《房地产销售人员培训资料完整版.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产销售人员培训资料完整版.doc（31页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、 销 售 人 员 基 础 知 识 培 训目录一、 房地产的概念和特征二、 房地产开发主要程序三、 房地产的基础知识四、 房地产专业术语及各种计算公式五、 房地产业的现行法规政策六、 房地产发展趋势及行业分析七、 建筑工程基本知识八、 销售流程九、 诉盘应有的几大要素和注意事项十、 客户分类及接待技巧十一、 商品房销售的条件十二、 商品房价格的构成要素以及对其影响的相关因素十三、 合同的签法和注意事项（一次性付款和按揭贷款合同的注意事项）十四、 合同中易被客户质疑的问题及业务员的可行性处理技巧十五、 客户按揭的资料准备及注意事项十六、 业务员应有的职业道德操守十七、 业务员的销售礼仪和基本素质十
2、八、 置业顾问的角色定位十九、 认识自我一、房地产的概念及特征1、房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常称为“不动产”。2、房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)3、房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：土地开发；房屋建设、维修、管理；土地使用权的有偿划拨、转让；房屋所有权的买卖、租赁；房地产抵押贷款；房地产市场。4、房地
3、产的特征：a.地理位置的固定性与区位条件的可变性。房地产以土地为基础，由于土地位置的固定性，使房地产成为位置不可移动的财产不动产。b.土地面积的不增性与经济上的增值性。c.土地的永续性和建筑物的折旧性。土地的永续性是指土地不因使用而消耗、磨损乃至灭失，而建筑物在使用过程中则会产生磨损、折旧乃至报废。因此不管什么样的人工建筑物，总是有一定耐用年限的。房地产交易和价值测算均需全面考虑建筑物的折旧状况。d.房地产用途的多样性。如：住宅用地，工业用地，商业用地，交通用地，农业用地，旅游娱乐用地等。二、房地产开发主要程序1、运作流程竣工验收施工建设开工前准备工作方案报批规划设计获取土地使用权可行性研究投
4、资机会筛选寻找投资机会 寻找投资机会：市场调查；市场预测 投资机会筛选：市场细分；目标市场；市场定位；初步选定项目 可行性研究：编制项目可行性研究报告；项目可行性报告申报；项目可行性研究报告待批 获取土地使用权：办理国有土地使用权；参加土地招、拍、挂；竞得后签订国有土地使用权出让合同；交纳出让金；办理土地登记；领取国有土地使用证 规划设计：申报选址定点；申报规划设计条件；办理建设用地规划许可证；委托做出规划设计方案；办理人防、商业配套、审批供热等有关手续；审定规划设计方案；办理建设工程规划许可证；住宅设计方案的专家组审查；落实环保“三废”治理方案；委托环境影响评价并报批；建设工程勘察招、投标；
5、委托初步设计；申报、审定初步设计；领取施工许可证 方案报批：初步确定开发方案；申报规划要点；申报、审批项目建议书 房地产开发项目开工前准备工作：领取房地产开发项目手册；项目转入正式计划；缴纳临时水、电、排水以及其他有关费用并办理相关手续；确定监理单位；施工工程招标，确定总包单位及工程造价 工程施工及竣工验收 售房前准备工作：物业管理招标；确定物业管理方案及收费标准；办理售房许可证；确定营销策划方案；准备售房必须的有关文件及销售人员培训。2、政府严格控制的几个主要环节土地使用权取得A、 国有土地使用权出让方式a、 招标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下称出让人）发
6、布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。b、 拍卖：拍卖出让国有土地所有权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。c、 挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。B、 土地出让主要流程a、 编制国有土地使用权出让计划：土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。市、县人民政府土地行政主管部门根据
7、社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划。b、 拟定土地所有权出让方案报批：市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟定招标拍卖、挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。c、 编制土地使用权出让文件：出让人应当根据招标、拍卖、挂牌出让地块的情况，编制招标、拍、卖挂牌出让文件。招标、拍卖、挂牌、出让文件应当包括招标、拍卖、挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成
8、交确认书、国有土地使用权出让合同文本。d、 公布土地使用权出让公告：出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况和招标、拍卖、挂牌的时间、地点。e、 确定标底或底价：市、县人民政府土地行政主管部门根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标、拍卖、挂牌出让活动结束之前应当保密。f、 资格审查：出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标、拍卖、挂牌公告规定条件的应当通知其参加招标、拍卖、挂
9、牌活动。g、 各种土地出让方式的运行程序l 投标、开标依照下列程序进行：投标人在投标截止时间前将标书投入标箱；出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加；评标小组进行评标；招标人根据评标结果，确定中标人。l 拍卖会依照下列程序进行：主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高
10、应价未达到底价时，主持人立当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。l 挂牌依照以下程序进行：在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、旬职、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；三、房地产的基础知识1、土地 一级、二级、三级市场的概念：a. 土地一级市场又称房地产一级市场，是土地使用权出让的市场，其主要市场活动是国家以土地所有者身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限出让给土地使用者或开发商，房地产一级市场是由国家垄断或地方政府垄断的市场。 b. 土地二级市场，是土地转让市场，其主要市场活动是
