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1、楼盘销售情况调查报告一、中央凯景项目概况：凯景中央首座是清远东扩新中轴上的一个城市地标项目。项目南向一线望江,在屈指可数的南向江宅中,是难得与北江无缝对接的近江大宅,而且是清远首个最纯粹的Artdeco建筑楼盘。同时,项目规划有现代东南亚风格园林、全方位现代智能化系统、室内室外双泳池等多项顶尖配置,项目的打造目标是成为清远豪宅的标杆楼盘。2007年底凯景集团以3.58亿元取得这块3.24万平方米的土地,每平方米达到1.1万元的地面价让凯景中央首座成为当年单价地王,自此备受瞩目。目前清远最高楼层一般为32层,凯景中央首座最高达到44层,高度超过140米,由于超高层建筑对建材及施工要求比较高,成本
2、高于普通楼层建筑。除高建筑成本外,高土地成本、核心地段、一线江景,这些关键词都向人们透露了“地王”项目的价格不菲,而且目前一些二线江景盘均价已超过6000元/,集众多鲜明优势于一身的凯景中央首座,业内盛传其均价将过万。城市新中轴核心地段，绝版南向一线江景、享受6万平米市政府广场、私家游艇、清远首个室内恒温泳池社区，并设有配备红酒室、台球室、健身房、儿童天地等内容的高端会所。小区配套高级智能化设备如智能化电梯、停车引导系统、入户指纹门锁等等。张家港房产网http:/zjg.5khouse3/周边配套：中小学:澜城小学、莲塘小学、附城石古敦小学；田家炳中学、平安中学、清远第一中学实验学校；综合商场
3、：阳光嘉园商业街医院：清远市人民医院、清远市中医院银行：农行、工行、中行菜市场：金碧湾菜市场1、商务休闲会所2、两层商业中心3、首个社区室内恒温泳池和露天泳池双泳池设计4、业主私家游艇；开发商:清远市凯景实业发展有限公司代理商:合富辉煌房地产有限公司建筑设计单位:厦门大乘氏建筑事务有限公司项目名称中央凯景地理位置凤城大桥西北侧占地面积建筑面积32380平方米252270平方米容积率绿地率6.2840.02%总套数1042开盘时间开发周期项目分二期开发，开发周期3年建筑风格清远首个最纯粹的Artdeco建筑楼盘张家港房产网http:/zjg.5khouse/14号楼4栋3044层超高层和一栋会所
4、组成，一期主力户型为167-359M2户型情况空中大宅。代理商:合富辉煌房地产有限公司合富辉煌创立于九十年代初，是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。2004年7月15日，集团在香港联交所主板正式挂牌上市（联交所编号：733），成为中国国内首家上市的地产顾问代理公司。在参与中国房地产发展的市场实践中，合富辉煌坚持着持续发展的企业意志，旗下成立了“合富辉煌房地产顾问、合富置业、房王、合富地产、保来理财、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不同专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系。并形成4加2的强势品牌组合，除合
5、富辉煌房地产之外，集团旗下合富置业是广州地区房地产中介服务龙头，在北京、上海、天津、佛山、东莞等地中介市场也颇有影响；港联物业在广州、上海、武汉等诸多城市管理着超过1000万平方米的高端物业及星级酒店项目；专司金融投资业务的保来理财亦取得急速发展，并与中国银行、建设银行建立战略合作伙伴关系；另外骏华拍卖行依托集团在房地产及金融领域的网络、信誉和专业实力，为客户提供投资、交易的新平台和配套服务，促进行业资金循环。目前合富辉煌集团旗下各服务品牌已在全国各地成立分支机构达40多家。合富辉煌成功服务包括：住宅、别墅、豪宅、商场、写字楼等物业在内的房地产项目达600多个，操作过数十个逾千亩的大型项目，营
