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1、银川文化城商业运营与综合开发之咨询报告报告出具：宁夏天曙策划代理有限公司编制时间： 2007 年 11 月 26 日目录委托说明3第一部分 现有规划条件下的项目元素基本判断4第一节 基于项目规划与建筑设计基础上的基本认知5第二节 城市运营即旅游（文化）复合地产的发展趋势6第三节 城市运营及主题（景区）项目综合开发模式经验介绍7第四节 地域文化主题项目的开发经营模式案例借鉴10上海新天地的综合开发与运营模式10北京文化节中的投资招商模式14山洞里的酒店17第五节 项目元素结构性的总体判断18第二部分 项目商业运营急需明白的几个问题20第一节 银川文化代表着什么？21第二节 西夏文化的精髓有那些？
2、23第三节 构建“银川文化城”的根本目的是什么？24第四节 项目的商业定位究竟是什么？25第五节 项目的开发模式如何选择？26委托说明根据巍巍房地产有限公司张德清董事长于2007年11月20日的友情委托，就“银川文化城”项目的综合开发与商业运营出具本咨询报告。张德清先生的委托内容如下：l 判断“银川文化城”在现有规划与建筑设计方案基础之上，其综合开发计划有没有更好的思路与补充；l 判断“银川文化城”在现有规划与建筑设计方案基础之上，其商业运营的大致思路与方向，有没有更好的思路与补充；l 其它更好的建议为此，本公司抽调策划骨干并从广州延请资深旅游地产策划专家参与执笔，组建项目小组。本报告将从三个
3、层面来逐层解答这3个委托命题：第一层：通过国内外成功案例，以及项目咨询团队在大部分案例中的亲身经历来扫描“商业地产+城市运营+主题商业”的基本面，同时针对本项目现有规划建设方案展开初步联想性分析与探讨；第二层：基于第一层的初步联想，以问题的方式引出第二层必须解答的若干问题来进一步推进或演绎本项目必须明确的开发与运营要素；第三层：根据一、二层的分析与推演，得出委托方需要解答的三个问题的初步答案！本报告依据以上友情委托内容和范围，根据既定的咨询方法，初步出具；本报告是基于委托人提供之2007年04月由天津大学建筑设计院设计编制之银川文化城规划及建筑设计方案资料之上的基本判断,不代表且不具备本公司真
4、实水平，只能作为初步的咨询性质的参考，特此说明!（本报告不具备保密性） 报告单位:宁夏天曙策划代理有限公司 2007-11-28第一部分 现有规划条件下的项目元素基本判断l 房地产开发活动从来都离不开城市。城市是商业地产的阵地所在。l 可以明显看出，该项目的规划承载着银川（新的行政中心）城市运营的迫切需求；肩负着地方政府打造城市名片、激活城市活力、张扬城市个性与彰显城市魅力的执政理念；同时也寄希望于此项目在区域投资环境的优化、促进商业经济的快速发展领域取得可观的市场推进效果；l 做一个项目，特别是文化旅游（文化旅游地产综合开发）项目，必须从做一个产业的角度战略布局；做一个产业，必须构筑合理的产
5、业体系，要有产业集群的能力；做好一个产业集群效应，必须从引爆一个区域性综合开发的节点入手；做好以上三个领域的经营部署和战略布局，必定形成一个经济商圈，一个经久不衰的综合开发项目，一个永恒的商业发展主题。l 不知是有意还是无意，本项目首先启动的也是中区的商业街，如果参照上海新天地，似乎合理，实际上，我们认为这样很是冒险，项目所在地目前人气还相当不足，周边环境也没有形成，第一期就开发商业街铺，过于大胆，银川毕竟和上海有很大的不同，我们认为，还是一句话：“先聚人气，再聚财气”。住宅地产要先行，而且商业街铺也必须交由专业的商业运营机构打理。l 通过以下案例我们不难看出，文化产业的招商引资方式均已经走上
6、了高科技的通道，而且其产业聚焦的基础在于其庞大的基础性生产领域；作为宁夏地区的民俗文化和传统的西夏文化，显然缺少其现代化的基础性生产线的支持；l 在“银川文化城”项目规划建设中，可以尝试引进“民俗文化节目单化，前店后厂化、平民生活化、专业培训与艺术化”等市场机制，加以引导和扶持，同时也促进了本项目整体上作为“城市名片、城市活力平台”的项目形象，最终从根本上力保本项目的商业氛围的形成，从而达到城市运营与招商引资的最高诉求！l 本章节将通过相对应的国内外成功案例，结合现有项目规划与建筑设计方案来展开探讨与联想性的初步分析判断。第一节 基于项目规划与建筑设计基础上的基本认知1、是一个政府项目“银川文
