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1、旅游地产项目计划书（草） 合作入股固定回报率年不低于15%，回报率最高可达35%；可部分出让或出租；这对投资者能说是机遇和财富吗？ 在风景区300亩开发地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，几十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、是夏、冬季（滑雪）渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化
2、园林等建设，然后计 划 书2005年5月目 录一、项目建设条件及可行性 1.1项目开发建设优越条件 1.1.1土地开发来由1.1.2地理位置及交通条件1.1.3自然环境条件1.1.4社会环境条件1.1.5区域房地产开发和地价情况1.2项目建设的可行性 1.2.1项目建设的背景条件优越1.2.2建设的客源市场基础良好1.2.3区域的土地增值优势突出1.2.4所开发土地具有规模和价格的独有优势1.2.5产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资1.2.6初期特价销售方式具有房价低的优势二、项目初步开发思路和方案 2.1项目初步开发思路 2.2.1规划布置原则2.2.2规划功能布置分区2.2项目总体规划布
3、置设想2.2.1别墅区2.2.2产权式酒店2.2.3体育运动潇闲园艺区2.2.4民族特色村旅游观光区2.2.5特色农家乐休闲园艺区2.2.6老年公寓区（未定）2.3项目主要建设内容2.4项目运行和销售方式2.5项目股东投资方式和组织管理 2.5.1股东投资方式2.5.2项目开发组建管理2.6项目投资估算与所需启动资金2.6.1最低启动现金投资2.6.2一期工程投资估算2.6.3 项目建设总投资2.7项目一期工程收益分析(1583万元)2.7.1钻石VIP别墅开发2.7.2产权酒店别墅2.8项目总收益估算分析一、项目建设条件及可行性1.1项目开发建设条件1.1.1项目土地开发来由名都生态山庄开发
4、的土地，是业主2002年按照国家优惠政策与乌县水西沟镇方家庄村签订合同并经镇和县政府同意开发使用的“三荒”绿化（植树种草）地，土地使用期50年(使用期到2053年)，总面积1000亩(连片)。目前，业主已按国家要求绿化（造林）700亩，初步验收达标通过，第三次验收合格后就可申请经营性开发。根据国家政策，1000亩中有300亩可以进行旅游度假接待、商住等经营性开发。但因资金等因素限制，还没有做好开发的设计和规划工作。1.1.2地理位置及交通条件名都生态山庄位于新疆乌鲁木齐市南山风景旅游区乌鲁木齐县的水西沟镇，北距乌市市区中心近30公里；南距国家保护区旅游景点（南山水西沟山口和平西凉）、银都度假村
5、约5公里；东距空军机场6公里；南边与新疆旅游第一村红顶农家乐别墅区相距约五百米。项目区位于乌鲁木齐市至水西沟道路东侧，距主路100多m，项目开发地点交通便利，从市区河滩路上水西沟镇路即可直达，为1级水泥和3级柏油路面，可自驾车或乘公共汽车半小时左右到达。2005年主路扩宽后(已列入政府计划内项目)，仅相距几十米。目前政府已立项筹资完毕将市区至水西沟镇道路改建成四车道高速路面，届时到达项目区将更加方便快捷。1.1.3自然环境条件名都生态山庄所在地，位于天山北坡冲积扇上部，地层为第四纪松散堆积物，沙土层1m左右（含沙量20%左右），含有少量的砾石，地表植被类型为荒漠草原（可种植农作物）。区内水资源