6、销业绩一直稳居房地产一手代理行业之首，与中国一流房地产开发企业及众多著名品牌发展商建立了长期密切的合作伙伴关系，多个成功的房地产策划营销案例入选大学课程教材，在房地产行业有着深远的影响力。目前合富辉煌集团在广州、北京、上海、天津、重庆、四川、山东、湖北、湖南、安徽、河南、江西、新疆、辽宁、西安、太原、南京、杭州、常州、宁波、东莞、佛山、南宁、昆明等24个省、市，成立了合富辉煌房地产顾问公司、合富置业、合富地产、保来理财、港联物业等分支机构近40家，业务版图覆盖中国60多个区域中心城市。各大公司对合富的评价：恒大地产集团合肥有限公司张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网ht
7、tp:/zjg.5khouse/合富辉煌安徽公司进入恒大项目后，充分发扬合富辉煌的专业与团队的合作精神，制订了一整套富有针对性的销售策略，并开展一系列行之有效的营销活动，策划团队与销售团队齐心协力，加班加点，克服困难，圆满完成了恒大集团下达任务，充分展现了合富辉煌安徽公司是一个有责任心、能打硬仗的公司，是恒大地产合肥公司值得信赖的合作伙伴。广州招商房地产有限公司合富辉煌金山谷项目团队与我司营销团队一起仔细研究市场及竞争对手，深入挖掘二期产品特点，制定有效的营销策略，在项目推广、包装等逐步建立起豪宅形象。同时营销团队还积极拓展客户，对诚意客户进行仔细的梳理和心理价格摸查，制定合理的价格策略，实现
8、二期开盘引爆，并且在持续销售过程中实现价格的持续拉升，在价格上为金山谷项目奠定了良好的豪宅形象。佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司山水一品从项目的前期定位策略，规划建议，产品设计，高端形象的打造，合富项目组均给予了宝贵而专业的意见。尤其奠基活动的前期筹备，仅一个月的时间，从组织到落实均做到精准执行，成功撬动了三水西南洋房市场的高度关注。广州市四季花园房地产发展有限公司力迅?原筑自2007年开盘以来，一直委托合富辉煌进行策划销售代理工作。在此次推售工作中，合富辉煌销售小组的策划人员与销售人员紧密配合，对市场价格触觉和客户情况把握得较好，并能站在发展商的角度考虑，为我们公司争取最高的价格和利润
9、。深圳市万科房地产有限公司6月合富项目组在短短三个星期内组织了示范单位开放、认筹登记和公开发售等各项工作，成交金额达1.4亿元。8月深圳房地产市场不断下滑，客户观望情绪持续加重，合富项目组的全体成员迎难而上，创造一个又一个销售高潮，别墅成交更是突出，8月总体成交量是前7个月的2倍，签约套数进入深圳全市前十名，逆市飘红。广州市万科房地产有限公司自2004年开始，合富辉煌一直是广州万科最亲密的合作伙伴之一。2008年，相信万科与合富将继续同心同行，同声同气，精诚合作，共同发展，并肩面对市场给我们的挑战！万科市佛山万科置业有限公司在佛山万科?兰桥圣菲开盘的过程中，无论是前期的筹备、开盘的预演还是实际
10、开盘活动举行，合富辉煌公司同事们都积极参与与配合，力求发售当天每一个细节都尽善尽美，从精神和行动上都给予佛山万科极大的支持和鼓励。广州光大房地产有限公司董事副总经理陈洪志光大作为一家有社会责任感的房地产开发企业，一直致力于打造让消费者认同并喜爱的产品，我们也特别期待专业力量的支持和协作。合富辉煌作为代理顾问机构，长期发布市场监测和消费需求研究分析报告，确实难能可贵，我们非常认同。新恒基集团总经理耿燕对于我们这样的跨区域发展的企业，运用当地资源，与当地文化的融合都是必需的，因此选择合张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/适的战略合作伙伴至
