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1、,东原地产 研发制度宣贯,2018年1月,集团研发设计中心,目 录/CONTENT,产品线说明书,01,运营制度研发板块,02,03,精装说明书,04,研发简版制度,组织架构,05,运营制度,01,东原集团住宅类项目分类管理办法,东原集团住宅类项目阶段成果管理指引,东原集团住宅类 项目分类管理办法,东原集团住宅类项目分类管理办法,术语与定义,项目分类,管控方式,东原集团住宅类项目分类管理办法,升级原则,整体升级：考虑某些因素后，对项目的整体管控要求由C类升至B类或B类升至A类；部分升级：针对特殊项目特殊情况，做对应的管控处理。,针对每个项目的类别及整体升级的原则在项目运营启动会（原交底会）上需
2、统一确认,项目分类管理原则,管理口径,时间要求,项目分类以整个项目为单位，如项目各分期有不同分类需求的，以特殊审批的方式调整分期对应的分类；,具体升级原则,东原集团住宅类项目分类管理办法,A、B、C类项目研发专项审批方式,东原集团住宅类 项目阶段成果管理指引,东原集团住宅类项目阶段成果管理指引,【运营启动会成果】【市场定位成果】【产品定位成果】【目标规划会成果】【体验区启动会成果】【实施启动会成果】【首次开盘前定价暨收益回顾成果】【首开后快速复盘成果】【项目后评估成果】,适用范围,东原地产集团级阶段成果的管理,核心内容,成果定义权责管控方式管理要求,东原集团住宅类项目阶段成果管理指引,阶段成果
3、定义,东原集团住宅类项目阶段成果管理指引,阶段成果定义,规划概念方案会沟通会27,景观概念方案评审会70,批量精装概念方案70,机电结构方案审批会70,建筑方案审批会75,批量精装方设计案评审120,施工图联合审图135,基准版施工图出图145,景观方案设计评审会120,建筑立面方案评审110,运营中心管控,研发设计中心管控,常规项目方案评审节点（8个月示范区开放）,运营线,研发设计线,体验区线,景观中心管控,精装中心管控,设计合约规划42,东原集团住宅类项目阶段成果管理指引,阶段成果模板,运营启动会,市场定位会,产品定位会,建筑方案评审会,研发简版制度,02,制度目录,CONTEXT,建筑设
4、计管理流程、景观设计管理流程、精装修设计管理流程设计采购管理办法绿色建筑管理流程东原地产关键限额指标及产品配置标准（2017版）东原地产DOWELL住宅产品归家体系应用管理办法（2017试用版）东原地产住宅产品精装C15/D10配置标准1.0样板管理流程体验区综合验收管理办法结构设计管理办法深化设计作业指引施工图联合审查管理流程,1,设计管理流程（建筑/景观/精装）,01-设计管理流程（建筑/景观/精装）,核心思想,以研发为主责拉通各职能协同工作的设计管理工具,建筑建筑概念方向设计建筑概念设计建筑方案设计立面专项评审,景观景观概念设计景观方案设计景观扩初设计景观施工图设计,精装修精装概念设计精
5、装方案设计精装扩初设计精装施工图设计,流程主轴,市场定位会 产品定位会 建筑方案评审会,各条线主要内容,2,设计采购管理办法,02-设计采购管理办法,集团建库及维护管理城市公司库内选用,核心原则,02-设计采购管理办法,集团强管项：集团+城市考察（直委）集团授权城市自行考察（招标）非强管项：集团授权城市自行考察,入库管理,方案供方（建筑、景观、室内）,建筑施工图,A类：根据项目需求，过程中可即时评估入库B、C类：过程评估储备，年底综合评估入库,特殊类：根据项目需求，过程中可即时评估入库常规类：过程评估储备，年底综合评定,直委：城市自愿申请，每个城市不得超过2家，不得超指导价 招标：完成3家及以
6、上入库申请，原则上低价中标,二次深化,必须招标,直委/招标,特殊审批,直委/招标,直委/招标,招标,*18年非强管项不得直委，库内、外资源进行招标/比价，19年全面执行新制度,02-设计采购管理办法,入库流程,通过，集团完成入库流程；不通过，打回,考察成果集团评估,直委类：集团+城市考察招标类：集团授权城市自行考察,城市公司提交入库申请，并提交表单。注明直委/招标,集团初评,7.2 推荐设计资源评价表（模板）,7.2 1)东原地产设计供应商年度合作考察模版【建筑方案】7.2 2)东原地产设计供应商年度合作考察模版【建筑施工图】7.2 3)东原地产设计供应商年度合作考察模版【景观方案和施工图】7
