《四川省九寨沟侨兴商贸中心项目市场调研报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四川省九寨沟侨兴商贸中心项目市场调研报告.doc（56页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、前 言调研时间：2006年03月21日 至2006年04月01日调研人员：深圳市和嘉房地产交易评估有限公司九寨沟侨兴商贸中心项目组本次调研，我组对九寨沟县城房地产宏观市场环境、区域市场状况及未来地产发展前景进行整体而细致的调查研究，在两周时间里，我们重点对县城的商业分布及物业形态、宾馆业分布及经营状况进行了全方位的摸底，并本着客观求实的作风，凭借自身条件，采取搜集材料、走访访问、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的工作手法，对侨兴商贸中心的目标客户群、准客户群及外围群体进行全方位接触，在取得宝贵的第一手原始调研材料的同时，果断准确的更新有效信息，充分发挥资源优势、成果并用的实践理论相结合。通过对大量
2、资料进行周密分类、系统汇总及统计提精，得到了相对理想的成果。市场调研的主要功能在于对事物的客观反映，因此本调研报告主要针对特定房地产市场现状进行实证性陈述，即回答“是什么”的问题；而对“为什么”、“怎么做”的进一步深入分析方面，是以市场调研的角度提出的建议性结论，具体应根据具体项目及企业具体情况加以有机结合。本报告主要从市场环境、商圈环境、需求特征、产品特征、市场满意度、竞争对手等几大方面对市场调查数据进行详细阐述，以期通过本报告，能给项目提供充实的市场参考依据。由于地域因素和时间因素，我们在时间特别紧张、调研课题复杂、原始资料散乱庞大、工作量繁重的困难条件下，付出了相当大的劳动，并最大限度的
3、确保了具有资料性、技术性、权威性、高水平的研究成果。但在整个调研过程中，相对与市场抽样调研的结论也许固有少许误差。我们将在全程运作过程中通过动态调整，实现项目品牌战略实施的健康发展，以实现利润及价值最大化。 报 告 目 录第一章 九寨沟商业现状及市场环境分析第二章 九寨沟宾馆业分布及经营状况分析第三章 商铺、宾馆投资者需求分析第四章 项目的市场认同度及满意度分析第五章 消费者信息渠道及媒介分析第六章 竞争楼盘分析第七章 调 研 结 论 第八章 调 研 建 议 第一章 九寨沟商业现状及市场环境分析本次对于侨兴商贸中心项目周边区域以及老城、新区商圈商业业态的研究，目的是了解和掌握区域内的经营状况和
4、其他相关资料，意义在于通过对一个较大范围内的商业调查为本项目定位提供参考依据，保证契合实际的显现区域市场现状，准确把握市场，为本项目定位作好前期基础工作。一、城市宏观商业环境九寨沟县位于四川省北部，阿坝藏族羌族自治州东北部，东临甘肃文县，北部与甘肃省舟曲、迭部二县连界，西接四川省若尔盖县，南部同四川省平武、松潘接壤。九寨沟财政收入的绝大数来自旅游业，这就催生了该县旅游地产的快速发展，宾馆业成为了龙头产业。但是，全县产业发展极不均衡，九寨沟口及樟扎镇承担了来九寨沟旅游的大多数游客的食宿消费，而40公里外的县城，由于商业设施的不健全、购物环境不理想，应该是根本无购物消费处所，而难以享受九寨沟每年2
5、00万左右的客流资源，显得甚为可惜。九寨沟景区不菲的门票与旅游消费预示着，进入九寨沟的游客属于黄金高消费群体，县城的商业发展必须借力景区。有业内专家预测，随着九寨沟机场通航，广九公路、都汶高速公路修建，绵九铁路修建，九寨沟的消费人群将超过400万。如何从这400万的游客资源中分得一杯羹，是我们进行九寨沟县城商业规划的基本出发点。当然，九寨沟县城现有居民2万余人，他们应该是商业购物的经常性群体，商业规划也必须考虑到当地居民基本生活配套和潜在的消费力。这一群体对县城的商业消费拉动不一定会很大，但至少可以改变他们的一些消费习惯，如外出成都、绵阳购物的习惯。二、九寨沟县城商业现状目前，该区域的商业环境