11、关重要，选择合富辉煌是经过深入考察后决定的。合富辉煌的整合服务能力是令我们比较满意的。天津奥林匹克花园置业公司总经理姚国麟2006年的成交量证明，他们当时所采取的策略是正确的，经过他们的努力确实把政策的影响降到了最低。这也再一次让我们看到了合富辉煌这支专业并且有着丰富实战经验的团队，面对市场变化的快速反应和有效应变。二、富景天下富景天下项目位于清远市清城区洲心板块，地处规划北江一路与静观南路交汇处，依靠北江和,800伦洲岛而建纵贯北江米海岸线。毗邻广武高铁清远客运站和即将建设的北江五桥。项目占地面2304.6830.93.866积亩，规划容积率，建筑密度，绿地面积万平方米，建筑面积约为万平方米
12、，425.71.13.6其中住宅面积万平方米，商业面积万平方米，别墅面积万平方米，酒店面积万平方米，18项目总投资约亿元。项目规划内有广场、酒店、网球俱乐部、游泳池、会所等配套设施，建筑为惬意大气的法式建筑风格，区内配以意大利风格的园林景观，以双梯双户，南北对流的高端户型为主。项目具有独特的地理位置，南北面有山景、水景、生态林景，结合建筑动感十足的色彩，项目涵盖了,各种不同类型的产品包括西班牙风情庭院别墅、法式高层洋房、五星级国际酒店等高档住宅。整体,建筑风格以欧陆经典蓝本并带有现代时尚元素园林规划充满着浓郁的意大利水岸风情。在滨江公园、,国际风情商业街、空中江景会所、休闲广场等配套建设下在物
13、管完美贴心的国际贵宾服务中在富景,天下你既拥有恬静优美的海岸湾区生活的享受又能获得皇家贵族般的尊贵仪仗礼仪。富景将创造性,地打造成为清远国际高尚生活区的标杆。在得天独厚的洲心区的未来规划中富景天下将以其“向世,界向湾区”目标打造清远首个具有足够规模的“世界级湾区”开启一个全新的国际化生活的时代。中、小学：清远市博爱学校、田家炳实验中学、华侨中学幼儿园：博爱幼儿园、机关幼儿园综合商场：赢之城商业广场医院：新人民医院邮局：中国邮政银行：建行、中行其他：清远科技馆、清远市政府、体育馆开发商:清远市威鹏房地产有限公司代理商:中原地产项目名称富景天下地理位置北江一路与静观南路交汇处占地面积建筑面积548
14、105153763平方米平方米容积率绿地率4.6532%张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/总套数开盘时间2645开发周期建筑风格（高尚住宅别墅、高层）惬意大气的法式建筑风格户型情况110-230m主力户型：?三、凤城明珠项目名称凤城明珠地理位置8.5万平方米38万平方米占地面积建筑面积3.8460%,容积率绿地率总套数开盘时间项目采取组团式开发,目前开发的是一期8座,总面积10万多平方米,总计646套,预计今年内将全部陆续面市,4月推出凤鸣阁1、2、开发周期3座,均为两梯两户,总计288套,户型为87的两房,109128的三房。建筑
15、风格花园洋房、高层住宅户型情况张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/凤城明珠是广清大道两旁目前较为大型的项目。项目由清远市鸿安房地产有限公司开发,公司为集房地差按设计、开发、销售、物业管理等业务一体的“城市运营商”,属于广东鸿晖集团的下属房地产公司。集团下属公司曾在佛山、南海等地开发了十多个大型精品项目。提到广清大道，清远市民现在的第一感觉就是“未来清远CBD”，而位于广清大道的凤城明珠，重金打造以都市生活绿洲为主题，多种优质生活配套为特色的“30万平方米的大型生活园林”；周围有假日梦幻水城、赢之城购物中心、国际会展中心、市体育馆、游泳
16、馆等大型公共设施，极尽可能的满足住户的购物、康体、娱乐需求。值得购房者关注的是，凤城明珠开发商属于广东鸿晖集团的下属房地产公司。该集团下属公司曾在广东省多个城市成功开发了数十个大型项目，在业内享有良好的声誉和口碑。同时在超宽楼距的基础上引入入户花园设计,户户双阳台设计,最大限度地满足居住者的观景与实用需求。?各楼盘调查情况汇总表中央凯景富景天下凤城明珠备注清远市鸿安房地产有开发商清远市凯景实业发展有限清远市威鹏房地限公司公司产有限公司代理商合富辉煌房地产有限公司中原地产无资料位置初定价格万元以上未知4300.00起销售渠道服务评价一般，较为保守关于诚意未，售楼部建成后未9.5折，具体当面金谈开
