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1、目录摘要1第一章对顺驰的介绍和工作要求21.1对于顺驰的介绍31.2工作岗位介绍31.3工作的主要流程3第二章工作中遇到的问题42.1工作中的问题4第三章工作中问题的解决73.1问题的解决7第四章对于江宁二手房的几点建议84.1几点建议8结束语11摘要这两年来房市火的出奇，09年二手房交易量非常大，这也说明刚性需求炒房人的需求还是相当大的。本文通过作者在顺驰销售二手房，探讨了二手房销售一些基本方法，二手房销售中存在的漏洞和二手房在过户时常发生的一些基本状况，还有一些错误的买方和卖方出现的逃税漏税的问题。并给这些问题提出了一些可以解决的方案，指出了这些操作中存在的不好之处。第一章对顺驰的介绍和工
2、作要求1.1对于顺驰的介绍 南京顺驰不动产网络有限公司是隶属于顺驰（中国）不动产网络集团的一个分公司。顺驰中国控股有限公司成立于1994年，是目前中国规模最大的全国性房地产企业集团之一，主要从事房地产开发和物业管理。具有国家建设部一级资质。顺驰中国11年中累计操作房地产项目57个，销售面积近600万平方米，累计实现销售收入近300亿元，迅速发展成为中国房地产行业极具影响力的企业，2004年更成为业内达到百亿销售规模的企业之一。顺驰中国已初步形成全国化的战略布局，下设北京、天津、上海、武汉、苏州、无锡、郑州、洛阳、山东、石家庄等11个城市公司，拥有可支撑企业长期发展的近800万平米的土地储备。顺
3、驰中国凭借卓越的操作水平，向客户提供价值价格比最优的产品，获得了广大客户的认可与支持。目前，顺驰中国在全国拥有5万余名忠实于顺驰品牌的客户，顺驰产品的重复购买率始终保持在较高的水平。顺驰中国以优秀的核心价值观和企业文化、具有竞争优势的战略、通过聚焦战略的管理体系保证战略得到有效执行，从而达到“股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意”的满意结果。无论是过去、现在还是未来，顺驰中国都以成为中国房地产行业毫无争议的第一为目标不懈努力。1.2工作岗位介绍我的工作是职业顾问，我的工作主要任务是我们公司在江宁开发区所拥有的二手房和部分一手房。在工作中我们还要在我们服务的小区范围内找即将拿出来卖和已经拿出
4、来卖的二手房，和房主谈我们公司的业务，帮房主选择合适的价格，等等。1.3工作的主要流程我每天的工作流程很简单，每天早上要对自己名下的所有房源进行确认，以保证我名下房源的准确性，我们俗称为回访。下面是联系客户出来看房，若没有客户可在店面等待接待上门客户，在网上搜寻房源，或者逛小区。每天我们至少要带3组客户看房这是公司给我们的规定，每周周六周日是可会上门最多的时候，这也是我们一周工作量最大的时候，一般情况下客户是来了一波又一波。第二章工作中遇到的问题2.1工作中的问题在工作中我会时常遇到问题，毕竟第一次接触这样的行业问题是无可避免的。刚开始来到店面的时候，公司只让我们接触租赁客户，因为相对于买卖客
5、户而言租赁是相当简单的，我接触的第一个租赁客户是一个组合租房的，虽然钱不是很多但是我也很用心的去做，在我门手上有很多二房东（二房东是指将别人房子租来适当的装修在出租的人）的号码，我根据客户的要求找到一个合适的二房东号码，电话联系后我和房东约好时间看房。第一次带客户看房难免有点激动，可能是我过于激动的原因第一次带客户看房竟然把路带错了，导致客户非常的生气，情绪很激动。我再次联系房东清楚地址后，我在次在脑中清楚路线后，将客户带到了我们的目的地。因为是合租房所以房间不是很大只有十几个平方米。但是是主卧所以价格在750左右，可能是客户对托乐嘉这一代的房价并不是很清的楚，非常的惊讶，说哪有这么贵啊，你们
