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1、房地产项目收购项目工作流程细则 收购项目工作流程细则目 录一、收购程序1二、进行尽职调查11目标公司基本情况22治理结构与人事管理情况23资产（权益）、负债情况24纳税及规费交纳情况25房地产项目情况36重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项37财务状况38其他注意事项3三、制作并签订股权转让合同41股权转让合同应载有原股东的声明与保证。42资料移交53付款安排54违约责任55政府行为及不可抗力56其他风险6四、清产核资及公司交接61清产核资62项目交接6五、工作流程表8六、房地产项目收购尽职调查清单101涉及公司类的文件102设计开发项目类文件103涉及财务类的资料114公司的经济合同履行情
2、况12七、常见法律风险及其防范措施和应对方法14八、项目收购资料移交记录表格15证照移交记录表16基本资料移交记录表17资料移交记录表（行政类）18协议、合同明细表（行政类）19资料移交记录表（工程类）20资料移交记录表（人资类）21法律事务统计表22印鉴移交记录表23印鉴移交记录表（印模）24项目移交备忘录25一、收购程序1、进行房地产公司收购，一般情况下，双方可以在达成初步意向后先签订一个收购意向书。如涉及到当事方的商业秘密保护问题，还可签订保密协议，约定无论收购是否完成，双方均应对收购过程中了解到的对方的商业秘密负有保密义务。2、然后收购方对拟收购目标公司（以下称“目标公司”）及房地产项
3、目的法律与财务状况进行尽职调查。尽职调查系非常专业的工作，是进行商业决策的基础与前提，一般情况下宜由专业律师与专业会计师进行。3、尽职调查后专业人员应作出系统、全面的尽职调查报告，对收购的可行性、交易条件及潜在风险作出判断，为收购方的决策提供参考意见。4、如最终决定收购，则宜制作严谨、详尽的股权转让合同，股权转让合同应最大限度地预见股权收购中以及收购后可能存在的风险，并约定各种措施以化解或降低该等风险。5、办理土地转让登记，将目标地块土地使用证过户，对其他手续进行变更或重新办理。当然，对于目标公司的不良资产、风险较大资产或收购方无意经营的财产，经双方协商，也可在进行股权转让时予以剥离，双方应对
4、剥离资产的确定、价值、交接方式与时间等内容进行明确的安排。 二、进行尽职调查受让一个房地产公司的股权，意味着接受该公司的全部资产（剥离资产除外）、债权债务、潜在风险等，在股权收购前，首要的工作自然是对被收购公司的状况进行详尽细致的尽职调查。尽职调查涉及公司自身状况及其拥有的房地产项目两方面的内容，一般情况宜要求原股东提供以下几大类材料：1目标公司基本情况1.1目标公司的简介，包括历史沿革以及现状。1.2目标公司及其附属企业之营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资报告和公司章程等政府批件。1.3目标公司及其所投资的公司的股权架构图。1.4目标公司的主营业务情况及未来发展目标2治理结构与人
5、事管理情况2.1目标公司组织架构图。2.2目标公司股东会、董事会、监事会的组成及议事规则，以及历届股东会、董事会决议、记录等文件。2.3目标公司人员构成情况及董事、监事、高级管理人员简介。2.4目标公司与员工之间劳动合同的签订情况及工资、福利情况。2.5目标公司内部管理规章和制度。3资产（权益）、负债情况3.1目标公司资产清单及权属证明。3.2目标公司重要的债权债务清单。3.3目标公司以自身资产对外提供担保的情况。3.4与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件。3.5债务、资产抵押、质押或为自身或他人提供担保等情况。4纳税及规费缴纳情况4.1目标公司目前适用的税项及税率，以及所享受的税费优惠政
6、策。4.2目标公司近三年是否依法纳税，有无偷、逃、欠、漏税的情形，是否因此受到税务部门的行政处罚，如有则提供相关处罚决定。4.3如果项目分期开发，前几期已经交工，好应考虑前期的所得税和土地增值税的清算问题。5房地产项目情况5.1目标公司投资建设房地产项目的名称、具体位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度等。5.2与项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书，包括立项、规划、用地、建设、销售等的批文。（房地产的五证审查）5.3目标公司在项目开发建设过程中签订的有关合同及其履行情况。5.4工程结算情况；对于变更部分的工程量和工程价款的认定；以及已完工程的质量保修金的处理。6重大合同及重大诉