7、.2 4)东原地产设计供应商年度合作考察模版【室内方案和施工图+软装】,建筑对接人：杨莉景观对接人：蒋霞红室内对接人：章小平,7.3 设计供方入库考察评分表（模板）,城市公司填报，提交集团,02-设计采购管理办法,选用流程,设计资源选用审批-职能类,特殊审批流程,设计供方选用流程（招标）,深化设计和设计专项供方选用流程（招标）,深化设计和设计专项供方选用流程（直委）,非战略施工图供方选用流程,直委类供方选用流程,S类、建筑施工图特殊类、政府垄断类、单标段规模超限、单团队承接任务数量超限、跨类选用供方资源、直委价格超过指导价格,专项研究类/拿地方案类（非项目类）,方案A类、方案B/C招标类,深化
8、及专项招标类,深化及专项直委类,建筑施工图招标类,方案B/C直委类、建筑施工图直委类,OA流程,选用内容,注：慎用特殊审批，年底将统计晾晒,3,绿色建筑管理流程,03-绿色建筑管理流程,绿建要求,集团要求各住宅项目必须获得不低于国家绿色建筑一星级（或地方标准等同国标一星）的设计认证。,绿建战略单位分西南、华中和华东三个区域：1、区域资源库内：招标/直委，原则上不得突破供方战略参考报价；2.其余：按设计采购管理办法,在产品定位会阶段，由城市公司提报绿建策划方案，集团明确升级要求、并审核确定最终方案,供方采购,权责管理,4,关键限额指标及配置标准,04-关键限额指标及配置标准,总量控制+单方控制配
9、合关键指标的高限及标杆值,限额指标,墙地比（标准层外立面展开面积（不含线脚）/标准层建筑面积建筑层高（住宅商业、地下车库）地下车库单车位面积公摊比（标准层）,墙地比（单体外立面展开面积（不含线脚）/标准层建筑面积窗地比建筑层高（住宅、商业、地下车库）地下车库单车位面积钢筋含量砼含量可售比公摊比（单元）,产品定位会,建筑方案评审会,配置标准,外墙装饰外墙门窗入户门防火门单元门栏杆百页室内公共区域景观工程智能化工程电梯配置,外墙装饰室内公共区域景观工程,产品定位会,建筑方案评审会,主要内容,考核,基准版施工图阶段考核,04-关键限额指标及配置标准,考核时间,年底统一考核,自2018年1月1日起开始
10、实施，适用于所有未召开项目目标规划会（原启动会）的住宅项目,适用范围,责权,城市公司,集团,明确产品线填写产品配置表并对配置标准进行修正明确目标成本并作出适度调整负责自评考核,批复产品线修正、审核配置标准及限额指标组织对产品配置调整进行复核考核相关部门,5,东原地产DOWELL住宅产品归家体系应用管理办法（2017试用版）,05-东原地产DOWELL住宅产品归家体系应用管理办法（2017试用版）,定义,备注：“施工图二评”后续修正为“施工图联审”；,适用范围,适用于2017年8月3日后上“项目目标规划会（原启动会1）”的各类住宅项目。,以客户回家为线索串联各归家模块，含社区出入口、楼栋客厅、首
11、层大堂、标准公区、地库出入口、库内空间、地下大堂7大模块。,*此办法以定性为主，18年将做模块深化研究，出台定量指标,05-东原地产DOWELL住宅产品归家体系应用管理办法（2017试用版）,土地获取,市场定位会,产品定位会,项目目标规划会,项目实施启动会,开盘,交付,施工图联合审图,后评估,方案初评,交付评估,交圈,管理流程,建筑方案评审会,原流程,现流程,确定价值点,概念方案,方案初评,施工图二审,备注：“施工图二评”后续修正为“施工图联审”,施工图联审,交付评估,原流程与现流程比对,在市场定位会阶段，项目设计经理联合市场、营销确定价值点，集团审核、确定；,在产品定位会阶段，项目设计经理提