6、中介只会和房东一起赚黑心钱，我但是很生气，但是想到客户是上帝我平静了下自己的心情然后和客户说清楚了托乐嘉现在的房价和租房市场的情况后，客户的心情才缓和下来。在房间里面客户和房东讲价格，肯能是房东看客户也是个学生愿意稍微降一点价格，但是还是超过了客户的心里底线。客户让我在找找他也适当的放宽了要求，我又带他看了下揽翠园的合租房，房间的设施比刚才的要好而且全是女的这点非常合适客户的要求（客户是女的）。但是也是价格很高他要考虑考虑。也许是我第一次接触这样的客户，我没能很快的成交，而且最主要的问题是我忘了向客户要电话号码，这让我出于了非常被动的地位。我的第一个单子也就这样的毁了。这件事情对于我的触动很大
7、的，我知道不管是自己做哪一行对于每件事情都要仔细在仔细，认真在认真，每一件事情都要做到很细，才能做好每一件事情。我的第一单是在学生手上成交的，学生也是我们最喜欢做租赁的群体之一，那是一个下着蒙蒙细雨的下午，两个女的上门要找单身公寓，很荣幸我接待的，在客户的要求下我按照她们的要求找到了几个合适的房子，电话联系房东后，只有一间房子能现在看。我带他们去看了下房子，房子里面的设施不是很全，但是整体给人很温馨的感觉，客户很满意但是每个人总喜欢看看后面的有没有好的，因为我知道人们这样的心里，我故意找了个房间很贵很差的那种给她们看了下，客户说她们要考虑考虑，一会儿给我答复。我记下了她们的电话号码，避免出和上
8、次相同的错误。大概二十分钟左右客户给我一个电话，问我房租能不能稍微在便宜点，我说这要和房东商量，我知道房东的心里底价在1000，我给客户报的是1200，所以我过了大概五分钟左右的时间，给客户回电话说房东愿意便宜100元。客户说这样可以，大概半小时后来签。也许上天不想我的单子那么轻松的完成，我联系房东时，房东因为家里面急事回市区去了，说大概一小时能在回到这里，我说我问下客户，客户很通情达理同意，但是在我漫长的等待中，房东还是没到，说事情没处理完，还要一小时，客户已经到了，我拿出我浑身解数和她们聊天，时间在不停地流失中，房东最后到晚上七点多才到，这让客户非常的恼火，房东也认为自己很不好意思，愿意帮
9、客户出中介费，就这样我的第一笔单子在惊心动魄中签了下来。租赁开过了自然就要做买卖了，我也适当的接触一些买卖客户，买卖客户比租赁客户要难讲话的多。而且做买卖的要求很高不管是对于国家税收的了解，要对我们所服务的小区的价格要相当的了解，而且要能很快的掌握住房源的流向。我成交的第一笔买卖也许是自己碰的运气，客户看房子看了大半年了，看到了托乐嘉的房价从5000涨到了10000，这也使得我成交的几率增大，客户刚上门的哦我时候是全家出动的，经过培训的我知道这样的客户一般都是刚性需求客户，比炒房的客户要稳定的多。客户开始只考虑托乐嘉的房子说什么小区新，我告诉她们，对面的小区翠屏清华也很好，而且这个小区已经很成
10、熟了，绿化达到了46%，其实我也不是很清楚，做我们这行其实靠的就是吹，但是要有度，翠屏清华的绿话肯定比托乐嘉的才敢这么说，而且我告诉她们托乐嘉是一个开放式的小区，什么人都能进去这样对家人的安全也不是很好，他们听了觉得也是就说让我留心这两个小区，如果有这样的房子打电话通知她们。也许上天希望我成交这比买卖，在接到客户的第三天，翠屏清华出来了一套93平92万的房子，我立马打电话联系客户，客户也很激动说什么也要看，因为这个房子很抢手，所以看的人也非常的多，房东平时也要上班，所以安排看房在12点半到一点半的时间段里面，我的客户由于赶时间过来是最后一组。客户看到房子以后说，房子其实也很一般，但是由于房东的
11、装修风格非常的好所以客户的儿子看的非常的喜欢，客户说回家考虑考虑，在她们走的时候我叮嘱他们如果想要这房子要迅速，已经有很多客户已经看了差不多了。客户说知道了就走了。大概过了20分钟左右客户又回来了说，房子不是很好但是我们看房也看累了，就买这套吧。但是我很兴奋，我知道我的第一单买卖就要成功了，这时候我的同事插了句话说托乐嘉有个三房间的，在一楼这是客户很想看下，我没办法这有带客户去看了下，客户看后又说想定这套，价格比原来的稍微高点。我说我们到店里面谈。我们回到店里面我再次问客户，你到底定那套他说托乐嘉的，我联系了房东，房东说买可以要给我们住到5月份，因为客户的小孩是在南京租房子住的所以客户不同意，