7、化城”是一个政府主导的项目；是一个“政府主导、文化搭台、商贸唱戏”的平台项目；2、是一个“大”项目 从“银川文化城”项目规划中的经济技术指标中我们可以看出：项目用地19.56公顷，总建筑面积59,277M2,按照商业地产的体量规则来讲，对于银川80多万人口来说，是一个资源相当庞大，而且富裕的项目，可以展开市场精细化操作的创新空间是很大的；3、是一个“创新题材”项目可以明显看出，该项目的规划承载着银川（新的行政中心）城市运营的迫切需求；肩负着地方政府打造城市名片、激活城市活力、张扬城市个性与彰显城市魅力的执政理念；同时也寄希望于此项目在区域投资环境的优化、促进商业经济的快速发展领域取得可观的市场
8、推进效果；4、是一个有“难度”的好项目 银川是整个宁夏回族自治区的首善之区，是西夏文化的现代演绎之地。本项目被具有相当头脑的政府执政层赋予了其必然承担的薪火相传的历史重任，相对于历史悠久而厚重的西夏文化，宁夏银川的商业环境又在很大程度上要求着本项目不能按照一般的商业地产开发模式与运营模式来展开，甚至创新的力度不够也会慢慢地偏离本项目所应该承担的“文化与经济、开发与发展、招商与投资、形象与活力”责任；因此，谓之“有难度”！ 那何谓“好项目”呢？我们就此展开探讨与分析：第二节 城市运营即旅游（文化）复合地产的发展趋势商业地产从1995年发展到今天在中国已经进入了第12个年头了。前十年中国的商业地产
9、开发经过了从起步到开始发展的阶段，05年开始进入了第三个阶段高速扩张阶段。2000年时中国的商业营业用房的投资总额已经达到了515亿，到2005年的时候这个数字已经达到了2000亿，同时商业用房的控制面积同样是3872万平米。其中依然经历了“831、212、121”以及我们的“国办八条，国六条”等一系列宏观政策的调控，以及商务部发布的社区商业的指导意见和城市商业网点规划条例的一些规范的要求，可谓是风起云涌，喜忧并存。在中国商业地产投资开发的热潮当中，商业地产城市化的进程以及城市品牌塑造中商业地产发挥了重要的作用。房地产开发活动从来都离不开城市。城市是商业地产的阵地所在。牵系成千上万市民衣食住行
10、的商业地产，在“政绩工程”与“烧钱机器”的双重堆砌下，一跃而升为“城市名片”。但是，经常在全国飞来飞去的人，都会有这种感觉中国的城市越来越相象了！走到哪里都有似曾相识的感觉。没有一个城市的历史与发展是相同的。城市和人一样，都有其个性的一面，把握城市的个性特征，对商业地产的开发有着重要的指导意义。同样，作为承载着银川市新的行政中心（CBD）整体建设重中之重的商业题材开发项目；作为承载着宁夏地区唯一一家主题文化园区整体综合开发中首当其冲的主力支撑项目；“银川文化城”项目在孕育阶段就已经昭示着其所必然包含的“主题文化旅游概念、主题商业概念和主题商务概念”三位一体的城市区域开发与运营之综合开发的历史使
11、命！对此，基于本项目咨询团队的专业素养、从业经验，以及虽然对西夏文化研究不是很深的前提下，但拥有“深圳华侨城、珠海圆明园、杭州宋城、上海新天地等”同类型的非物质文化遗产项目保护与商业开发的咨询团队，我们在此抛出这样一个项目开发总体思路，同时也将为此从不同的角度，通过遴选以上确实的案例与本项目发展方和决策层展开共同的探讨，希望能对“银川文化城”的开发建设有些许帮助！做一个项目，特别是文化旅游（文化旅游地产综合开发）项目，必须从做一个产业的角度战略布局；做一个产业，必须构筑合理的产业体系，要有产业集群的能力；做好一个产业集群效应，必须从引爆一个区域性综合开发的节点入手；做好以上三个领域的经营部署和