6、较好，项目区内1条山溪性河流，有1条农业灌溉渠进入和10万亩草场灌溉渠道流过。项目区属典型的大陆性北温带气候，夏季无酷暑，冬季无严寒，日照时间长，光能资源丰富，昼夜温差较大，降水较多。由于邻近山地的原因，这里气候凉爽宜人，但气温略高于南部山区。年平均气温 ，无霜期 天，一月极端最低气温 ，七月极端最高气温 。年平均降水量 mm，年平均蒸发量 mm，年平均降雪日数 天，年平均积雪日数 天。全年盛行偏西风和东风，因地处山前，年均风速不大，在 m/秒。项目区周围无大气污染源，空气质量纯净无污染，是市区较严重的空气污染状况无法相比。1.1.4社会环境条件项目所在地乌鲁木齐县水西沟镇是一个以农业、牧业、
7、旅游业为主导产业的乡镇，无工业，经济总体不发达。在旅游业未大规模开发之前，农牧民收入很低，近几年来在旅游业的带动下有了明显的提高。目前水西沟基础设施建设良好，水、电、交通、通讯等设施配套已趋完善，在此开发旅游、房地产等非常便利。水西沟旅游自然资源很好，从上世纪九十年代末期开始开发旅游，目前已成为乌鲁木齐市旅游的度假、休闲、娱乐中心，夏季有几十处避暑度假村，冬季有十几处滑雪场，并具有浓厚民族特点，已被国家批准为国家级保护区。目前自治区（建设厅）已报国家将水西沟镇定为新疆的“优美小城镇”来重点开发建设。但是，当前水西沟旅游开发水平低，接待设施散乱，建筑水平低，服务质量不高，旅游活动内容单一。整个南
8、山的旅游开发程度不超过30%，其中水西沟星级酒店仅有1家二星级108个标准间的度假村。2004年宏景集团联合外商投资数亿元，买断水西沟整个平西凉风景区50年的经营使用权。1.1.5区域房地产开发和地价情况1、水西沟房地产开发和地价情况2002下半年，水西沟开始如火如荼的储地运动。主路边2004年初还有少量的土地供应，2004年底从镇中心向周边10km范围内的土地作为国家城区储备用地，不属于农业用地，开发用地一律挂牌招标出让。本项目开发内容满足水西沟镇“优美小城镇”的开发建设要求。2001年，水西沟一个300500m2的农家住宅，连院带房16万元，2004年根据地段不同价格上涨到630万元不等。
9、水西沟镇统一建造的新疆旅游第一村红顶“别墅区”，共160多栋，每栋建筑面积150 m2，占地面积500m2。2003年建成时每栋15万元起价销售，到2004年就涨了近50%(第一年经营户一个冬天赢利510万元不等)，其中路边第一排出价25万都很难买到。新疆首家建造别墅是德隆集团，2001年在水西沟镇建造了100套别墅，每栋20万元，建筑面积100 多m2，整个小区其容积率低、式样差、建筑水平低，但很快被销售一空，现转让价涨到35万元以上。不少房产公司也都纷纷效仿，无奈地块非常紧缺，较好的地块每亩40万元也难买到。2004年初水西沟银都度假村打算扩建每亩40万?宦虻娇拷乜椤；驼燃讣铱桃苍谀仙秸瓤
10、趾蟮拇乜慷敖婊坏?50 m2，每套现售价均在60多万元。水西沟以建的所有别墅群，均有一个不足之处，就是太拥挤，绿地和活动空间太小，式样单调水准低，无高水平的物业管理，住户不满但也无可奈何。分析近几年水西沟地价飞涨的原因，主要就是我国和新疆近几年旅游消费快速增长，游客大量增加，人们崇尚回归大自然中去休闲度假和追求国际标准生态人居环境的可望等因素。2、乌鲁木齐市其它别墅区目前乌鲁木齐市别墅区开发很少，联排到单体别墅价格在29005000元/m2之间，布局密集，位置基本在城乡结合部，环境条件不佳，空气污染比较严重。应该说，目前乌鲁木齐市还没有，综合规划面积较大、环境优美、绿化率较高、空气无污染、规划