12、后来房东又打电话说老公刚刚出差了，没办法签合同不想卖了，客户和失望说那就定翠屏清华的那套吧。我迅速的联系房东，房东手机关机。（肯能是中介的人骚扰多了），后来客户的老婆在网上挂出来了，我立马打电话给他的老婆，他老婆说晚上七点到我们的店里。时间一分一秒的过去，房东到了。由于我是第一次操单买卖，所以店长帮忙签的，店长是三年的老员工了所以很快就搞定了这件事。我人生的第一单买卖也就这样的成功了。第三章工作中问题的解决3.1问题的解决在工作中遇到了各种各样的问题，如税收怎么算，过户的流程等等。在进入公司的前期公司对我们做了统一的培训，对于税收只是稍微的说了点，这是我们还是很不懂的，在第一单租赁做成后，店长
13、让我自己去物业交接，我相当的害怕，因为我连电表水表都不会看这使我非常的犯难，我也不好意思说因为这些都是常识。还好我师傅（刚下店的时候店长给我找了个师傅）看我了我的难处就和我一起去物业交接，在物业交接的时候，师傅交我怎么看电表水表，还有怎么物业交接。这样我又解决了我一大难题。在开始接触买卖的时候，我对于税收这一块很不懂，因为江宁收税和市区又有所不同，市区的营业税收5.55%，而江宁的是收5.45%虽然是百分之零点一但是对于房子而言还是有点高的。买卖意味着要过会所以连房产局的门是朝那边开的都不知道的我怎办呢，这时平时和我处的比较好的同事又帮了我的忙和我一起过户，但是因为我的失误导致未能及时将递交到
14、房产局的文件及时的上交致使我们过户的时候出现了不必要的麻烦，还好店里面的其他同事帮我递交了。过户完以后我们要去贷款，贷款也是一件很麻烦的事情，如果处理不好会导致钱款不能及时的下到房东的账上。贷款公司是和我们合作的一家公司，和很多家银行合作，他为我们选择了一个下款最快的银行，就这样的我的第一次过会完成了。在后面公司又为我们专业的辅导了如何做买卖如何算好税收，如何算能贷多少公积金，现在的我可以说买卖对于我而言也是非常轻松的。待添加的隐藏文字内容2第四章对于江宁二手房的几点建议4.1几点建议江宁开发区的二手房泡沫还是很大的。在2009年七月份的时候，月头和月尾的人买相同的房子要多花20万，这不是一个
15、小数目，对于很多阶层而言要苦好几年才能赚到的。房价上升的这么快，一点是由于江宁地铁，第二点是对于江宁开发区刚性需求的增加有关。就这样买卖交易过程中还是有很多问题的我就举写例子把。其1：利用公证先卖后过户花招：不少业主找到买家后选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。后果：到公证部门办理交易公证手续的花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。律师认为，只公证不过户，使购房者承担了较多风险。因为房屋实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第3方，房屋的产权就会发生变化。有买家说，我可以要求把房
16、产证拿在我手上，但高律师指出，卖方可以办理遗失手续取得新的房产证，并将房屋产权过户给新的买家。地税工作人员还表示，这种避税办法下买方契税是始终不能免的，只有卖方占了税收便宜，但风险却全是买方承担。还有，业主如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。如果遇上卖家私自抵押或者进行2次销售，找得到原业主还好，要是他跑了找不到，那就成无头官司。现在买房人对于法律的知识也是越来越精通了，所以这样只有买房吃苦卖方获利的事情也很少见了。但是我们不能因问题少而不关心，作为一名二手房的销售人员我们有责任避免这样的事情发生。其2：签订合同先租后卖花招：针对5年内转让房屋全额缴纳营业
