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1、地租理论及其应用,第一节,地租概论,?,地租的概念及分类,?,地租的产生与发展,?,西方经济学的地租理论,?,马克思主义地租理论的创立与发展,一、地租的概念及分类,地租,是土地所有权在,经济上实现的形,式，是社会生产,关系的反映,是直接生产者,在生产中创造的,剩余生产物被土地,所有者占有的部分,其他分类,?,根据土地所有权性质的不同,地租可分为,公有土地地租和私有土地地租。,?,根据地租的不同物质形态,可分为劳役地,租、实物地租和货币地租。,?,根据土地用途的区别,地租可分为农地地,租、矿地地租、渔场地租、林地地租和,建筑地段地租等。,二、地租的产生与发展,?,地租的产生首先与土地所有制以及土
2、地所有权相联,系，是以土地所有权的存在为前提。正如马克思所,指出的,“,地租是以土地所有权，以某些个人对某些,地块的所有权为前提。”在不存在土地所有制从而,不存在土地所有权的社会中，地租也就不会存在。,?,其次，地租的产生是以土地所有权和土地使用权的,分离为前提的。,二、地租的产生与发展,?,地租的性质、内容和形式随社会形态的不同,而不同，体现着不同的社会生产关系,?,奴隶制地租、封建地租：体现土地占有者与,直接生产者的对立关系,?,资本主义地租,：体现土地所有者、资本家与,雇佣工人之间的关系,?,社会主义地租：体现国家、集体和个人土地,收益的分配关系,三、西方经济学的地租理论,?,资产阶级古
3、典政治经济学的早期地租理论,?,斯密、李嘉图、安得森与屠能的地租理论,?,资产阶级庸俗政治经济学的地租理论,?,现代西方经济学的地租理论,资产阶级古典政治经济学的,早期地租理论,杜尔阁：,从地租与土地所有权的关系出发，,指出地租是由农业劳动者用自己的劳动,向土地取得的财富，但却被土地所有者,占有的部分。,?,威廉,.,配第,：,地租是土地上生产的农作物所得的剩,余收入；由于土壤肥沃程度和耕作技术水,平的差异，以及产地距市场远近的不同，,地租也不同,斯密、李嘉图、安得森与屠能的,地租理论,?,亚当,.,斯密,:,地租是因使用土地而支付给,地主阶级的代价,其来源是工人的无偿劳,动,是“一种垄断价格
4、”,.,?,大卫,.,李嘉图,:,地租是农业经营者从利润,中扣除并付给土地所有者的部分,.,?,詹姆斯,.,安得森,?,屠能,:,从地租与土地位置关系出发，提出,了区位地租。,詹姆斯,.,安得森的地租理论,?,同一的市场价格是形成地租的前提,?,土地肥沃程度不同形成级差地租,?,努力程度的不同形成了级差地租,资产阶级庸俗政治经济学的,地租理论,萨伊：,价值是由劳动、资本、土地三个要素,“协同创造”的，因此工人得工资、资本家,得利润、土地所有者得地租是天经地义的。,马尔萨斯：,否认地租是土地所有权垄断的结,果，认为地租是自然对人类的赐予,。,现代西方经济学的地租理论,?,萨缪尔森：,地租是为使用
5、土地所付出的代价。,由于土地供给数量是固定的，因而地租量完全,取决于土地需求者之间的竞争,（图）。,?,巴洛维：,地租是总产值或总收益减去总要素成,本或总成本之后剩余的部分。地租的大小取决,于产品价格水平和成本之间的关系,（图）。,马克思主义地租理论的,创立与发展,是在批判地继承和改造资产阶级早期地租理论的,基础上创立起来的，体现在四个方面：,?,批判了资产阶级经济学认为地租是“自然对人类,的赐予”的错误观点，肯定了地租的本质是土地,经济关系的体现,?,批判了资产阶级经济学认为地租造成价格上涨的,错误观点，指出“产品价格昂贵不是地租的原因，,相反，地租倒是产品价格昂贵的原因”,?,批判了资产阶
6、级经济学认为级差地租产生于,土地的自然差异的错误观点，指出级差地租,产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量,差异仅是产生级差地租的自然基础,?,批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误,观点，指出产生绝对地租的根本原因是土地,所有权的垄断,应注意四个方面的区别：,不同土地所有权形态下地租性质的区别,土地资本利息与地租的区别,土地租金与地租的区别,地租与一般剩余产品的区别,如何学习地租理论,土地资本利息与地租,?,马克思说,:“,资本能够固定在土地上，即投入土,地，其中有的是比较短期的，如化学性质的改,良、施肥等等，有的是比较长期的，如修排水,渠、建设灌溉工程、平整土地、建造经营物等,等,这样投入
