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1、第一章 项 目 概 要1 .1 项目背景 被誉为“绿色宝珠”的铁山森林公园系重庆四大天然公园之一，岭长50华里，主峰海拔584米，系华蓥山脉东部山系。1988年经国家林业部批准成立“森林公园”。该山地理位置优越，距市中心20公里。是重庆近郊主要天然公园之一和主城区东部的一道绿色屏障，是江北地域彩带上的一颗绿色宝石，坪上有1.8万亩森林。是重庆近郊区天然的氧吧，冬无严寒，夏无酷暑，林中有温泉、古迹，有罗汉洞、滴水岩、五朵石、鹰嘴岩，更有明二世建文帝留足的僧官寺（遗址）等，有30多家宾馆、山庄，每天能容纳近4000人食宿，以湖泊泛舟、烧烤篝火、驽弓狩猎、实弹射击、帐篷野营等吸引游客。 319国道的
2、开通以及投资近7.3亿元修建的五桂路一级公路，不仅改善通往铁山坪的交通条件（主城区到铁山坪只需20多分钟），而且串起数个公园景点。公园山峦重叠，群峰俊秀，绿树成荫，百余种植物争奇斗艳，野趣横生。森林公园面积2万亩，园内森林茂密、空气清新、气候适宜，环境质量十分优越；为重庆东部最近的旅游、避暑胜地。铁山坪森林公园不仅自然风光优美，而且园内的人文景观也十分丰富。据史载明初就有人在此居住，公园内有著名的历史古迹“僧官寺”遗址，有清代奉直大夫李庭秀墓。 铁山坪森林公园生态旅游资源丰富，生态环境极佳，区位、资源上均具备了生态旅游休闲开发的有利条件。合理开发生态旅游观光休闲项目对于提高山区经济发展层次和水
3、平，促进山区农民增收，具有重要意义。1.2 项目建设内容与规模按照生态旅游开发项目区的选项原则要求，以流域生态自然资源为基础，坚持因地制宜，先易后难，注重效益、建设集生态经济、旅游经济为一体的的度假休闲村。项目区选择在铁山坪水景工程区域，总面积20亩，项目紧邻僧官寺，位于卢家湾。1.2.1项目建设内容铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目项目的建设内容：以铁山森林公园风景区、明二世建文帝留足的僧官寺等景区生态自然资源为依托，以整个两个水库为中心向风景点、农业基地等延伸开发为基础，主要包括：（1）新建廊桥1座。 （2）新建1000平方米集吃、住、购、娱、咨询服务为一体的综合性接待中心。（3）新建垂钓中
4、心、水上乐园10000平方米。 1.2.2项目建设规模该项目规模：计划开发度假村面积2 KM2。1.3 项目实施计划 铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目建设规模较小，涵盖内容不多，考虑市场开拓需求和资金筹措及大多数子项目相对独立，在施工中互扰性不大的特点，以及旅游发展的连续性，遵循先期启动、滚动发展的原则，本着一次规划一期实施。1.完成集吃、住、购、娱、咨询服务为一体的综合性接待中心1000平方米建设。 建筑形式为3层框架结构：一层做接待大厅、商务中心、餐厅，上两层做客房、会议室和30个标准间，并配备附属设施。2.新建垂钓中心、水上乐园10000平方米。新建野外露营俱乐部1处,为体验野外露营提供
5、服务。3.新建廊桥一座，在突出原始风貌基础上，增强文化氛围，增加看点，在适当位置建别致厕所、垃圾箱，完善景区设施。1.4 投资估算和资金筹措 1.4.1投资估算该项目接待中心2000平方米，廊桥500平方米；四合院1000平方米。万元；茶室360平方米；环境景观1万平方米。总投资2615.5万元。铁山坪聚贤阁工程总投资估算表 工程名称：铁山坪聚贤阁工程单位：万元序号项 目 名 称 工程量 概 算 投 资 （万元）备 注土建工程设备安装装修工程及环境小 计一建筑安装工程费22511土建工程3860154411582安装工程38601931933装修工程及环境10000900900绿化工程二工程建
6、设其他费用229.5(一)建设用地费用0土地费已另计费(二)技术咨询费1481项目论证费用0渝价2000352号1.1编制项目建议书00渝价2000352号1.2编制可行性研究报告00渝价2000352号1.3评估项目建议书00渝价2000352号1.4评估可行性研究报告00渝价2000352号2研究实验费3工程勘察设计费7070计价格200210号4施工图审查费33渝价2005649号5环境影响评价费22计价格2002125号6招标代理费1818计价格20021980号7工程造价咨询服务费55渝价200649号8工程建设监理费5050渝价2000352号9专利和专有技术使用费010引进技术和
