江津市场调查报告分析打印11.doc

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1、目录第一章 绪论2一、重庆地区整体市场情况2二、项目简介3三、目的4四、项目特点4五、可行性研究部份的依据与相关文件4六、说明5第二章 项目定位的市场基础资料6一、江津城市规划与发展方向6二、江津住宅市场发展概况6三、江津房地产的历史机遇6四、江津房地产市场基础资料10第三章 项目市场价值分析和定位13一、项目地块分析与认识13二、我们的市场机会与项目价值判断和分析15第四章 项目定位方案的经济比较19一、项目方案成本和利润估算比较19二、项目别墅和高层方案价值比较22第五章 项目营销策划方向23一、市场定位及定位细分23二、营销策划的重点问题与操作要点25第六章 我们团队的优势和保障28关于

2、成都联星置业发展有限公司和“高山流水”别墅品牌价值的优势28第一章 绪论重庆地区整体市场情况一、 重庆地区整体市场情况 2008年，在国际金融危机的影响下，中国政府以谨慎、灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种谨慎、灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热发展回归到目前的理性发展，各项指标高位调整，过度需求得到有效的抑制。但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳

3、定发展的态势。 其时正值直辖十年，重庆已站在一个新的起点上，胡锦涛总书记“314”战略布置，以及重庆“统筹城乡综合配套改革试验区”的设立，为重庆房地产市场持续、健康发展注入了新的活力。今年以来，重庆房地产开发投资持续平稳增长，商品房销售大幅回升，房价适度上涨。无论是中低收入人群的经济适用房和廉租房建设还是别墅置业的崛起均受到政府部门的高度重视，投入资金和供应量显著增加，房地产市场总体呈现出健康、有序的平稳发展态势，今年政府有对市政工作做出新的部署和规划，赋一个“一小时经济圈”的历史使命，牢牢把握建设一小时经济圈的着力点，快速提升区域经济实力和辐射带动力。根据规划，到2020年，将形重庆市区1个

4、特大城市，涪陵、江津、合川、永川、长寿5个大城市，万盛、南川、双桥、綦江、潼南、铜梁、大足、荣昌、璧山9个中等城市和小城市，300个左右小城镇的城镇中心体系。其中五大城市各自功能为： 涪陵：工业基地，将成为具有完善城市综合服务功能的园林城市。 江津：重要的现代制造业基地、能源基地和物流基地，及建造成适宜人居的山水园林城市。 合川：重要的能源基地。 永川：长江经济带和成渝经济带的重要支点，要建成渝西地区经济文化中心，具有完善城市综合服务功能和区域辐射带动能力的宜居城市。 长寿：都市区重化、冶金产业转移主要承接地，将建成我国西部地区重要的石油、天然气化工基地 其中不难看出，作为别墅栖居地，江津无疑

5、是占据得天独厚的丰富资源和优势。 从比重上看，“一小时经济圈”占全市房地产投资绝大部分，而渝东南翼和渝东北翼所占比重仍然偏低，地区间房地产发展差距没有缩小。但从上半年“一圈两翼”房地产新开工面积看，“一小时经济圈”同比增长23.3%、渝东南翼增长63.0%、渝东北翼增长79.0%。“两翼”的新开工面积增幅大大高于“一小时经济圈”增幅，表明房地产投资热正在不断扩散。二、 项目简介 项目名称：大西门社区丁家坡地块（项目名暂未定） 项目地址：重庆江津区几江街道大西门社区丁家坡地块 项目规模：68473平方米 项目定位：双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、部分花园洋房. 项目开发周期：2年三、 目的 为了充

6、分论证本项目投资可行性，制定切实可行的项目开发经营策略，针对本项目我公司进行了较为全面详尽前期市场调研，进行了深入的分析和可行性研究，在此提出项目营销策划建议。四、 项目特点 （1） 规划设计技术 本项目将引入在成都住宅领域内领先的设计理念，在总体布局、单体设计、环境绿化、外观造型等方面均将达到同类型楼盘中的较高水平。使之成为具有江津一流设计水平、市场影响力和代表性的叠拼、联排、双拼别墅。（2） 项目品牌形象 由于江津房地产发展正处于初步上升阶段，现有大多数项目普遍不重视品牌包装和推广的附加价值，营销策划和销售管理也处于较低的水平，所以本项目将引入全面系统先进的营销理念和高水平的包装设计，使项