6、现状是，大型商业设施为空白，普遍存在经营档次不高的问题，而且现阶段经营状况良好的项目定位缺乏特色，商业项目鲜有亮点。老城整个形状呈“工”字形，以中街为核心的老城区是城市商业的传统繁华区。商业形态缺乏统一规划或市场的自觉定位，绝大多数为沿街为市之商业门面，经营范围从家电、建材、机电到百货、服装、餐饮，一应俱全。目前稍有规模的乃九寨宾馆附近的百货商店，但其物业形象与经营手法基本上还停留到上世纪八十年代的供销社状态，难以引领县城的商业发展。也就是说，到目前为止，在县城内还没有一个成型的、上规模的商业购物场所。新区商业根据整个区域规划全新布局，但绝大多数处于规划或在建中，已经竣工的两个项目有部分临街铺
7、位开始经营，但由于人气问题，经营状况不容乐观。在老城区的商业门面中，目前的租金价格水平相较于江油、绵阳来说并不低。中街的平均水平为最高，每月5560元/平方米，其次为下街，每月50元/ 平方米左右，接下来是上街和滨江路，其租金的平均水平在3545元/平方米之间。从这些数据看来，县城的商业物业需求应该是有一定空间的，更为主要的是在此基础上，已经充分显现出更新商业形态的必要性。在新的商业布局、商业经营理念入驻县城后，必然为对目前的租金水平有较大的拉动，从而使商业物业的销售价格得到较为坚挺的保障。正是在这种几近原始的商业布局的催生下，目前几个新型项目的崛起，从一定程度上改变了县城的商业布局状况。如本
8、项目的绝好位置，有可能改变县城商业购物与休闲娱乐的传统概念；龙达商场的规模入市也有可能改变居民的消费习惯，再加上新区所规划的几个商业项目，都将突破县城商业的布局的现状。九寨沟正大力兴建县城新区，现大体格局已经基本成形，但由于目前缺乏相应的配套，所以其商业经营基本上是处于停滞状态，其租金水平难以做为我们考量县城的商业现状的基础数据，但其目前的一些商业基础上的售价可为我们研究市场的参考。三、九寨沟商业规划及发展前景分析在国家宏观经济条件及地区旅游经济迅速发展的拉动下，九寨沟县利用撤县建市的契机，对县城商业进行了宏观规划，提出了依托九寨沟景区的优势，象云南丽江一样，建设具有本地特色，充满浓郁民族风情
9、的新城市的构划。老城、新区目前在建商业项目总供给量在10万平方米左右。老城的几个在建商业楼盘，基本上是在原市场的地址上进行改建，主要满足的是社区消费需求，并未形成大商业的氛围。因此，单个项目的规模及商场内环境的规划都显得单薄，难以真正成为九寨沟的龙头商业。新区的几个在建商业项目也由于缺乏明确的商业形态定位，而仅仅具有社区配套商业的功能。所以，从总供给量上看，已经超出县城目前居住人口消费需求总量，这难免会使项目之间的市场竞争加剧；从单个项目规模、业态划分来看，同质化现象非常严重，这难以使某个项目具有特色性优势，而将使各个项目客源分流成为不争之事实；从物业形态和操作手法来看，各个项目几乎都是采用以
10、底商来带动楼上商铺的做法，因此底商十分抢手，而使楼上商铺成为鸡肋，而底经营业态五花八门，更难对楼上商铺形成推动。鉴于上述情况，九寨沟目前的商业规划依然思路不明晰，基本上以开发商各自为政为主要特点。限于县城所在地的南坪坝的狭长地势，县城除目前兴建新区的城块外，难以有再大的扩展，其今后的发展方向只能是向九寨沟口延伸。同时，近年樟扎镇发展速度迅猛，但由于目前其土地资源吃紧，有意向县城方向延伸，但毕竟两地相距40余公里，在短时间内还难以形成县城与沟口互动的旅游消费经济带，这就使得县城商业布局在短时间内难以得到改观。不过，由于新区的建设将必然带来城市人口的扩容，新的居住环境的建立必将刺激商业物业产品升级
11、换代。从投资角度讲，随着未来商业圈的不断扩大，九寨沟将吸引大量的商业机构入驻，有很大的投资价值和升值潜力。在总体区域商业环境的影响下，各商业楼盘业态组成将更为开放，除部分业态用以满足居民日常生活需求外，都将提升项目底商物业的使用价值，重点发展外向型商业，将目标客群锁定为周边常住、流动人口的日常零散性消费，充分吸纳现状临街店铺的业态构成，从而推动项目底商成为区域小规模商业的核心，具备相当程度的局部商业环境和经营性消费模式，整体档次中档偏高。综上所述，九寨沟商业发展应该具有较好的前景，但同时要有时间上的思想准备。因此，着眼于目前，侨兴商贸中心应在借助现楼优势，抢占市场先机，同时打造出自己的特色，在