17、售时间2011年4月一次性付款分期付款393333338399993369059咨询电话五一楼盘促销的真伪张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/开发商精心准备了若干个月的“五一”到了，积极期待买房的一些市民也“望穿秋水”。不过这个“五一”，只有若干个楼盘推出新货，市场上的货源仍旧以开发商在今年元旦期间面市或以前的余货为主。只是似乎市场并不平静，开发商打起了近两年来少有的价格促销旗帜，在这个楼市政策极为动荡的时节，显得尤为突出。几乎每个有货推的楼盘都打出了价格优惠旗号：9.8折、9.7折比较普遍，有的直接大派利是，3000元、5000元不
18、等，有的诚意登记可送1万元、3万元不等，还有一口价房、特价房等。更有甚者，在4月中旬打出了9.2折的较大幅度优惠，如东城的黄金海岸二期；横荷的荷兴城市花园更惊现市区少有的2980元/m2的特价房。真假优惠确实，“五一”看起来很热闹，但仔细盘算，需要具体分析。一些将推新货的楼盘表示，诚意登记的客户将在开盘期间享受额外折扣优惠，其实这是一个比较模糊的概念，有很多文章可做，因为并未定价，开盘价可以适当定高一些。一些楼盘打出的9.6折、9.7折、9.8折等优惠折扣，并不一定是实实在在的优惠，因为清远大多数楼盘在正常销售期都有9.8折、9.7折的优惠，只是不对外公布而已。一些楼盘打出了9.2折等较大优惠
19、，不过实际价格和前期同样楼层、同样朝向户型相比，还是有一定的上涨幅度。事实上笔者多次以购房者身份踩盘调查时就遭遇类似情况，东城某楼盘对外表示均价每平米4600元左右，但其13层的所谓特价房单位9.2折后仍旧达到4600元/m2，对此记者提出质疑，对方辩称其它单位更贵。北江一路某楼盘策划人员毫不忌讳：“什么一口价、特价房，其实只是一个噱头而已”。一个即将在“五一”开售的某项目相关人员称其价格还可能上调。从这个角度看，许多楼盘的优惠折扣，更多体现的是一个价格促销“秀”而已。当然我们也可以看到一些实实在在的优惠，但优惠也并非他们“自吹”的那么大。比如清远大多数楼盘在开盘之初都有9.8折9.9折、9.
20、8折9.7折等多重优惠，乘号之后的被开发商称为“额外优惠”，开盘后的正常销售期大多一直有9.9折、9.8折、9.7折等优惠，视各盘而定，实际上开盘后价格间接上涨，当重要销售节点来后通常又会恢复到开盘之初的折扣，实际优惠只是“额外”的部分而已。真正降价促销的不多开发商的价格促销，噱头大于实惠是明明白白的，市场分化也是实实在在的。不过真正降价促销的不多，以个案为主，因此市场分化并不明显。从近段时间实际踩盘发现，推新货的楼盘人气比较足，许多看房者表示市中心房源不多，感觉房源很紧张，担心房价很难降下去。因此，在目前政府、开发商、市民三者的博弈中，政府出台的相关政策对房价和成交量的影响并不明显，市民尤其
21、是清远市民话语权和选择权不大，开发商仍旧占上风。开发商难以主动降低身段推货。就开发商本身压力而言，今年以来市区新城、旧城、东城只有14个楼盘有新货面市，除了个别盘货量较大外，大多数楼盘都是余货，因此大多数压力并不大。张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/值得注意的是，今年以来，市区比较有影响力的房企和楼盘除了云山诗意和金碧湾推出少量新货外，其他均为去年或以往的尾货，大盘不动，市场难以有很大变化。一些小盘即使价低或者有变相的降价行为，也很难对其他楼盘产生影响。不过四五月份作为一年中重要的收获时节，成交能不能放量，值得关注，如果持续走高，或