7、土地的资本以及作为生产工具,的土地由此得到改良而支付的利息，可能形成,租地农场主支付给土地所有者的地租的一部分，,但这种地租不构成真正的地租。,?,真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不,管这种土地是处于自然状态,还是已被开垦。”,土地租金与地租,?,马克思指出,:“,租地农场主为了获得经营土,地的许可而以租金的形式支付给土地所,有者的一切，实际上都表现为地租。”,但是，地租只是租金的一部分。租金中,还可能包含投入土地的资本的利息，一,部分平均利润和工人工资的扣除。,一般剩余产品和地租,?,地租的实体是剩余产品，但剩余产品并,不就是地租。地租是剩余产品的一种特,殊形式，它无论在质上和量上都是
8、和一,般剩余产品不同。在质上，地租是超额,利润的转化形式，而且这种转化是以土,地所有权为前提的；在量上，地租是剩,余产品的一部分，是超过平均利润的余,额。,第二节,资本主义地租分析,?,资本主义级差地租,?,资本主义绝对地租,?,资本主义垄断地租,?,资本主义矿山地租和建筑地段地租,一、资本主义级差地租,?,资本主义级差地租产生的条件与原因,?,级差地租,?,级差地租,?,级差地租与级差地租的关系,?,最坏耕地也有级差地租,级差地租产生的条件与原因,?,级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最,终归土地所有者占有的超额利润。,?,来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，是农,业工人
9、创造的剩余价值,。,?,条件：自然力或者优越的自然条件,?,原因：土地有限而产生的资本主义经营垄断。只是有限,的自然条件优越的土地被部分经营者垄断，才获得持久,而稳定的超额利润。而在土地所有权存在的条件下，这,部分超额利润就转化为级差地租，归土地所有者。,级差地租,把同量资本投在等面积的不同条件（肥力和位,置）的土地上,所产生的超额利润转化为级差地,租。,形成级差地租的条件是土地肥力和位置的差,别。,土地作为自然历史的产物，面积是有限的。不,同土地的肥力是有差别的，而这种差别必然会,使投入不同地块的资本具有不同的劳动生产率，,肥力较高的土地因其具有较高劳动生产率而获,得的超额利润就转化为级差地
10、租。,土地,等级,所耗,资本,（元）,平均,利润,（元）,产量,（,kg,）,个别生产价格,（元）,社会生产价格,（元）,级差,地租,（元）,全部,产品,每公斤,产品,每公斤,产品,全部,产品,劣等,100,20,200,120,0.6,0.6,120,0,中等,100,20,250,120,0.48,0.6,150,30,优等,100,20,300,120,0.4,0.6,180,60,级差地租,的形成及地租量,（一）,级差地租,的形成及地租量,（二）,地,块,距市场,里程,（,km,）,生产资,本投入,（元）,运输,费用,（元）,资本总,支出,（元）,平均利,润,（,按,20%,计）,个别
11、生,产价格,（元）,社会生,产价格,（元）,级差地,租（元）,甲,10,100,5,105,21,126,132,6,乙,15,100,7.5,107.5,21.5,129,132,3,丙,20,100,10,110,22,132,132,0,级差地租,?,随着人口的增加和经济文化的发展,农业用地被非农,部门大量占用而日益稀缺,而社会对农产品的需求却,越来越多,农业日益采用集约化经营方式,;,同时,科技,和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术,条件。实行集约化经营,就要在同一块土地上连续追,加投资,每次投资的劳动生产率必然会有差异,只要,高于劣等地的劳动生产率水平,就会产生超额利润。,?