12、整个商业物业供给中具有排他性和较强的抗性。四、县城在售商业项目调查（一） 龙达商城由四川龙达房地产开发有限公司开发建设的龙达商城，位于九环线原城关老市场。项目占地4502，一期建筑面积7827.6，物业呈现出现代商业场所的基本格局，独立铺面面积在2540；商场经营规划为：一层菜市场、二层酒店用品及服装鞋帽批发、三层休闲娱乐、四层写字间办公区，这是九寨沟第一个具有明确业态规划的独立商场；项目去年10月开盘，由于底层菜市场和本项目的影响，销售情况不是很理想，现在已经停止销售，处于策略调整之中；该项目销售起价为4000元/，最高价为9800元/，销售均价为8500元/。总体评价：该项目目前暂时停止销
13、售，原销售情况较差，销售人员解释是：售侨兴商贸中心的影响准备将项目经营起来后再销售，目前一楼商铺交纳3000元的保证金即可以免租一年的时间，二楼以上的商铺一次性签订五年的合同就可以免一年的租金，项目的销售时间待定及销售价格待定。该项目一旦重新启动，将成为本项目最大的竞争对手，因为其商业物业形象、装修工程进度等方面具有优势，且离本项目距离不远，一旦本项目没有抓住先机，很有可能被其抢走大量客源。（二） 九寨风情由内江市金山房地产开发有限责任公司开发的“九寨风情”项目，地处九环线老城新区的连接地段，项目沿九环线呈“一”字形展开，商业铺面主要沿线底商，部分铺位为一二层边体铺面，铺面多为2540，开间/
14、进深为3.64.5 /10.812.8；项目去年10月开盘，销售情况一盘，商业铺位销售起价为3538元/，销售均价为4000元/，住宅均价为928元/。总体评价是：该项目分两期开发，目前的销售情况很一般，项目的工程进度目前还在基础部分，没有取得预售许可证，项目的户型设计较差。该项目从物业形态上说对本项目形成的威协不大，但是其底商优势明显，再加上其较好的地段和对面临江的开阔度，如果加以引导，很容易形成休闲、娱乐的消费地带，这一方面可以为本项目周边的商业氛围加把火，另一方面也可能分流本项目的客流，当然就其工程进度而言，这种可能性很小。（三） 九寨商业广场由四川亨利集团和永乐镇政府联合开发的“九寨商
15、业广场”，应该是目前为止九寨沟县城规模最大的一个商业楼盘。该项目处于九环线临近新区地段，项目占地53亩，总建筑面积43000，整体规划为大型街区式商城，给九寨沟县城的商业带来耳目一新感觉。项目于去年10月开盘，但整体销售情况并不理想，而且从目前操作手法来看，短期内，该项目难以形成气候。项目销售均价4000元/8000元/。（四） 九寨新街区商业街由绵阳天力达房地产开发有限责任公司开发建设的九寨新街区商业街，位于正在兴建的县城新区。项目占地7800，总建筑面积26000。项目已经于2005年7月开盘销售，其销售均价分别为：一层4980元4888元、二层2380元、三层1880元、四层1380元。
16、总体评价：该项目是九寨沟新区一个纯商业项目，本项目集服装、休闲、餐饮、娱乐、菜市场为一体的综合性商业项目，特别是项目地处新区，而且建有新区唯一一个菜市场，开发商准备将项目的菜市场摊位进行销售，而且能够办理产权证。销售单位划分为：12的摊位48000元/个，单价为：4000元/；16的商铺摊位68000元/个，单价为：4250元/。第二章九寨沟宾馆业分布及经营状况分析第三章 商铺投资者需求分析为了全面了解九寨沟投资者及商家对商业用房的需求和喜好特征，我们对九寨沟有投资或使用商业用房潜力的居民进行了随机抽样调查，主要对其现状、购买需求及动机、背景特征、区域及项目认知等方面进行了深入了解。为了提高调
17、查结果的有效性，我们对被访者均经过了有效地条件筛选：1、从事商业经营的商家或打算近2年内在九寨沟市内投资购买商业物业者；2、年龄范围控制在25-65岁之间；3、在家庭重大事务决策中作为主要决策者或参与决策者；4、家庭成员中没有在竞争项目或房地产公司任职；5、半年内没有接受过同类型的调查访问；一、潜在消费者特征分析。1、商业用房市场消费主体亦呈“年轻化”的趋势，但与住宅消费相比，略显成熟和理性。数据显示出：在近期打算购买或投资商业用房者中，25-35岁年龄段的比例占了57%，36-40岁年龄段比例为30%，41岁以上的年龄段比例为14%。这既表明目前社会利益分配的重心向中、青年人群倾斜的现实，同
