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1、浅谈博弈论在房地产市场中的应用 摘要：房地产市场是由各主体的参与下形成的。各参与主体在一定的市场规则下，为追求各自的效用最大化，采取各种策略行为。本文用博弈的研究方法，包括著名的“囚徒困境”和寡头垄断模型。分析房地产市场的参与者互相博弈的结果。在博弈中，无论购房者采取何种策略，房地产商的选择都是唯一的，那就是维持价格。同样，不论房地产商选用何种策略，消费者的选择都是购买。因此，理智的开发商和购房者之间博弈的结果应该是维持价格和购买。 关键词：参与者；房价；博弈；均衡 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02 一、博弈论简介 博弈论，是研
2、究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题，也就是说，当1个主体、1个人或是1个企业的选择受到其他人、其他企业的选择的影响，而且反过来影响到其他人、其他企业选择时的决策问题和均衡问题。它要回答的问题是： 决策主体的行为在发生直接的相互作用时双方所采取的决策以及这种决策之间的均衡问题。其核心问题是： 决策主体的一方行动后，参与博弈的其他人将会采取什么行动； 参与者为取得最佳效果应采取怎样的对策。 从分析方法上看，博弈论改变了传统经济分析的那种以个人孤立决策为基础的分析方法，而侧重于经济活动中多个利益主体的行为所产生的相互作用和影响的分析，从而使经济分析更能反映经济系统的本质
3、。 根据博弈者之间是否能够通过某种契约的约束采取合作，可以将博弈论划分为合作博弈和非合作博弈。 现代博弈论的成果集中体现在非合作博弈方面，而非合作博弈是基于个人理性之上的，也就是说，个体的行为始终是以实现自身最大利益为唯一目标。在建筑工程项目管理中，由于分析对象大都是强调个体理性，并且，博弈的参与人之间没有一个具有约束力的契约来限制博弈者的行为，只是强调个人的理性，所以本文都是在非合作博弈理论氛围内进行讨论。 二、我国房地产市场参与者的博弈分析 1.房地产商与房地产商之间的博弈 价格竞争是竞争双方决策行为相互依赖和相互影响的一种博弈活动。博弈一方的决策行为必然影响到博弈对方的利益，因而促使博弈
4、对方做出反应，博弈结局必然受其影响。因此。房地产企业在进行价格竞争决策时，必须充分考虑自己的决策对竞争对手的影响、竞争对手反应及其对竞争结局的影响。 由表（1）博弈可推知，为获得更高利润和更多市场，很有可能一个房地产商会先价，之后其对手立刻跟进开展价格战，结果是双方利润都相应减少，直至新的平衡。但是，现实中的开发商是理性的，因为降价会给房地产商的利润产生很大的影响，而房产属于耐用消费品，消费者在购买以后短期内不会再有新的消费需求，所以在权衡了竟相降价的利弊后。房地产商很可能会选择由竞争走向联盟，建立价格同盟，共同操纵市场。目前这种联盟形式短期内仍然存在。所以房价没有降低。 2.房地产商与投资者
5、之间的博弈 这里所指的投资者，与消费者相比的主要特征是在资金数量方面占绝对优势，且有操纵一家或数家楼盘甚至操纵某地域的价格的能力。投资者通过在低价时购入，然后拉升价格，在高价时卖出房地产的方式获取盈利。房地产商的主要特征是，具有追求自身利益并使之最大化的动机。这种动机加上两家房地产开发商的竞争关系，使房地产商从本质上并不反对投资者炒作，从而推动成交量规模的扩大和房地产价格的上升。但是，房地产开发商的这种愿望又受到政府（特别是中央政府）的约束，它必须服从政府的意图，即在可预见的未来房地产市场可能要产生泡沫时，政府会对投资者的行为进行控制。 由表（2）博弈可推知，房地产商和投资者在实现纳什均衡时的
6、战略是：投资者做中等交易量，房地产开发商不控制，结果是投资者得5个单位收益，房地产开发商得2个单位收益。同时房地产开发商也通过暗示等各种方式告诫大户，不可炒作过分。否则，或许会受到政府的干预。投资者自然也明自这个道理。因此，当在可预测的未来，房价已经足够高。再高会出现房地产泡沫，政府将会实行干预时，投资者会选择只做中交易量。由于投资者与房地产商的这一博弈事实上也属于完全信息静态博弈的类型，同时，还具有合作博弈的性质。因此博弈的结果是，投资者和房地产商均增加了收益，房价会维持在一个相对各方均衡的位置。假设只有少数投资者违背需默认的合作，那么结果也不会对整个房地产市场产生很大的影响，最有可能的结果
7、就是房价围绕个相对均衡价格上下小幅波动。 3.房地产商与消费者之间的博弈 对于一般消费者而言，房地产市场现阶段最引人关注的关系就是房地产商与消费者之间的关系。需要说明的是，这里所指的消费者是普通的购房者（和前面的投资者正好相反），他们最大的特征就是个体不能影响房价。是现阶段购房者的观望并不是期望房价越低越好。随着生活水平提高、改善住房条件需求增强以及对未来良好预期的不断强化等，消费者并不是盲目地等待房价的无限制降低，而是理智地等待在房价回归到其心目中的期望值时立即入市。根据博弈论中典型的博弈模型“囚徒困境”来假定只存在一个房地产商与一个消费者，则他们之间的博弈情况如下： 从表3中知道。对于房地
