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1、智慧小区APP产品运营书 一、市场状况与发展趋势分析 二、智慧小区O2O的价值 三、智慧小区的运营模式 四、智慧小区的技术方案 五、运营管理人员组织架构 六、运营推广策略的时间节点 七、运营成本投入分析 一、市场状况与发展趋势分析 截止2014年1月中国移动互联网用户总数达到8.38 亿户，智能终端渗透率逐渐上升，消费生活类应用也正在从PC端转向移动端。移动互联网可谓继农业革命、工业革命、信息革命后改变世界的第四波浪潮。消费者购物发生四个变化：购物空间立体化(全渠道购物)、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。购物行为的变化，直接颠覆了原先在固定时间、固定场所的购物习惯。 随着移动3
2、G/4G网络的快速发展，“O2O”模式应运而生。 对于各大房产，随着整个房地产行业进入白银时代，都在寻求转型突围的新路径，开始拥抱大数据和移动互联寻求地产开发以外的盈利点。 而对于传统的物业市场已趋于饱和，正面临物业成本不断上涨，部分业主投诉，提价难，收费难等诸多问题。很多的知名物管企业正开启向O2O智慧社区转型之路！ 在欧美社区商业占商业总支出的60%，中国不足30%，商业O2O的趋势正在往社区O2O迁徙，并逐渐发酵。消费者将回归社区，未来70%居民的工作、生活、学习、休闲娱乐等各方面的需求将在社区得到满足。目前，万科推出的一款社区生活APP“住这儿”、花样年的”彩生活”，龙湖的“社区通”、
3、绿城社区O2O等，都在做社区增值服务，全力打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆！ 本地O2O生活服务电商平台是将与本地区百姓生活密切相关的商家、商品、服务、本地交流与资讯集合到平台上，让线上线下的互动、沟通、交易更加便捷。 对于商家来说：生意更简单；对于用户来说：生活更简单！二、智慧小区O2O的价值我们知道物业公司传统的基因是服务属性，那么除了服务之外，还具有商业、社交、媒体属性在内。1. 小区服务价值小区物业公司最基本的职能就是为小区居民提供服务，小区服务可为居民提供很多服务，如水、电、燃气、物业、公摊等费用的在线缴纳；家庭生活相
4、关的家政、维修、装修类服务；另外可以进行快递代收发或者与快递公司合作配送“最后100米”成为服务站。2.小区商业价值物业公司是打造商家和业主互联的最核心的纽带，物业公司通过整合周边的商家，为商家提供一个商品展示和发布的平台；为业主提供便捷的衣食住行等商业交易服务。业主可以通过APP在线进行订餐，生鲜配送，购物，预约等。并通过积分（积分可抵部分现金）模式不断吸引和提高用户粘性。同时物业可以不定期推出商业活动，整合商家资源，集中向业主提供性价比极高的商品，如：春季加装特卖会、秋季保暖内衣羽绒服促销会、汽车装潢美容让利、五一，十一黄金周旅游折扣、适龄儿童入学择校推荐等；物业还可以提供安防加装服务，通
5、过对业主指定区域加装现代化摄像头或者感应设备，实现家庭安防的实施监控，水电燃气泄漏警报并自动关闭等。3. 小区社交价值首先，物业可提供更快捷，实时的小区通知，直接推送给业主；其次，小区广告价值。小区物业掌握了小区内每家每户的基本情况，对家庭组成、用户属性等基本情况非常了解。所以可围绕居民生活提供线上线下的广告服务，这对于广告主来讲目标受众精准集中，有很大的广告投放价值。组织活动价值。空闲的时候，小区业主可通过手机APP跟同是业主的邻居交谈，自发的组织一些活动：一三、智慧小区的运营模式1、家庭安防模块 智能摄像头、门窗磁感应器、红外人体感应器、水电燃气监测器等安装。家庭安防较适合楼盘内尚未安装的
6、业主和新建楼盘，经过初步对部分业主的抽样调查，希望加装家庭安防功能的业主有强烈需求，而对于新建楼盘，可根据开发的楼盘规模，直接预装。安防硬件收费建议为一次性收取硬件的初装费用，每户1,500元左右（包含智能摄像头*1，门窗磁感应器*4，红外人体感应器*2），净利润保持在最低500元每户。针对家庭安防的物业管理联动服务用户接到app报警以后，可直接打开家庭内的智能摄像头，通过视频画面确认警报真伪，进行筛选，如有需要物业现场服务，可直拨物业联动电话，物业派人第一时间到现场处理。每户每月收取30元服务费。2、物业服务模块收费系统A 通过网络支付，可减少收费摧费人员工作量，预计可节省3人工作量，按3,