18、时也反映出房地产市场消费主体“年轻化”的趋势。但与住宅类消费相比较，商业房消费显得将更成熟和理性。2、购买主体以个体经营者、机关干部等有较高收入、稳定经济来源群体为主流。在本项调查对象职业构成中，“个体经营者”、“机关事业单位干部”分别占了总数的46%和15%，占总数的61%。调查表明：上述几类人群构成了目前九寨沟商铺投资消费的主流人群。而且个体经营者大多为外地来九寨沟、有着多年的市场经营经验，他们对市场的发展有着敏锐的洞察，往往成为商业用房投资购买的主力。3、购房主体仍以中高收入家庭为主，其月收入水平处于3000-7000元之间。在被调查对象中，其家庭月收入分布重心在“3000-7000元”
19、区间，占77%的分布权重，其中月收入在“3000-4000元”之间的占了17，月收入在“4000-5000元”之间的占了28，而月收入在“5000-7000元”之间的也占了18%。值得重视的是月收入在7000元以上的中高收入家庭也有近14%的较高分布比例。数据表明，九寨沟居民对于商铺投资虽具有一定的购买力，但项目还需进一步挖掘更具有购买实力的目标购买群，尤其是绵阳、江油两地。二、购买者现状分析。1、被访者中，大部分还未购买商业铺面。现有的商铺主要来源于“租赁”。 通过随机抽样调查，我们发现，有大部分被访者目前还未拥有商业铺面但打算投资购买商业铺面。从上述图表可以看出，有57的被访者目前尚没有商
20、业物业但打算考虑购买，面在43的已拥有商业物业的被访者中，有76的铺面的来源主要是以“租赁”方式获得；自有或家庭拥有铺面的仅占了24。因此，目前还未拥有商业房和采用“租赁”方式解决经营场所问题的这部份人群将可能成为项目商业部分最大的消费群体。2、近五成的被访者对现有商铺现状表示满意，整体满意度较高。 对于“现有商铺满意程度”，被访者明确表示满意的（包括“非常满意”、“比较满意”）总共占了48%；明确表示不满意的（包括“非常不满意”、“不太满意”）总共仅占了28。而对目前经营现状认为整体“一般”的占了24%。因此，经营者对经营现状总体“满意程度”较高，这说明目前九寨沟的商业经营氛围较佳，商业活动
21、比较成熟，虽然目前还没有较有规模的成型商场。从所拥有商铺的经营现状来看，有96的受访者将商铺用于自己做生意，以获得更多的收入，而用于投资(即出租获取租金收入)的仅有4%的比例。3、“口岸不好”、“铺面太小”、“人气不旺”是导致对现有商铺不满意的主要原因。调查显示，已经拥有商业房的群体对目前商铺感到不满意的主要集中在“口岸不好”、“铺面太小”、“人气不旺”等方面，分别占了73%、60%和60%的提及率。这种现象的产生，与目前九寨沟市的商业经营以传统的临街为市经营格局有着直接的关系，由于经营场所零散，不能充分积蓄人气，难以形成资源共享。因此，如何有效改善目前经营中的“人气”聚集状况、营造良好的经营
22、购物环境及如何合理规划设计商铺将是项目规划中的必须考虑的重要因素。三、购买者需求分析。1、“自己做生意”、“投资增值”等是购置商业房的三个最主要目的。从购买商铺的最终目的来看，“自己做生意”、“投资增值”及“出租”是商铺购置者最主要的三种置业目的，分别有75%、24%和24%的提及率。以“用于投资增值”和“出租”为目的的这部份置业者实质就是“投资型”置业，合计有48%的高提及率，这一点应给予足够重视，因为这往往是商业的批量购买者。2、“价格”、“地段”、“人气”和“商气”因素是制约商铺购买的最主要因素。“价格”、“地段”、“人气”、“商业氛围”是影响制约消费者购买投资商业房的最主要因素，四者分
23、别占了73、87、76和87%的高提及率。而对于“付款方式”、“开发商实力”等方面考虑的却并不多，仅有17和24的低提及率。这与商业经营中的“地段论”是符合的，这也于各地投资行为是一致的。因此，开发商在项目规划时，除了考虑产品的“好用”外，还需在如何聚集人气方面多下功夫。3、20-40平方米的经营铺面是投资者最喜欢的商业铺面品种。数据显示：被访者在购买商铺的面积上，更愿意购买2030平方米间的商铺，这种需求占了近42的比重。而“3040平方米”之间的面积需求也占了32%的较高比重。数据表明，“2040平方米”之间的商铺面积仍将是今后九寨沟商业地产市场中的主流商铺形式。在商铺尺寸方面，开间集中在