11、开发商根据政府的有关规定及合同要求，对土地进行开发和地上物建设，并将经过开发的土地所有权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。c. 土地三级市场，土地使用者之间进行的土地买卖、租赁、抵押、交换等交易活动。这个市场是调节的开发市场，土地交易价格各级市场的供求状况由交易双方议定，交易总量由市场供求决定（已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记，如买卖、赠与、交换、继承、人民法院判决、裁定的强制性转移等）。2、土地所有权：含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含
12、义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权利。所谓经济意义上的所有权应该表述为土地所有者凭借对土地垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。3、房产：即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权利。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。房产按用途分类：用于居民个人生活居住消费的住宅房产；供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。4、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。5、地上权：是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它
13、的实质就是土地使用权。6、地役权：是指利用他人土地供自己使用的权利。7、抵押权：是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其它担保的权利。8、租赁权：是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。9、八种国家限制买卖的房屋a.违法或者违章建筑；b.房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确的；c.学校、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑；d.著名建筑物或者文物古迹等须加以保护的房屋；e.由于国家建设需要，征用或者确定为拆迁范围内的房屋；f.单位不得擅自购买城市私房；g.出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下
14、，承租人、共有权人、承典人有优先购买权；h.出卖享有国家或者单位补贴廉价购买或建造的房屋。10、土地的使用年限：凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其它用地五十年。(注：期满后使用者向国家交纳土地收益金后可继续使用，也可等房开拆迁时一次性补足交给国家。集资建房、经济适用房由单位和个人去交纳。)11、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分
15、的权利。12、房地产开发的特点：房地产开发具有投资风险长、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。13、经济适用房：根据国家安居工程政策建造的、向符合购房条件的个人出售的住宅房。经济适用房是国家或房地产商按照普通住宅标准建设的，实行政府扶持、单位支持、个人负担的原则，在规划建设、土地使用、税收、金融、建设资金等
16、方面均享受国家特定的优惠政策，直接以成本价加微利向中低收入家庭出售，包括“安居房”、解困房”以及北京、成都、烟台、宁波等城市借助世界银行贷款支持而建设的住房。这类住房设计一般都较为实用，大多坐落在城郊区，开发成本较低，而且售价剔除了工程建设中的部分费用，因而价格较市场上其它类住房往往要低一些。14、商品房：各房地产开发商开发建设的面向市场公开销售的商品房。商品房是以出售为目的而建造的居住用房。与存量房不同，它首先应当是新建的居住用房，由房地产开发商自筹资金建造，专供出售，而存量房则是已经投入使用的住房，是旧房而非新房。其次，商品房只在住宅建设经营单位与新房购买者之间买卖，也称为在一级市场上买卖
17、。如果新房购买者再度转卖原住宅，无论原住宅新旧程度如何，也无论是否投入使用，都不再称为商品房。商品房既包括普通商品住宅，也包括了微利房、高级公寓、别墅等。其中，微利房也叫廉价房，是房地产开发商修建的利润较低的一类商品房。与经济适用住房不同，这类住房的开发建设并不带有政府行为，只是房地产商对在城市远郊或交通不便地段修建的住房实行低价销售。这类住房价格低廉，适合于中等或中等偏上收入水平的家庭购买。高级公寓，指在城区内黄金地段修建的高层和多层电梯公寓，也包括各种组合复式或高层住房。这类住房地价昂贵，设计超前，面积宽大，配套设施齐备，物业管理水平较高，因而房价不菲，适合于高收人家庭购买。商品房由于是房
18、地产开发商自筹资金建造的，因此它可以在房地产市场上公开销售，购房者可以取得房屋的所有权及所占土地的使用权，购房者还可以在以后对房屋进行转让、出租、抵押或赠予等。从严格意义上讲，前四种房屋并不具备商品房的完全属性，只有第五种才是纯粹意义上的典型的商品房。15、契税：在土地、房屋等不动产发生交易时，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。16、生地：未开发的土地，具备开发条件，尚未被开发的土地，如荒地、农地。（视情况及当时政府政策）17、熟地：已拆迁完毕，具备开发条件的土地。18、毛地：需拆迁的土地。19、土地证：土地证是土地权利归属的基本凭证。
19、我国的土地证是由政府颁发的载明土地所有者或使用者的姓名、土地的位置、等级、面积、用途、使用日期和权源等，以备查考的证书。包括国有土地使用权证、集体土地所有权证、集体土地建设用地使用权证和他项权利证明书。20、五证两书 ：a.建筑用地规划许可证:建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 b.建设工程规划许可证:有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 c.国有土地使用证:经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 d.建
20、设工程开工证:建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 e.商品房销售(预售)许可证:市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。 f.商品房质量保证书、商品房使用说明书：两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 三、房地产专业术语及各种计算公式1、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体
