,706.45 五、现金及现金等价物净增加额-305,718,119.27 40,812,828.52 加：期初现金及现金等价物1,599,107,121.63 1,293,389,002.36 六、期末现金及现金等价物余额1,293,389,002.36 1,334,201,830.88