8、产商来说，消费者有观望和购买两种可能的选择，假设消费者选择的是观望，对房地产商来说，维持价格得益为2，降低价格得益l，根据个体理性的原则。房地产商应该选择维持价格，因为从长远来看，房地产商的竞相降价会导致消费者更浓重的观望情绪，形成“羊群效应”；假设消费者选择的是入市，则房地产商维持价格得益为6，降低价格得益为4，房地产商还是会选择维持价格。因此。在本博弈中，无论购房者采取何种策略，房地产商的选择都是唯一的，那就是维持价格。同样，不论房地产商选用何种策略，消费者的选择都是购买。因此。理智的开发商和购房者之间博弈的结果应该是维持价格和购买。 三、结论与政策建议 房地产市场中，政府、房地产商、投资
9、者、消费者都围绕着房价进行博弈。在这一过程中。中央政府不可能面面俱到，投资者和消费者也不都是理性的。而地方政府在不违背中央政府政策的基础上，面对房地产业的巨额利润，地方政府有极大的可能会选择共同违规获取超额利润。这其中共同关心的房价，其调控要关注其可持续性，目前的政策在抑制短期炒作、遏制过快上涨方面是必要的、有效的。但从长期来说，还是要着眼于增加有效供给、满足居住需求。在这尊弈过程中，购房者即一般消费者是弱势群体，他们对房产信息的掌握是不完全的，甚至可以说一无所知。他们只能被动接受从政府、房地产商那里发布出来的信息，其中也不乏虚假消息。为了避免这些问题的发生，政府、房地产商、投资者、消费者应从
10、以下三方面着手： 第一，政府的职责最重要的是解决住房问题，增大需求者的选择空间。一是增加土地供给，二是平衡目前畸形的房价收入比，增加居民有效收入。供给层面，调整土地供应结构，加大经济适用房所需用地的投入，减少其他高档层次住宅上地的投入量，这样的一增一减必须长期而坚定地执行，以明确政府在供给层面博弈中的承诺，使房地产商要搞好廉租房，加大廉租房建设的力度。让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。同时，面向中产阶级建设经济适用房。对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然这些土地也要节约和集约使用。对于高档住房，主要靠市场调节。同时为了避免出现房地产商之间价格战，最有效
11、途径就是实现市场差异化“即开发商核心竞争力的差异和房地产产品的差异”。 第二，应完善制度和法规建设，规范房地产市场的发展。制度和法规是市场正常运行的保障。由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上，市场的需要行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐。对政府而言，不仅应该完善房地产市场价格机制，加强法律调控，理顺产权关系，以建立规范化的房地产价格体系；而且还应该做好监督工作，形成完善的监督管理体系，将政府建设主管部门的职能重点放在维护巾场秩序、保证公平竞争、监督房地产开发商依法从业等方面，以减少房地产开发过程中的寻租活动。只有这样，才能在市场中强烈地显示出公平和秩序
12、这两个促进房地产市场发展的基本信号，才能规范房地产市场，保证房地产守规开发，保障社会利益和人民群众的利益。 第三，建立专门的信息机构及时进行信息披露，同时消费者也应追求和保护自身利益。房地产专业性很强，购买者不是这方面的行家，容易被市场上一些错误的信息误导。政府有时也会被开发商故意散布的信息所蒙蔽。对于购房者来说，大量的信号是从房地产企业和销售代理商那里出来的，带有明显的主观性，不能公正、客观地反映真实的市场状况，大多数消费者的信息搜寻的机会成本也高。因此，购房者为了提高信息对称程度，保护自身权益，应该大量收集信息。随着竞争的日趋激烈，很多小房地产企业只注重短期利益，在一定程度上加剧了逆向选择
13、的问题，有了专门的信息机构进行权威的信息披露，对于这些小房地产企业，消费者就能做到更好的保护自己的权益。 参考文献： 1和蔚.博弈论及其应用J.贵州师范大学学报（社会科学版），1998（2）. 2张培刚，方齐云.博弈论的应用及其展望J.经济评论，1998（2）. 3胡希宁，贾小立.博弈论的理论精华及其现实意义J.中共中央党校学报，2002（2）. 4文魁，赵侠.博弈论经济学研究的新视野J.前线，2004（2）. 5张建英，黄志建.博弈论对现代社会的作用J.中国科技信息，2002（4）. 6程建平.经济生活中的博弈论J.中国建材，2000（5）. 7曾庆磊.博弈论在建筑工程实施过程中的应用研究D.北京工业大学，2004. 8何伟.博弈论与现代企业管理J.重庆工学院学报，2003（5）. 9夏清东.解决工程拖欠款的思考J.建筑管理现代化，1994（4）. 10王家辉.博弈论中的“囚徒困境”模型J.理论新探，2005（8）.