7、讼/仲裁/行政处罚事项6.1除前面所列合同以外的其他重大合同（如贷款、担保、销售、合作合同等）。6.2目标公司及其附属企业是否涉及重大诉讼、仲裁或行政争议事项或存在预期将要进入诉讼、仲裁程序的重大纠纷，以及对处置结果和影响的预测，并提供有关的法律文件。7财务状况以会计师提供的文件清单为准，必须保证真实有效。8其他注意事项收购方或原股东认为有其他需要说明的事项或需要提供的文件资料。收集上述材料后，收购方应对该等材料的有效性、关联性以及其预计产生的法律后果进行深入、细致的分析研究，在此基础上作出尽职调查报告，对目标公司的现状、组织结构、股东状况、资产与债权债务情况、房地产项目的合法性、涉及的诉讼仲
8、裁等方面内容作出判断，并就收购的可行性、收购条件及风险问题提出最终的法律与财务意见。 尽职调查很重要的一点就是对房地产项目的合法性作出判断。国家对房地产开发实施严格控制与监管，判断一个房地产项目是否合法，主要应审查其获得的政府批件是否齐备。一般而言，开发房地产项目应获得市发改委（原为市计委）的立项批复，规委的设计方案审定意见、用地规划许可、工程规划许可，土地管理部门的国有土地使用权证，建委的施工许可，房管部门的销售许可。存在征地与拆迁补偿问题，应审查项目之征地手续是否齐备，乡村集体及农民个人的补偿问题是否已达成协议并落实，如征地与拆迁补偿问题未解决，则项目开发将遇到极大的阻力与风险。三、制作并
9、签订股权转让合同一旦作出收购的决策，下一步工作就是制作并签订股权转让合同。为最大限度地避免收购方风险，股权转让合同应明确双方权利义务的约定，且具可操作性。避免因遗留问题产生的纠纷，以下提出几点意见：1股权转让合同应载有原股东的声明与保证声明与保证的内容一般情况下应包括：已提供的文件与资料均为真实且无遗漏；除已披露的债权债务外不存在其他债权债务；目标公司未设定披露外的保证、抵押、质押等担保；无披露外的诉讼、仲裁或将要进行的诉讼、仲裁；不存在欠缴税费或其他政府处罚情形；原股东方对目标公司实施实际控制前不会单方面作出增加目标公司风险与义务的行为，等等。同时，宜约定，如原股东违反上述声明与保证，应承担
10、相应的责任。2资料移交实践之中，房地产公司股权转让后，经常会找不到某些证件、合同、财务凭证等，从而给工作带来极大不便甚至造成严重损失。在股权转让过程中，一定要注意资料移交这个细节，列出详尽的应移交资料清单并安排相关部门的人手分别接收并保管资料。 3付款安排股权收购中，收购方有支付股权转让金的义务，原股东有移交资料、办理股权变更手续等的义务，因而在付款安排上，宜拉长付款过程，原股东完成一定义务后收购方支付一定款项，要注意双方义务的对接。另外，房地产公司的股权收购并非办完股权变更手续后即告全部完成，房地产项目开发周期相对较长，很多潜在的问题可能会在开发过程中逐渐暴露，一旦收购方过早地将股权转让价款
11、付清，将很可能遭受不必要的损失。因而，建议在办完股权变更手续后留部分尾款，以抵扣可能的支出。4违约责任关于违约责任的约定是一方违约后另一方可以采取的救济手段，因而宜繁不宜简，且应具有较强的可操作性。具体而言，应约定声明与保证不实、不按期办理股权变更手续、无故解除股权转让合同等情况下支付确定金额的违约金，并赔偿因此给收购方造成的实际损失。5政府行为及不可抗力 房地产开发是一个政策性极强的行业，容易受到国家与地方土地、金融、拆迁、城市规划等法律法规及政策的影响，因而，在签订股权转让合同时应充分考虑到这种可能性，明确约定出现以上情形时，双方应分担该种损失。6其他风险应根据具体情形提出具体解决方案，同
12、时，建议聘请相关领域专业人员提供专业帮助。四、清产核资及公司交接1清产核资1.1公司的应收账款及在售商品房的存量及价值；1.2公司自成立以来的所有债务及其清偿情况；1.3应付拆迁安置款预算及执行情况；1.4项目完成情况及其工程款实际支付及应付情况1.5公司现金余额及近一个月内的现金收支流量预算；1.6双方认为的其他需要明确的情况。2项目交接2.1执行重整计划公司股权转让协议批准后，及时组成工作班子对项目的行政、财务、工程等公司各方面进行接收，并完成项目组织机构和项目章程制度的修改。2.2行政方面审核项目规划、报建等相关手续，接收各种资格证书及政府批文，注意各种证件的合法性、延续性；专人负责交接
13、地方政府关系；及时进行项目管理权、印章、办公设施、宿舍等交接。2.3财务方面根据清产核资情况，由财务会计部门主抓，工程部现场配合。原项目提交的财务报表及有关财务文件等必须保证真实、准确、完整、有效的，并且真实及公正地反映截至转让协议生效之日的资产、负债（包括或然负债、未确定数额负债或有争议负债）及盈利或亏损状况。2.4合同关系根据项目需要和原项目职工本人意愿处理公司与原项目职工的劳务关系；根据项目具体情况决定公司与施工、设计、监理等合作单位的合同关系。2.5工程现场必须由双方负责人及有关方共同参与见证，根据原项目提供的工程项目、材料和设备清单开展现场交接活动；注重已完工程和现场设备的质量和安全