24、3-4米，进深则在5-10米。5、“临街自营商铺”是商铺购置者最喜欢的经商形式。数据显示：“临街自营商铺”是商铺购置者最喜欢的经商形式，占有71的绝对优势比例；同时，“商场中的独立商铺”也是投资者喜欢的投资形式，占了10的比重。同时，专业市场中的各种形式的商铺也有一定的市场需求，共计占了8的比重。调查结果表明，由于独立经营铺位的灵活性，“临街独立经营店铺”仍是目前九寨沟投资者的首选商业用房品种。6、消费者普遍能接受的销售单价在8000-10000元/平方米之间。调查显示：在欲购商铺的被访者中，能接受的商铺销售单价集中在“5000-12000元/平方米”价位区间，共计占了56%，其中能接受“50
25、00-8000元/平方米”价格的占了19，能接受“8000-10000元/平方米”价格的占了28。以此推算，购铺者能接受的商铺总价约在“30万元”左右。7、消费者在购买商铺时更愿意采取“一次性”付款方式。在购买商铺所采取的付款方式中，有62的投资者表示更愿意采取“一次性付款”方式。只有33的投资者表示愿意采取“按揭”方式付款，这跟银行调息和资金实力有很大关系。8、“10年投资回报期”得到了投资者的广泛认同。数据显示，绝大部分商铺置业者希望在10年左右收回投资。这与当地商业机会大小有关，但同时也与置业时的价格支付条件有一定关系。同时说明了九寨沟投资者对商业投资活动已经步入了理性的时期，项目营销手
26、段上可通过合理的价格策略来吸引该部份置业者积极投入。9、“公共卫生”、“车辆管理”、“安全”是使用商业物业时最需要的物业管理内容。调查数据显示，使用商业物业时，对“保安巡逻”、“车辆管理”、“公共卫生”几项物业管理服务内容要求比较重，分别有67、52和97的被访者提出了此类需求。调查结果表明，目前经营者在追求经营中的安全问题的同时，对于经营环境的改善也有了新的要求。第四章项目的市场认同度及满意度分析一、区域市场的认知度分析1、被访者对项目所在区域的商业经营氛围整体认同度不高。对区域内商气的相关描述NMinMaxMeanStd. Deviation交通便利154.340.706商业氛围153.1
27、90.777人流量153.050.928商业口岸153.040.665消费水平153.120.546地理环境143.230.753社会治安153.440.586对于区域内的商业经营氛围，认同度不是很理想，有 65的被访者认为区域商业氛围很“一般”，只有15的被访者认为区域商气“很好或非常好”，有20的被访者认为“不太好或很不好”。为了进一步对区域的商业环境进行评价，我们从交通便利性、商业氛围、人流量、口岸、消费水平、地理环境、社会治安等七个指标进行了分项评价（如上表），其综合评价得分为3.34分(5分制)，其结果介于一般和较好之间。整体认同度不是很高。3、对于区域内适合修建的建筑类型，大部分被
28、访者均认同修建“大型超市”和“综合商场”。而在经营项目上，则更认同于“日用品”、“服装”、“餐饮娱乐”等业态。调查表明，从消费者角度出发，大部分被访者认为区域内适合开发综合商场、大型超市及专业市场等项目，三者分别占了87、78和76的认同比例，同时也有10的被访者认同修建“精品步行街”项目。而从经营项目方面，经营种类主要集中在“日用品”、“服装”、“休闲娱乐”、“床上用品”等方面，分别有81、74、68和49的高认同率。因此，有效抓住这类群体的需求，将为项目的销售获得宝贵的市场资源。二、本项目的市场认知度分析和业主满意度分析1、本项目的市场认知度相当高。在市场上有较高的知名度在此次市场调查中，
29、我们发现九寨沟居民基本上都知道“都市花园”项目，由此可见，本项目在九寨沟市场上的认知度是相当高的。2、被访者对本项目商业部分的看法。对“都市花园”的商业门市的看法好的方面提及率不好的方面提及率地理位置好25%地势不好容易被水淹51%四周人流量大24%人流不大，人气不旺21%交通方便16%在市中心过缘,位置不好19%临河环境好，适合做餐饮娱乐业15%没有大型商场,商业氛围不好14%物业有档次7%入驻率太低3%都临街好6%后期配套不好3%商业在逐渐形成3%脏乱差，环境不好2%项目体量大3%周期太长,信誉差2%夜市能成气候2%层高太低,不适用1%停车不方便1%商业被孤立1%调查表明，对于本项目的商业