12、交概念方案，集团审核、确定；,在建筑评审会阶段，项目经理提交概念落地方案，完成住宅产品归家体系指数评估表方案初评部分，集团审核、确定；,在后评估会阶段，项目设计经理依据交付项目物业后评估管理指引，完成后评估，提交住宅产品归家体系指数评估表交付评估部分，集团审核、确定；,在施工图联合审图阶段，项目经理依据施工图联合审查管理流程，完成联合审图，提交住宅产品归家体系指数评估表施工图二评部分，集团审核、确定；,05-东原地产DOWELL住宅产品归家体系应用管理办法（2017试用版）,归家体系管理流程,6,东原地产住宅产品精装C15/D10配置标准1.0,06-东原地产住宅产品精装C15/D10配置标准
13、1.0,运营启动会（原交底会），确定是否做批量精装修市场定位会，选定标段（C15/D10）产品定位会，确定配置标准及风格（含明确是否选配及选配项）,运营管控,7,样板管理流程,07-样板管理流程,两定：设计定样、招标定样两封：定标封样、施工封样,两 定 两 封,两定、两封流程,项目设计经理对设计单位提样（样品+设计提样表）初审后，联合项目采购经理、设计单位项目负责人进行评审，评审确认定样后，提交设计定样确认单；,07-样板管理流程,项目采购经理发起招标，并联合项目设计经理对投标单位送样进行评审，确认定样后，完成送样评审表；,项目采购经理、项目设计经理、项目总、项目工程经理联合评审、确认中标单位
14、最终送样，并完成样板评审表。,项目工程经理在大面施工前两周组织项目总、项目设计经理、采购经理、城市公司客服、营销、物业对施工样板进行评审，确认定样后，完成施工封样确认单；,集团对该管理流程具有最终解释权，并阶段性抽查制度的落地性。,样板管理流程工作表单,07-样板管理流程,样板管理工作检查表材料（设备）样板清单设计定样计划表设计提样表设计定样确认单投标送样评审表材料（设备）定标封样确认单（暨封样入库单）封样粘贴标签样板登记表,共12张表单，示例如下：,施工封样阶段,定标封样阶段,招标定样阶段,设计定样阶段,全流程,集团检查,样板点评记录表施工封样确认单施工样板清单,各阶段模板,8,体验区综合验
15、收管理办法,08-体验区综合验收管理办法,验收流程,城市公司申请,城市公司内验,集团现场验收,城市公司整改,开盘前客服风险检查,集团年终综合评定,1、城市运营提前5天以邮件形式通知集团研发、运营，申请验收2、集团研发联合各职能初定验收时间,1、城市运营组织各职能进行体验区验收，并提交集团研发内验结果2、集团研发评估红线项内容是否达标。若不达标，则不进行验收,1、集团验收小组对红线项进行实查，若不达标不予开放，评分为02、红线项达标进行常规内容评分，给出初评分3、沟通初评结果，原则上不做现场追分讨论,1、集团验收小组24H内一邮件的形式发送整改报告2、城市研发自收到邮件起24H内，制定整改计划并
16、以邮件发送集团验收小组,1、开盘前集团客服风险检查并给出最终客服风险分2、由集团运营结合【客服+追分+初评】得出复评分，以邮件形式通知集团验收小组、城市运营,1、年终集团产品运营实施组，根据加罚分原则组织终评并上报中心总经理，中心总经理最终决策终评结果,2、集团运营以邮件形式通知集团验收小组、城市运营,，,08-体验区综合验收管理办法,总体原则：客户视角+产品实现度达成红线即可开放；未达成，则本次初评为0分集团营销对体验区是否开放有一票否决权开放前整改完成项可追分，开放后整改项不予追分,加分原则：复制迭代，视迭代情况+0.51分运营提速，视完成情况+0.51分创新，且具备迭代功效，视完成情况+
17、0.51分,罚分原则：城市公司未提前5日申请验收，-1分整体/子项未按运营节点开放，视情况-0.51分体验区功能不完整，视情况-0.51分,评分原则,红线项,风险项,注：集团现场验收自备综合验收评定表，无需额外准备：）,9,结构设计管理办法,09-结构设计管理办法,共19项，一般项目12项，重点 6项,09-结构设计管理办法,城市公司结构工程师,集团参与审查 一级边坡、一级基坑、甲级地基基础、抗震超限项目备案，集团阶段抽查 其余内容,主责人,审查方式,10,深化设计管理流程,10-深化设计管理流程,深化设计,工程固化图,定义,权责管理,城市公司,专指土建安装总包单位因超前（无证）开工而在招标完