7、目品牌(高山流水系列品牌)形象具备强有力的市场冲击力，为开发商创造更高的价值，树立良好的社会形象。（3） 市场竞争力 虽然江津处于重庆规划的一小时经济圈内，城市整体价值有所提升，但是近段时间受金融危机影响，房地产市场也受到了较大冲击。在这一特殊市场的背景下应以全面科学的市场分析为依托，策划出符合市场需求的产品，在产品形态、设计、包装几个重要方面有超前意识，同时以切实而有针对性的市场定位，做到短期内领先一步的唯一性、排它性，较同类、同区域竞争项目更具特色，从而以卓越的性价比引领江津房地产市场。五、 可行性研究部份的依据与相关文件 本项目可行性研究工作建立在科学规范、全面准确的市场调研及项目技术经

8、济评估基础之上。研究工作主要依据有：（1）本项目可行性论证的指导思想、评价方法、标准依据1994年国家计委、国家建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数中有关建设项目技术经济评价原理，及相关工程技术标准、规范、指标、要求；（2） 国务院关于重庆市城市总体规划的批复的相关资料；（3） 重庆市城市总体规划的部份相关资料；（4） 本项目相关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料；（5） 本项目相关市场调查、预测结论。六、说明 由于项目营销策划建立在项目开发经营思路基础之上，与公司的投资理念、资金安排、利润期望值、项目开发周期等因素密切相关，所以本文营销策划部份重点对项目定位进行了描述，具

9、体策划需要提与上级领导充分沟通后才能出更有针对性和操作性的实施方案。第二章 项目定位的市场基础资料（市场背景有支撑）一、江津城市规划与发展方向 规划与发展目标 江津城市总体规划期限为：近期，2003-2007年；中期2008-2010年；远期，2011-2020年；远景2021年至本世纪中叶。规划城市建设区由中心城区和双福组团构成，城市建设用地面积约为61平方千米，人口预测67.5万人。中心城区用地沿江向东发展，呈带状多中心组团式结构。中心城区由四大片区构成，确定几江片区为江津的行政、商业、金融、文化中心和旅游服务中心，德感片区为以现代制造业和物流业为主体的综合区以及江津的铁路、航运交通枢纽，

10、仙池片区为以教育科研、高档居住和高新技术工业为主体的综合区，支坪片区为以居住和第三产业为主体的综合区并适当发展工业和物流业。二、 江津住宅市场发展概况 江津住宅楼市目前开发及销售情况 全区房地产开发企业62家，比上年增加15家，全年商品房施工面积333.28万平方米，增长52.2%；竣工面积101.61万平方米，增长52.2%，其中住宅89.03万平方米，增长127.6%。商品房（现房和期房）销售面积95.12万平方米，增长13.2%，其中住宅88.22万平方米，增长10%；商品房销售价格2000元/平方米，增长7.7%，其中几江主城价格2500元/平方米，增长15.3%。三、 江津房地产的历

11、史机遇 江津区的概况1、地理位置 江津区位于长江中上游，三峡库区末端。地处东经1054910638，北纬28282928之间，东西宽80公里，南北长100公里，幅员面积3217平方公里，现辖26个镇（办事处），总人口145万人。2、自然环境（1）地势、地貌 江津东邻巴南、綦江，南靠贵州习水，西依永川、四川合江，北接璧山。地形南高北低，以丘陵兼低山地貌为主，分平阶地、丘陵地和山地，其中丘陵占78.2%，低中山占21.8%。南部四面山区系云贵高原过渡到四川盆地的梯形地带，北部华盖山等系华蓥山支脉。海拨最高处四面山蜈蚣坝为1709.4米，最低处珞璜镇中坝178.5米，相对高差为1530.9米。（2）

12、气候、水文 江津区地属亚热带，特殊的盆缘地形与季风交互影响，形成了四季分明、夏长冬短、热量充足、无霜期长、云雾多、降水较丰富的亚热带季风气候。江津河流众多，水能丰富，全市有大小河流三十七条。长江由西南向东北流经市境，汇集两侧河流。市内河流具有夏秋涨、冬春枯、汛期长、水量变化大、含沙量较小的特点。3、行政区划 江津区总面积3217平方公里，现辖23个镇，3个街道办事处和四面山风景区管理委员会。4、社会经济状况2008年全年实现地区生产总值219.24亿元，比上年增长17.5%。分产业看，第一产业增加值38.1亿元，增长7.4%；第二产业增加值111.8亿元，增长26.8%；第三产业增加值69.3

