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1、附录一：企业评价指标的解释一、一般工商企业通用指标解释（一）资产负债率1基本概念资产负债率是指企业在某一时点的负债总额同资产总额的比率。资产负债率表示企业总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价企业负债水平的综合指标。2计算公式资产负债率=（负债总额资产总额）100%3内容解释(1)负债总额是指企业承担的各项负债的总和，包括流动负债和长期负债。(2)资产总额是指企业拥有的各项资产的总和，包括流动资产和长期资产。4指标说明(1)资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要判断标准。该指标不论对企业投资人还是企业债权人都十分重要，适度的资产负债率既能表明企业投资人、债权人的投资风险较小，又能表
2、明企业经营安全和稳健，具有较强的筹资能力。(2)资产负债率是衡量企业负债能力和经营风险的重要指标，比较保守的经营判断一般为不高于50%，国际上一般公认60%比较好。(3)不同行业中的企业资产负债率各不相同，其中交通、运输、电力等基础行业的资产负债率一般平均为50%左右，加工业为65%左右，商贸业为80%左右。(4)在实际工作中，难以简单地用资产负债率的高低来判断负债状况的优劣，在实际分析时，应结合国家总体经济状况、行业发展趋势、企业所处竞争环境等具体条件进行客观判定。（二）流动比率1基本概念流动比率是企业某一时点流动资产同流动负债的比率。流动比率衡量企业短期债务偿还能力，评价企业偿债能力的强弱
3、。2计算公式流动比率=（流动资产流动负债）100%。3内容解释(1)流动资产是指企业可以在一年或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。(2)流动负债是指偿还期限在一年或者超过一年的一个营业周期内的债务。4指标说明(1)流动比率衡量企业资金流动性的大小，充分考虑流动资产规模与流动负债规模之间的关系，是判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力大小的重要指标。(2)该指标越高，表明企业流动资产流转得越快（企业流动资产的变现能力越强），偿还流动负债的能力越强。但须说明的是，该指标过高，表明企业的资金利用效率比较低下，对企业经营与发展也不利。国际上公认的标准比率是200%左右，我
4、国较好的比率是150%左右。(3)-般而言，如果行业生产周期较长，则企业的流动比率就应相应提高，反之亦然。（三）总债务/ebitda1基本概念总债务/ebitda是指总负债相当于当年的息、税、折、摊前收益的大小。2内容解释总负债是指企业承担的各项负债的总和。ebitda是指企业的息、税、折、摊前收益，具体是指净利润和所得税、固定资产折旧、摊销、偿付利息所支付的现金之和。ebitda是西方国家银行和评级公司常用的一项评价企业偿债能力的指标项目。3指标说明(1)该指标反映一企业所创造的税前利润和留在企业内部的固定资产折旧费用、摊销费用在支付利息前列总债务的保障能力。(2)该指标值越小，企业还债能力
5、越强，反之，企业的还债能力就比较弱。(3)该指标的一般水平在5左右，部分优秀企业的指标值可以达到1以内。（四）全部资本化比率1基本概念全部资本化比率是指付息总债务和付息总债务与所有者权益之和的比值。2计算公式全部资本化比率=付息总债务（付息总债务+所有者权益）l00%3内容解释付息总债务是指企业需要支付利息的债务，具体是指短期借款、一年内到期的长期负债、长期借款和应付债券之和。所有者权益是指企业自有的资产之和。4指标说明(1)该指标反映企业付息总债务所占比例的大小。(2)-般来说，全部资本化比率越大，企业所面临对外支付利息费用和偿付本金的压力也越大，对债务的保障能力也就越弱。(3)全部资本化比
6、率能够比资产负债率更好地反映企业短期内可能存在的还款违约风险。（五）已获利息倍数l.基本概念已获利息倍数是企业一定时期息税前利润、折旧摊销之和与利息支出的比值。已获利息倍数反映了企业偿付债务利息的能力。2计算公式已获利息倍数=ebitda/利息支出3内容解释(1)ebitda的解释同前。(2)偿付利息所支付的现金是指企业当年偿付利息所实际支付的现金，具体是指现金流量表中所列的内容。4指标说明(1)已获利息倍数反映了当期企业所创造的税前利润和留在企业内部的固定资产折旧费、摊销费在偿付利息前是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债资金来源角度考察企业债务利息的偿还能力。(2)因企业所处的行业不同，已获
7、利息倍数有不同的标准界限，国际上公认的已获利息倍数为3，1998年我国国有企业平均已获利息倍数为1。一般情况下，该指标如大于1，则表明企业负债经营能够赚取比资金成本更高的利润，但这仅表明企业能够维持经营，还远远不够；如小于1，则表明企业无力赚取大于资金成本的利润，企业债务风险很大。(3)该指标越高，表明企业的债务偿还越有保障；相反，表明企业没有足够的资金来源偿还债务利息。（六）速动比率1基本概念速动比率是企业在某一定时点的速动资产同流动负债的比率。速动比率衡量企业的短期偿债能力，评价企业流动资产变现能力的强弱。2计算公式速动比率=（速动资产流动负债）100%3内容解释(1)速动资产是指扣除存货
