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1、运营目标计划书模板项目名称： 编 制 人： 编制单位： 编制时间： 目 录一、项目概况3二、项目市场分析及定位3三、规划设计3四、进度计划4五、营销计划5六、经营计划6七、成本收益测算7八、项目管理体系计划9九、风险分析9计划编制说明（含假设条件）1、2、3、一、 项目概况1、 项目位置描述项目所在区域并附地理位置图2、 周边环境及交通描述项目周边配套及交通状况并附交通配套平面图 3、 土地状况描述土地性质及场地概况（土地性质、四至、周边住宅及商业、场地现状）二、 项目市场分析及定位1、 住宅部分1.1所在区域市场供需、成交价格及数量分析1.2区域内主要供应项目1.3项目SWOT分析1.4项目
2、定位2、 商业部分2.1所在城市商业地产环境现状2.2区域内市场分析2.3项目SWOT分析2.4项目定位三、 规划设计1、 规划指标规划指标单位数量备注总用地面积M2其中：建设用地面积代征地面积总建筑面积M2地上建筑面积M2其中住宅M2公建及商业M2其中商业及小区配套幼儿园。地下建筑面积M2容积率建筑密度%绿化率%停车位个其中地上个地下个停车位其中住宅停车位个公建停车位个2、 设计进展情况及成果四、 进度计划1、 项目分期计划1.1 分期依据：1.2 分期指标序号第一期第二期第三期备注1工程名称2物业类型结构类型3层数（地下/地上）4建筑面积（m2）合计地上地下2、 一级节点计划一级节点第一期
3、第二期第三期备注1取得国土使用权证2交地3项目立项4项目定位完成5概念设计完成6取得规划用地许可证7规划设计完成8取得建设工程规划许可证9施工图设计完成10总包单位确定11取得建筑工程施工许可证12项目开工13确定经营合作单位14主体结构封顶15售楼处、样板区开放 16取得预售许可证17开盘18项目销售50%19项目销售95%20室外配套、园林景观工程完工21取得竣工备案证22集中交付入住五、 营销计划1、销售指标指标名称合计一期二期备注可销售面积（平米）其中：住宅商业车位（个）2、市场分析周边同类项目成交量价分析结论：价格及销售进度安排3、销售目标序号指标名称20102011合计Q1Q2Q3
4、Q4Q1Q2Q3Q41销售均价（万元/平米）1.1其中：住宅1.2商业1.3车位2销售面积（平米）2.1住宅2.2商业2.3车位2.4销售率3销售额（万元）3.1住宅3.2商业3.3车位4销售回款（万元）4.1住宅4.2商业4.3车位4、销售费用：项目总销售费用为（ ）万元，（含销售代理佣金、样板间、售楼处装修、售楼处家具、装饰、日常维护及客户关系维护费及营销推广费用等） 费用类别一期二期三期。合计销售费用销售额费用比率5、销售策略六、 经营计划1、经营指标指标名称合计一期二期备注写字楼可租赁面积（平米）酒店经营面积（平米）2、市场分析周边同类项目租赁、经营状况结论：租金、租赁策略及经营方式3
5、、经营目标序号指标名称20102011合计Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41平均租金（元/平米/日）2出租面积（平米）3出租率（%）4租金收入（万元）5酒店经营收入（万元）6平均房价（元/套/日）7入住率（%）七、 成本收益测算1、目标成本测算：序号成本（费用）名称造价（万元）单方造价（元/平米）按建筑面积按可售面积1开发成本1.1土地获得价款1.2前期工程费1.3建筑安装工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套设施费1.6不可预见费1.7物业启动费1.8开发间接费1.9资本化借款费用2销售费用3管理费用4财务费用5税金项目总投资测算依据及说明：2、资金筹措计划：序号项目合计2010年2011
6、年Q3Q4Q1Q2Q3Q4一现金流入1资本金2股东借款3银行贷款4销售回款5租赁回款6酒店收入流入合计二现金流出1开发成本付现1.1土地获得价款1.2前期工程费1.3建筑安装工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套设施费1.6不可预见费1.7物业启动费1.8开发间接费1.9资本化借款费用开发成本付现小计2三项费用2.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用三项费用小计3缴纳税费3.1营业税金及附加3.2土地增值税3.3土地使用税3.4房产税3.5所得税税费小计4借款偿还小计4.1贷款偿还4.2股东借款偿还还款小计流出合计三净现金流量四累计现金流量3、收益测算：序号指标名称项目整体1营业收入（万元
7、）2利润总额（万元）3净利润（万元）4毛利率（%）5税后利润率(%)6现金流峰值（万元）7自有资金IRR8全投资IRR9投入资本回报率(ROIC)八、 项目管理体系计划1、 项目组织架构2、 项目人员配备及分工3、 体系建设（管控措施）九、 风险分析从市场、政策及资金等角度分析潜在风险附：一级节点指标释义序号项目开发关键节点类别节点释义1取得国土使用权证报批报建取得国土使用权证2交地报批报建完成地上建筑和障碍物拆除及相关手续办理，项目团队进场3项目立项报批报建项目经政府审核后正式批准立项4项目定位完成营销项目定位报告（含经营性物业定位）完成并通过内部评审，达到设计输入条件5概念设计完成设计指由
8、项目公司组织编制的规划及建筑概念设计通过总部评审的时间节点。6规划设计完成设计指由项目公司组织编制的规划及建筑方案设计通过总部评审的时间节点。7取得规划用地许可证设计指项目公司取得由当地规划部门签发的规划用地许可证的时间。8取得建设工程规划许可证报批报建指项目公司完成各专项报建后，获得当地规划部门签发建设工程规划许可证的时间节点。9施工图设计完成设计指项目公司完成项目全套施工图内审，及施工图设计交底。10总包单位确定工程签订总包合同时间11取得建筑工程施工许可证报批报建指在项目公司确定工程总承包单位以及监理单位后，获得当地建设部门签发建筑工程施工许可证的时间节点。12项目开工工程指项目第一栋单
9、体工程开工的时间节点。（根据具体情况的不同，工程开工时间的种类可分为土方开挖时间、天然基础开挖时间或桩基础开挖时间。）13确定经营合作单位营销确定酒店、商业经营管理合作伙伴，以及物业管理公司14主体结构封顶工程指项目单体主体封顶的时间节点。15售楼处、样板区开放 营销指销售示范区园林、售楼处、样板房、销售通道等区域完工，对外开放的时间节点。16取得预售许可证报批报建指工程进度达到预售条件，且项目公司获得当地房屋管理局签发预售许可证的时间节点。17开盘营销指在项目公司获得预售许可证之后，项目正式开盘对外发售的时间节点。18项目销售50%营销各期累计签约面积达到总可售面积50%的时间节点。19项目销售95%营销指项目公司完成签约面积相当于总可售面积95%的时间节点。20室外配套、园林景观工程完工工程指项目室外配套、园林景观全部完工的时间节点。21取得竣工备案证报批报建指各规划、消防等专项验收全部通过，项目公司获得当地建设部门签发竣工备案表的时间节点。22集中交付入住客服指项目公司把项目正式交付客户使用的时间节点（指集中交付）。