22、者保持高位震荡，开发商还会继续坚挺。H6W1W2W5L2L5L6L7C1户型(全阳户型)使用面积65.9平方米优点:1全南向,采光好2冬天较暖和3卫生间带窗4客厅面积较大5带有玄关6餐厅好设计缺点1南北不通风,不通透2起居室北侧半面墙为与电梯井的共用墙可能会有噪音,由于电梯电缆原因肯定会有些辐射,不过在国家标准内3客厅的墙不是很完整,给装修带来了一些困难4客厅的门太多,影响美观5动静不分区,在主卧室去卫生间必须经过客厅C2户型(1,4南北通透户型)使用面积66.46平方米优点1南北通风夏天比全南的舒服两个卧室空气能形成很好的对流这样能避免因空气不流通造成的疾病,感冒,非典就是这样传染的2较为传
23、统的户型老人会比较喜欢3客厅的墙比较规整好摆放东西4主卧室比较大,而且带阳台,可以把洗完的内衣什么的挂在卧室我想谁也不想一进客厅就看到阳台上挂满刚洗完的内衣5动静分区,两个卧室去卫生间都不用经过客厅真正做到了与生活区分开的户型6卫生间有窗再次强调卫生间有窗很重要7厨房有个小阳台，可以放些菜，夏天不容易坏8远离电梯井缺点1起居室在北面,见不到阳光，虽说起居室窗子很大，但采光肯定没有朝南户型的好2起居室面积没有其它户型大3餐厅的设计有些难度4采暖不会很好，一定要加暖气，尤其1单元1和二单元4，卧室外墙与外界冷空气接触，虽说外墙做了保温但不知效果怎样建议还是散热器大些好5价格较同楼层双南的贵W3W4
24、L4L8L9张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/B1户型（一单元2，3二单元2，3）使用面积69.26平方米优点1起居室最大2餐厅好设计3客厅墙面相对于C1户型完整容易装修4全南户型采光好冬天较暖和5卫生间面积最大，适合年轻人，可以作整体浴室6远离电梯井7公摊面积小缺点1南北不通风夏天会很热空气不能很好形成对流，也不健康2动静不分区主卧室去卫生间必须经过客厅3起居室进深很大由于房间的净空高度只有两米六五左右感觉会很压抑4卫生间没有窗这点很不好，空气得不到很好地交换卫生间内会滋生很多细菌尤其在夏天，洗完澡后会很潮那个感受。大家可想而知吧
25、，再次强调一下排风道是没有办法和窗子相提并论的5除L4外其他楼座均挨马路B2户型（二单元1，一单元4）使用面积69.11优缺点同C2户型优点补充一条，1公摊面积小缺点补充两条，1卫生间无窗2户型在楼做的中间位置通风采光又打了折扣不过同事说能做到冬暖夏凉B4户型（二单元4一单元1）使用面积69.264平方米优缺点同C2户型优点补充1小三居设计可以适合人数多的家庭2公摊面积小缺点补充1起居室墙面不整装修起来有难度2卫生间太小无窗【户型解析】详细解析户型优缺点，专业装修设计建议<3390>字节这是一梯三户的西户型，南北通透，采光通风都好，日照方面，取决于中间户向前突出的距离，如果向前突出
26、的不多，这个户型就是全日照户型;如果向前突出的较多，则上午见不着阳光，就是半日照户型。户型规划了三室两厅两卫，还有一个单独的大开间入户花园，是户型的一大特点。另外，餐厨空间关系合理，客厅格局也不错。只是主卧里卫生间门的位置欠佳，各房间窗户的位置都对家具布置有一定的限制。张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/140建筑面积：约平方米7.8综合打分：分户型的优点12.34.8、入户花园是该户型最大的特点。这个入户花园开间米，进深米，几乎和一间单人卧室一样。而且，入户花园门和入户门都开在花园的底部，花园阳台和客厅阳台联通，给花园的使用提供了充
27、分扩展的条件：即可以直接封起来做多功能房间用，也可以绿化起来，使人穿过花间小径，从阳台进入房间，别有情趣。22.3U、餐厨空间很好。串联式布局，餐厨联系紧密，方便使用。厨房进深米，能够做型操作台，同时，外接生活阳台，扩大了使7.5用空间和储存空间。餐厅面积约平方米，算是较为合适的用餐空间。34.5、客厅开间米，是很宽敞大气的空间。平面呈袋型格局，有利于客厅的装修布置，与入户花园共同连接的阳台，也可以增强客厅空间的灵动性。张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/4、三个卧室的开间、进深也很合适，其中，主卧开间3.9米，进深3.95米;朝南的
