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1、工程项目融资 虚拟项目资金结构和投资方案设计 广州项目筹资方案设计一、项目概况项目位于广州市天河区，南临，北靠，西南面对规划中的，东侧为。项目总用地47375.75平方米，经广州市规划局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36平方米。项目总建筑面积157689.07平方米，其中住宅141125.49平方米，商业部分8527.04平方米，地下室8036.54平方米。项目拟建21栋18层商住楼、494个地下车位。项目开发商为广州房地产开发有限公司。二、筹资基本态势分析本项目是一个规模较大的开发项目。就目前项目情况及国内外资金来源、筹措条件来看：1本项目是一个内资开发的项目。
2、2目前国内信贷市场资金相对充足，利率相对较低，银行贷款筹措难度不大。3本项目区位价值凸现，有很好的市场销售前景。4本项目预期社会效益、经济效益较好，对资金成本的承受力较强。三、项目资金筹集规模和流量 项目总投资估算表3-1 项目总投资估算汇总 单位：万元成本项目总额（一）开发成本33078.321土地成本60002前期工程费1199.763建安工程费20676.774基础设施费1348.625公共配套设施485.006开发期间税费2657.387不可预见费711.00（二）开发费用4647.038管理费用891.009销售费用1495.20（三）项目总投资（不含财务费用）35464.73 项目
3、资金投入计划资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排，开发进度计划中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。根据项目开发进度计划，将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划表（见表3-2）。表3-2 资金投入计划 单位：万元序号项目合计开发经营期第1年上半年第1年下半年第2年上半年第2年下半年第3年上半年第3年下半年1土地成本6000.003000.003000.0000002前期工程费1199.76400.00500.00299.760003建安工程费20676.77007000.0090004676.7704基础设施费1348.6200800.00400148.6205公共
4、配套设施费485.0000200.000285.0006开发期间税费2657.380800.00800.00800.00257.3807不可预见费711.00118.50118.50118.50118.50118.50118.508管理费用891.00148.50148.50148.50148.50148.50148.509销售费用1495.2000373.80373.80373.80373.80合计35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80四、项目资金筹集方案初步筹资方案根据可能及可行的原则，基于资金来源渠道的选择，进行初步筹资方案设
5、计。筹资方案设计的约束条件如下：国家城市房地产开发经营管理条例第13条“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”的规定；商业银行开发贷款申请条件“项目自有资金投入不低于项目总投资的30%”的要求；商业银行开发贷款不能用于交纳土地地价款。销售收入的20%，约1000万元用于项目再投入。考虑到上述约束条件，以及财务杠杆效益和财务风险，并根据开发项目投资额巨大的特征，自有资金按银行贷款的最低比例要求投入。初步设计了如下三种方案：方案1，项目资本结构为：权益资金40%，债务资金60%。方案2，项目资本结构为：权益资金50%，债务资金50%。方案3，项目资本结构为：权益
6、资金60%，债务资金40%。（1）方案1（权益资金40%，债务资金60%）项目投资计划及资金筹措详见表4-1。表4-1 项目投资计划及资金筹措 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额37052.403667.004567.009838.8411176.546548.671254.341.1建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1587.6798.28335.74540.10613.542资金筹措37052.403667.004567.009838.8411176.54
7、6548.671254.342.1自有资金10700.003667456724662.2开发贷款21500.007200.0010000.004300.0002.3销售收入再投入4852.40172.841176.542248.671254.34小结：本项目总投资（含财务费用）37052.40万元。其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款21500万元，占比58%，销售收入再投入4852.40万元，占比13%。（2）方案2（权益资金50%，债务资金50%）项目投资计划及资金筹措详见表4-2。表4-2 项目投资计划及资金筹措 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年
8、下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.491.1建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1443.0498.28335.74492.33516.692资金筹措36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.492.1自有资金10700.003667.004567.002466.002.2开发贷款18000.007200.0010000.00800.002.3销售收入再投
9、入8207.77172.841176.545700.901157.49小结：本项目总投资（含财务费用）36907.77万元。其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款18000万元，占比49%，销售收入再投入8207.77万元，占比22%。（3）方案3（权益资金60%，债务资金40%）项目投资计划及资金筹措详见表4-3。表4-3 项目投资计划及资金筹措 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额36665.463667.004567.009838.8411135.596406.961050.071.1建设投资35464.7336
10、67.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1200.7398.28294.79398.39409.272资金筹措36665.463667.004567.009838.8411135.596406.961050.072.1自有资金10700.003667.004567.002466.002.2开发贷款14200.007200.007000.00002.3销售收入再投入11765.46172.844135.596406.961050.07小结：本项目总投资（含财务费用）36665.46万元。其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；银行开发
11、贷款14200万元，占比39%，销售收入再投入11765.46万元，占比32%。筹资方案设计汇总如下：表4-4 项目筹资方案设计汇总 单位：万元项目方案1方案2方案3金额（万元）占总投资比例（%）金额（万元）占总投资比例（%）金额（万元）占总投资比例（%）总投资37052.4036907.7736665.46其中：自有资金107002910700291070029开发贷款215005818000491420039销售收入再投入4852.40138207.772211765.4632五、筹资方案比较分析1项目筹资结构分析（1）项目内部资金筹措包括两部分，一是自有资金，二是销售收入再投入，均属于项