11、建设水平高、物业管理先进、价格较好的别墅区。在乌市影响较大，如雪莲高尔夫球场别墅开发区，位于荒漠丘陵地，不远处原为墓地，由于地势起伏，干旱缺水，绿化成本很高，外围环境无森林草场和水域，若要拥有一个优美的环境一切需要人工建设，离市中心仅5km，交通便利了，但存在空气污染问题，该处别墅的价格约4500元/m2，每套别墅价格200万元左右；天际房产开发的丽景江山别墅规模较大、整体不错，但地点在工业开发区之内，乌市空气污染本身就很严重，又在工业区内空气污染可想而之，已建均联排4层别墅价格约2980元/m2 ；广汇房产开发的优诗美地4层别墅3980元/m2 。1.2项目建设的可行性1.2.1项目建设的背
12、景条件优越名都生态山庄地处乌鲁木齐南山水西沟旅游区?俏谑形?最近)离国家立项的自然保护区，具有无比优越的环境条件，气候冬暖夏凉，南山水西沟环境优美，有群山、雪峰、森林、草原、瀑布和河流等，民族风情浓郁，度假旅游自然资源等级高。总体来看，项目区各项环境条件特别适宜是开发高档别墅和度假酒店的最佳区域。南山水西沟成为乌市自然生态环境旅游、度假、休闲和娱乐中心的必然趋势，没有更近选择的休闲好去处。经国家级专家团对该地区气候、风光等综合深度考证，给予“天山美女”、“堪与瑞士洛桑风光媲美”的美称和极高评价，建议市政府：将南山旅游规划以水西沟为中心西向板房沟、东向托里辐射，逐步向亚心发展的战略，同时将水西沟
13、建成首府无公害后花园。已进行科学的规划和在实施之中。项目开发外围环境被数十万亩草场和群山森林环绕。2003年乌市政府经自治区批准在国家立项“十万亩天然草场封育保护”项目。目前该项目已启动，到2006年该项目建设将水西沟至乌市全线用草场和绿化带连接起来，形成一道独有的生态草场风景区。该草场建设国家和自治区规定50年不准搞任何开发，也不能随意放牧、打草。十万亩草场北部是乌拉泊水库，她是乌鲁木齐市饮水源头地，这就意味着在名都生态山庄项目区周围，政府不容许任何有害产业的开发。本项目建设不但环境条件良好，而且具有其独有性。从整个乌鲁木齐市处在，其东部和西部是无自然植被丘陵山、北部是工业开发区，均不具备建
14、设自然生态高档别墅或度假山庄的条件，唯有南山北坡具备开发的优越条件，而从自然环境、地理位置、社会环境等条件看，水西沟是乌鲁木齐市建设高档别墅或度假酒店的最佳区域。从生态保护和政府对南山旅游开发的要求看，山内的度假设施和牧民将逐步搬出山外，在山内新建度假接待设施将没有可能。本项目建设完全满足生态保护和政府的要求。综合各方面因素，自治区和乌鲁木齐市政府将草原和森林生态绿化、旅游建设和外商投资倾向于水西沟地区，本项目所在地在自然气候环境、国家政策和政府发展规划等方面具有极为优越的建设条件，特别适合别墅、酒店等度假、休闲的开发。1.2.2项目建设的客源市场基础良好1、旅游客源市场目前夏、冬旺季到水西沟
15、避暑和滑雪者异常火暴，凡到新疆旅游观光的游客70%以上要去南山。据统计南山旅游人数，2001年近30万人次，2002年超过40万多人次，2003年53万多人次，2004年近70万人次，2005年旅游人数有望达到100万人次，游客人数每年以超过30%的速度递增。随着新疆2004年新推出了丝绸之路冰雪游，把南山作为主战场战略提出，加上商家在南山的逐步开发，今后南山旅游的市场前景将继续看好，基本可保持目前的增长速度发展。 2、商住市场前已分析，水西沟是乌鲁木齐市周围具备优势建设自然生态高档别墅的地段。目前该区域离乌鲁木齐市相对较远，但其交通条件很好，汽程在半小时左右到达，可以说30公里的路程，不是开