21、占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。建筑面积（销售面积）=套内建筑面积+公用建筑公摊面积2、套内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+内阳台建筑面积（以100%）或外阳台建筑面积（计50%）3、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。4、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。5、实用面积：它
22、是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。实用率（得房率）=套内建筑面积/合同所注的建筑面积。6、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。7、居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。8、容积率:容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。容积率=每一栋建筑物的基底面积之和/规划红线面积（红线一般内收5米左右）*100%9、房屋公用建筑分摊面积
23、：每户应分摊的公用建筑面积=应分摊公用建筑面积/各套（单元）建筑面积之和*各套（单元）建筑面积10、人均总占地面积（平方米/人）=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数11、人均住宅用地面积（平方米/人）=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。12、总建筑面积（平方米）：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。13、建筑容积率=小区内总建筑之和（平方米）/小区总占地面积（平方米）100%。14、居住建筑密度=总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）100%15、居住建筑面积净密度=小区居住总面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）16、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的
24、居住面积定额所确定的每户居室。17、平均每平方米造价（元）=建筑物总造价/建筑面积.18、绿地率:描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积100%19、 绿化率:a. 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿化率=绿化占地面积/小区占地面积100%b.不包括屋顶绿化，绿化覆盖率是整个小区的绿化覆盖面积，而绿化率仅指绿化占地面积
25、。绿化覆盖率=绿化覆盖面积/小区占地面积*100%20、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。21、入伙：业主领取钥匙，接房入住。22、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。23、开间:住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。24、进深:在建筑学上是指一间独立的
26、房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。25、套内面积:俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。26、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：a电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； b各单元与楼宇公共
27、建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。27、层高：层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（2.9m）28、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。(2.7m)29、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。30、隔断：隔
28、断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.31、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 32、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。33、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房
29、。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。34、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。35、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。36、现房：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。37、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地
30、产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。38、二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。39、产权证书：产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。40、住宅质量保修期：它
31、指的是房地产开发企业向用户交付商品住宅时，向用户承诺的在正常使用情况下住宅结构、各部位、部件质量的保修期限。国家建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修期限为：屋面防水年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年；墙面、顶棚抹灰层脱落年；地面空鼓开裂、大面积起砂年；门窗翘裂、五金件损坏年；管道堵塞个月；供热、供冷系统和设备个采暖或供冷期；卫生洁具年；灯具、电器开关个月。住宅质量保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。41、房屋建筑、楼宇开发：包括土地“三通一平”或“七通一平