17、税及附加费的政策，1些卖方与买方约定，买方先以租赁的方式入住，5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。后果：这种方法和第1种方法1样，也是卖方节省了售房的营业税及附加费，买方却要承担很大风险。如果几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售，对于买方而言法律风险极大。另外，地税部门的工作人员指出，卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加费，但在租赁期间必须依法承担房屋出租的营业税及附加费、房产税、个人所得税等。这样的事情现在也不多大多是房东卖了在租来住，而且房价上升的速
18、度有点吓人，很少有人愿意去冒这个风险，但是我们还是会提醒人们，这样做的不好之处。其3：假赠与真卖房花招：我国现行税法规定，对私人赠与房屋的行为不征收营业税。由于税务机关人力限制，不可能对每1笔赠与行为进行核实，所以假赠与真卖房，也是1种比较流行的逃税花招。后果：地税部门工作人员指出，为防止房屋买卖双方利用假赠与行为偷逃税，国家税务总局最近已经出台新规定，要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料（如公证书），经审核后才能免税，而且规定这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键在于，受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收，重要的是明文规定不得核定征收
19、（成都市核定征收率是1%）。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，受赠人再转让房屋时的营业税，其购房时间将从受赠者取得房屋时间算起，而不能从赠与人取得房屋时算起。假赠与让卖方少交了营业税，买方却要面临未来出售房屋时高额的个人所得税，很不划算。律师提醒，采取假赠与真买卖的方式转移房产，对买方来说还存在很大的交易风险。比如确定付款方式就是1个难题。因为卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销赠与，即使买方已付了定金，也对出售方没有约束力，定金很难受到法律保护。此外，合同法规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”换言之，如果买方收到的房屋有质量问题，也不能要求原主人予以赔
20、偿。所以以上的都要取缔，地税局提醒房屋买卖双方，为了逃避房屋转让税收采取的种种花招，都隐藏着交易风险、法律风险、税收风险，而且往往获利的是卖方，而买方却处于极不利的地位。所以房屋交易双方，不要费尽心思去省点税钱却惹来大麻烦，更不要听信少数不诚信的房屋中介，因为1旦出了税收、法律纠纷，中介完全可能置身事外，当事人却要陷身其中。房屋毕竟是咱老百姓的大额资产，拿到安心房，能睡安心觉，才是头等大事。这样的事情基本上是不会发生的，现在房产局规定房产赠与要交房子估价全额的20%，交的税收不比直接过户的方法少。现在很多人在缴税过程中都会不可避免的少交点税，一般的我们会通过做低房价，因为房产局的价格总比生活中的现实价格低，所以我们可以稍微的降低税，其实国家税收苦的还是买房人，因为这些税基本上都是由买房人出的。结束语房子对于中国人而言是头等大事，和结婚是相提并论的，所以作为房产交易的一员，我会做好每一次房屋买卖，认认真真的做好每一个客户的头等大事。现在国家开始宏观调控房价，出台了各种有关购买二套房的政策，这样促使了房价稍微有所震荡，现在二套房的首付要在五成，而且贷款政策也是相当严的，所以最近买房子的少了，可惜的是中国现在的GDP的增长还是要靠房价的拉升，所以房价在这几年还是不会有过大的下降。现在有光报道说，国家将出台物业税，这样会对房价的降低有一定的促进的作用。我希望房市不要在做俯卧撑，稍微降降。