18、成后提供的砌筑、防水、抹灰、保温、预留预埋等工程固化图，其他深化图纸均不得使用“固化图”称呼。,包含土建部品类、设施设备类、室内类、景观类、专项类、工程固化类六个主要部分。*工程固化类（土建工程师），其余（项目设计经理）,研发和工程主责，管理范围由各城市公司自行确定,研发和工程，仅对重要分项工作进行重点内容审核和管控，详见专业技术小组管理办法。,集 团,深化设计管理流程,10-深化设计管理流程,11,施工图联合审查管理流程,权责管理,城市公司,定义,按项目运营节点分阶段完成的全套施工图纸，包括建筑（含结构和设备专业图纸）、景观和精装施工蓝图。该图纸已经完成内部评审（并征询外部审图意见），可用于
19、指导施工和确定招标价格。,基准版施工图,11-施工图联合审查管理流程,负责发起、组织施工图联合审查，并完成成果审批两次审批：审图意见、成果文件,制度落地检查、管理修正,集 团,11-施工图联合审查管理流程,审图流程,在联审会议前3天，项目设计经理收集全套施工图电子档（含设计单位内审记录），并对图纸完整性进行审查；,项目设计经理在联审会议前3天向各职能（设计、成本、工程、客服、营销、物业）、总包、监理下发联审会议通知；,项目设计经理组织设计单位、城市公司各职能（设计、成本、工程、客服、营销、物业）、总包、监理进行图纸封闭联审，并形成图纸会审意见；,项目设计经理对修改成果发起OA审批，通过后形成基
20、准版施工图，下发使用，并归档至内业；,项目设计经理督促设计单位在意见下发后1周内完成图纸调整及变更文件；,项目设计经理在OA上发起联审意见审批，并下发设计单位进行修正；,组织架构,03,研发设计中心总经理 丁芳,产品管理组总监 林媛媛（陈愔、李鑫、*管培生）,项目管理A/S类项目,体系建设商办类体系建设,景观管理组总监 吴昊（张静、俞敏华、蒋霞红、孙亚鸣、*任越、*管培生）,室内精装组总监 付春怡（刘健、章小平、陶若石）,条线管理精装修工程制度,产品运营及实施组总监 孙羽（迟传捷、卢燕、杨莉）,体系建设 技术标准产品缺陷库设计供方体系建设,项目管理A/B/C/S项目景观部分,项目管理A/B/C
21、/S项目精装部分,项目管理B/C类项目,条线管理工程制度,产品研究产品线落地、专业交圈（标准、指引、配置）,产品研究产品线研究体验区产品研究商办/持有类产品研究其它专项研究产品库平台化搭建,部门工作部门管理职能统筹,产品研究归家升级研究社区体系指引,创新童梦3.0产品库研发及落地童梦幼儿园研究创意传播,创新原聚场设计指引优度优家落地试点,产品研究精装配置标准（B25、CD标公区、SOHO）CD标、SOHO打板落地,职能架构,产品线说明书,04,精装说明书,05,东原晴天家精装修产品说明书,一分钟内，你能说出这个精装修产品的亮点在哪里吗？如果不是业内人员，你会对这些配置感兴趣吗？,东原晴天家精装
22、修产品说明书,文科生：密密麻麻的配置表单那么专业，看都看不懂.家装小白：你说的这个部品是什么？长什么样子？有什么用？怎么用？多疑者：你们说的那么好，到底有没有从客户角度出发，考虑实际使用是不是方便？,东原晴天家精装修产品说明书,收纳地图,六大空间六条故事线,以玄关为例章节页；部品+故事；立面示意+购物建议；,卡通人物形象,东原晴天家精装修产品说明书,东原晴天家精装修产品说明书,东原晴天家精装修产品说明书,东原晴天家精装修产品说明书,可用项目实景或效果图替换,东原晴天家精装修产品说明书,东原晴天家精装修产品说明书,东原晴天家精装修产品说明书,可以加上营销二维码及案名,必须保留,东原晴天家精装修产品说明书,说明书模板的编辑原则总结,东原晴天家精装修产品说明书,研发端口,营销端口,客服端口,提供技术支持；提供平面图、效果图；提供准确的数据及部品信息,牵头说明书的编辑应用；在模板基础上调整信息；将手册传递给客户；设计相应的营销说辞,了解精装标准及说明书内容；预判可能的风险点；做相应的风险防范措施,原则上，所有精装修交付项目都需使用该说明书作为配套的项目支持。,THANKS,
