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1、辽中县房地产市场调研与项目可行性报告,2011.11,第2页/共23页,辽中县概况辽中县房地产市场分析项目可行性分析,目 录,第3页/共23页,一、辽中县概况,1、地理位置：辽中位于辽宁中部七座工业城市的中心，南接台安，东邻辽阳，西连黑山，北界新民，在1个半小时经济圈内有钢都鞍山、煤都抚顺、化纤城辽阳、石化城盘锦等8大工业原料资源主产城市。2、交通状况：辽中县距母城沈阳53公里，距桃仙机场75公里，营口港（鲅鱼圈）160公里，京沈线、秦沈线、沈环线公路贯穿全县境。,辽中县,台安县,辽阳市,沈阳市,茨于坨,佟二堡,鞍山市,黑山县,新民市,盘锦市,70km,55km,65km,45km,50km,
2、25km,13km,25km,55km,第4页/共23页,3、城市区划：辽中县区域面积1460平方公里，耕地面积115万亩；全县辖14个镇、3个乡和1个省级经济开发区。4、城市规划：将辽中打造成沈阳近海经济开发区，是东北亚国际物流中心、国家级近海产业示范基地、沈阳西部生态宜居新城。以县城、茨榆坨、肖寨门为中心的核心经济区，以产业大道为轴综合发展，南部工业区，北部生态农业区，沿蒲河、浑河、辽河的滨河生态景观带。5、政策优势：东北唯一内陆保税综合区、“五点一线”经济带、国家级经济开发区等相关优惠政策。注：沈阳行政区,13km,12km,5km,一、辽中县概况,第5页/共23页,6、辽中县人口结构
3、辽中县总人口53万，其中城市常住人口5万多人，流动人口2万余人，周边农村人口45万。预计到2015年，城镇人口为38.5万人，城镇化水平为 57.5%。7、辽中县经济概况 辽中县是全国商品粮、肉鸡、瘦肉猪生产基地，是全国菜篮子、渔业生产、平原绿化等先进县。县内共有各类工业企业500余家，其中规模以上企业100多家，外资企业30余家。2010年，地区生产总值实现246亿元，比上年增长34.5%；地方财政一般预算收入实现11亿元，增长72.7%；社会固定资产投资实现249亿元，增长73.4%；城镇居民可支配收入实现15500元，增长36.3%；农民人均纯收入实现10050元，增长23.2%。,一、
4、辽中县概况,第6页/共23页,二、辽中县房地产市场分析,2007.7-2011.7时间段成交量3550套，成交面积38.5万，历史成交量约10万平米/年。07、08年度销售均价2200元/。,第7页/共23页,由于新区刚刚开发，楼盘市场基本无存量，各开发商也都采取分期开发、逐步推售方式，对新区市场也是处于摸探状态，预计年底前陆续推出500余户。,二、辽中县房地产市场分析,第8页/共23页,3、客户分析：房改+投资 房改人群：就新区购房人群而言，主要是当地改善住房环境的城区居民，他们很看好新区的环境和园区的绿化、物业等老社区享受不到的东西，此外，也很看好新区的发展，觉得房子将来会增值。投资人群：
5、多数为沈阳投资客（约占购房人群10%），看好新区的未来前景,二、辽中县房地产市场分析,第9页/共23页,4、未来发展趋势 随着辽中城市东扩，未来的房地产开发毕将借势东移，在近海新区掀起一轮“圈地运动”，目前已有多家房地产企业在新区拿地，如右图所示。,二、辽中县房地产市场分析,第10页/共23页,三、项目可行性分析,1、项目概况项目位置：项目地块位于近海客运站北侧，东临规划路，南邻客运站，西邻储备地，北临储备地。土地价款：项目占地约79.8亩，地价75万/亩，总地款5985万元。,第11页/共23页,2、项目周边配套及环境配套：市政统一供暖、接入天然气。交通：项目东侧有公交车直通老城区。轻轨建设
6、已纳入政府计划，但目前还未实施。,三、项目可行性分析,轻轨：是由沈阳张士到辽中县城，是地铁一号线的延伸，全程约40公里，从十三号街站到滨水新城仅需25分钟。,第12页/共23页,3、规划指标与效益概算建筑形式：多层；容积率：1.8；土地成本：75万/亩；建筑成本：1600元/平米；销售价格：3600元/平米；财务费用：1197万元；销售费用：1035万元；管理费用：500万元；建设周期：2年；,三、项目可行性分析,第13页/共23页,Strength 优势分析交通便捷：地块位置好，客运站北侧；居住氛围：周边住宅社区集中，居住氛围浓厚；环境优越：距离莲花湖公园较近；,Weakness 劣势分析辽
7、中县城人口较少，市场需求量相对有限；,Opportunity 机会分析基础设施：市政配套已见雏形，环境优越，具备开发的基本条件；区域价值：项目位于辽中市未来城市发展新的增长极近海新区，区域发展潜力巨大；政策支撑：政府重点打造，具有政策优势；,Threat 威胁分析项目周边已进驻多家外地开发商，占据了新区市场的首批客户群；,三、项目可行性分析,4、项目SWTO分析,第14页/共23页,5、项目报告总结 由于政府各项配套设施建设及环境改造积极投入，目前已见雏形且日趋完善，近海新区将来必将会成为一个宜居的养老之所。如果集团欲意开发养老产品，该项目已具备各方条件，建议将其纳入储备计划，予以重点关注。,三、项目可行性分析,