7、引起设备其他费0(三)工程相关费用24.51城市建设配套费00渝府发200392号2防雷工程设计审核费0.50.5渝价2001402号3人防工程易地建设费2424(四)工程建设管理费561建设项目管理筹建费451.1建设单位管理费00渝财建2002247号1.2建设管理代理费4545渝财建200371号2行政事业性收费112.1建设工程规划综合费33渝办发200548号2.2建设工程质量监督费44渝价2001345号2.3建设工程综合服务费44渝价2005143号2.4消防系统0渝价2001224号2.5特种设备检验检测费0渝价2004422号(五)其他费用11场地准备及临时设施费02工程保险
8、费0渝府发1999221号3生产准备及开办费004联合试运转费05白蚁防治费11渝价2002662号三预备费1351基本预备费1351356%2价差预备费0四专项费用01建设期贷款利息002铺底流动资金0五建设项目总概算2615.5注:土地费用未拿入该估算1.4.2资金筹措自筹1.5 效益项目建成后，既可扩大社会就业机会，又带动了社会其它产业的发展，形成。地方经济协同发展，共同进步的良好局面。有很好社会效益和扶贫效益项目建成后，有利于铁山坪生态环境的保护和恢复，改善人与自然的关系，促进人们保护环境、保护资源。通过项目实施积极引导农民发展种植养殖，引导农民调优调精，引导农民生产销售，实现增收。以
9、土地和山场使用权流转为契机，以市场为导向，鼓励更多的农民直接参与旅游服务，创办“农家乐”等项目，在旅游发展中直接受益。本项目的实施将带来人流、物流、资金流、信息流的畅通，同时带动当地农民增收新模式，创名牌，壮大规模，还将加快重庆综合经济开发的建设步伐，以其聚集效应促进旅游业发展。本项目实施把旅游与休闲活动，旅游与市场建设，有机结合起来，在人流聚散地发展旅游休闲场所，促进第三产业进一步繁荣和持续发展。第二章 项目建设的必要性和可行性2.1 项目区旅游发展的制约因素近几年以来，在上级党委、政府和有关部门的关心、支持下，农村旅游经济得到长足的发展，但与周边及发达地区相比仍然处于落后状态，农村旅游经济
10、要向更高层次发展，缩小与发达地区的差距，达到脱贫致富奔小康的目的，还面临许多制约因素。2.1.1生态旅游环境项目区局部生态旅游环境脆弱，水土流失较为严重。形成的主要原因是地形陡峭、表土易被冲走，大跃进时期大面积的毁林对生态系统的破坏，由于贫困、人多地少为解决温饱迫使人们对山场的依赖大于山场自身的承受能力。部分区域林相单一，影响观赏效果。局部地段植被差、杂草丛生，森林覆盖率较低。2.1.2基础设施项目区基础设施由于受投资规模的制约，基础设施建设薄弱，标准偏低远不能适应现代旅游事业发展需要，严重制约了风景资源综合效益的发挥。2.1.3旅游服务体系项目区高效、科学的管理和服务体系尚未建立，高素质的旅
11、游经营管理队伍严重匮乏，严重制约了旅游业的经营和发展。2.2 项目建设的必要性世界旅游组织统计表明：生态旅游以每年7-10%的速度增长，已成为旅游业中增长最为迅速的领域，其收入占旅游总收入的20%，生态旅游有望成为21世纪我国许多地区新的经济增长点和吸引国际投资的重点领域。实施铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目十分必要，这不仅是项目区人民梦寐以求的致富工程，也是中国加入WTO以后及发达地区旅游业飞速发展对项目区旅游业提出的新的要求主要表现在：一、铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目建设是重庆经济快速发展的需要。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入河图镇新的经济增长点受到镇党委、镇政府高度重视。积极招商引