12、,这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率,的差别而生产的超额利润转化的地租,就是级差地租,。,级差地租,的形成及地租量,单位：元,土地,等级,所耗,资本,平均,利润,产量,（,kg,）,个别生产价格,社会生产价格,级差,地租,全部,产品,每公斤,产品,每公斤,产品,全部,产品,劣等地,100,20,200,120,0.6,0.6,120,优等地,100,20,300,120,0.4,0.6,180,60,在优等,地上追,加投资,100,20,350,120,0.34,0.6,210,90,级差地租,与级差地租,的关系,?,相同点,:,不论级差地租,还是级差地租,从实质上,看,都是超额利润
13、。它们都是由农产品的个别生产价,格低于社会平均生产价格之间的差额形成的超额利,润转化而成的。从超额利润形成的条件看,它们都是,由投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结,果。级差地租是和各个等量资本同时投在不同地,块上,具有不同的生产率的结果,级差地租是等量,资本连续投在同一块土地上,具有不同生产率的结果。,级差地租,与级差地租,的关系,?,差异点,:,从投资方式看,级差地租是指等量资本在肥力和位置,不同的等面积的土地上,由于其生产率不同而产生的超额利润,它的每一个新的投资与土地面积的扩大相适应,而级差地租,则不同,它是在同一块土地上,连续追加投资的生产率高于劣等,地生产率而产生的超额利润。
14、,?,从超额利润转化为地租的方式上看,一般情况下,转化为级差地,租的超额利润,在双方签定租约时,规定完全归土地所有者占,有。而在级差地租的情况下,这种超额利润在租约期内由租,地农场主“连续追加投资所产生”,因而归他占有。但租约期,满以后,在订立新租约时,土地所有者用加租的办法,把这部分超,额利润全部或部分地转化为级差地租,归土地所有者占有。,级差地租,与级差地租,的关系,?,联系,:,马克思分析了级差地租和级差地租的,共同点和差异点之后,又进一步分析了二者之间,的联系。他指出,:“,级差地租的基础和出发点,不仅从历史上说,而且就级差地租在任何一个,一定时期内的运动来说,都是级差地租。”,?,级
15、差地租,I,都是级差地租,II,的基础和出发点。,最坏耕地也有级差地租,?,最坏的耕地也能产生级差地租的原因有,:,?,在较好的土地上连续追加投资,这个投资的生产率降低到最坏,的土地投资生产率以下时,这个追加投资的投资生产率的个别,生产价格决定着社会生产价格。这样,最坏土地上的个别生产,价格就会低于社会生产价格,从而产生超额利润,并转化为级,差地租,;,?,由于更坏的土地加入开垦耕种,它的个别生产价格调节着社会,生产价格,原来最坏的土地的个别生产价格低于这个新的社会,生产价格时,产生的超额利润就转化为级差地租,;,?,在最坏的土地上追加投资所产生不同的生产率,这个投资所产,生的生产率无论是升高
16、还是降低,都会使最坏的土地本身产生,超额利润,形成级差地租。,最坏耕地也有级差地租,（平均利润率为,20%,）,土地,投入,资本,（元）,平均,利润,（元）,产量,（,kg,）,个别生产价格,（元）,社会生产价格,（元）,级差,地租,（元）,全部,产品,每公斤,产品,每公斤,产品,全部,产品,最坏,耕地,50,10,50,60,1.2,2.4,120,60,最坏,耕地,追加,50,10,25,60,2.4,2.4,60,二、资本主义绝对地租,绝对地租不管租种什么样的土地都,必须缴纳的地租,它是土地所有权最直接的表,现形式。,（一）资本主义绝对地租产生的条件、来源,和原因,（二）影响资本主义绝对
17、地租量的因素,（三）现代资本主义农业绝对地租的来源,资本主义绝对地租产生的,条件、来源和原因,条件,：农业资本有机构成低于社会平均资本有,机构成,来源,：农业资本有机构成低于社会平均资本有,机构成而产生的农产品价值高于生产价格的差,额形成的超额利润，,是农业工人创造的剩余价,值的一部分,。,原因,：土地私有权的垄断使上述超额利润保留,在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因,绝对地租的形成及地租量,生产,部门,资本有,机构成,剩余,价值,（元）,商品,价值,（元）,利润,率,（,%,）,平均,利润率,（,%,）,生产,价格,（元）,绝对,地租,（元）,工,业,食品,纺织,机械,70c+30v,
18、80c+20v,90c+10v,30,20,10,130,120,110,30 20,20 20,10 20,120,120,120,农业,60c+40v,40,140,40,20,120,20,影响资本主义绝对地租量的因素,农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现,程度,农产品供不应求,农产品的市场价格就要大大高于它,的生产价格。当它等于农产品价值时,绝对地租就等,于农产品的价值和生产价格的全部差额。,农产品产量增加,以致供过于求,那么农产品的市场价,格就要下跌到价值以下。但只要还在生产价格以上,仍然可以提供一部分绝对地租。这时的绝对地租只,是农产品价值和生产价格差额的一部分。,影响资本主义