32、”。“三通一平”指供热、供电、供水到位，场地平整；“七通一平”指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气），给排水、排污、场地平衡。42、房地产一次开发：一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。43、房地产二次开发：指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。44、房屋内净高的价格计算方式：顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20-2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10的空间全部计入使用面积。阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。45、复式：区别于跃层，受
33、跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)。46、错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。47、TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。四、房地产业的现行法规政策国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。
34、为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的
35、工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。二、坚决抑制不合理住房需求（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指
36、导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政
37、策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。三、增加住房有效供给（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门
38、要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。四、加快保障性安居工程建设（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政
39、部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。五、加强市场监管（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力
40、度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格
41、明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房
42、城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。 国务院 二一年四月十七日相关评论： 2010年4月17日，国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，俗称为“新国十条”。“新国十条”再次重申严打“炒房”现象，对商品住
43、房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。“新国十条”的优点： 这是近几年最严厉的调控政策，每一个都是重磅炸弹，是全方位的调控政策，对整个地产业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。 此次政策延续并加大了保障性住房的供应、房贷政策收紧、打击圈地屯地等措施的调控力度，对当下房地产市场的弊病加以政策性的深化整治。特别是在房贷政策收紧一项中特别指出，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，对贷款购买第三套及以上住房的，商业银行可根据风险状况，暂停发放该项住房贷款，这一
44、记猛拳无疑将此次政策深化部分推向了高潮。 这次的政策不仅坚持了传统的调控方向，政府还加大力度推翻了以往的“曲线救市”的路线，注入了前所未有的转型性力量，直指房地产市场的死穴。在国十条中政府破天荒地将调控重点指向了加强政府的执行力和监管力度上，开启了楼市调控的转型风潮。一直以来，由于政策执行力的缺失，造成了开发商捂盘惜售、囤积居奇、哄抬房价这些“恶行”屡禁不止，伴随着开发商拿地冲动的频频高发，“地王”价码接二连三地被刷新纪录，再加上新闻媒体也在一旁“煽风点火”，最终造成了不利于房市平稳健康发展的舆论氛围。在这次新政中还专门提到了“加大交易秩序监管力度，加强对房地产开发企业购地和融资的监管”，“新
45、闻媒体要加强正面引导”等政策内容，由于国十条开创性地用大篇幅深刻强调提高政府的监管和执行力，从而把这次次宏观调控推向了“史无前例”的转型高度。“新国十条”的政策漏洞： 政府调控房地产市场的行政手段主要有三种：一是建设保障房；二是限制拥有房数量，提高按揭比例；第三就是税收。“新国十条”前两种手段已经在使用了，惟有税收调控，文件仅仅提到了“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，并未出台实际的落地政策。 通知中关于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的说法细细品来着实模糊，陈述缺乏明确的指向性，各地方在操作时很容易偷换概念进行混淆处理，房价何等高度堪算过高？多快的涨幅堪称过快
46、？供求比达到什么程度算供应紧张？这些问题恐怕很难寻找出准确的标准答案，这无疑在今后的政策实施中埋下了“定时炸弹”，留下了政策执行的漏洞，这也就休怪日后地方政府来钻政策的空子了。 如何界定“第三套房”成为难解的问题、政策盲点，因为目前还未有定义标准。 社会对“新国十条”的评价： “新国十条”中关于“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”的条款，蕴含两层含义：一方面为传闻中的房产税出台埋下伏笔，另一方面也是给市场增加预期，即调控力度将越来越严格。如果说信贷调控主要作用是阻止新的投资投机行为，房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控，威力不可小视。 除了对购
47、房者征收的税费外，土地增值税的全面清理带给部分开发商的也将是毁灭性灾难。土地增值税虽然早在1994年就已提出，但很多城市实际上并未足额征收。上市公司里，也只有万科等极少数企业预提了土地增值税，如果国家税务总局动真格的，全面清理土地增值税，后果很严重。 个别城市出现的物业税“替身”呼之欲出，上海正在研究开征的“房产保有税”和重庆提到的“特别房产消费税”都被业界解读为疑似“物业税”。业内人士对此指出，前者实质为一种财产税，后者则是一种对消费行为的征税。 此次调控政策对于能够刺激开发成本，以及对开发商出售回笼资金形成依赖作用的加息问题并没有如期而至，从而在开发商主动降价道路上也设置了一道“前途未卜”的关卡。由此可见，本轮楼市调控也留下了政策升级强化的空间，如果现有政策无法降住居高的房价，将有更加严厉的调控政策继续出台发挥抑制作用。五、房地产发展趋势及行业分析1、2010年房地产行业分析幅调整的可能性不大尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企