28、次卧开间3.3米，进深3.95米;朝北的次卧开间33米，进深米。三个卧室大小搭配，可以合理使用，其中，朝北的次卧可以做书房使用，增加户型的使用功能。5、两个卫生间的面积较大，其中主卫近5平方米。客卫的设计比较细心，浴厕空间与洗漱空间相分隔，方便使用，也比较雅观。户型的不足1、主卫的门开的位置不好，直接朝向卧室，而且门开在墙的中间，占用了一面墙体，会影响卧室家具摆放。本来这面墙是最适合放置大衣柜的，目前来看大衣柜只好摆放在南侧的窗户底下或者主卧的东墙，但无论如何摆放，都不是很合适。2、三个卧室的窗户，都占据了一个房角。在房间布置时，对家具有特殊的要求。需要注意尽量不在窗户下摆放过高的家具，影响采
29、光和室内高度布局。主推户型分析优点：1、124.60平米的三室大厅设计，南北通透，面积紧凑实用，各功能区间划分明显；2、客厅4米开间布局较为适中，南向接休闲阳台，提供休闲娱乐区域的同时也提供了弧形绝好的晾晒区域；3、主卧较为方正，南向270转角飘窗设计，增加采光的同时也提升了观景效果；4、次卧面积适中，不规则的房屋设计使得大型家具难以摆放，可规划为储藏室来利用；5、书房面积较小，西向采光，效果良好，也可根据自身需求作为客卧来使用。不足之处：张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/1、餐厅与客厕直对，缺少幽雅；2、餐厅处于交通东线之上，位置
30、欠佳；3、暗卫设计，不利于室内异味排出。户型1：栋盛苑K户型2室2厅1卫1厨87.73本户型1号2号楼共有约120套，数量为16%判断一个户型好坏可简单从以下四个方面衡量1南北通透2动静分区3干湿分离4全明户型。第一、89平方的小户型，面积小了会发现什么都不合理，最简单的连放鞋柜的地方都没有，卫生间算不上干湿分离，低于6平米的卫生间最好是干湿分区，蹲在马桶上面壁也有会憋闷的，这个卫生间本来就没有窗户，具有进门需开灯、洗澡水汽大、异味重的特点，如果经济情况稍微允许的话还是建议买大点的吧。张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/第二、说客厅，
31、客厅虽然朝阳，但是采光会很差，因为窗户本身也就1.5米宽最大了，且此处为一个夹道，往里内嵌了5.5米左右，想象一下我们掉到了一个直径1.5米深5.5米得井里是个什么感觉？另外估计每天只能有约2个小时的日照时间，客厅除了这个窗户，别无采光，整个客厅开间很短仅有2.8米也就是三步远可以走走感觉一下距离，是不是太短了？我觉得不但没有延展客厅的视觉空间反而压缩了空间，按照设计图我觉得电视墙如果不能跟墙平行那么会感觉很怪异，而且餐厅与卫生间位置光线很暗，采光不仅不不像果果说的很好而且很差，改进的话在西墙上装个大镜子可能采光会好些，且让房子看起来会大些，但是据说屋里最好不要装大镜子呵呵。其次说卫生间，卫生
32、间很杯具。通风除湿是个大问题，无窗户，为了避免味道过大，会经常需要开门透气，本身不通透的房子，会让卫生间的味道弥漫整个房间，且餐厅紧贴在厕所旁边，厕所宽度按照1.8米算的话，再设计上每边墙的厚度如果是20cm那么餐厅面积非常狭小，不知道吃饭的时候会不会很有食欲？所以强烈建议及时买也不能买低于10层的房子，因为越往下，厕所越容易有味道。再次说厨房，开门见灶，站在房子的大门口就可以见到灶，表示家庭经济钱财易散失，赚钱压力大，建议将厨房的趟门移向灶位的另一边，遮挡炉灶。厨房实际最多3个多平方太小，仅适合两口之家偶尔下厨，厨房还在整个房子的中央，不知道这个算不算火烧心？且进门正冲一个厨房门，一个卧室门