19、绝对地租量的因素,农业资本有机构成的相对水平,作为绝对地租实体的农产品价值与生产价格的差额,是以农业资本有机构成的相对水平为基础。如果社,会平均资本构成不变,农业资本有机构成愈低,农产品,价值与生产价格的差额愈大,;,反之,就愈小。如果农业,资本有机构成不变,社会平均资本有机构成愈高,农产,品价值与生产价格的差额就愈大,;,反之,就愈小。,影响资本主义绝对地租量的因素,农业投资的总量,如果农业资本有机构成和农产品市场价格不变,就面积相同的地块来说,投入的资本越多,提供的,绝对地租也就越多,土地所有者获得的寄生性收,入也就越多。,现代资本主义农业绝对地租的来源,?,前面分析的结论,农产品价值高于
20、社会生产价格,的余额（农业资本有机构成低于工业）,?,在农业资本有机构成等于甚至高于工业资本有机构,成时,“,只能来自市场价格超过价值和生产价格的,余额，,来自产品的垄断价格”。,?,这种垄断价格不同于垄断组织凭借自己垄断地位所,操纵市场的垄断价格,而是凭借政府的力量在政府干,预下的一种农产品保护价格。,现代资本主义农业绝对地租的来源,?,农产品的国际贸易也是绝对地租的重要来,源。在国际市场上农产品的社会价格要大,大高于发达国家的农产品个别生产价格,发,达国家出口农产品就可得到超额利润,其中,一部分可转化为绝对地租。,?,另外,绝对地租还可能来源于农业资本家利,润和农业工人工资的降低。,三、资
21、本主义垄断地租,?,含义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。,?,与土地所有权垄断的存在使农产品按照超过生产价格的价值,出售而形成的垄断价格不同，“这种价格只由购买者的购买,欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的,价格无关”。,这种垄断价格产生的超额利润,由于土地所有者,拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权因而转化为垄断地,租,归土地所有者占有。,?,据经济参考报道,法国干邑地区出产的名贵葡萄酒每瓶售,价高达人民币,1500,元,酿制该种酒的葡萄售价自然也是垄断价,格,因而葡萄园土地所有者所收的地租就是垄断地租。,四、资本主义矿山地租和,建筑地段地租,?,矿山地租：,级
22、差地租、绝对地租、垄断地租,?,各个矿山的蕴藏丰度不同,开采条件不同,距离消费地,远近也不同。对这些矿山进行追加投资的生产率也,都不同。这一系列的条件,使各个矿山开采出来的同,种矿产品的个别生产价格不同。但是,由于矿藏有限,好矿、富矿更有限,因而矿业同农业一样,也存在着资,本主义的经营垄断。这就使矿产品的社会生产价格,由按劣等生产条件下的个别生产价格决定。这样,经,营优等、中等矿山的资本家可以获得经常性的超额,利润,并把这些超额利润以级差地租形式交给矿山所,有者。,四、资本主义矿山地租和,建筑地段地租,?,经营矿山同农业一样,也要缴纳绝对地租。形成矿山,绝对地租的条件,同农业一样,也是矿产品的
23、价值高于,它的生产价格的差额。在采矿业中,由于不需要购买,原料,资本的有机构成通常低于社会平均资本构成,因,而矿产品的价值也就高于它的生产价格。矿业资本,家按价值出卖矿产品,就能获得一个超过平均利润的,余额,并作为绝对地租交给矿山所有者。,?,在采矿业中,某些稀有矿产品也是按着高额的垄断价,格出售的,因而由垄断价格产生的超额利润,也会以垄,断地租的形式归矿山所有者占有。,四、资本主义矿山地租和,建筑地段地租,?,建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本,家为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地而,支付的地租。,?,土地位置对级差地租量起着决定性的影响,?,建筑地段的绝对地租来源于企业提供的总剩余
24、,产品的一部分,?,垄断地租是建筑地段地租的主体部分,第三节,地租理论在我国的,应用,一、社会主义级差地租,二、社会主义绝对地租,三、社会主义城市地租的特点及其来源,四、社会主义制度下地租范畴的理论和,现实意义,一、社会主义级差地租,1,、社会主义级差地租存在的条件和,原因,2,、社会主义级差地租的性质与特点,3,、社会主义级差地租的分配与归属,归属,分配形式,社会主义级差地租存在的,条件和原因,?,社会主义制度下仍然存在级差地租形成,的客观物质条件（下图）,?,社会主义制度下仍然存在级差地租形成,的社会经济条件,社会主义级差地租的性质与特点,?,社会主义级差地租所反映的是在社会主义,土地公有
25、制条件下，国家、（企业）集体,和个人对超额利润的分配关系,?,其实质是在社会主义经济中由土地条件优,越的企业单位的劳动者创造的超额利润,级差地租的归属,?,级差地租主要应归土地所有者所有,在土地集体所有制条件下,?,级差地租主要归土地所有者集体经济组织,?,级差地租主要应由土地经营者所有,?,级差地租、的一部分应归国家所有,在土地国有制的条件下,?,级差地租应全部归国家,?,级差地租在租期内主要归土地所有者，但国家,也应得一部分,级差地租的分配形式,?,价格,?,税收,?,收费,?,财政与信贷,二、社会主义绝对地租,1,、社会主义绝对地租存在的条件、来源及原因,条件：,农业资本有机构低于社会平