13、4亿元，增长9.9%。分季度看，一季度增长14.1%，二季度增长18%，三季度增长16.9%，四季度增长20.4%。三次产业对经济增长的贡献率分别为7.1%、72.9%、20%。第一、二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别由上年的18.5%、46.3%、35.2%调整为17.4%、51%、31.6%。按常住人口计算，人均地区生产总值17263元，增长17%。居民消费价格比上年上涨6.7%，其中食品价格上涨15.3%。商品零售价格上涨6.6%。农业生产资料价格上涨25.5%。工业品出厂价格上涨9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨15.5%。年末全区就业人员79.63万人，比上年末增加1.59万

14、人。其中，第一产业就业人员27.58万人，下降0.2%；第二产业就业人员26.31万人，增长3.8%；第三产业就业人员25.74万人，增长2.7%。年末城镇就业人员20.3万人，新增加1.6万人，净增加1.17万人。年末城镇登记失业率为2.66%，比上年末下降0.47个百分点。全年地方财政收入18.84亿元，比上年增加5.97亿元，增长46.4%，其中一般预算收入11.51亿元，增长36.9%；基金预算收入7.33亿元，增长64.4%。全年地方财政支出33.53亿元，比上年增长43.3%，其中一般预算支出24.66亿元，增长36.2%；基金预算支出8.87亿元，增长67.6%。（1）工业 20

15、08年，面对复杂多变的国际国内经济形势，江津全区努力克服金融危机带来的不利影响，以打造千亿工业强区为目标，强势推进工业强区战略，化“危”为“机”，工业经济继续保持良好的发展态势。去年，全区工业总产值突破300亿元，规模工业完成工业总产值230亿元，同比增长43%。其中，重点企业完成工业总产值161亿元，占规模工业总量的69.8%。重点企业中产值10亿元以上的企业4户，重点企业对全区规模工业增长贡献率达到68.5%，拉动增长29.6个百分点。作为全区工业经济发展的“引擎”，三大工业园表现抢眼：全年园区新开工项目101个，竣工投产项目65个，工业总产值达95.2亿元。（2）农业 2008年全年粮食

16、种植面积151.9万亩，比上年增加3.1万亩；油料种植面积6.5万亩，增加0.5万亩；蔬菜种植面积36.6万亩，增加0.9万亩。全年粮食产量66.1万吨，比上年增加2.5万吨，增产3.9%，其中稻谷产量38.8万吨，增产5.6%；油料产量0.8万吨，增产9.1%；蔬菜产量50.8万吨，增长4.9%；花椒产量1.5万吨，增长26.3%；肉类总产量7.9万吨，增长7.1%；水产品产量1.4万吨，增长13.8%。全年生猪出栏87.3万头，增长5.3%；小家禽出栏796.2万只，增长17%。年末花椒基地50万亩；晚熟柑橘基地4.25万亩；优质蔬菜基地37.4万亩；规模养殖场2654个。全年新增区级龙头

17、企业10家，达到72家，其中重庆市级龙头企业9家，实现销售收入13.8亿元，出口创汇1060万美元。全年新农村建设总投资28.3亿元，实施建设项目65个，整治和维修乡村公路400公里，硬化人行便道650公里，整治病险水库87座，新建蓄水池22口。土地整治和农业综合开发2.9万亩，治理水土流失18平方公里，改善灌溉面积5000亩，新增节水灌溉面积1200亩。现代农业园区引进亨嘉、瑞恩、恒河等业主25家，协议引资57亿元。全年新建高标准柑橘示范园6000亩，累计完成投资2.8亿元，土地规模经营2万亩。（3）城镇建设2008年，全年市政基础设施建设投资13624万元，比上年增长19.4%。新建、改建

18、市政道路15.5公里、路灯769盏、行道树364株、体供排水管道54.1公里；新增公共绿地面积68万平方米，建成区绿化覆盖率27.8%，建成区绿地率为24.1%，人均绿地面积为5.34平方米。全年维护市政道路131万平方米，维修养护雨水口2914个、人行护栏5383米。主城区供水能力达12万吨，污水处理能力4万立方米/日，垃圾处理能力328吨/日。江津的突出优势在哪里？1、经济实力 2008年，全年旨引进项目186个，其中外资项目6个。合同引资294.38亿元，比去年增长47.2%；实际利用引资40.85亿元，增长109.5%；合同引进外资9378万美元，增长2%；实际利用外资4512万美元，