12、资，大力发展旅游业，已成为河图镇经济发展不可缺少的一部分。 二、铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目是充分开发利用旅游资源的需要。该项目区位于铁山森林公园旅游景区的中心，到各个景区的公路都已修通，交通便利。该项目的建设，使重庆的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。三、项目建设有利于推进重庆旅游发展。铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目建设集合了重庆最主要的旅游资源，是该片区旅游发展的重点，该旅游区的建设有利于打造重庆的王牌旅游线路带动周边旅游开发。四、铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目建设是重庆市改革开放和改善投资环境的需要。改革开放20多年来，重庆市的各项事业得到了长
13、足发展，农民的物质生活水平有了很大提高，经济实力不断增强，特别是近几年，党委、政府积极招商引资，大力发展外向型经济随着重庆市城市建设逐年增加，开放的重庆急需增加一批可供人们观光旅游、休闲度假的旅游胜地。五、铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目建设是该区域农民脱贫致富奔小康的需要。 旅游业是一个产业关联度高，综合带动性强，辐射牵引力大的产业。生态旅游观光休闲度假村的开发建设将带动该区域的交通、餐饮以及相关服务业的快速发展。近年来，随着城市化进程不断扩大，农村出现了剩余劳动力，该项目的建设是该片区及周边农村剩余劳动力就业致富的需要。 六、铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目建设项有利于农村的产业结构调整。
14、由于项目区内有大量的宜林荒山地和中低产田，农业生产生态环境脆弱，农业生产结构调整困难。通过项目建设积极引导农民发展种植养殖，引导农民调优调精，创办“农家乐”等项目，在旅游发展中直接受益。2.3 项目建设的可行性通过近二十年的建设和发展，初步形成了具有鲜明特色的生态经济体系，山川秀美的生态环境，自然和谐生态家园，健康文明的生态文化，实施铁山坪生态旅游观光休闲度假村是可行的。一、符合国家产业政策。国家在十一五规划纲要中，把发展旅游业作为拉动社会消费，促进经济增长的新兴产业予以重点扶持和发展。二、市领导对实施铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目高度重视。成立了专门的办事机构，多次组织有关部门技术人员到实
15、地进行勘察，并反复研究实施方案，对实施生态旅游开发进行了前期调查和论证，各项准备工作基本完成。三、党委、政府十分重视旅游业的发展，多次组织有关人员对该片区可开发的旅游资源进行调查论证，认为在铁山坪开发生态旅游观光休闲度假村项目具有得天独厚的地域优势和广阔的发展前景。拟开发新建“铁山坪生态旅游观光休闲度假村”，并进行了短期规划，四、319国道的开通以及投资近7.3亿元修建的五桂路一级公路，不仅改善通往铁山坪的交通条件（主城区到铁山坪只需20多分钟），而且串起数个公园景点。区域位置条件优越性明显。五、项目区自然资源丰富，生态环境极佳，农耕文化底蕴厚重。古老的生产、生活方式、用具保存完好，乡村饮食风
16、味独特，婚丧嫁娶乡风浓郁，百姓淳朴善良。六、项目区群众积极性高。旅游业发展的持续效应已经被广泛地认识，人们对旅游资源的期望值不断攀升，许多农民自发地寻求扶持，招引投资开发，政府已将旅游业作为21世纪的支柱产业来培育，并出台了一系列的优惠政策，支持旅游开发，农民对开发旅游业的积极性普遍提高. 第三章 客源及市场竞争力分析3.1 客源市场预测3.1.1预测依据 环城游憩带（即ReBAM）理论是当前研究客源市场的重要方法，它指发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成的环大都市游憩活动频发地带。国内ReBAM