26、均资本有机构,成,来源：,农业资本有机构成低于工业，农产品价值,大于其社会生产价格的差额,原因：,土地所有权的垄断，并要求在经济上实现,2,、社会主义绝对地租的具体形式,社会主义绝对地租的具体形式,?,土地出让金,?,租金,?,土地转让费,?,土地承包费,?,土地转包费,?,土地使用费,三、社会主义城市地租的特点,及其来源,?,城市地租的特点,土地位置对级差地租的决定性影响,土地所有者对地租量的变化具有完全,的被动性,垄断地租在许多情况下占有优势,?,城市地租的来源及数量,四、社会主义制度下地租范畴,的理论和现实意义,?,地租范畴是实行土地有偿使用的理论依据,?,地租是加强土地管理的重要经济杠
27、杆,?,地租是制定农产品价格的重要依据,?,地租也是制定土地价格的基础,思,考,题,1,、,什么是地租？它与土地租金、土地资本利息,有何区别？,2,、资本主义级差地租和绝对地租形成的条件、,原因及来源是什么？,3,、社会主义条件下是否存在级差地租和绝对地,租？为什么？,4,、社会主义条件下地租范畴的理论和实际意义,是什么？,第十五章,土地价格理论及应用,第一节,土地价格的形成与变动,第二节,土地价格的评估,第三节,土地价格的管理,第一节,土地价格的形成与变动,一,土地价格的形成,二,土地价格的内涵及特点,三,影响土地价格变动的因素,四,土地价格变动趋势及规律性,一,、土地价格的形成,（二）西方
28、经济学地价形成理,论,（一）马克思主义地价形成理论,马克思主义地价形成理论,?,土地不是劳动产品，没有价值。,但土地有使用价值，并存在价格,?,土地价格,实质是地租的资本化,?,土地价格是出租土地的资本化收入,土地价格,=,地租,/,土地还原利率,4000=200/5%,以,土地收益理论,和,土地供求理论,为代表,1,土地收益理论,?,土地收益理论认为,:,土地价格是土地收益即地租的资本化,?,土地收益指：正常情况下的土地收益；,处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益,?,土地价格公式：,a,r,西方经济学地价形成理论,V=,2,土地供求理论,?,张德粹：“土地价格的决定因素是土地,的供给与需
29、求,”,?,马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：,土地这一生产要素的价格完全由其需求,决定,西方经济学地价形成理论,E,2,E,1,P,2,P,1,P,S,L,S,D,1,D,2,E,2,E,0,P,2,P,1,P,L,D,1,D,2,P,0,E,1,S,1,S,2,二、土地价格的内涵及特点,1,土地价格的内涵,：土地收益现值的总和。是土,地未来地租的资本化。,2,土地价格的特点,?,土地价格是土地的权益价格,?,土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依,生产成本定价,?,土地价格主要是土地需求所决定的,?,土地价格呈总体上升趋势,?,土地价格具有强烈的地域性,三,影响土地价格变动的因素,1,
30、、一般因素,2,、区域因素,3,、个别因素,一般因素,?,指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的,因素，它对土地价格的总体水平产生影响,?,包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏,观区位、土地利用计划土地相关政策、人口,状态、经济发展状况、社会安定状况,区域因素,?,对区域地价有总体影响的自然、社会、,经济因素,?,包括：位置、基础设施条件、规划限制、,环境质量,个别因素,?,宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响,的因素,?,例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、,宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、,土壤肥力、地质条件等,四、土地价格变动趋势及规律性,?,土地价格呈总体上升趋势,?,土地价
31、格变动呈现周期性特征,?,土地价格的变动具有明显的地区差异性,?,地价在房地产价格中所占比重越来越大,土地价格呈总体上升趋势,?,社会经济发展水平提高,?,人口数量及家庭户数增加,?,土地投机,土地价格变动呈现周期性特征,?,土地价格的周期性变动受经济发,展周期的影响,?,土地价格变动受政府调节的影响,第二节,土地价格的评估,一、土地价格评估的目的与作用,二、土地价格评估的原则,三、土地价格评估的基本方法,一、土地价格评估的目的与作用,?,土地价格评估是指专业人员按照一定的评估目的，遵循,科学的估价原则、程序，运用一定的估价方法，综合评,估出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点,的价格