33、，进门冲门我觉得不仅是风水上而且心理上也很坏，当然风水这东西，信则有不信则无建议安装色调不宜暗的门，否则会很难受。而且这个户型跟对面的户型一样也就是说我们的厨房窗户是正对的，不利于保护隐私。最后就是不通透的问题，夏天如果不通透就是在80楼上也不会有自然风，只能像果果说的那样，在防盗门上装通风窗，但是会涉及隐私泄露的问题，一定要处理好门既能通风又不能透过视线，否则想想夏天在家里穿那么少，门上还有个洞都觉得很变态，呵呵，没有安全感呐！当然这个可以解决，就是在防盗门上做百叶窗的样子，形状可能不美观防盗效果也可能打折扣。另外还有个观点是考虑装新风系统，我觉的也不可行，第一得安装电机有噪音，第二成本，第
34、三耗电啊，还不如把这钱攒一下直接买个通透的户型了。这个房子自己住是差了点，不过，投资的话好处，便宜是最大的优势，年轻人临时过渡性住房也行。再就是好好装修一下，小房子会更显温馨，转让的时候也好转，租的时候好租，商品性更强，单位面积升值空间大一些。综合评价：住起来很简单、租出去很赚钱，最为高层89平的房子做出这种户型已经算是最合理的了户型之一了，也是常见的经典户型，自住的话并不建议作为首选，可能主要考虑自己经济状况选择此户型做过渡，当然如果投资的话还是首选户型之一。户型2：栋盛苑H户型2室2厅1卫1厨97.50张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5kho
35、use/本户型1号2号楼共有约250套数量33%这个户型呢应该是小面宽大进深套型吧？总感觉一个字-怪。主要是客厅感觉过于狭长南北接近10米了，客厅东边从侧面看高低起伏坑坑洼洼得把厕所那个凹进去的找平后会感觉比较好一些，但是算不上个什么三室顶多也就是各两室半罢了。我觉得最大的优点果果说的也很全面了这是个全明户型，客厅主卧均朝阳是最吸引人的户型特点，入门直接见到阳光会使客厅感觉很大、非常敞亮；喜欢这个厨房的面积，进门厨房伸出来那块算是玄关了吧?得需要好好设计一下这一块，我还是觉得设计个隐形门比较好，没有冲着门的感觉。缺点也是果果说的那样，不通透啊。电视背景墙太窄仅有2米，开门对厨房进门与厨房那块面
36、积浪费，卫生间西边面积也浪费，这个大小的房子浪费太多是个忌讳的事情。还有，这个户型上下楼都是一样的，感觉楼下厨房、卫生间的味道很可能通过窗子就吹到你家的次卧里来。改进的话，也不容易我能想到的是将主卧延伸与厨房西墙相连，做成主卧带卫生间的效果，将客厅靠近阳台并将电视背景墙南移至主卧的那段墙上，电视背景墙算是宽了一些将开放式书房调整到北墙边角上几乎可以不占用面积，用镂空的隔断从西边隔个2米吧，不至于影响所谓书房的采光，至于吃饭的餐厅，还得与客厅相连，没有办法，这个房子就是一个字长。总体评价：实际这个户型，南北不通透动静不分区干湿不分离差不多都齐了，得好好设计设计这个大长脸反正我是真看不出怎么设计这
37、个户型好了，另外共250多套数量庞大，所以总体评价十分一般的户型选择。张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/户型3：盛苑J1户型2室2厅1卫1厨98.03本户型1号2号楼共有约250套数量33%总体上我觉得这个户型还不错。虽说也是所谓枪型，但是高层枪型太正常不过了，此户型，各个房间都很周正，4米宽、20多个平方的大客厅、8个多平米的超大厨房、次卧也有13个平方之多，厕所与两个房间距离方便如厕，且巧妙的将厕所门与入户门避开。当然，如果把该户型的南北朝向反过来就完美了，呵呵。也有缺点：就是一进门客厅南边这堵4米宽3米高的大墙怎么处理因为进门
38、正对面也是墙，会让人感觉压抑、压力、憋闷，可以想到得就是靠墙放几盆大的绿色植物或装饰品来吸引人的注意或者做个手绘墙装点一下。厕所的那个小玄关，也可以放绿植或植物画，给人生机盎然的感觉。另外一个就是卫生间，没有窗户且夹在中间，需要进门就开灯，费电不说还得在铺地面得时候务必整平将排水功能做到最好，另外需装个大功率换气扇，想办法把空气派出去，墙上应该有烟道可以解决。最后一个就是感觉这户买了个阴面的房子，可能会略感阴冷，整栋楼为了考虑四户的搭配没办法。冬天供暖的话应该没事，夏天正好凉快可以省电了。另外，白天大家都上班也没有时间在家里晒太阳。晚上在家就无所谓阴面阳面了，高度如果在20层以上坐在家里就可饱