12、战略布局，必定形成一个经济商圈，一个经久不衰的综合开发项目，一个永恒的商业发展主题。第三节 城市运营及主题（景区）项目综合开发模式经验介绍 在本节，我们主要围绕上两节对项目的基本判断和总体思路的初步建议，结合本项目咨询团队亲自参与的案例，就主题（文化）景区项目综合开发的模式这一论题，举例“华侨城北京项目开发模式”来加以强化说明：华侨城集团1985年成立，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业，旗下拥有具竞争力的旅游产业群。华侨城旅游业从1989年兴建中国第一个主题公园锦绣中华微缩景区起步，相继成功建设了中国民俗文化村、世界之窗、深圳欢乐谷、北京欢乐谷、东部华侨城等大型主题公园、生态度假区和都市
13、娱乐社区，并以此形成了一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲、商务和居住于一体的文化旅游度假产业群。对于容纳了主题公园、主题商业、主题居住区、艺术馆、大剧场等众多特色化元素的超大型社区，市场的成功成为一种必然，但影响这种成功的本质因素仍在于其具有独立特色的开发模式。l “旅游+地产+完善配套”开发运营模式“旅游+地产+完善配套”首先要求有足够的土地容量。北京华侨城总占地面积为1.5平方公里，而住宅部分所占土地比例不足1/3，其余的用以建设公园、商业及其它文化及教育配套。与其它依靠区域内原有公园的居住项目不同，华侨城的旅游地产模式对公园和配套采取的是“先期开发、相互完善、综合运营”的方式。依靠
14、地段原有资源进行规划与设计的居住产品，经常会遭遇一些难以突破的设计瓶颈，因为公园与配套不是为某个项目而建，很难保证所有业主对资源的共享。而华侨城足够的土地面积更像一张巨大的白纸，由规划师综合排布住宅与公园以及其它配套的关系，形成有机的整体。 开发商前期投资兴建的休闲主题公园一期北京欢乐谷，这座占地1平方公里，容纳了六个主题景区、120余项体验项目、40多项世界顶级娱乐设备的主题公园，已经成为北京文化旅游的首选之地。欢乐谷的作用还不仅仅是吸引游客至此一游，更多的是能够让其他区域的人日渐熟悉这个板块，使得整个区域迅速成熟起来，同时带动区域房地产市场迅速升温。欢乐谷的成功开发，产生了良好的连带效益和
15、集聚效应，对区域发展、完善城市功能、满足大众娱乐生活、创造城市综合效益等方面，起到重要的促进作用。 北京华侨城内共计有北京欢乐谷主题公园、主题居住区、维吉奥广场、OCAT当代艺术中心、大剧场、CITYINN城市客栈酒店、双主题会所等配套设施，所有配套全部隶属于华侨城集团，同时附加幼儿园及九年一贯制的学校，“旅游+地产+完善配套”的开发模式在不断的完善并日渐成熟。华侨城集团20年的企业积累，在旅游、地产、酒店、文化、艺术等领域所获得的经验成为保障开发模式落地的重大因素。l 创意：使社区居民有机会体验更具成长性的生活方式 “创意新区域，休闲新生活”是行业媒体对北京华侨城在北京以及CBD产生的区域价
16、值定位，似乎是借助于社会热点与经济热点做出的房地产推广手法，实则是经济基础决定上层建筑的必然发展趋势。北京华侨城的主题居住区，定位于城市中产阶层的“家庭化第一居所”，家庭成员的年龄结构在中年到少年与儿童之间，属于典型的“成长型家庭”。中年与青年的事业成长、青年与少年儿童的人格成长，以及覆盖所有年龄层的心态及知识成长，都需要在关注社区建筑、户型、交通、配套等硬件条件的同时，关注“个人”、“家庭”、“社会”三者之家的成长关系。 北京华侨城的创意集中体现于北京欢乐谷、维吉奥广场、大剧场、当代艺术中心等休闲、文化配套设施。2007年，北京华侨城已经通过各个文化与创意板块的正式启动，将“创意区域”从观念
17、向实体推进。毫无疑问，中产阶层是社会结构中对城市依赖度最高、但竞争压力也最大的群体。以中产阶层为主要居住群体的社区，所担负的角色既是进行生活享受的家庭载体，同时也应是不断对群体成长提供必要补充的载体。 主题化休闲娱乐公园、人文体验式的主题商业配套、剧院演出与艺术展览的纯文化配套。从居住配套的角度看，这些设施与活动因为围绕社区产生，从而在极为便利的条件下大大丰富了社区业主的生活形态。而从城市发展与个体发展的角度看，城市社区的居民有机会参与并体验“创意”时代的思想与成果，从而紧密与北京这座逐步向国际化大都市迈进的城市共同成长、共同进步。l 人居，以宽容与和谐创造北京的城市文明 虽然在地产开发领域，