32、过程。,?,土地估价有助于土地交易的顺利进行,?,土地估价有助于企业投资决策,?,土地估价有助于土地市场的完善,?,土地估价有助于土地市场管理,二、土地价格评估的原则,?,合法原则,?,公平原则,?,最有效利用原则,?,替代原则,?,预期收益原则,?,供需原则,?,估价时点原则,?,保证农民基本生活原则,估价程序,?,土地估价程序，是指土地估价作业按其,内在联系，所形成的各个具体操作步骤,和环节。,?,一般而言，评估一宗土地主要包括明确,估价基本事项,拟定估价作业方案,搜集估价所需资料,实地查勘估价,对象,选定估价方法计算,确定估,价结果,撰写估价报告,估价资料,归档等基本步骤。,三、土地价格
33、评估的基本方法,（一）市场比较法,（二）收益还原法,（三）成本逼近法,（四）剩余法,（五）基准地价系数修正法,（六）农地宗地价格评估方法,市场比较法,1,、,基本原理,市场比较法是根据替代原理，将待估,土地与具有替代性的、且在近期市场上交,易的类似土地进行比较，并对类似土地的,成交价格作适当修正，以此估算待估土地,价格的方法,V,D,=V,B,A,B,D,F,V,D,：待估宗地价格,V,B,：比较实例宗地价格,A,：,待估宗地情况指数修正,B,：,待估宗地日期指数修正,D,：,待估宗地区域因素指数修正,F,：,待估宗地个别因素指数修正,2,、基本公式,A,：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数
34、,正常情况指数比较实例宗地情况指数,B,：待估宗地估价日期地价指数比较实例宗地,交易日期地价指数,D,：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地,区域因素条件指数,F,：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地,个别因素条件,修正指数计算,基本公式在具体运用中可表示为：,V,D,=V,B,100,100,100,100,（,）,（,）,（,）,（,）,区域因素,估价对象,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,繁华程度,道路通达度,公交便捷度,对外交通,环境质量,景观,城市基础建设,社会公共设施,规划限制,治安状况,10,10,10,10,10,10,10,10,10,10,13,8,10,9,8,
35、11,11,9,8,10,9,10,12,11,10,11,10,12,10,11,8,11,10,13,9,12,8,11,9,12,总分值,100,97,106,103,市场比较法的操作程序,?,搜集交易实例,?,选取可比实例,：从已搜集和积累的大量交易实,例中，选取与估价对象房地产条件相同或相似的、,成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价,格或可修正为正常价格的交易实例。,?,建立价格可比基础,：对可比实例的成交价格进,行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述,方式和内涵。,?,进行交易情况修正,：,是排除交易行为中的某,些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏,差，将其成交价格修正
36、为正常价格。,市场比较法的操作程序,?,进行交易日期修正：,将可比实例在其成,交日期时的价格修正到估价时点时的价格,?,进行区域因素修正：,是将可比实例不动,产在其区域条件下的价格调整为在估价对,象不动产区域条件下的价格。,?,进行个别因素修正：,将可比实例在其个,别状况下的价格调整为估价对象个别状况,下的价格。,?,求出比准价格：,简单算术平均法、加权,算术平均法、中位数法、众数法,收益还原法,1,、基本原理,收益还原法是将待估土地未来正常,年纯收入，以一定的土地还原利率还原，,以此估算待估土地价格的方法,2,、基本公式,V=,a/r,：土地收益价格,a,：土地纯收益,r,：土地还原利率,1
37、,2,3,2,3,1,(1,),(1,),(1,),1,1,1,1,1,1,1,n,n,n,V,R,R,R,R,a,a,a,a,r,r,r,r,a,r,r,r,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,3,、收益还原法的应用程序,（,1,）收集相关资料；,（,2,）测算年总收益；,（,3,）确定年总费用；,（,4,）计算年纯收益；,（,5,）确定还原利率；,（,6,）选用适当的计算公式；,（,7,）试算收益价格；,（,8,）确定待估宗地地价。,、基本原理,成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和,为主要依据，再加上一定
38、的利润、利息、税金和土地,增殖收益来确定土地价格的方法。成本逼近法是从投,资成本角度来考察土地的价值，但事实上它难以完全,反映土地的真实价值。,成本逼近法一般用于新开发土地。既无收益又无比较实例的公,建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。,成本逼近法,地价土地取得费土地开发费税费,利息利润土地增殖收益,土地成本价格土地增殖收益,、基本公式,成本逼近法的应用程序,（,1,）判断待估土地是否适用成本逼近法；,（,2,）收集与估价有关的成本费用、利息、利润,及,增值收益等资料；,（,3,）通过直接或间接方式求取待估土地的土地,取,得费、土地开发费及相关的税费、利息、,利,润；,（,4,）确定土