30、部分，被访者认为存在的优势主要有：地理位置好、人流量大、交通方便、临河环境好适合做餐饮娱乐以及物业档次高等，同时也对项目的发展前景比较看好。但也有认为不好的，主要体现在：地势低容易被水淹、人气不旺、位置不好、缺乏大型商场带动商气、入驻率太低、后期配套不好等方面。4、有42%的已购房业主对项目不太满意，不满意的原因主要集中在“产权”和“配套”、“物管”三方面。业主购买住房后觉得不满意的原因开发商信誉不好，未按时办产权提及率78%后期配套设施做得很不好提及率63%物业管理太差,工作做得不到位提及率59%水压低,严重不便提及率9%绿化少了点,规化还是不太好提及率2%通过对本项目已经入住业主进行的满意
31、度调查发现，业主购买本项目的住宅后整体满意度并不是太差。过半以上的业主入住本项目后的总体感觉还是“满意”的。目前，业主对本项目不满意方面主要表现在：未按时办理产权、后期配套设施做得不好、物业管理工作做得不到位、小区水压不够、小区绿化少等方面。因此还应加强这些不足之处进行调整和改造，以提高居民的满意度和认同度，推进剩余部分住宅的销售。5、对于本项目的住宅，超过六成的被访者表示“可能会购买”。而对于不购买本项目住宅的原因则主要表现在价格太贵，对配套环境及户型设计不满意等方面。不打算购买的原因价格太贵43%配套环境不好22%户型等设计不合理11%容易被水淹影响生活9%楼下商城没开起来7%周边环境不好
32、6%项目交房时间太长2% 调查显示，对于本项目住宅，有61的被访者表示“可能会购买”，而有16的被访者则表示“可能不会买”。仅有23的被访者明确表示了“肯定不会购买”的态度。对于不考虑购买本项目住宅的原因，主要集中在认为价格太贵、配套环境不好、户型设计不合理、容易被水淹影响生活等方面，同时入驻、建设周期较长也在某种程度上影响了客户的购买决定。6、对于本项目的住宅，消费者对价格接受度在1400元/平方米左右。住宅销售价格接受程度价 格接受程度1800元/以上可以接受1.7%不一定能接受1.7%完全不能接受96.6%1700元/可以接受1.7%不一定能接受5.1%完全不能接受93.2%1600元/
33、完全能接受1.7%可以接受3.4%不一定能接受25.4%完全不能接受69.5%1500元/完全能接受3.4%可以接受18.6%不一定能接受55.9%完全不能接受22.0%1400元/完全能接受23.7%可以接受52.5%不一定能接受18.6%完全不能接受5.1%1300元/完全能接受42.4%可以接受49.2%不一定能接受8.5%对本项目住宅的销售价格接受程度，我们对被访者进行了一次价格接受敏感度测试。调查结果如左表所示。从表中我们不难看到：从1800元到1300元的价格段测试中，消费者的接受程度逐步升高，“可以接受或完全接受”度从3.4的比例提升到91以上的比例。在1600元价格段，接受度为
34、5.1；在1500元价格段，接受度达到了32左右；而在1400元价格段，接受度提高到了76左右；到了1300元价格段时，接受度则提高到了92左右。综合来看，消费者对本项目住宅价格的接受程度在1300-1500元/平方米之间。7、对于本项目的商铺，59的被访者表示有“购买”意愿，在购买类型上则偏重于“临街的独立门市”。调查显示，对于本项目的商业部分，有59的被访者表示“可能会购买”或“肯定会购买”的意愿，而有30的被访者则表示“可能不会买”。仅有11的被访者明确表示了“肯定不会购买”的态度。因此，如何有效地做到拉动、刺激“可能购买”及“可能不购买”群体的投资意愿，将是项目营销工作的重点。在投资商
35、业的类型上，与前面调查资料一致，“临街独立商铺”仍然是投资者投资本项目商业的首选。从上右图可以看到，有74的投资者选择了本项目的“临街独立门市”，而仅有26的投资者考虑选择本项目的“商场内部的门市”。对于不考虑购买本项目商业的原因，主要表现在：地势低容易被水淹、缺乏大型商场带动商气、人气不旺等方面。8、对于项目商业铺面的销售单价，大部分被访者认为一楼非临街商铺单价在3000-5000元/平方米之间比较合适，而一楼临街商铺单价在5000-12000元/平方米之间比较合适。 调查显示，大部分被访者认为项目一楼非临街商铺单价在3000-5000元/平方米之间比较合适，占了60的大比重；而一楼临街商铺