19、增长348.5%。全年外贸进出口总额5738万美元，比上年增长23.4%。其中，出口4052万美元，增长4.7%；进口1686万美元，增长115.8%。全区有外贸出口权企业47家，其中当年新增9家。2、交通发达2008年，全区交通建设完成投资13.58亿元，比上年增长47.3%。其中：绕城高速公路完成投资6.01亿元，占年计划的120.2%；江合高速公路完成投资3.5亿元，占年计划的140.3%；玖龙纸业一级公路完成投资1.5亿元，占年计划的100%；五举沱作业区完成投资4500万元，占年计划的64.3%。全年建成高等级公路49公里，农村公路215公里，新增公路通车里程24公里，累计公路总里程

20、达4040公里。其中，一级公路32公里，二级公路304公里，三级公路123公里，四级公路2171公里，等外级公路1410公里。四、江津房地产市场基础资料 1、市场特点和调研结论：江津房地产市场主要以高层电梯公寓和多层为主。电梯公寓均价多在2800元/平米左右，多层均价普遍在3800元/平米左右。市区楼盘项目多数品质不高，园林绿化环境以及物业管理均做得不专业，建筑密度及容积率普遍较大，对居住的舒适度形成很大影响。受环境影响，当地居民对房屋的使用率要求较高，而对项目环境没有足够重视。城中很多在售楼盘售楼处的置业顾问不专业，态度冷淡。在调查的过程中也发现城中新房的空置率较高。我们可着重于项目品质、园

21、林绿化，合理规划设计，定位于江津高端品质项目，力争成为江津楼盘的一个地标性建筑。 2、部分具代表性楼盘数据信息 在售楼盘楼盘名称祥瑞水木年华湖上开发商重庆祥瑞房地产集团有限公司地址重庆江津江鼎山大道468号占地面积分1期售完、2期250多亩、（3期、4期）未开发总户数2255户容积率2.04绿地率35.10%开盘时间1期2004-6-12（现房）、2期2007-5-26（现房）、（3期、4期）未开发销售理念江津首个以水体为中心主题的景观住宅小区产品形态电梯住宅、多层、花园洋房主力面积100平米左右均价3000元左右物管费电梯住宅1.1元/平方米月、多层、花园洋房0.80元/平方米月车位450个

22、左右商铺没有销售商铺购买人群1.本地企事业单位人员 2 多次次购房者 3 部分周边地区人群楼盘名称玉水湾开发商重庆环宇房地产开发有限公司地址江津区滨江路东段原几江中学高中部(原人民公园旁)占地面积11.9亩总户数358户容积率建筑密度39.5%公摊率10多平米绿地率35%开盘时间20086销售理念买断江天8000米全江景、水岸名宅产品形态小高层电梯、高层电梯面积区间62-140 平米(建筑面积)均价2800元/平方米车位75个楼盘名称沁园春开发商重庆华贵房地产开发有限公司地址江津东部新城8号地块占地面积72000平方米容积率2.58绿地率35%产品形态住宅、花园洋房主力面积100平米左右车位车

23、库面积11000平方米购买人群1.本地及周边地区人群楼盘名称锦绣花园开发商千帆房产/乐天房产/洛维房产地址江津东部新城景观大道占地面积37332平方米总户数2050户容积率6.0绿化率32.24%面积区间31-129车位车库面积11000平方米购买人群1.本地和周边地区人群楼盘名称江岸东城中央开发商重庆威凯/环宇房地产开发有限公司代理商德阳金钥匙房产营销有限公司地址江津区滨江路元帅广场旁C2-3号地块占地面积67406总户数2050户绿化率39.8%销售理念天人合一、生态自然面积区间31-129购买人群1.本地和周边地区人群第三章 项目市场价值分析和定位（我们对项目价值提升的市场信心）说明：我

24、们的定位分析建立在第二章全面而详实的市场调研和分析判断的基础上，强调定位的现实依据和内在逻辑联系，对市场基础资料从不同的角度和层面在定位分析、论证中进行引用和解读，以体现严谨、缜密、科学、负责的态度。一、项目地块分析与认识 我们相信：每个地块都有自己的气质和属性。如果用这个观点来对照这个项目地块，它的属性是什么？它适合做什么？它会成为什么？从第一次接触这块地，我们的直观感觉就是，这个区域需要一个地标，就从我们这个地块开始。要不被隐没，要不就拔高，它必须从市场中跳出来。 1、 项目地块现状的核心问题：(1) 项目区位江津区几江街道大西门社区丁家坡地块（2）用地规模本项目占地68473平米，在该片