39、览胜利街以北的潍坊用美丽的鸢都夜景来换北向也是值得的。综合评价：推荐本户型，很喜欢，除了偏阴面的缺点外，方正空间利用率非常高，100平的房子能做到这样性价比还是非常不错的。张家港房产网http:/zjg.5khouse/张家港房产网http:/zjg.5khouse/户型4：栋盛苑G1户型3室2厅1卫1厨119.95本户型1号2号楼共有约120套占16%2号东山数量更少仅30套占总套数的4%这个户型我觉得是栋盛苑最好的户型了，客厅、餐厅、卫生间和厨房间使用频繁的“动”区放在进门的前半区；书房、卧室的“静”区放置在后半区，保证了日常生活井然有序。基本上满足“前厅后卧”这样一种典型的户型结构。卧室
40、、南北通透、全明户型、双卧朝阳、客厅也能有阳光照入，进门有厅且客厅开间4米多，满足客厅开间在3.8米到5米之间的要求，整个活动区块近40个平方形成独立的空间，从进门到客厅的长度足够给人一种层次感，提升了整个户型的档次，而且感觉非常宽敞、明亮、大气天成；北向大厨房，留有放置冰箱的位置，面积也绝对能够满足一家人的各种饮食需求，厨房、卫生间等在使用过程中，会产生一定的垃圾、油烟和气味等，而客厅、卧室则需要清洁卫生的环境，本户型卫生间、厨房处于与客厅相对分离的位置，带水带脏的区域远离客厅、卧室、书房，不宜污染生活起居空间做到清污分隔，互不干扰。书房与卧室相离，在家工作或者是有朋友来访在书房喝茶聊天，也
41、不会打扰到家人休息，充分体现了各功能分区的均衡性，面积利用率高，优势是可圈可点的。当然，只有在东山和西山才有这种户型，当然无论东山还是西山都还是不错的，但是如果可以选择更倾向于东山，尤其是东边靠近志远路的东山。有以下几个理由供大家参考，第一从设计上看，山上的两个窗户，东山的户型是飘窗而西山的户型不是飘窗而仅仅是普通窗户，飘窗在建筑面积计算规则上应该不计入建筑面积的，所以这块飘窗面积是白赚的；第二，从视觉和阳光的照射时间来说，也是东山优于西山，当然西山夏天仅可能多用个一度半度张家港房产网http:/zjg.5khouse/的电也无所谓了，而因为靠近志远路2号楼在东，上午的阳光不会被任何建筑物所阻
42、挡，即使三楼也会萨满阳光，所以2号楼的东山优于1号楼的东山。2号东山30套具备稀缺性的特点，就是不知道是否还有房源？缺点可能是枪型但是现在高层户型多多少少的都有这么个形状，因为是山的原因，室内采光很好，两个方向都有比较开阔的感觉，正宗的“手枪户型”除了外形酷似一把手枪外，但最重要的是其内部空间的设计和利用非常合理，卧室、书房、厨房、阳台等功能区都能有效分布在房子内部的各个区块，不存在空间面积浪费问题。属于史上最经典的手枪户型，其房子的入室口位于类似手枪扳机的位置，走进去就是客厅。狭长的枪管部分并非长长的走廊，而是设有厨房、客厅、卧室、阳台等功能区块，而“枪尾”则设有厨房和卫生间，手枪把柄部分也
43、是一个卧室，整体来看，没有空间浪费的部分。枪型的户型住着不舒服或者不结实，也无从谈起。如果信风水的话也没关系，风水可以变、煞气可以破，所谓逢凶化吉就是这个道理，但一个综合比较好的户型却是难得和不可变得，有人说用一个旺角八卦化一下吧，为这种枪型做一个内调，当然我通常不相信这些牛鬼蛇神的话。还可能是山，冬天可能要冷一些，应该说现在的保温材料和双层断桥铝合金的应用使现在住宅保温效果还不错，冬天供暖的话会温度是没有问题的。还有缺点可能就是卧室面积不是太大，尤其是主卧如果增加3个平方舒适性会提高很多。关于进门餐厅那空间可能不是很充足的缺点，我不这样看，这个位置应该说可以叫门厅功能很多，作为进入房屋的过度空间也是有必要的，等房子装修设计的时候应该加以考虑。总体评价：虽然有这那的些许缺点但是瑕不掩瑜，个人认为这是栋盛苑最好的户型，双卧及客厅均朝阳、南北通透、干湿分离、动静分区、全明户型。强烈建议购买这个户型特别是东山更是难得投资自住两相宜的绝佳。喜欢3楼6楼或者是16楼-32楼这两个高度段。