36、单价在5000-12000元/平方米之间比较合适，共占了80比重，其中有44的被访者认为一楼临街商铺单价在5000-8000元/平方米之间比较合适。综前所述，广大购房者对本项目所在区域有较高的市场认同度，对区域的项目增值潜力有着乐观的评价。因此可见，本项目的再次推广面市，只要加强管理，改善现有的不足，完善项目的配套设施齐备，充分满足市场需求，其销售市场应该是比较乐观的。第七章 消费者信息渠道及媒介分析为了为项目推广策略的制定提供媒体方面的参考依据，我们对潜在消费者获取信息的渠道及当地媒体作了一项调查。一、电视广告、朋友介绍、报纸广告、户外广告是目标群体获取房地产信息的主要来源。调查数据显示，对
37、房地产消费群体最具影响力的房地产广告渠道分布于“电视广告”、“朋友介绍”、“报纸广告”、“户外广告”等，其提及率分别为79%、72%、70%和43。从数据结果可以发现：作为“朋友介绍”这一“口碑传播”方式在购买中也占有很大的比重，这一点应值得引起高度的重视。二、当地主要媒体组合常收看的本地电视频道依次是：九寨沟1台、九寨沟2台、达县2台、达县1台；常阅读的本地报纸刊物依次是：九寨沟晚报、九寨沟电视报、华西都市报（只能当天下午看到）绝大部分居民都很少收听广播电台，极少部分会收听人民广播电台和交通广播。随着市场媒体的迅速发展和拓展，消费者的信息来源也日趋多元化，因此在进行项目广告宣传时，应加强各种
38、渠道的有效组合。第八章 竞争楼盘分析为了更好地了解市场环境，清晰市场竞争态势，结合本项目实际和九寨沟城市情况，本次市场调查竞争对手部分调查围绕着目前在建在售的楼盘进行，调查对象主要侧重于与本项目具有可比性的商业项目。一、市中心项目1、“美时尚商业广场”项目项目概况：“美时尚商业广场”位于九寨沟市中心商业圈。九寨沟市原巴山体育场改建市政广场，地下城一层则建成地下商业步行街，即形成了目前在售的“美时尚商业广场”。该项目共有铺面300余个，步行街总长约1000米。由四川合力实业投资开发，由泛亚国际公司代理销售。销售人员承诺项目今年年底能交房，能办到50年商用产权，但据项目性质，估计该项目商铺办不到产
39、权（地下通道应属市政建设，国有性质）。格局划分：该项目铺面划分面积一律较小，开间基本为3.6米左右，进深在58米之间，主力商铺面积为30平米左右，商铺投资总价较低。投资模式：项目定价低，均价10000元/，最低9000元/，最高价格13000元/左右。可办按揭，但基本无优惠政策。投资者购买后自主经营，目前商管、物管等相关机构未确定，投入经营后的相关费用等还未确定。项目点评：项目销售情况良好，开盘短短几个月时间，已售70%以上。项目所处位置较好，同时受当地传统商业消费习惯和“老车坝地下商场”火爆经营现状等外界因素影响，加之项目投资门槛定得低，使得项目很受市场欢迎，在基本未做广告宣传的情况下，销售
40、情况可谓火爆。但鉴于项目属地下通道性质，产权问题很有可能会出现纠葛，投资者购买商铺后自行出租或自营，后期经营必将出来不规范格局，加之一个城市同类商业严重出现超饱和状况，项目商业前景并不十分可观，商铺投资者风险还是比较大。2、城市中心广场项目概况：“城市中心广场”项目位处九寨沟核心商务区，项目总建筑7.6万余平方米，其中商业面积4.3万余平方米，共有独立商铺786间，住宅207户，项目前方拥有正在建设的市政广场1.6万余平方米，属九寨沟当地开发影响力最大的商业地产项目。该项目目前已竣工，住宅、商业均也陆续入驻，于今年9、10月份成功完成清盘销售，商铺目前剩余少数几间，住宅已售磬。格局划分：项目由
41、三层底商和住宅群楼组合而成，商业部分完全采用室内步行街独立铺面划分，整个规化设计数当前九寨沟最先进，但也有很多的弊端，很明显，项目当初为降低单间铺面投资总价，所有独立商铺划分都较小，这样也致使整个项目后期商业经营档次受到很多限制。投资模式：项目住宅部分起价1200元/；商业起价4000元/，最高价达30000元/，但大致均价在15000元/左右，独立商铺全部由投资者自行出租经营。仅二楼有2500平米左右（原规化为项目主力店，目前经营电脑城等）以返租形式销售，具体为首期签租约五年，前三年税后返7%，后2年税后返7.5%，每年返。项目点评：项目位置好，规模体量虽大，但运作非常快，外界声誉普遍较好，