25、区属于中等规模。2、 项目SWOT分析。（1）项目优势 A、项目地处大西门社区丁家坡，位于江津市区，项目周边均为住宅区。属于闹中取静之处，适于居住，生活较方便。 B、项目离老商业集中区域距离很近（约步行10分钟），可见本项目可以充分享受现有便利的生活条件。而随着新城区的发展日趋成熟，也对本项目的价值有巨大的提升空间。 C、江津品质别墅类项目比较缺少，而项目的别墅产品无论从地理位置上还是户型设计上都是不可多得较为缺失的，弥补了市场空缺。（2）项目劣势 A、项目邻近许多旧建筑和农房，对规划设计的土地利用率及以后的居住环境有较大影响。 B、区域周边生活配套设施门类不是很丰富。 C、项目规模事实偏小，

26、项目突破较难，在目前的市场环境下，项目策划显得更为关键。 D、项目前端有两栋高层建筑遮挡视野，是一个硬伤。需要在今后总体规划设计上着重避开这个劣势。（3）项目机会 A、江津区房地产整体品质不高，项目可从品质上做出突破，主要从项目绿化环境上做强大的包装，吸引注意力。 B、同质化的市场为项目实现产品突破提供了有利于创造竞争力的条件。（4）项目威胁 A、由于区位、规模的因素，在项目的开发、产品的定位、营销手段等各方面需导入更多的全新理念和运作模式，一定程度上是对传统的市场消费观念的突破和颠覆，最终市场接受度的高低存在不确定因素。 B、项目附近如水木年华等大盘的出现，对项目构成竞争威胁。 C、项目场地

27、拆迁是否顺利，可能影响项目实施进度，从而对销售时机的把握带来较大的不确定性。3、关于项目地块价值的综合结论综合上述，我们得出如下地块分析结论：1、宗地形状：宗地形状为较规则多边形，有利于宗地的规划利用，对地价有正面影响。2、 地形条件：地势有一定坡度。3、路状况：通达度较好。4、地质条件：由于无相关专业地质报告，评估人员暂且认为委估地产无不良地质构造。最终地质条件的确定，当以专业地质报告为准。5、土地面积：68473平方米。6、证载用途：城镇混合住宅。7、容积率：0.82.0。8、土地开发程度：宗地红线外”五通”（通路、通水、通电，通气，通讯）非中心城区，非新区， 这样的项目地块价值如何提升？

28、可以与市场机会可以对接吗？二、我们的市场机会与项目价值判断和分析 1、我们必须把它放到这个区域来考量，从而寻找项目市场半径。事实上，在江津，本身城镇规模不大，距离重庆市仅20公里，长江数条支流于此汇合，绕城而过。放到大区域去看我们的项目，我们会发现，江津后期城市规划方向是以滨江大道为动脉，以“一主一副一组团”为城市框架布局，即几江-德感主中心、双福副中心、支坪组团。城市发展方向以向北为主，逐步与重庆都市区西部地区融为一体，几江和德感共同构成江津中心城区的核心。几江是江津的行政、商业、文化中心和旅游服务中心；德感是重庆重要的现代制造业基地、物流基地和江津新的居住拓展区；双福副中心是江津中心城区以

29、制造业为主的产业主要拓展区和居住主要拓展区，与九龙坡西部新城共同建设以信息电子、新材料、生物工程等高新技术产业基地；支坪组团是以居住为主的综合功能区。目前江津区物业形态以普通高层和多层为主，项目偏小，现有的叠拼别墅形态怪异。所以，该区域短时间内无与项目相同的物业形态，在既拉升江津整体房地产市场的同时，也构成了对该项目片区的辐射影响，并在居住理念上独辟蹊径，形成差异化竞争。以上是从区域市场定位特性和竞争关系来看我们的市场机会。如果从整体市场供需关系来看，现有的楼盘销势已经表明，城市化进程和城市价值提升后所带来的大量消费需求已经呈现，而通过我们的市调资料和预期土地供应情况分析，我们会清楚地看到目前