17、研究表明城市居民旅游和休闲出游市场，随距离增加而衰减：80%的出游市场集中在距城市500公里以内的范围；在旅游中心城市出发的非本居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250公里半径圈内。铁山坪居重庆主城，主要有主城这些城市人均GDP高（约30000元/人年），出游观光回归自然的动机强烈，其它社会条件也较优越，因此它们将是主要的潜在客源市场，可为生态区提供大约上百万人次的游客规模。 由以上分析可知，铁山坪地处城市区域“游憩地环带”的重叠区，可发展成为主城居民的节假日游憩地，这使铁山坪发展旅游市场有着得天独厚的条件3.1.2客源市场分析近年来，铁山坪农家乐旅游行业接待人次和营业收入稳步递增，旅游客
18、源结构以主城旅客为主，旅游方式为散客自驾游为主，逗留天数为1-2天，旅游动机以休闲娱乐、度假等为主，据不完全统计 2010年我市旅游接待游客总人数达到1.62亿人次，创造旅游收入918亿元。 铁山坪生态旅游观光休闲度假村，从旅游时间和市场选择趋势而言，双休日为周边地区居民提供了一至二日游的机会。该项目开发建设以后，将为周边地区人们提供一个全新的旅游度假、休闲、娱乐、住宿场所。以上分析表明，铁山坪生态旅游观光休闲度假村建成后，游客人数将会大幅度增加，年接待游客可达2万人次。3.2 市场竞争力分析及营销策略3.2.1市场竞争力分析 铁山坪优美的生态环境以及独特的地理位置别具优势，为该片区建设生态旅
19、游观光休闲度假胜地创造了独特条件。 随着经济的发展，人们生活水平的提高，生态休闲度假的观念将日益普及。另外，铁山坪片区还有很大的开发空间，融合市场需求，符合游客求新、求异的旅游心态，容易在旅游市场上出奇制胜。3.2.2营销策略 通过各种新闻媒体，重点组织主城和周边地区客源，发展双休日、节假日观光旅游、学术考察、猎奇探险、回归自然等特种旅游。同时高标准、高质量的建设旅游配套服务设施。建立高效畅通的旅游网络，构筑稳定、开放的旅游新格局。加强区域间旅游经济合作。重点与周边区域合作，本着互惠互利原则，联手开发旅游资源，共同开拓旅游市场。通过联合举办旅游展示会、洽谈会、发布会、联合邀请旅行社进行考察和业
20、务洽谈，联合制做旅游产品促销册等手段，开拓周边区域市场。A. 产品定位：垂钓中心：提供游客收费垂钓场所，为商务、休闲活动提供独特的交流场所。接待中心：配套有30间客房，主要提供旅游、会议团队和散客的中档客房，并且配套有50人的会议室，以及中餐厅。四合院：按私密、休闲、尊贵的设计理念，针对高档贵宾休闲度假、高档小型会议、商务接待和私家、情侣等贵宾客源。B.市场分析目前重庆专业的垂钓中心还比较少，因此该项目的市场前景广阔。本项目可采用封闭式管理。垂钓中心根据鱼种和钓法的不同定制不同的收费标准。客房的定价以中档为宜。对团队和公司客户可采用一条龙服务，从住宿、餐饮、会议和娱乐。C.销售和市场推广活动在
21、开业前一个月组建销售队伍的招聘及培训工作，建立营销管理制度，建立销售人员岗位责任制度，通过市场和竞争对手的调查确定营销策略。在开业前半个月在各媒体进行软硬性宣传。根据不同节庆组织不同的推广促销活动。及时调整媒体软硬广告广告和平面广告配合营销活动。第四章 建设规模和建设内容4.1 建设规模 铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目建设规模：计划开发面积2.0 KM2。4.2 建设内容铁山坪生态旅游观光休闲度假村项目建设规模较小，涵盖内容不多，考虑市场开拓需求和资金筹措及大多数子项目相对独立，在施工中互扰性不大的特点，以及旅游发展的连续性，遵循先期启动、滚动发展的原则，本着一次规划一期实施。1.完成集吃、
22、住、购、娱、咨询服务为一体的综合性接待中心1000平方米建设。 建筑形式为3层框架结构：一层做接待大厅、商务中心、餐厅，上两层做客房、会议室和30个标准间，并配备附属设施。2.新建垂钓中心、水上乐园10000平方米。新建野外露营俱乐部1处,为体验野外露营提供服务。3.新建廊桥一座，在突出原始风貌基础上，增强文化氛围，增加看点，在适当位置建别致厕所、垃圾箱，完善景区设施。 第五章 环境影响及保护5.1 环境保护5.1.1编制依据 （1）、中华人民共和国环境保护法（2）、建设项目环境保护管理条例国务院令253号（3）、开发建设项目水土保持方案管理办法（4）、开发建设活动环境管理人员行为规范5.1.
