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1、新征收制度的变化及对评估行业的影响政策观察新征收制度的变化及对评估行业的影响文l宋星慧国有土地房屋征收与补偿条例(以下简称征收条例)的颁布实施标志着新征收制度的诞生.新的征收制度相对于城市房屋拆迁管理条例(以下简称拆迁条例)确立的拆迁制度,从管理制度,补偿制度,评估制度和纠纷处理制度等各方面都发生了较大的变化.特别是广受社会各界关注的征收条例配套细则之一的国有土地上房屋征收评估办法(以下简称评估办法)的颁布,对征收评估制度进行了进一步细化.新的征收制度下,评估行业面临难得的发展机遇,同时也对评估行业提出了更高的要求,需要评估行业从各方面做好挑战的应对.一,新征收制度相对拆迁制度的主要变化征收条
2、例确定的新征收制度,相对拆迁条例的拆迁制度,4n主要变化表现在征收管理制度,征收补偿制度,征收评估制度和征收补偿纠纷处理制度等四个方面.一是调整征收管理制度,完善征收程序.征收条例更加强调规范行政行为,明确房屋征收的前提是为了公共利益的需要,将适用范围扩大为国有土地上的房屋征收活动,改变了由建设单位作为拆迁人的做法,由市,县级人民政府作为征收主体,并将作出行政许可的条件由拆迁条例中国土,规划等部门的文件要件改变为符合公益情形,规划,纳入年度计划等程序和要件相结合.同时,突出征收的正当性与合法性,将重心前移至作出征收决定前,并明确了先补偿后搬迁等重要的原则.在房屋征收全过程中,充分体现了被征收人
3、的知情权,参与权,监督权和救济权,并强化了政府部门,评估机构,被征收人,其他单位和个人的法律责任,既做到与其他法律,行政法规法律责任的衔接,又做到各方法律责任的平衡,以保障征收活动的顺利进行.二是公平补偿,补偿补助与住房保障并行.征收条例的征收补偿制度中,首次将法律有关给予补偿的原则明确为公平补偿,以确保对被征收人的补偿与被征收财产价值相当,被征收人适用统一标准,实现被征收人之间公平.相对拆迁条例补偿内容相对分散的描述,征收条例将征收补偿标准内容法定化,也将补助奖励纳入补偿内容.同时,借鉴各地实践的经验,将被征收人的住房保障作为重要内容,要求低收入家庭优先给予住房保障.三是确立了征收评估制度的
4、框架,完善征收评估程序.征收条例确立了征收评估制度的基本框架,即由房地产价格评估机构评估确定被征收房屋价值,被征收人选择征收评估机构,评估异议先复核评估后申请专家委员会鉴定的处理程序.在征收条例的框架基础上,住建部制定了评估办法,相对拆迁评估,对评估对象及范围,评估机构及政策观察在房屋征收全过程中,充分体现了被征收人的知情权,参与权,监督权和救济权,并强化了政府Nf-,评估机构,被征收人,其他单位和个人的法律责任,既做到与其他法律,行政法规法律责任的衔接,又做到各方法律责任的平衡,以保障征收活动ff,0JlRN进行.其选定方式,评估的基本程序以及确保评估结果客观公正的程序作出了进一步的明确和规
5、范.四是对征收纠纷的处理制度进行了变革.对被征收人达成征收补偿协议后的纠纷,征收条例取消了申请仲裁的规定,修改为直接向法院提起诉讼;对被征收人达不成补偿协议的,征收条例取消了广为诟病的行政强制拆迁,将申请强制执行的前提设定为法定期限内对市,县级人民政府作出的补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼,相对拆迁条例更加严格.=,新征收制度给评估行业带来的机遇征收条例作为行政法规,再一次确立了房屋征收中的房地产价格评估制度,将给评估行业带来新的发展机遇.这不仅将提升房地产估价行业地位,树立房地产估价师的专业形象,还将进一步拓展房地产价格评估机构的业务范围,创新房地产价格评估机构的服务领域.(一)拓展
6、征收评估相关业务1,与征收评估直接相关的工作征收条例第十九条确立了被征收房屋价值由房地产价格评估机构评估确定.除可以承接被征收房屋价值的评估业务外,房地产价格评估机构还可以依据评估办法承接用于产权调换房屋的价值评估,被征收房屋类似房地产的市场价格的测算等评估业务;在征收当事人就搬迁补助费,停产停业损失,室内装饰装修价值不能协商达成一致时,还可以参与搬迁补助费,停产停业损失,室内装饰装修价值的评估.2,与征收评估间接相关的工作房地产价格评估机构除可直接从事与征收评估直接相关的各类业务外,还可依托评估机构的专业技术力量,开展与征收评估相关的其他工作.评估机构可以发挥熟悉房地产市场调查的技术特点.拓
7、展房屋征收范围的房屋调查业务;可以发挥熟悉征收补偿政策的技术特点,拓展协助房屋征收部门编制征收补偿方案,预评估并测算补偿安置资金,测算安置房建设费用等工作;发挥房屋征收补偿实践经验丰富的特点,参与项目可行性研究和社会稳定风险评估.同时,也可以利用评估机构的专业技术,拓展参与政府相关规划和计划的制定.危房集中,基础设施落后等地段的旧城区改造的论证等相关业务.(二)创新和发展征收咨询顾问业务房屋征收工作是系统性和技术性很强的工作.评估机构长期处于房屋征收工作的一线,是征收当事人双方联系的重要纽带之一.一方面评估机构接受房屋征收部门的委托进行评估活动;另一方面评估机构因评估工作而与被征收人直接接触,
8、是被征收人对房屋征收补偿工作相关意见的直接接收者,因而了解被征收人的心理和想法.在房屋征收活动中,评估机构可以充分利用房屋征收工作的实践经验,创新和发展征收咨询顾问业务.政策观察评估机构可以为市,县级人民政府和房屋征收主管部门咨询顾问服务,为地方政府制定征收条例相关配套措施提供有益的意见和建议,还可以作为咨询顾问单位为职能部门提供征收补偿相关的课题研究及代拟征收项目的征收补偿政策,为房屋征收实施单位提供前提调查,征收补偿方案制订与报批,征收管理体制和运行机制设计,征收补偿政策培训与解释以及征收实施政策咨询与建议的提供的咨询顾问服务,推动房屋征收项目的实施进程.三,新征收制度对评估行业的挑战(?