18、“人居”成为标榜社区素质不可或缺的元素之一，但在本质上要创造北京这座特殊城市真正意义上的“人居”环境，是需要面临多重质疑的一件事情。在未被缩写之前，“人居”应该是“适宜人类居住的地方”。北京因为其地处内陆，同时处于全国政治、经济与文化中心的特殊地位，并不完全具备联合国的宜居条件，但对于居住在这座城市的人们，北京同样具备其它城市所无法替代的魅力。如何在北京创造人居环境，最重要的首先是与城市居民之间的“适宜”，其次是本土文化与国际化相结合的城市文明。 从居住的直接利益，北京欢乐谷为业主提供了大面积的绿化空间、景观价值、家庭休闲平台，维吉奥为业主提供了便利与特色化的商业配套，艺术中心与大剧院为业主提
19、供了近距离贴近艺术的场所。但更为重要的是，除了各个板块独立的功能之外，所有北京华侨城的配套建设又都兼具一个共同功能：交流。CBD是北京活力的象征，而这种活力正是缘于多元文化的碰撞、多种人群的形态与行为，多种先进文明的信息交流。而区域人群也只有通过与外部世界与外部人群的不断交流，并且具有宽容与包涵的心态，才能不断汲取外部因素所供给的积极养份，使自己与城市保持共同发展的步调。北京华侨城在规划与区域功能定位上的思路，形成了对城市文明产生促进作用的自然环境与人文景观的融合、技术与观念的融合、物质与文化的融合、古老与现代的融合、内部居住与外部活动融合的交叉体系。与众多外来开发商直接复制建筑形式不同的是，
20、华侨城更看重地理位置的可塑性与开发模式的原创性，在东四环四方桥区域，盛大推出二期升级版的高品质住宅，随着北京华侨城“旅游+地产+完善配套”开发模式的不断完善，北京华侨城旅游居住区已成为CBD的休闲核心区域。通过以上具体案例的分析，我们至少可以看出，相与之基本类似的“银川文化城”，可能会在文化主题演绎领域欠缺“商业住宅开发与文化艺术（等非物质文化遗产项目）表演项目的发展规划”。当然，我们也要看到，华侨城北京项目真正的住宅地产不到1/3强，我们认为，基于地域文化与经济规模、人口规模及生活水平来综合平衡，本项目可能要定位于宁夏中高层人群了。而且，基于“先聚人气，再聚财气”的商业地产基本原则，其住宅开
21、发在第二期至少要达到40%以上；话又说过来，是不是按照这个开发模式就万事大吉呢？显然不是，下一节我们又来从项目的城市运营角度来举“上海新天地”等项目加以分析探讨：第四节 地域文化主题项目的开发经营模式案例借鉴 在本节，我们将分别从“综合开发运营模式、文化投资招商模式、特色服务创意模式”这三个角度来展开案例分析与探讨：上海新天地的综合开发与运营模式上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。上海的新天地目前已经
22、成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。我们现在来分析总结了上海新天地的定位、规模、选址、盈利等方面的经验。希望从中可以借鉴为“银川文化城”的建设开发：定位上海新天地是一
23、个“Mall”上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什么？去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall。Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。另有一种观点认为，Mall就是ShoppingMall，是一种集
24、购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。“shoppingmall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall。上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组