7、000元/人/月的待遇，可节约3*3,000*12=108,000元/年B 推荐预存制度，洛城高端客户居多，大多不愿琐碎支付，加上我们预存奖励洛城币，增加物业公司的资金沉淀。家政服务直接第三方家政公司入住，在增加物业服务提升的同时，不额外增加物业公司成本A 推荐家政服务年卡，按照10%业主使用家政服务。每月两次，每次400元（3元每平方），按照20%利润计算（第三方公司做） 地板保养，沙发保养，油烟机清洗等项目按照相应利润估算。 教育培训服务直接第三方教育公司入住A 早教推荐B 小学初中各门功课优秀教育机构推荐C 艺术类培训推荐以上各项按照广告位收费。3、小区社交模块 该模块的最大功能是吸引用
8、户，可以让业主之间进行实时联动，提高业主使用粘性。我们都知道app活跃度和启动次数，决定盈利能力。在本板块里，需要物业公司投入一定量的成本，给到用户切实的好处。类似滴滴打车，用少车费的模式增加用户。 动态，论坛，好友聊天，小区新鲜事通过动态，论坛，签名，好友聊天，增进小区居民之间的交流，增加用户粘性。此板块也不可商业化，对于活跃用户一定量的洛城币。该币可以到洛城商城进行全额兑换商品，后面有详细阐述。活动A 物业发布的活动，比如装修特卖会，服装展销会，中秋礼品折扣会，春节礼品特卖会。这个依据营销方案而定，物业方组织商家，按照成交比例收取佣金，或者按照场次收取入场费。洛城APP，进行官方发布，宣传
9、带动。存在不确定性，按照每年300,000元利润预估。B 兴趣爱好扎堆（非官方活动）增进小区居民的活跃度，业主可自发创建兴趣爱好圈，增进小区交流，例如：钓鱼堆，户外运动堆，健身堆，车友堆。本板块不建议商业化，让业主积极参与。C 品酒会或相亲会。由商家赞助实施。4、周边商家模块预测随着用户对智慧小区的使用依赖度（第一年：20% 第二年30%，第三年 50%），会逐年提升此部分的盈利空间。 生活超市：水果，大米、酒水。物业公司自营：家庭消费中：水果、蔬菜、大米、酒水饮料，每户每月最低2000元计算，平均净利润20%，送外卖周边商家提供外卖配送，通过app支付，每笔收取5%的费用。预计年50,000
10、元净利润。团购（物业公司自营）每月2场活动计算，每场10%用户购买，客单价150元，利润30元计算，估算利润。5、洛城币系统：系统运营示意图：盈利分析：A 预估生活消费类整合150家商家，包括中餐、西餐、ktv、足浴、酒店、美容美体、健身、汽车维修保养、电影依据小区app使用比率30%、50%、70%计算。通过平台每户每月平均消费5000元。通过平台支付，2%返利进行估算。四、技术方案一1.1 技术架构智慧物业 服务端是基于LA(N)MP 架构、PHP5 面向对象、采用MVC 设计模式、模块化方式开发的内容管理系统，二次开发和扩展极为方便，易用性、灵活性、可扩展性非常强。全球采用LA(N)MP
11、 技术路线的著名网站有雅虎、新浪、腾讯、百度、淘宝、盛大等等。LA(N)MP是基于Linux、Apache(Nginx)、MySQL和PHP的开放资源网络开发平台， 在过去的几年里，这些组件的兼容性不断完善，在一起的应用情形变得更加普遍。并且它们为了改善不同组件之间的协作，已经创建了某些扩展功能。目前，几乎在所有的Linux发布版中都默认包含了这些产品。Linux操作系统、Apache(Nginx)服务器、MySQL数据库和Perl、PHP或者 Python语言，这些产品共同组成了一个强大的Web应用程序平台。此外，智慧物业综合吸收各个PHP框架的优点，结合物业管理系统本身的特点，开发出了支撑
12、智慧物业的框架，其内置众多方便开发的功能函数，原生MVC开发模式，自定义URL路由模式和灵活的插件机制，能帮助开发者迅速构建功能强大的各种应用。1.2 服务器部署方案考虑到物业公司缺乏域名管理经验，数据备份技术，缺少自建机房，我们提供一条龙服务。从域名注册、管理，系统平台搭建，数据库备份管理，服务器搭建，APP开发帐号维护等服务。1.3 服务器软件说明版本操作系统使用CentOS (Linux)5.6Web服务器使用Apache2.2FTP服务使用Vsftpd系统默认数据库MySQL 5.1程序支持PHP 5.2图形处理软件ImageMagick 6.0全文检索软件Coreseek3.0中文分
13、词扩展SCWS1.01.4 服务器软件导图五、 运营管理人员架构公司人员架构职责 CEO网络运营部人事财务综合部市场部市场开拓技术美工设计策划前台客服兼后台管理产品供应链社区管理后勤部办公室（内勤）市场部（外勤）运营策划角色职责人数市场部经理人员分工，团队建设，活动策划，市场规划等1人业务员活动组织，周边商家资源整合等5人内勤结合业主情况，配合市场工作对网站内容发布，社区公告维护，消息推送等；同时负责咨询答疑，问题登记，业主注册管理，商家订单处理，社交内容审核，违规内容删除等2人技术部美工对自有客户端、网站进行策划，设计；配合周边商家进行广告设计、页面效果图设计等1人运营部制定网站发展计划，制