12、目权益资金。（2）项目外部资金筹措主要来自银行的开发贷款。（3）项目财务生存能力本项目各筹资方案的资金来源与运用表如下。表5-1 方案1的资金来源与运用 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1资金来源82038.403667.004567.0013194.1417338.5322250.0921021.641.1自有资金10700.003667.004567.002466.001.2银行贷款21500.007200.0010000.004300.001.3销售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642资金运用642
13、31.683667.004567.0010023.7111572.568140.4726260.932.1开发建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款还本付息23087.6723087.672.3销售税金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值税498.3835.2873.39179.50210.222.5所得税2075.9728.07201.19834.111012.603盈余资金17806.72003170.435765.9714109.62-5239.294累计盈余
14、资金003170.438936.4023046.0117806.72注：1.销售税金及附加按销售收入的6.23%计算。2.土地增值税按销售收入的1%简单估算。3.所得税=(销售收入预计计税毛利率-期间费用)所得税率；所得税税率33%；开发项目位于广州市，预计计税毛利率取20%。表5-2 方案2的资金来源与运用 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1资金来源78538.403667.004567.0013194.1417338.5318750.0921021.641.1自有资金10700.003667.004567.002466.001.2银行贷款1800
15、0.007200.0010000.00800.001.3销售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642资金运用60634.783667.004567.0010023.7111572.568156.2422648.272.1开发建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款还本付息19443.040.000.000.0019443.042.3销售税金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值税498.3835.2873.39179.50210
16、.222.5所得税2123.6928.07201.19849.881044.563盈余资金17903.62003170.435765.9710593.85-1626.634累计盈余资金00.003170.438936.4019530.2517903.62表5-3 方案3的资金来源与运用 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1资金来源74738.403667.004567.0013194.1414338.5317950.0921021.641.1自有资金10700.003667.004567.002466.001.2银行贷款14200.007200.007
17、000.001.3销售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642资金运用56672.433667.004567.0010023.7111586.088187.2418641.412.1开发建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款还本付息15400.7300015400.732.3销售税金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值税498.3835.2873.39179.50210.222.5所得税2203.6628.07214.708
18、80.881080.013盈余资金18065.97003170.432752.459762.852380.234累计盈余资金003170.435922.8815685.7318065.97资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是项目财务评价的重要依据。从表5-1、5-2、5-3可以看出：方案3的银行贷款额最低，且不存在任何资金缺口，相比较而言，资金使用效率较高。2筹资成本分析根据测算结果，各方案的筹资成本见表5-4。表5-4 各方案筹资成本 单位：万元序号项目方案1方案2方案31贷款额2150018000142002贷款占总投资（不含财务费用）的比例58%49%39%3贷款占总投资
19、的比例61%51%40%4利息1587.671443.041200.735筹资成本（4/1）7.38%8.02%8.46%从表5-4可以看出：（1）从筹资成本角度比较，方案1的筹资成本最低，其次是方案2，方案3的筹资成本最高。（2）从贷款可能性的角度比较，方案3的可能性最高，其次是方案2，方案1的可能性最低，贷款占总投资（不含财务费用）的比例已超过60%。3筹资风险分析（1）利率风险。利率风险分析一般只考虑利率上升的情况。对本项目而言，各方案均可以承受利率上浮20%（见表5-5），利率风险较小。表5-5 利率增大时项目盈余资金与累计盈余资金变化情况 单位：万元序号利率的上涨率项目第1年第2年第
20、3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年方案10盈余资金003170.435765.9714109.62-5239.29累计盈余资金003170.438936.4023046.0117806.725%盈余资金003173.645777.0214127.67-5379.85累计盈余资金003173.648950.6623078.3317698.4810%盈余资金003176.965788.5014146.48-5526.29累计盈余资金003176.968965.4623111.9417585.65方案20盈余资金003170.435765.9710593.85-1626.63累计盈余资金003
21、170.438936.4019530.2517903.625%盈余资金003176.965788.5010627.54-1737.32累计盈余资金003176.968965.4619593.0017855.6810%盈余资金003176.965788.5010627.54-1890.72累计盈余资金003176.968965.4619593.0017702.28方案30盈余资金003170.432752.459762.852380.23累计盈余资金003170.435922.8815685.7318065.975%盈余资金003173.642762.179776.242271.77累计盈余资金
22、003173.645935.8115712.0517983.8210%盈余资金003176.962772.279790.202158.69累计盈余资金003176.965949.2315739.4317898.12（2）市场风险。如销售不能顺利如期按计划进行，会影响项目的销售收入，进而影响项目后续资金的投入以及债务的清偿，存在需要筹措临时周转资金的可能，从而增加筹资难度与成本。表5-6 各方案需销售收入再投入的情况序号项目方案1方案2方案31销售收入再投入（万元）4852.408207.7711765.462销售收入再投入占项目总销售收入的比例（%）9.74%16.47%23.61%从表5-6可以看出：从对市场的依赖性角度比较，方案1的依赖性最低，其次是方案2，方案3的市场依赖性最高，并且其销售收入用于投资部分已超过总销售收入20%的比例。4结论根据可能及可行的原则，在综合考虑了各筹资渠道期限长短、成本高低、风险大小及操作简繁以后，建议选择筹资方案2。