25、成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。曾在国外的Mall购过物的人士说，发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人也得益于它的商品细分。
26、上海新天地其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分。上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。一般来说，一个Mall的有效商圈达200300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。”规模规模并不算大上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来看并不算大。选址以高档住宅支撑上海新天地位于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段的商业不管怎样都站在了一个良好的高起点。
27、投资方香港瑞安集团的董事长罗康瑞因此而对上海新天地具有相当的信心，他认为，房地产跟经济增长肯定是挂钩的，在过去这10年中，上海的经济增长平均达到了12%。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，那就是不正常的。上海新天地定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。而且上海新天地是投资方投资开发的太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52公顷，与新天地一湖之隔就是已经在逐期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000元25000元、
28、创造了上海住宅平均价格新高，可想而知入住的是什么样业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，3万平方米的上海新天地也能有足够的购买力支撑。模式管理者与经营者分离上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。因为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。国内的造Mall者也都将这种模式看作理想模式，但由于各种原
29、因，其中主要因为资金问题，大部分Mall的运作模式最后都走了样。在珠三角，与天河城同一时期启动的第一代Mall还有不少。但在开发商资金实力不足和追求短期利益的背景下，开发商为回笼资金将商铺大量分割出售。遍地卖铺的结果是，商业和物业之间产生严重的冲突，经营权根本无法统一，最后只落得个“启而不动”的结局。甚至出现了广州新中国大厦这种以反租的方式出售铺位，但最后却出现因开发商资金链断裂而使业主铺位被法院查封的事情。“商铺卖得太多，经营权无法统一，猫(Mall)会变成老鼠，新业态就成了小商铺集成，比传统业态还传统。”业内有这样一种形象的说法。上海新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到2001
30、年12月，做了大概300个以上大小的活动。这些活动很有针对性，针对一些文化政治的团体，针对雅皮一族，针对中产阶层。项目初期还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业人士来参与。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。盈利以房地产来带动上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，投资方很强调这一点。投资方显然意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际并非如此计算。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元