23、2环境保护执行标准（1）、地表水环境质量标准（GB3838-2002）（2）、环境空气质量标准国务院令（GB3095-1996）（3）、城市区域环境噪声标准（GB3095-1993）（4）、建筑施工场界噪声限值（GB12523-1990）（5）、污水综合排放标准（GB8978-1996）（6）、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）5.2 项目区环境现状5.2.1地表水环境质量现状项目区地处长江流域，境内地表水质执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准。5.2.2空气环境质量现状根据环境检测部门对该区域进行的大气现状检测结果表明，大气环境中的SO2、TSP、NO2的污
24、染物浓度均符合GB3095-1996环境空气质量标准的二级标准。因此项目建设所在地的环境空气质量状况良好，属于整体无污染项目建设区。5.2.3声学环境质量现状 本项目区域内声学环境质量基本满足城市区域环境噪声标准（GB3095-1993）类区标准。5.3 工程对环境的影响5.3.1工程施工期对环境的影响 本工程主要以建设生态旅游为核心，兼顾多层次、多功能和多效益的度假村，项目建设有利于周围环境质量改善。但是本项目建设过程中，基础设施的建设对环境必将造成一定的不利影响，其影响主要是：工程占地和场地平整对土壤、植被及树木的破坏；开外开挖的土方表面干燥后，风蚀扬尘对大气环境和人体健康的影响；工程施工
25、噪声对周围环境必然造成影响，工程施工噪声源主要为风机、推土机和振捣棒等施工机械。其噪声可达100Db(A),影响范围可达200米，甚至更远。5.3.2工程建成后对环境的影响本工程的建设实施，将形成多种特色的生态林系统，使之建成碧水蓝天、活水不断、绿量增加、品位很高的休闲、游憩的良好度假村。项目建成将使本地区的环境质量更加优越。 但项目建成后，度假村内旅游活动也会产生一定量的废水、废气及固体废弃物对周围环境也会产生一定影响，如度假村内游客和工作人员产生的废污水，不经处理直接排放会污染景区地表水体；度假村供热系统，热源选泽不合适会产生废气污染；村内游客和工作人员产生的生活垃圾，也会污染环境。为此，
26、项目建成后必须做好环境保护工作。5.4 环境保护措施5.4.1施工期环境影响的缓解措施 工程施工中产生的废渣石，应本着因地制宜的原则，首先应尽量为工程本身利用，以减少占地和节约工程费用，其余部分也可以作为其他工程的建筑材料，对多余部分，应由工程建设单位会同有关部门，为本工程的弃土制定处置计划，选择合适的地点作为弃场，尽量少占地和不占农田，并应注意防止水土流失。对较大的渣石弃物，应覆土植草以减少对植被的破坏和生态环境的影响 为减少工程施工对农业和土壤的破坏，施工作业时，要制定分层取土，分层堆放，分层回填的施工操作制度，并严格监督执行，坚决，制止乱挖乱堆，破坏土壤结构的作业行为，采取有效措施，将农
27、业损失和土壤破坏程度控制在最低水平。 在工程施工过程中毁坏的树木和植被，工程施工后必须尽快植树造林，把植被覆盖率迅速恢复到原有水准，最大限度减少水土流失和土壤退化。 道路和管道铺设，应尽量缩短施工时间。对裸露的地面和堆置的土方，适量洒水抑尘，或采取遮盖和围护等措施。剩余的土方需要用专用车辆运至指定地点堆存，并对存放点采取碾压、绿化、洒水等防尘措施。运输车辆不能超载，防止运输过程中的土壤洒落。 为减少施工噪声对周围居民的影响，工程在距居民区100M的施工区域不允许在夜间10时至次日6时内使用噪声超标设备施工，夜间施工时也要避免各种施工机械设备同时启动，最大限度减少声源迭加影响除次此以外，对施工机