16、发高档商住区的主要制约因素。众所周知，随着我国国民经济的快速发展，人们的生活水平不断提高，汽车开始大量地进入家庭，人们也开始受困于城市人口膨胀、交通拥挤、大气污染等因素，人们越来越不喜欢大城市的生活居住环境，而是崇尚环境优美、空气清新洁净、安静舒适的居住环境，都看好气候宜人，生态绿化环境优良的近郊，没有人不想在这样的地区拥有一块属于自己的天地。如北京、上海、广州等大城市的高档别墅区都建设在离市区较远的良好环境地段。因此，本项目建设符合人们的消费取向，满足目前居住高消费阶层的需求愿望。不到10年，人口就增加1倍之多达200多万的乌市，处在出口东亚的桥头堡、国家政策性的大投入、经济不断发展中的城市
17、，从目前高档商住别墅的开发状况看，建设量为数不多，而且基本位于乌鲁木齐市区附近，绿地少、环境拥挤、空气污染问题严重，不符合高档商住区的要求，离适宜人类居住的条件差距较大。也就是说，因土地供给、环境条件、资金投入和发展水平等因素的限制，市场上缺乏环境优美洁净、管理先进自然生态高档别墅不是多了，而是基本没有。因此，从未来发展趋势看，乌鲁木齐市需要建设一定量的环境条件良好的自然生态高档商住别墅区，尽管需要一个观念认识过程，但这个过程并不是很长，而且就目前而言，已存在一定量消费能力和消费愿望的群体，只要有步骤合理规划设计开发，将会有一个良好的市场前景。3、产权式酒店市场在新疆开发产权式酒店有影响力的，
18、如徕远房产在乌市开发的徕远广场中的产权式酒店公寓，现还未封顶，以5000元/m2 （30%公摊）以预售出60%之多，销售情况非常看好。在喀纳斯旅游景区（距乌鲁木齐市近800km）开发的喀纳斯发现之旅产权式酒店公寓（新疆首家6000元/m2 ）由于自然条件很好，销售情况非常火。我们的项目位于大城市乌鲁木齐市最近的国家保护区旅游景点，而且可全年营业，相比距离遥远且旅游季节性强(主要在夏季)的喀纳斯景区来说是，开发产权式生态山庄酒店别墅，价格合理必定会成为投资者炙手可热的目标。1.2.3项目区的土地增值优势突出土地是不可再生资源。由前述分析可知，从自然环境、生态保护、社会环境、旅游开发趋势、居住市场
19、发展趋势、国家政策要求和乌鲁木齐市发展规划总体趋势的角度看，水西沟区域的土地将处于需求增加的状态。因此，今后随着水西沟土地供应的紧缺、政府对南山旅游的搭台支持和南山景区的升级开发，水西沟的地价肯定会继续呈上涨趋势。这样本项目靠主路边连片而没有大面积开发的地块，增值的速度和空间将是很大的，拥有的土地面积越大升值越高。在此进行生态型居住、度假开发，“钱”景将十分看好。1.2.4项目所开发土地具有规模和价格的独有优势相比水西沟其它开发，本项目所开发土地的最大优势是：享受了国家特优土地政策，其面积大、易规划、地价低；活动空间大，可滚动开发，具备开发内容丰富齐全的高档别墅、旅游度假酒店项目的条件；能够打
20、造高品质与众不同的生态别墅群和旅游酒店公寓；用户在此可充分享受阳光、绿地、蓝天、林海、小桥流水的美好景观，完全符合国际上自然生态居住区的最佳条件。1.2.5产权酒店成为投资者越来越青睐的投资品种当今产权式酒店开发将成为业主们炙手可热的追逐目标。产权式酒店公寓、别墅，于20世纪70年代起源于欧洲，根据其用途可分为产权式商务和度假酒店、产权式酒店公寓和别墅(客房)等。在国际上产权式公寓和酒店别墅作为一种稳健增值的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，产权式酒店等有望成为各阶层投资最佳的首选方式。近期新