31、10000元，到现在的每平方米2万元。“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元25000元。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%2%做广告宣传。根据项目规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但新天地发展商的“翠湖天地”一分钱广告都没有投，当时还有2000多人在排队买第二期。而且他们的平均房价是最高的。 从“上海新天地”的案例中，我们可以看出，发展商的目的是做房地产，就因为做好了“海派文化与商业时尚文化的对接”而大功告成的。那么，“银川文化城”呢？ 不知是有意还是无意，本项目首先启动的也是中区的商业街，
32、如果参照上海新天地，似乎合理，实际上，我们认为这样很是冒险，项目所在地目前人气还相当不足，周边环境也没有形成，第一期就开发商业街铺，过于大胆，银川毕竟和上海有很大的不同，我们认为，还是一句话：“先聚人气，再聚财气”。住宅地产要先行，而且商业街铺也必须交由专业的商业运营机构打理。 实际上，“上海新天地”更成功的地方是政府，由于政府将旧城改造一揽子交由投资商运营，及规避了后期拆迁补偿费的猛涨，更重要的是开发商的城市化、商业化、时尚化、旅游产业联动运营让地方政府得益非浅！ 下面我们单纯从文化产业招商引资对应“银川文化城”来举例分析与研讨如下： 北京文化节中的投资招商模式2007年11月9日，“第二届
33、中国(北京)国际文化创意产业博览会”开幕。政府着力推动北京市委宣传部副部长陈冬，重点介绍了北京推进文化创意产业发展的一些重要举措。他指出，作为全国的政治中心、文化之都，北京市高度重视文化创意产业发展。为进一步落实文化创意产业发展战略，北京市委、市政府专门成立“北京市文化创意产业领导小组”，具体负责领导协调全市的文化创意产业的发展，研究审议文化创意产业的重要政策、重大投资和重点项目；出台了北京市促进文化创意产业发展的若干政策，公布了北京市文化创意产业投资指导目录，每年安排5亿元专项资金，支持文化创意产业发展和重点集聚区建设。全球竞争的战略性产业文化创意产业被认为是21世纪全球最有前途的产业之一，
34、世界各国政府都对这一产业的发展给予特别关注和高度重视。据了解；英国政府专门成立了“创意产业特别工作小组”，将文化创意产业作为国家重要产业加以重点扶持，文化创意产业已成为仅次于金融的第二大产业；美国通过知识产权保护战略营造适宜创意产业发展的宏观环境，美国文化创意产业增加值达到5351亿美元，占GDP的524。北京市顺应世界经济发展潮流，把发展文化创意产业作为全面落实科学发展观、实现经济社会可持续发展的重要内容，作为增强北京自主创新能力、建设创新型城市的有力举措。2006年北京文化创意产业实现增加值812亿元，占全市GDP的103，文化创意产业从业人员895万人，成为北京经济发展的重要支柱和最活跃
35、、最具增长潜质的产业。“四大特点”“五种模式”北京文化创意产业发展主要呈现4大特点：一是多元支撑形成产业新格局，软件、网络及计算机服务，新闻出版，设计服务和广播、电视、电影等四大优势行业成为北京文化创意产业发展的主体力量。2006年，四大行业实现的增加值和业务收入占全市文化创意产业的比重分别达766和603。文化艺术、旅游休闲娱乐、广告会展、艺术品交易等其他文化创意产业表现出良好发展态势。二是产业创新催生发展新亮点，依托丰富的科技资源，北京文化创意产业创新步伐加快，动漫游戏、数字出版、数字新媒体等一批新业态发展迅猛。三是特色聚集打造产业新优势，中关村软件产业先导基地、798艺术区、石景山数字娱
36、乐产业基地等一批特色鲜明的集聚区逐步形成，成为北京文化创意产业的重要空间载体。四是国际化战略推动产业新跨越，文化创意产品出口规模日益扩大，尤其是软件、图书、影视等行业的产品出口量居全国前列。2006年北京实现海关软件出口356亿美元，占全国海关的13。北京文化创意产业形成了5种独特的发展模式：一是龙头企业带动发展模式，如中央电视台、北京电视台等电视传媒龙头，带动了节目制作、广告经营、技术服务；演艺传播等相关行业发展，资料显示，北京与电视直接相关联的节目策划、后期制作等公司有1000多家，间接相关联的公司有3800多家。二是产业关联发展模式，如动漫游戏的研发与电信、IT软件和硬件、出版和传媒等行