14、检查，以避免将来因质量和安全问题出现纠纷。主要以工程施工质量、工程的完整性为重点进行专项检查，一般划分为土建（含建筑、结构、装饰等）、设备（含给排水、采暖、通风、空调等）、电气（含变配电、动力电、照明电、消防、通讯、安防等），由各专业工程师负责。另外还应检查工程资料的完整性。2.6清偿项目前期的债务2.7进行项目后期的投资、建设和开发五、工作流程表工作流程表序号步骤工作详述1前期准备工作基本情况调查了解被收购方的动机、目标公司和目标项目的基本情况、存在的障碍。这些都是初步接触时要了解的内容。组建收购团队针对收购项目的特点组建财务会计、工程、行政等专业团队2发出收购要约，进行可行性研究及决策收购
15、方发出收购要约召开公司股东大会，研究股权出售和收购股权的可行性，严格按照公司法的规定程序进行操作。形成企业产权转让方案。1转让项目产权的基本情况；2项目产权转让行为的有关论证情况；3转让项目涉及的职工安置方案；4转让项目涉及的债权债务处理方案；5项目产权转让收益处置方案以及产权转让公告的主要内容。职工安置方案与职工有关的债权债务处理，劳务合同关系处理，社会保险的接续准确掌握转让项目的债务状况债务的承担及清偿的办法保障清偿的有效措施3首轮谈判签订并购意向书收购意向书的内容：1要明确收购什么东西，是收购项目还是公司的股权，所以要明确收购标的是什么；2保密的条款；3提供资料和信息条款。4费用以分摊条
16、款。5对价条款。6进度安排条款；7排他协商条款。这很重要。8诚意金条款；9意向书终止（解除）条款。10争议解决条款。11法律适用条款（涉外时）。4尽职调查尽调报告并分析研讨要求被转让项目提供项目主体，人事管理，资产负债，规费税费缴纳情况等资料，详见尽职调查清单5实质性的协商和谈判从风险的控制、节约交易成本、便于操作等角度提出并购方案。其中税务关涉重大，需要特别注重。6资产评估可协商确定转让股权价格1委托具有相关资质的评估机构实施资产评估；2形成评估报告；3确定转让价格。7召开股东（大）会，并形成决议按照公司章程规定的程序和表决办法通过并形成书面的股东（大）会决议8准备并购谈判所有的法律文件，签
17、订合同主要包括并购总体协议、股权转让协议、项目转让协议、项目托管协议等总体协议包括条款：1收购标的条款）；2先决条件条款；3陈述和保证条款；4保密条款；5风险分担条款；6企业债权债务处理条款；7经营管理条款；8过渡期安排条款；9价格条款；10价款支付方式、期限；11股权移转条款；12合同终止条款；13违约责任条款；14担保条款；15不可抗力条款；16法律适用条款；17争议解决条款；18定义条款；19附件。9办理交接手续行政、财务、现场交接，办理工商变更登记等。9.1证件交接税务登记证、公司组织机构代码证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、预售
18、许可证、大产权证或小产权证等9.2印章交接双方负责人交接印章并做好交接记录9.3材料、设备交接原项目提供清单，双方负责人现场核实后签认交接单9.4场地交接双方负责人现场交接并做好交接记录9.5工程交接对工程质量、安全及工程技术资料的完整性进行检查，双方确认合格后签认交接单9.6财务交接双方负责人进行财务交接并做好交接记录9.7行政交接合同、协议、往来公文交接。注意做好与地方关系、政府关系方面的交接。10项目重整协调项目关系，重新开展投资建设六、房地产项目收购尽职调查清单项目收购一般分为二类，一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。1涉及公司类的文件2.1公司营业
19、执照正副本2.2公司房地产开发资质证书2.3公司章程2.4公司历次股东会、董事会决议2.5公司的税务登记证2.6公司组织机构代码证2.7公司的银行开户证明和贷款卡 2.8公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况 2.9公司历次的注册和增资的验资报告 通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。2设计开发项目类文件2.1“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证2.2国有土地使用权证 2.3国有土地出让合同及动拆迁补偿合同2.4发改委立项文件或可行性方案批复2.5施工许可证2.6预售许可证2.7大产权证或小产权证 2.8规划审核意见书或