21、疆的产权式酒店销售情况是：乌鲁木齐市徕远产权式酒店公寓价格5000元/ m2（30%公摊）；这样价格销售依然较好。喀纳斯发现之旅产权式酒店价格6000元/ m2 （公摊30%），销售更是火暴。产权式酒店别墅公寓抢手的原因和特点：1、投资者拥有所购酒店公寓或别墅的独立产权，既可以居住，也可以回租，让酒店管理公司经营管理，年回报812%。2、产权式房产作为理财投资与住宅、写字楼、股票、国债、证券投资相比，投入稳健、风险小、增值和回报更丰厚。3、酒店公寓(客房)单位面积小，购入资金成本低，扩展和伸缩性很强，适合的群体广泛，从上亿元的老板到工薪阶层都可以成为投资者。对本项目来说，生态山庄的产权酒店公寓
22、和别墅具有其独特性，价格较低的优势，具有很大的吸引力。1.2.6项目的会员（VIP）私家别墅销售方式具有房价低一次性投资少的吸引力私家别墅第一期销售价2200元/ m2左右(不计公摊面积)，加上会员费，价格仅为乌鲁木齐市水磨沟雪莲高尔夫别墅4500元/ m2和喀纳斯景区旅游产权式酒店公寓6000元/ m2 的50左右，其按揭首付款就可买到本项目的一套私家别墅，非常具有吸引力。特别是，此种开发方式的别墅建设量是根据市场需求建设，而不是全部建好再销售，投资风险很小。二、项目初步开发思路和方案2.1项目初步开发思路结合乌鲁木齐市别墅建设现状和度假酒店条件、考虑到项目位于大都市生态度假旅游景区、可开发
23、面积大等条件优势，则其开发思路基本围绕生态特色理念开发：别墅、酒店、旅游、度假、休闲、观光、运动健身、会议和培训来开发。总体品牌目标：西部十大旅游酒店和西部十佳人居自然环境明星别墅。1、对1000亩进行整体规划设计，系统化布局，分区分期滚动开发；2、充分体现人与自然友善和谐，科技与自然的互补，以自然生态为理念建设开发；3、对规划设计、建筑、环境、供热等方面，充分注重选择智能化，采用多项先进技术（特别是节能可靠的新技术）、环保优质的新材料等个性鲜明。对于污水、垃圾进行生态性无害化处理，并加以综合利用；4、让用户充分享受秀美的山水林草、清新的空气蓝天、舒适的居住空间、快乐的健康园地、惊喜的增值延续
24、；5、鉴于低廉的开发土地(仅限于首期)，首期开发充分让利，以“高档的建设、中档的价格、优厚的回报”的思路建设。6、按山庄钻石会员（VIP）方式销售私家别墅和产权式酒店别墅，其建设量由订单（加盟会员）决定等多种方式，可降低空房率几乎为零；基础设施建设规模按总体规划设计施工和分单元建设，尽可能减少一次性和重复投资。7、产权式酒店公寓销售，一方面快速回笼投资，另一方面增强对投资者回报的吸引力。8、通过现代化的安全防护、灾害预防规划设计和严格的保安管理，给住户营造最为安全的居住场所。9整体方面符合建设部百家房地产企业放心房宣言的有关规定。 2.2项目总体规划布置设想2.2.1规划布置原则1、总开发面积
25、1000亩。按国家要求其中70(700亩)为绿化建设；30(300亩)为经营性开发地；2、700亩绿化（植树种草）部分作为生态绿地穿插在别墅区和产权式酒店等开发建设区内；（注意：各区绿化地力争计入国家要求的绿化面积700亩之内）3、300亩经营开发，主要建设生态型高档别墅和酒店别墅等。建筑风格为偏于欧式的现代式，酒店建设标准为五？星级。2.2.2规划功能布置分区旅游、度假、休闲、观光、运动健身、会议和培训主要功能区包括别墅区、产权式酒店、体育运动潇闲观光园、民族特色村旅游园艺观光区，特色农家乐度假休闲园艺观光区，保持开发经营性用地300亩，绿化地700亩。1、别墅区规划开发面积约150亩，绿化