37、业的关联度较大。三是科技支撑发展模式，北京数字音视频编解码技术标准、3D网络游戏引擎等一批自主知识产权的技术，为数字多媒体、动漫游戏等文化创意产业向更高层次发展提供了强有力的技术支撑。四是体制转型发展模式，北京市儿艺、中国杂技团、中国出版集团等文化事业单位通过改制，整合了资源，激活了潜力，成为充满活力的文化企业。五是公共平台支撑发展模式，北京数字娱乐产业示范基地以建设Dotman平台为重点，完善数字娱乐产业支撑体系，打造公共技术平台和公共服务平台。 通过以上案例我们不难看出，文化产业的招商引资方式均已经走上了高科技的通道，而且其产业聚焦的基础在于其庞大的基础性生产线；作为宁夏地区的民俗文化和传
38、统的西夏文化，显然缺少其现代化的基础性生产线的支持；所谓的非物质文化遗产，根据我国有关文件的定义，非物质文化遗产是各族人民世代相承、与群众生活密切相关的各种传统文化表现形式和文化空间。在国际上，非物质文化遗产通常涵盖五个方面的项目：1.口头传说和表述，包括作为非物质文化遗产媒介的语言；2.表演艺术；3.社会风俗、礼仪、节庆；4.有关自然界和宇宙的知识和实践；5.传统的手工艺技能。相对于宁夏地区来讲，诸如“花儿、回族口弦、民间刺绣、剪纸、皮影戏、泥塑”这些具有宁夏民族和地方特色的文化艺术形式，现在很多人已不甚了解。如果再不及时加以保护和传承，也许再过几十年或几百年，这些宝贵的非物质文化遗产将只出
39、现在文字记载中了。可以想象，基于建设“银川文化城”的考虑，地方执政决策层显然已经高屋建瓴的开始布局了，但似乎还没有找到基于被动保护基础之上的市场化推进，因此，我们建议，在“银川文化城”项目规划建设中，可以尝试引进“民俗文化节目单化，前店后厂化、平民生活化、专业培训与艺术化”等市场机制，加以引导和扶持，同时也促进了本项目整体上作为“城市名片、城市活力平台”的项目形象，最终从根本上力保本项目的商业氛围的形成，从而达到城市运营与招商引资的最高诉求！山洞里的酒店 最后，我们再来看一看最近在世界上引起广泛报道的一个项目的成功案例，希望能从中给予我们共同的启示：(摘录自中央电视新闻报道)位于亚洲西南部的伊
40、朗，大片国土都是以盐碱荒漠为特征的高原地带，并不是一个传统的旅游目的地国家。如何在这样一个，缺少传统旅游资源的国度里发展旅游业，是摆在伊朗人面前的一个难题。“山洞酒店”的全称是，“堪多万拉莱扎尔岩石旅馆”，位于距据伊朗西北部重要城市大不里士62公里的，一个名叫“堪多万”的小村落里。别看“堪多万”地处偏远，但据说有着三千年的历史。因当地“傍山而居，凿洞为室”的奇特居住形式而闻名。而“山洞酒店”在建造中也继承了当地传统方式。多年前的火山喷发，在山腰处形成了一个个洞穴，工人在原有地形的基础上，将它们开凿成宽敞奇特的，圆锥体造型的房间。使用这种传统的手工方式，开凿一间客房需要4个工人连续工作10个月才
41、能完成。别以为“山洞”里的生活就一定简陋，酒店客房里设施齐备。除了全套舒适的家具，还装备有地采暖系统。夏天，“山洞”中凉爽宜人，根本无需空调。而宽敞浴室中的按摩浴缸，让你无法相信自己是住在山洞之中。夜晚，酒店的室外照明全部打开，各色彩灯打在“山洞酒店”金字塔造型的外墙上，形成了一幅神奇的画面。据悉，独特的“山洞酒店”，已经成为当地旅游亮点，吸引了不少伊朗国内外的游客。我们之所以挑选这一个在这里加以举例探讨，就是希望我们要说的能够引起项目当局和地方执政决策层的部分考虑：当前所确定的项目规划建筑设计所表现的形式和风格不可谓不精彩，也许是我们还不了解宁夏地区的建筑风格和特殊元素，但我们在苏州、扬州、