20、规划部门对方案的批复2.9项目扩初的批复2.10项目各类市政配套部门的征询意见2.11项目的方案文本、扩初文本或施工图2.12项目的地质勘探报告2.13项目的各类验收报告2.14项目面积测绘资料收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。通过以上文件的尽职调查主要是了解：A项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况B项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标 C依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法D如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政
21、府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。3涉及财务类的资料3.1涉税文件：发票、采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件；3.2公司历年的报表及审计报告 3.3公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等3.4银行及非金融机构贷款的明细；3.5对外担保的明细；3.6开户银行的明细；通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：A了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；B了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；C了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；D详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法
22、性、合规性，避免税务的风险；E检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等；F检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法； G确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加我司的土地增值税和所得税的负担。4公司的经济合同履行情况公司签订的所有合同，并重点检查一下合同：4.1土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同；4.2勘探、设计、监理、施工合同等设计项目工程建设的合同；4.3贷款合同及担保合同； 4.4以上合同的履行情况，包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。
23、此类尽职调查主要作用是，了解企业成立至今的经济活动，各类合同的金额及履行情况，判断可能产生的债权、债务，或有负债、隐性负债，及合同履行中可能存在法律风险和经济责任。七、法律风险防范措施和应对方法受让方必须考虑房地产项目风险和公司股权风险双重风险，尤其是股权转让的风险。其中，房地产项目风险是指项目本身所存在的风险，是固有的，根本的，不因股权转让而消弭，反而会延续给新的项目公司承担，并最终转嫁给受让方。而股权转让风险主要来自于股权收购后引起经营主体变更所产生的目标公司对外债务和义务的转移。主要的法律风险及防范措施主要包括以下几方面：序号法律风险防范措施相关文件1或有债务：包括未披露的对外担保、潜在
24、的合同违约、潜在的未支付款项等。【关键词：债务继承 隐瞒债务 不得对抗善意第三人】采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同债务承诺抵押担保合同2经营合法性：包括是否有逃税的潜在纳税处罚风险，董事会、股东会决议是否合法有效等。【关键词：逃税 非法决议 处罚 负责人】采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同债务承诺抵押担保合同3土地闲置：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（不可抗力、政府原因除外）。【关键词：土地闲置费 收回】1、向主管部门打报告，是因什么原因导致未动工，