26、面积230亩，布置在东南部。总开发380户左右，总建筑面积10万m2左右。分期开发。别墅布局以团簇状，根据地形自然分团布局。2、产权式酒店规划开发面积约50亩，80亩绿化，布置在山庄西南部，即相邻生态山庄主路西侧。酒店别墅布局为单体别墅和联排别墅布置，总建筑面积3万m2左右，一次性可接待1200人度假或500人会议。分三期开发。对此设计布局上，尽可能不建设大体量的单体酒店别墅，为了便于销售，使每套房间都有较好的环境、空间等。3、体育运动潇闲观光园艺区规划开发面积约40亩，60亩绿化，布置在南北中部。4、民族特色村旅游园艺观光区规划开发面积约30亩，50亩绿化，布置在西北部。5、特色农家乐休闲园
27、艺观光区规划开发面积约30亩，280亩绿化以特色多种果树为主，布置在东北部。2.3项目主要建设内容2.3.1别墅区开发用地面积150亩，绿化用地面积230亩。主要建设内容是私家别墅，建设配套服务功能设施、小区游憩园、用于住户散步、小憩、儿童玩耍、即兴锻炼等。为保证安静舒适的环境，少建娱乐设施。根据不同类型的顾客设计多种户型，经开发商同意，业户可设计建设个性化的别墅。每户净占地面积120250m2不等(不含公共绿地、公共道路和配套服务建设等面积)，建筑面积230450m2 ，并给以相应面积私家花园和自种果林（300500m2），2层楼？。共开发380户左右，总建筑面积10万m2左右，绿化地占60
28、以上。分期开发。2.3.2产权式酒店区用地面积50亩，绿化用地面积80亩。主要建设产权式酒店公寓联排别墅和单体别墅；配套的大堂、餐饮、会议、茶室、咖啡屋、酒吧、美容等一栋；配套的娱乐场所保龄球馆、健身房、游泳馆、桑拿、夜总会、棋牌室等设施一栋；配套的用于办公、培训和舍宿楼一栋。计划产权酒店20栋左右单体别墅，为2层，占30%，约0.66 万m2；5-6栋联排公寓别墅为3层1.56万 m2左右；3栋配套建筑，建筑面积0.78万m2。总建筑面积3万m2左右，绿化地约占60。一次性可接待1200人入住，500人会议。分三期开发建设。2.3.3体育运动潇闲园艺区开发用地面积约40亩，绿化用地面积60亩
29、。建设高尔夫球练习场、网球场、猎靶场、名都湖水景(夏：垂钓、游船，冬：为溜冰、滑冰场)和滑雪练习场等高雅运动萧闲娱乐场所。2.3.4民族特色村旅游观光区开发用地面积约30亩，50亩绿化。规划设计810个具有绝对高贵特色民族文化旅游观光村特色。2.3.5特色农家乐休闲园艺区开发用地面积约30亩，280亩绿化。由89个按有机无公害食品要求，利用现代农业科技，种植适合当地生长的各类果树，同时养殖禽类（部分特种禽类）等。建一定毡房和草屋，用于特色果品和禽类农家乐休闲度假接待。2.4项目运营和销售方式2.4.1项目运行和物业管理必须由专业的规划设计院招标进行规划设计。1、别墅区可选择采用：自行策划和组织营销方案；由国内知名房地产专家或策划营销公司组织调研、策划和组织营销方案；物业由国内著名五星级酒店管理公司进行物业经营管理。产权式酒店可选择采用：由国内著名五星级酒店管理公司与国内著名房地产策划营销公司联合组团组织调研、策划和营销方案，经营管理和物业由国内知名五星级酒店管理公司进行经营管理。酒店经营管理公司或国内著名房地产策划营销公司参股方案。2.4.2私家别墅销售方式1、 生态山庄钻石会员（VIP）方式销售。