9、)对评估机构和估价师提出更高的专业要求一是完善评估机构人才结构.征收咨询顾问工作不仅要求评估机构具有传统的评估技术人才,还要求评估机构充实与征收咨询顾问相关的地产估价,房地产,土地管理,信息管理,城市规划,经济,建筑,测绘,资产评估,财务,审计,法律,项目管理等各类专项及综合性人才.二是充实估价人员专业知识.新估价业务也要求估价人员不断学习专业知识,例如搬迁补助费,停产停业补偿评估业务所需的资产评估知识,房屋调查所需的市场调研,地籍,测绘知识,以及征收咨询顾问业务所需的经济,土地,规划,财务,法律知识等相关知识.另外,估价人员还应积极熟悉政府相关单位的职能和相关业务工作流程,满足征收咨询顾问工
10、作的需要.三是提高估价人员综合素质.首先是提高估价人员的研究及写作能力,具备起草各类专业方案,研究报告和公文汇报材料等的能力;其次是加强沟通与协调能力,具备与房屋征收部门,被征收人,技术协调牵头单42位等各方面的沟通协调能力;再次是培养演讲和汇报能力,具备演讲各种方案,社会稳定风险评估座谈和调查,评估报告解释和说明等能力.四是加强征收制度相关知识的培训.加强征收条例以及评估办法等相关配套政策的学习与培训,以技术研讨会,培训班等多种形式开展新征收制度的培训,使评估机构和估价人员能准确把握征收条例和配套政策的精神.五是加强估价基础理论和方法的研究.评估机构可根据自身情况设立专门研究部门,开展估价基
11、础理论和方法的研究工作,例如新型评估方法在评估实务中的应用研究,基础,重点参数如报酬率确定的研究,搬迁补助费,停产停业补偿费等其他征收补偿费用的评估研究,提高评估机构的专业胜任能力.(二)要求评估机构加强内部管理一是配备足够数量的估价师.评估办法明确要求评估机构派出与房屋征收项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师参与征收评估工作.这就要求评估机构加强自身建设,招聘和培养足够数量的估价师,客观上要求通过管理控制成本,以取得更好的效益.二是规范评估程序和操作流程.评估办法细化了评估程序和流程,客观上要求评估机构内部建立科学和标准的操作规范,明确征收评估的估价人员职责分工,工作内容,工作程序及
12、工作纪律等内容,严格按照评估程序和操作流程.保证评估工作实施过程合法合规.评估结果客观合理.三是建立严格规范的报告评审制度.评估报告进行内部审核,是防范估价风险的最后一道防线.通过建立更加严格,规范的评估报告评审制度,依据估价规范等要求,对撰写完毕尚未提交的估价报告.从形式到内容全面,认真,细致检查,确认估价结果客观合理,避免出现复核评估和评估鉴定改变估价结果.四是提高法律和风险防范意识.征收条例和评估办法对评估机构和估价师的法律责任都做出了详细的规定.评估机构和估价师应该加强职业道德教育和内部制度建设.提高法律和风险防范意识,防范可能的风险.(三)要求评估机构加强数据和信息化建设随着征收评估
13、业务的不断拓展和创新.要求评估机构注重企业核心竞争力的建设,为拓展业务提供支撑.加强数据管理工作,包括市场调查数据,房屋调查数据,评估结果数据等数据管理,建设房地产价格评估机构的核心竞争力.开发建设相关的房屋征收数字化信息系统,探究房地产价格运动规律,研发科学高效的房地产价格信息库进行数据管理.借助使用科学高效的房地产价格信息库,来提升企业的核心竞争力,拓展业务.(四)要求加快评估机构品牌建设征收评估制度中,征收评估机构由被征收人选定,客观上评估机构将面临更大的市场竞争.这就要求评估机构加强品牌建设,以期获得更多的估价业务.评估机构可以通过报纸,媒体等各种媒介,进行估价业务义务咨询活动.对外发布市场研究报告等多种形式,进行形象推广活动,提高品牌知名度.(作者单位:深圳市英联房地产估价顾问有限公司)