28、械设备和施工方法应加以考虑，应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地应对施工机械设备采取降噪措施，同时也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声环境质量不超标。5.4.2工程建成后对环境的影响的防治措施合理控制规划区人口发展，避免过多人口迁入景区，以造成对环境的过度压力。根据旅游环境容量确定合理的旅游接待规模，有计划地组织旅游活动，不得无限制地超量接纳游览者，以确保度假村内原有的自然岁月和避免造成过重的环境压力严格控制与生态旅游相背离和对环境有污染的生产经营活动，禁止有污染企业进入景区，防止一切损害自然和人文景观的破坏活动。（1）、水体保护严格控制景区内水
29、土流失、水源污染。严禁在景区内主要水域及其上游建设污染性项目，现有排污口应及时整改达标或迁出；禁止向区内水体倾倒垃圾、冲洗机动车辆等；对于规划内的居民区、接待服务区等地域的生活污水排放，应按国家有关标准进行严格控制和加以治理，污水须处理达标后方可排入水体。景区的所有水体，应加强管理监督保护，保护水生资源，保护河湖中水生动植物资源，严禁在河湖中炸鱼、毒鱼、网鱼、捕捉石鸡。严格执行国家地表水环境质量标准GB3838-2002中的类地表水标准。（2）、植被保护规划内植被资源丰富多彩，分布较为广泛。植被状况的好坏直接关系到度假村的存亡兴废，为此必须做好全景区的植被保护工作。禁止随便砍伐，提高森林保护意
30、识。只允许必要的更新采伐，但要有严密的更新造林规划。保护地带性植物，特别是景区的主要风景物种及种源基地，加以抚育，重点保护。要建立健全森林防火和安全管理体制，设专人负责这项工作。配备充足的防火设施，在游客步道和各景点安置防火警示牌，时时提醒游客，增强游客的防火意识。（3）、大气污染防止度假村内不得新建燃煤锅炉，以防止大气污染。供热系统建议采用太阳能或电加热系统，禁止污染机动车行驶，防止机动车噪声污染和尾气污染。（4）、山石保护山石是规划内的另一大保护内容，区内山石不得任意开挖、破坏一山一石，确保景点完整与自然美。已经进行的项目应立即停止，并采取相适应的补救措施，以恢复景观的整体效果。在规划区内
31、修建建筑物、道路等，须经审查批准，并以不破坏风景为原则。严防破坏旅游景观以及盲目建设而引起的崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害的发生。（5）、固体废弃物加强固体废弃物的管理，度假村内所产生的生活垃圾和其他固体废弃物必须妥善收集，定期集中卫生填埋处理。提高固体废弃物的综合利用率和处置率以保护好景区的生态环境。（6）、度假村内环境卫生整洁、安全、舒适的旅游卫生环境，是保持度假村良好形象的重要因素之一。根据旅游者人数按一定距离在设置垃圾箱，按照国家有关规定对生活垃圾定人定期处理。根据游客的分布和人数按一定距离设置水冲式厕所，接待游客的农户厕所应改建成规范的式样，建立卫生清扫责任制，以专人清扫，保持旅游景区整洁、干净、无异味。