42、重庆、成都，甚至西安、武汉、长沙、香港等大多城市好象都有雷同的面孔。如果该项目只是一个单纯的地产项目，则无可非议了，但是如果作为“银川文化城”这样一个千秋万代的项目，则显得过于现代与单薄了一点，建议如果不便于大规模的改变风格的话，那么在景观设置和饰物饰件领域建议通过大量的、能够体现西夏文化深厚底蕴的、有历史文化元素的物品加以补充；总之，项目创意拒绝雷同，可以设想一下，一个休闲旅游景观式的商业场所，如果留不住客，或者不能吸引回头客，那是很可怕的一件事，更别说代表西夏文化了。第五节 项目元素结构性的总体判断根据以上案例的成功因素，结合现有规划与建筑设计方案条件下之本项目元素的基本探讨与经验判断,我
43、们初步认为“银川文化城”项目的构成元素主要体现在以下16个领域：l 项目定位：较为清晰，可以进一步深化与市场细分；l 项目名称：暂时可以，建议根据开发计划的推进与市场的反映，以及 政府的需求进一步渗透与探讨，尽量贴近政府需要达到的产业引导和招商引资等深层次的目的；l 项目体量：完全满足，但要预留可扩充用地；资源环境：尚可，拉普斯森林公园和项目组成部分之一的牡丹园可以提供丰富的景观资源，但附近的变电站严重影响项目形象与价值，而且与建设部的相关法律有部分冲突，希望能够在项目投入营运前能够搬迁！l 规划设计：动线设计感觉还不是很流畅，分区功能特色不是很明显，地方原汁原味的建筑文化体现的不强，严格来说
44、，项目的建筑风格和建筑语言符号带有复古和仿古的特点，对于项目的定位和商业业态规划带来一定的局限。l 业态划分：现有业态划分与主题定位不是很吻合，如果作为政府行政招待中心，则完全没有问题；如果是以西夏文化为主线的复合开发，则显然不是很合理，估算在市场上的表现也将不会太好！l 情景设计：感觉不是很好，按道理高达30%以上的绿化率，容积率低值0.3，应该在商业情景设计、广场文化设计、景观设计、灯光设计、造型设计等领域有很大的空间可塑的，建议强化！l 风格个性：欠缺真正的民族风格特色，欠缺地域文化个性色彩；l 市场容量：没有具体数据显示，按照规划内容，基于成行成市的商业 规则，商铺总量至少要300间，
45、临街铺位至少要占总量的50%，各功能区最少要在50间以上，只有这样，才能满足一个行业聚集成市的基本条件；l 招商前景：这种题材的商业项目，这个体量的商业项目，其招商区间划分基本遵循这样一个比例：本地品牌:国际品牌:国内知名品牌:本土特色服务产品=55：5：20：20；l 政策需求：需要文化产业政策的扶持，需要市政及时配套，需要行业主管部门和行业协会的经营组织参与和管理，在开发与培育市场阶段还需要文化产业税收与金融领域大力支持，以及政府新闻领域的推动和治安保全领域的专门机构现场管理；l 机制需求：政府行为、企业运作，产业联动、政策推动；l 项目资金：在项目初期，可能需要当地自筹解决，后期可以导入
46、合作经营与行业基金的进入，以及产业升级后的投资者进入；l 开发步骤：建议先造环境、再造住宅，同时配套市政与各种文化配套服务设施，再推商业铺位租赁，同时启动文化项目进场运行，最后开业，辅之市级大型活动推广；l 项目运营：建议在试运营之后至少3年内不要卖掉商铺，郑重建议本项目商铺运营由专业商业运营管理公司执行，政府各相关职能部门可以进场设置对口服务窗口；l 远景展望：该项目立意很有远见，如果全部进行市场化操作，则需要 进行规划性的商业结构调整与业态划分，经过2-3年培育期，再通过市场强化手段合理的操作与运营，相信属于银川新的行政中心，乃至整个西北的一个文化产业的核心地标！第二部分 项目商业运营急需
47、明白的几个问题l 没有一个城市的历史与发展是相同的。城市和人一样，都有其个性的一面，把握城市的个性特征，对商业地产的开发有着重要的指导意义。l 当前国内商业地产既商业项目开发失败的最大四个原因是：一是用住宅开发的手段来开发商业地产；二是开发资金的匮乏导致不能正常的开发；三是没有商业经营经验或者是没有组建专门的运营管理队伍；四是商业定位不足和业态划分不合理；l 实际上，从第一个层面的案例探讨及与现有规划与建筑设计方案前提下的对应联想性初步分析，本项目在该区域的商业定位与拓展领域的考虑除了基于给“银川新行政中心”配套外，更重要的战略设想恐怕应该体现在配合银川市政府打好“城市运营与西夏文化等非物质文化遗产保护”这一张牌，