39、地开发后较开发前的价值增加额；,（,5,）按地价公式求取待估土地的土地价格；,成本逼近法的应用程序,?,需要注意的是，确定土地开发后较开发前的价值增加额，,即土地增值收益，是指确定待估土地因改变用途或进行土,地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加，,是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。,在不同地区，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收,益率。,?,运用成本逼近法是否进行年期修正，要具体情况具体分,析,:(,1,),当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价,格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另,行修正；,(,2,),当土地增值收益是以无限年期的市场价
40、格与,成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进,行年期修正；,(,3,),当待估宗地为出让土地时，应进行剩余,使用年期修正。,、基本原理,?,剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，,扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，,以价格余额来估算待估土地价格的方法。,?,剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩,余收益的计算。收益还原法中的地租或土地纯收益，是对,土地收益的非土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化,后的价格中扣除非土地因素的贡献。,剩余法,?,剩余法主要适用于有开发价值的土地估价，一,般有以下几种类型：,(,1,),待开发土地的估价；,(
41、,2,),待拆迁改造的再开发房地产的估价；,(,3,),仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地,或房地产的估价；,(,4,),现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房,地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地,价。,剩余法,（,+,）,：待估土地的价格,：总开发价值,：整个土地项目的开发成本,：开发商合理利润,具体公式,：,V,A,C,B,C,P,R,1,C,M,T,R,2,式中：,V,土地价格；,A,房屋预期总售价；,C,B,建筑费用；,C,P,专业费用；,R,1,利息；,C,M,销售费用；,T,税费；,R,2,开发商利润。,、基本公式,3,、剩余法的应用程序,（,1,）调查待估宗地的基本情况；
42、,（,2,）确定待估宗地的最有效利用方式；,（,3,）估计开发建设周期和投资进度安排；,（,4,）估算开发完成后的土地总价值或房地,产,总价值；,（,5,）确定待估宗地的土地价格。,基准地价系数修正法,1,、基准地价,基准地价是在宗地估价的基础上，评估出,的各个级别或各个区域土地的平均价格,特点：,?,基准地价是一种区域性的价格,?,基准地价是一种分用途的价格,?,基准地价是一种平均价格,?,基准地价具有时效性,?,基准地价是一种控制性的价格,基准地价系数修正法是通过对待估宗地,地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同,类用途同级土地基准地价进行修正，估算待,估宗地客观价格的方法,2,、基本原理
43、,土地价格基准地价（,i,）,K,j,i,：估价对象第,i,个影响因素的修正系数；,K,j,：估价期日、容积率、土地使用年期等其他修,正系数；,i,：各影响因素的修正系数之和。,3,、基本公式,4,、基准地价系数修正法的应用程,序,（,1,）收集有关基准地价资料；,（,2,）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用,途基,准地价；,（,3,）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估,宗地,地价影响因素条件说明表；,（,4,）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准,地价,系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；,（,5,）进行估价期日、容积率、土地使用年期等,其他,?,农地价格的最低限应能保障农民的,基本生