30、江津市场供应量明显不足，而就当下，所有楼盘都已变价多次，而江津区域确变更不大，由此对项目而言也是一个机遇。所以，建立在区域市场定位基础上，我们的立项时机就显得尤其关键。由于成渝高速道路更改，缩短了重庆市区与江津距离，所以应该进行充分的前期准备，尽快地上马该项目，目前对场地拆迁、周边道路形成等基础设施条件的全面了解、判断和把握，就显得更为迫切。2、所以，从趋势和市场动态的角度，我们的项目面临较好的市场机遇。但受区域成长性和自身规模限制，我们项目的价值定位同时又要应该保持审慎的乐观，即定位为依托主流区域的价格，从项目自身研究和挖掘来提升项目价值。所以我们项目的利润来源将依赖于江津整体市场的拉动和项

31、目容积率的合理界定，而非单纯的价格、物业形态来提升。价格的成长性取决于我们对市场发展趋势的判断，以及对入市时机的把握。而地块价值的提升，则依赖于规划设计的功夫和营销策划的技术提升，和后期销售管理的控制能力。3、但核心问题是我们对利润的信心在哪里？（1）较好的价格预期是对本项目利润的基础支持。看起来，项目所在区域也就是3000元/左右的价格了，该项目地块能够承载更高的价格空间吗？根据我们前面的调研资料：A 市场容量和供需关系。第一，现在价格处于稳中有降阶段；第二，市场供应量增加、需求量减少；第三、江津的经济实力所带动的购买力是不容置疑的事实，高端洋房、高尚社区置业较多，但由于重庆地域限制因素已全

32、面外向发展，本地优势明显，本地消费者被激发，加上受市场预期的影响，本土消费者呈厚积薄发之势。形象得以有效提升，加上江津的交通门户作用吸纳了大量的外地消费者。消费需求的激增直接反映为楼盘普遍热销。B 江津土地市场分析和前瞻从宏观角度来看，从全国范围来看，中小城镇作为房地产业的供地规模普遍不足，难以在短期内满足市场需求增长的步伐。江津目前市场销售楼盘主要是前几年开发商通过协议或其它隐性方式积累的土地，相应的开发量确远远大于购买需求。随着前几年协议取得的用地逐步消化，协议拿地的低成本优势已不存在，销售市场的供需矛盾、大量投资的涌进，从多个方向推动拍卖土地价值增高，再进一步助推动房价起伏。C 对江津住

33、宅市场预期价格的评估基于前面来自消费需求和土地供应方面的信息，无论是从历史的经验的纵向比较，还是横向对应，江津住宅目前价格是相对应的。基于该地域的房地产价格增长速度的惯性，消费需求对市场的和城市价值提升对房地产价格的拉升，以江津的经济实力和发展前景，同比其它区县，目前价格是相对较低的，而江津最有可能成为与重庆（重庆外环完善）完全包容的城市。其价格想象空间巨大。（2）完全可以合理提高容积率，做多形态别墅，这是提升项目利润最直接的办法。需要注意：这个问题并不是单纯的提高容积率的问题，必须和户型定位以及后期价格、销售等问题综合考虑。户型配比直接影响容积率的可能性，价格和容积率之间是产品品质与价格是否

34、匹配的问题，实质上是销售问题。基于目前的市场，这区域通常做法就是高层，如果做高层，以 2.0的容积率算， 100亩的规模算，无论怎么做只会被淹没在这片高层林立的区域中，品质和价格难以做起来，和同类项目比较没有绝对优势。所以，高层的路线受制于地段、容积率及规模的影响，品质提升空间有限，资金回收较慢。我们还有别的办法呢？对于一个中小规模地块而言，能够直接提升品质加快资金回笼的最直接做法，无非就是降低容积率和改变产品形态，我们发现：项目规划容积率被浪费了，而浪费的唯一理由就是似乎市场不能接受，不利于销售。那么江津市场究竟对别墅这种产品是不是就没有支撑呢？ 通过市场调研和分析我们发现：A江津已有的电梯

35、公寓历史和现有电梯公寓销势。最早于2004年江津对市场接受，和水木年华极为普通的电梯等物业形态的热销，说明江津市场对电梯公寓的抗性不如成都初期房地产市场大。B 别墅楼盘的稀缺性对需求者拥有极强的吸引力。开发商土地成本的上升和市场价格的波动，别墅形态从技术上均逐步转变会成为未来住宅的贵胄。 C从消费文化角度，江津住宅在2000年前市场接受度普遍偏低，销售项目以多层为主，在停批多层前，事实上电梯已经成为市场主流，但别墅仍然罕见。江津人见多识广，与重庆消费理念的融入程度较高，从消费心理上对别墅抗性不高。通过对该市场在售项目的客户分析，在江津这样的二线房地产市场，消费文化迥异于重庆初期的市场消费理念，