25、让他给我们一个批复；2、采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同关于*地块土地闲置问题的请示土地闲置问题情况说明抵押担保合同4产权风险：土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封，或者是存在租赁权、地役权等权利瑕疵。【关键词：产权?权利瑕疵 限制】审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记，并到房地产管理部门核实产权证的真伪产权状态承诺函抵押担保合同5股权瑕疵：股权本身存在质押担保等第三人权利，对在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方未缴足出资因而不具有完整的股东权利等。【关键词：股权 权利
26、瑕疵 限制】事先调查和评估，采用出让方股东债务承诺的形式，并签署抵押担保合同股权状态承诺函抵押担保合同6收购程序合法有效性：股权收购程序不完全是一种市场行为，在参与主体、市场准入、经营规模和范围等方面必然受到有关国家法律法规或相关政策的限制。【关键词：程序违法 参与主体 市场准入 行政限制】政策、法规熟悉八、项目收购资料移交记录表格表格填写要求（行政、人资、法务类）1、所有记录未作说明，一律接受原件，复印件应予注明。2、相关项目有以“”在栏目标注，没有以“”在栏目标注。3、相关文件出具相关列表。（协议、合同尤其注意）4、有疑问之处要在“备忘录”详记并及时与项目收购主管领导联系。5、法律事务审结
27、案件提供判决书、未结或上诉提供证据目录及证据原件。6、印鉴移交记录表（印模）部分不予提供给对方。7、所有记录均需双方人员签字。8、保守公司秘密。 有限公司证照移交记录表 表一项目正本副本卡备注企业营业执照组织机构代码证税务登记证（国）税务登记证（地）开户许可证统计证财政许可证卫生许可证外汇登记证劳动用工登记证土地证房产证行车证进出口证海关公安消防文化注：本清单一式二份，一份交接交人，一份交移交人本清单未做说明均为原件,相关部分批准或颁发证照在备注栏注明名称。移交人：接交人：年月日 年 月 日 有限公司基本资料移交记录表 表一序号文件名称册数备注1公司注册申请（初始设立）及批复2前置审批、特许专
28、营文件申报、变更3公司工商变更记录4公司章程5股东名录6董事名录7监事名录8高管（总经理、财务经理）名录9股东会文件10董事会文件11监事会文件12验资报告13审计报告14资产评估报告15详记：注：本清单一式二份，一份交接交人，一份交移交人本清单未做说明均为原件。移交人：接交人：年月日 年 月 日 有限公司资料移交记录表（行政类） 表一序号文件名称册数备注1公司规章制度2公司发文登记表3公司收文登记表4文档5公章使用登记表6介绍信7固定资产登记表8低值易耗品登记表9车辆档案（维修、保养、保险、年检）10各类协议、合同11与政府部门往来信函、批复、传真12与相关公司间往来信函、传真131415详
29、记：注：本清单一式二份，一份交接交人，一份交移交人本清单未做说明均为原件。移交人：接交人：年月日 年 月 日有限公司协议、合同明细表（行政类） 表二序号文件名称册数备注123456789101112131415详记：注：本清单一式二份，一份交接交人，一份交移交人本清单未做说明均为原件。移交人：接交人：年月日 年 月 日 有限公司资料移交记录表（工程类） 表一序号文件名称册数备注1工程准保阶段文件2建筑工程综合管理记录3地基与基础4地下结构工程5主体结构工程6钢结构工程7砖混结构工程8装饰装修工程9幕墙工程10建筑屋面工程11建筑设备安装工程12建筑给水、排水及采暖工程13建筑电气工程14智能建
30、筑工程15通风与空调工程16电梯工程17竣工验收文件18监理文件19竣工图详记：注：本清单一式二份，一份交接交人，一份交移交人本清单未做说明均为原件。提交的工程资料明细清单必须符合档案馆工程备案要求移交人：接交人：年月日 年 月 日有限公司资料移交记录表（人资类） 表一序号文件名称册数备注1公司人员花名册2公司人员档案在岗、待岗、退休人员名录3鉴证劳动合同、协议、花名册4工资档案、手册5保险档案6公积金档案7年检记录8工伤记录9医疗（生育）记录10仲裁记录11人事异动记录12奖惩记录13人资管理制度及流程14详记：注：本清单一式二份，一份交接交人，一份交移交人本清单未做说明均为原件。移交人：接
31、交人：年月日 年 月 日有限公司法律事务统计表 表一诉讼仲裁清算抵押质押担保累计： 审结（）起，未结（）起详记（ 未 结 ）类别案由事实和理由：类别案由事实和理由：类别案由事实和理由：类别案由事实和理由：注：审结提供判决书、未结或上诉提供证据目录及证据原件。移交人：接交人：年月日 年 月 日有限公司印鉴移交记录表 表一序号名称备注1234567891011121314151617181920移交人：接交人：年月日 年 月 日有限公司印鉴移交记录表（印模） 表二公章合同章财务章法人章发票章部门章（ ）枚注：此表不提供给移交方。移交人：接交人：年月日 年 月 日有限公司项目移交备忘录签字：/0.