44、活,?,农地价格因其权利内涵不同，其价格,内涵也不同,?,农地估价要特别重视农地区位、国家,投资和公共投资的影响,农地宗地价格评估方法,农地使用权价格,?,可以是农民承包地在其承包期内的使用权,价格，也可以是非承包地的集体土地使用,权价格,?,农地使用权价格中不体现农地对农民的保,障价值，而只有农地纯收益,农地所有权价格,?,主要根据农地的现时农业技术水平和利用,状况、农业用途的未来纯收益及农地对农,民的保障作用来确定,?,在当前农民没有被纳入国家社会保障系统,的情况下，农地的社会保障价值在农地价,格中应得到较高的体现,?,农地所有权价格农地纯收益的资本化,农地社会保障值,第三节,土地价格的管
45、理,一、中国土地价格体系,二、中国土地价格管理制度,三、西方发达国家的土地价格管理,一,、中国土地价格体系,（一）基准地价,（二）标定地价,（三）交易地价,（四）其他价格形式,（一）基准地价,?,城镇土地基准地价,在,城镇规划区范围内,，对,现状利用条件,下不同级别的土地或土地条件相当的地域，,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确,定的,某一时点,上法定,最高年期,物权性质,的土,地使用权,区域平均价格,?,农地基准地价,农地基准地价是指在农村范围内，以,县域为单位对现,状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，,按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的,某一时点的平均价
46、格。,?,农地所有权基准地价是农地在正常生产条件下未来无限年,期土地纯收益、农地的农民社会保障年价值以及农地发展,权年价值之和的资本化。它是某一时点的价格。,?,农地使用权基准地价是农地在正常生产条件下未来有限年,期土地纯收益的资本化。这一年期的长短一般与国家规定,的农地承包期相符。,基准地价作用,?,政府宏观调控和管理地价的依据,?,引导投资决策，促进土地有效利用的手,段；,?,国家征税和税制改革的依据,?,市场交易价及清产核资价等的依据,政府根据管理需要，评估的,具体宗地,在公开市场和正常,经营管理条件下,某一期日,的土地使用权价格。其作用：,?,确定土地出让价格与政府优惠幅度的依据；,?
47、,标定地价是国家行使优先购买权的依据；,?,划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的,标准。,?,核定地产增值，征收土地增值税的标准。,?,企业清产核资和股份制企业中土地资产评估的标,准。,?,编制地价指数,（二）标定地价,指土地买卖双方按市场交易规则，在,土地市场中实际成交的价格。主要有：,?,土地使用权出让价格,?,土地使用权转让价格,?,租赁价格,?,地役权价格,（三）交易地价,土地使用权出让价格,?,土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土,地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国,家支付的一切代价,(,包括货币和实物,),。土地使,用权出让价格因出让方式不同，又分为拍卖地,价、招标
48、地价、挂牌地价和协议地价四种。,?,招标、拍卖和挂牌地价是通过市场公开的招标、,拍卖和挂牌出让方式而成交的价格，具有市场,代表性，较能体现土地的真实价值。,?,协议地价是通过政府出让方与土地受让方双方,协商的方式确定的土地成交价格。由于这种方,式没有充分的市场竞争，其价格不能完全反映,土地的市场价值。,土地使用权转让价格,?,土地使用权转让价格是指土地使用者之,间依市场规则转移土地使用权，受让者,向转让者支付的代价。转让市场中主体,对客体的选择余地较大，交换较为自由，,市场竞争更为充分。转让价格是一种正,常的市场价格。,土地租赁价格,?,土地租赁价格是土地所有者或土地使用,者将土地以出租方式交
49、与他人使用而获,得的报酬。,?,目前，我国的土地租赁行为较为普遍。,有国家以所有者身份直接出租土地行为，,也有土地使用者以土地租赁和因房屋租,赁而实现的土地租赁等多种形式。租赁,价格一般由租赁双方自主确定，是一种,较为正常的市场价格。,地役权价格,?,地役权价格是土地使用者为获得在他人,土地上通行或通过等权利而支付的代价。,地役权是为自己土地使用便利而在他人,土地上设定的权利，如通行权、通过权,等。通行权即需役地使用权人在供役地,上通行的权利。通过权是需役地使用权,人将某些管线设施通过供役地的地表、,上空或地下而在供役地上设定的权利，,如管道通过权、架线通过权。,(,四,),其他价格形式,?,
50、其他价格形式主要有课税价格、抵押价格等形,式。课税价格是专为国家或地方政府征收土地,税收而确定的价格。这种价格可以是交易价格，,也可以是评估价格和申报价格。我国目前除土,地增值税是以实际成交的土地价格增值为标的,课税以外，,还没有以地价为标的的课税税种。,因此，还没有专用的课税价格。,?,抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。,目前我国的抵押价格仅有土地使用权抵押价格,和承租土地使用权抵押价格两种。,二,、,中国土地价格管理制度,?,（一）建立土地估价制度,?,自,20,世纪,80,年代后期，原国家土地管理局就在全国,范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展,土地定级和基准地价评估，并