14、定市场调查计划，定期对网站智慧小区情况进行总结等1人会计负责公司或下属项目账务记录、会计核算、款项结算；会计统计信息提供、日常帐务查询；往来帐务的清理、统计、分析与处理。1人合计：11人六、 智慧小区的运营推广时间节点A、 运营服务初期： 主要目的在于收集用户行为数据，与产品设计时的用户模型做对比，有目的性调优。主要关注数据有：页面路径转化，按钮点击，启动次数，启动时间段，停留时长等。进度描述时间规划阶段需求分析、任务分解、任务安排、人员安排5工作日部署开发环境开发环境搭建、软件程序部署25工作日环境调试对搭建的开发环境进行调试部署生产环境服务器部署、程序搭建、内部测试、反馈与Bug修复产品培
15、训针对编辑和技术进行产品使用及模板制作等相关培训项目试运行项目上线试运行3工作日合计：33工作日验收阶段已知Bug修复完成、内部测试正常运行、进入验收阶段5工作日上线网站运行正常，网站进入正式上线阶段2工作日 合计：40工作日说明：以上工期安排，仅作为参考，具体工期视需求而定。B、推广期： 主要目的在于扩大影响，吸收用户。主要关注数据有：新增，活跃，留存以及渠道数据。在这个阶段如果能够配合各种资源多管齐下，用户量能有爆发是最好的了。 渠道（线上线下相结合）第一期预算费用预热期推广费用（个工作日）000正式安装推广期（个工作日）000每月特卖活动推广费用000每周促销活动推广000国家法定节假日
16、的活动推广5 000另外，根据APP产品类型及所处运营阶段，制定APP数据指标考核表，如下图显示：第一个月第一季度第二季度第三季度第四季度下载量新增用户数留存率次日留存率8日留存率31日留存率渠道留存活跃用户数日活跃用户数（DAU)月度活跃用户 (MAU) C、营收期： 主要目的在于通过各种活动运营、增值服务创造营收。七、运营成本投入分析人员成本：建议投入11人（后附表），平均4000每人每月。合计11*4000*12=528,000元。办公成本：100,000元运营费用：初始安装礼品、活动奖励100,000元软件技术使用费用：依据合作模式待定不可预计费用100,000元除以上直接的利润之外，
17、通过智慧小区产品和智慧物业体系的建设，完善。带来的后期房产销售助力，品牌价值的塑造不可估量。对于新生代购房群体，洛城新城的智慧小区概念将会超越业主期望，给业主一个必须购买的理由。附件一：详细清单类别描述预期目标第一年第二年第三年小计产品App预期装机量80%90%95%-安防初装费(30%)406,000(50)677,500(80)1,084,0002,167,500服务费(30%)292,000(50)487,800(80)780,4801,560,280物业服务收费系统节省(3)108,000(5)180,000(8)288,000576,000家政服务620,320620,320620
18、,3201,860,960教育培训服务200,000200,000200,000600,000社交官方活动300,000500,000800,0001,600,000商家生活超市2,601,6003,902,4006,504,00013,008,000外卖50,00050,00050,000150,000团购195,000250,000350,000795,000币交易返点975,0001,626,0002,276,0004,877,000投入人员成本(11)-528,000(15)-720,000(22)-1,056,000-2,304,000办公成本-100,000-150,000-200,000-450,000运营费用-100,000-150,000-200,000-450,000其他-100,000-150,000-200,000-450,000软件使用费-合计4,919,9207,324,02011,296,80023,540,740注：本表格中预交各种费用、商户资金流沉淀所产生的利息和无形价值，未列入内。该时间的起算期从项目运营顺利开始计算。项目顺利运营按照物业公司的人员配比，需要3-6个月市场培育期。另，表格所列项目，需按照APP用户的活跃度逐步上马，第一期选择操作简单，影响力大，利润较容易实现的项目开始操作。