36、对于本土消费者，别墅作为一种身份和档次的体现有较强的市场支撑。这一现象与周边其他悠闲城镇有所不同。 以上我们着重从市场角度论证了项目定位为别墅形态的市场既有的预期支撑，以下我们又从经济的角度进行比较分析，以进一步增强我们提升项目价值的信心。第四章 项目定位方案的经济比较（我们对项目定位价值的数据支撑）一、项目方案成本和利润估算比较 根据目前江津房地产开发的各项相关规定、市场现行价格体系，并结合其它同类项目开发情况，按两种市场定位即别墅方案和高层方案，估计项目开发经营总投资分项预算如下表所示。1、 别墅的成本计算别墅项目成本预算工程概况结构类型框架结构可售面积54162m2总建筑面积58162.

37、4m2容积率约0.8其中:总户数310户(约）双拼面积8216.8m2总幢数幢联排面积38344.9m2住宅总幢数幢叠拼面积7600m2报建总投资万元会所、商业面积2000m2土地亩数109亩成本内容计算公式或费用名称总投资(万元)单方成本(元/m2)备注土地费土地购置费每亩单价*亩数+契税5450.00937.0050万元/亩合计小计5450.00937.00前期费用设计费方案设计费81.4314.0014元/m2施工图设计费69.812.0012元/m2施工图审查费5.30.90.9元/m2景观施工图设计费20.003.43室内装饰设计费20.003.43样板房装饰小计196.5344.1

38、0临时用电引入费15.002.58地质勘察费25.004.30元/孔招标代理费10.001.72元/m2工程监理费40.006.88元/m2放线测绘费30.005.16元/幢造价审计费15.002.58占建安成本0.002面积测绘费5.000.86 1.0元/m2小计140.0024.07合计396.5368.18建安成本土建单价*面积6979.001200.001200元/m2装饰单价*面积872.44150.00150元/m2安装单价*面积581.62100.00100元/m2土方200.0034.39围墙、构架100.0017.19会所建安成本单价*面积300.0051.581500元/

39、m2合计8933.491553.25基础配套设施硬件设施市政排污30.005.16总平管线350.0060.18环境道路300.0051.58小区园林绿化300.0051.58配电房175.0030.09喷泉水景30.005.16会所装修180.0030.951500元/m2,共2000m2样板房装修90.0015.472000元/m2,共500m2防盗监控150.0025.79小计1605.00275.95软件设施配电引入50.008.60天燃气引入114.7019.723700元/户小计164.7028.32合计1769.70304.27不可预见费600.00103.16合计600.001

40、03.16公司费用各种管理费300.0051.58财务利息200.0034.39合计500.0085.97销售收入双拼销售单价*面积4765.74819.395800元/m2联排销售单价*面积19172.453169.065000元/m2叠拼销售单价*面积3040.00496.544000元/m2合计26978.194638.42营销推广销售收入*费率500.0085.97占销售收入的0.03合计500.0085.97总投资18149.723120.09税金营业税销售收入*费率1295.93222.815.70%0.057土地增值税销售收入*费率454.7178.182%0.02企业所得税销售

41、收入*费率568.3997.7210%*25%0.10.25售房合同印花税销售收入*费率11.371.95万分之五0.0005产权办理手续费15.832.723元/m2合计2346.23403.39总费用总投资+税金20495.953683.27利润销售收入-总费用64821114.47 2、别墅利润测算（1）计划销售收入：26978.19万元A：双拼:5800元/8216.8=4765.74万元B：联排:5000元/38344.9=19172.45万元C: 叠拼：4000元/7600=3040万元（2）总成本：20495.95万元（3）纯利润：6482万元 3、高层的利润测算 （1）计划销售收入：34017万元 住宅：2500元/136068=34017万元（2）总成本：29341.53万元（3）纯利润：4675.47万元 二、项目别墅和高层方案价值比较 1、我们可以发现：（1）方案成本均为保守估计，考虑一定的下浮空间，经验估计为5%。（2）方案利润均计算为纯利润，别墅的利润