42、受投资者认同。物业管理目前签约置信旗下蜀信专业物业管理团队，从环境管理上看非常有秩序。但整个商业经营无专业团队打理，业主自行负责出租铺面，商业呈现缓慢且略显混乱，整个商城经营档次不高，目前入驻率在60%左右，已入驻商家有些信心不足，许多铺面在转让。3、世纪广场“世纪广场”项目位于老车坝商业核心区，与通州商厦相望，以人民公园为邻。项目由九寨沟市光彩咨询担保公司投资，九寨沟市盛兴房地产开发公司负责开发。项目单层面积约6000，由地下商业城、地面六层商业裙楼与高层商务酒店组成。目前工程已建设到三楼。该项目首期宣传广告已于11月6日亮相，通过近期对其开发公司的调查了解得知该项目销售中心将于今年11月底
43、装修完毕对外开放，项目价格体系正在制定中，其内部初拟-1F地下商业广场独立商铺均价15000元/，1F独立商铺均价20000元/，2楼以上商业为百货商场价格待定，酒店销售模式待定。项目主力商业招商很早就在进行中，招商政策暂无硬性指标。“世纪广场”项目商业口岸成熟，其销售推出时期从目前看来将与本项目同时，将成为本项目最主要的竞争对手。二、周边项目1、“金地阳光”项目该项目位于翠屏路与大西街交汇处，由九寨沟金世纪房地产开发公司开发销售，距本项目400米不到，项目由两幢独立商住楼组成（其中一小幢临街，另一幢背街深居多幢旧楼中），项目总建筑面积3万余平米。其临街幢一、二、三、四楼为商业，以上11层为电
44、梯公寓。住宅起价1320元/，每层加价15元/，实行一次性付款优惠3%，按揭优惠1%的优惠措施。目前其住宅已售65%，剩余部分为大面积户型。商业部分一楼临大西街商铺售价：18000元/，临翠屏路方向售价：25000元/，目前一楼仅剩余两间异形铺面。二、三、四楼商业单层面积700平米左右，层高4米，分别报价4500、 3500、2500元/准备整层发售。该项目将于今年底交房。“金地阳光”项目离本案距离较近，其一面临成熟的品牌服装街翠屏路，商业口岸目前看来比本案具备优势。但其体量小，楼盘综合品质远远不及本项目，固对本案影响不会很大。2、“达欣苑”项目该项目为独幢商住楼，现已交房，该楼距本项目200
45、米左右，同样一面临大西街。其住宅部分已基本售完。一楼临街商铺剩余不多，已售60%左右，目前经营小吃、药房等，经营情况良好，租金在30-40元/平米之间。其目前一楼铺面销售对外报价12000元/，二、三、四楼单层面积1000余，对外报价1800-3000元/。一楼临街商铺出租对外报价42元/左右，二、三、四楼出租对外报价15元/左右。3、滨江名苑、滨江丽都“滨江名苑”项目基本与本项目同期开发，与本项目地势也基本相同，同样一面临州河，但项目体量及硬件不及本项目。“滨江名苑”住宅现已售完，商业二、三、四楼重庆小天鹅火锅、花样年华等餐饮娱乐业已入驻多时，经营情况非常好，出租率近100%。一楼先期开发商
46、自己开了1500平米左右的赛玛特超市，超市部分实行返租销售，售价6000元/左右，当时销售情况非常火爆。其余几十间独立商铺均返还给了拆迁户，未对外销售。近年一楼因淹水严重，超市已撤场，拆迁户的独立商铺也租不出去，一楼基本空置。滨江名苑商铺租金水平：负一楼：18元/；13楼20-30元/，前期有免租期等优惠措施，目前无。物业管理费收取标准为1.5元/月“滨江丽都”属“滨江名苑”之二期，两项目相距不到100米，系同一开发商开发。“滨江丽都”住宅已售完，目前正在交房，该项目1楼临河商铺将返拆迁户，部分将实行产权式销售，但具体销售方案未定。目前其2楼已出租，3楼租金对外报价25元/，但可议价。4、博视影城商厦项目位于马蹄街，与荷叶街、大北街、翠屏街毗邻。项目由四层商业裙楼和塔楼电梯公寓组成，商业单层面积3000左右，号称九寨沟的王府井。项目于今年初交房，目前住宅部分已完全入驻(见下图)。商业虽然大部分已经营起来，但1楼内街、背街商铺及2楼以上绝大部分还未售出，目前正