8、后流动资产的数额。速动资产=流动资产-存货(2)流动负债同上。4指标说明(1)速动比率是对流动比率的补充，是在分子剔除了流动资产中变现力最差的存货后，计算企业实际的短期债务偿还能力，较为准确。(2)该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在100%的水平比较好，表明企业既有好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。(3)由于行业的关系，速动比率合理水平值差异较大，在实际运用中，应结合行业特点分析判断。（七）经营活动现金净流量总债务1.基本概念经营活动现金净流量总债务是企业一定时期的经营活动现金净流量同总负债的比率。该指标是从现金流动角度来反映企业当期偿付负债的能力。2计算公式现金流
9、动负债比率=（经营活动现金净流量总债务）100%3内容解释(1)年经营活动现金净流量总债务是从现金流人和流出的动态角度对企业的实际偿还能力进行考察。(2)由于有利润的年份不一定有足够的现金来偿还债务，所以利用以收付实现制为基础的该项指标，能充分体现企业经营活动所产生的现金净流入可以在多大程度上保证当期负债的偿还，直观反映出企业偿还负债的实际能力。用该指标评价企业的偿债能力更为谨慎。(3)该指标较大，表明企业经营活动产生的净现金流较多，能够保障企业按时偿还到期债务。（八）净资产收益率1基本概念净资产收益率是指企业在一定时期内的净利润同平均净资产的比率。净资产收益率充分体现了投资者投人企业的自有资
10、本获取净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。2计算公式净资产收益率=（净利润平均净资产）100%3内容解释(1)净利润是指企业的税后利润，即利润总额扣除应缴所得税后的净额，受各种政策等其他人为因素影响较少，能够比较客观、综合地反映企业的经济效益，准确体现投资者投入资本的获利能力。(2)平均净资产是企业年初所有者权益和年末所有者权益的平均数。平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年来数）2净资产包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。4指标说明(1)净资产收益率是评价企业自有资本及其积累获取报酬水平的最具综合性与代表性的指标，又称权益净利润率，反映
11、企业资本运营的综合效益。该指标通用性强，使用范围广，不受行业局限。在我国上市公司业绩综合排序中，该指标居于首位。（2)通过对该指标的综合对比分析，可以看出企业获利能力及其在同行业中所处的地位，以及与同类企业的差异水平。(3)-般认为，在资产负债率一定的条件下企业净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业债权人的保证程度越高。（九）销售（营业）利润率1基本概念销售利润率是指企业一定时期主营业务利润同主营业务收入净额的比率。它表明企业每单位主营业务收入能带来多少主营业务利润。2计算公式销售（营业）利润率=（主营业务利润主营业务收入净额）100%3内容解释(1)主营业务利
12、润是指企业主营业务收入净额扣除主营业务成本、主营业务税金及附加后的利润。(2)该指标体现了企业经营活动最基本的获利能力，没有足够大的销售（营业）利润率就无法形成企业的最终利润。为此，结合企业的销售（营业）收入和销售（营业）成本分析，能够充分反映出企业成本控制、费用管理、商品销售、经营策略方面的不足和成绩。(3)该指标越高，说明企业产品或商品定价科学、产品附加值高，营销策略得当，主营业务市场竞争力强，发展潜力大，获利水平高。（十）总资产报酬率1基本概念总资产报酬率是指企业在一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。总资产报酬率表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力，是评价企业资
13、产运营效益的重要指标。2计算公式总资产报酬率=（利润总额+利息支出）平均资产总额100%3内容解释(1)利润总额是指企业当年实现的全部利润，包括企业当年营业利润、投资收益、补贴收入、营业外收支净额和所得税等项内容，如为亏损，以“一”表示。(2)利息支出是指企业在生产过程中实际支出的借款利息、债券利息等。(3)平均资产总额=（资产总额年初数+资产总额年末数）24指标说明(1)总资产报酬率表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。通过对该指标的深入分析，可增强各方对企业资产的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。一般情况下，企业可据此指标与市场资本利率进行比较，如果该
14、指标大于市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆进行负债经营，获取尽可能多的收益。(2)该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。（十一）经营活动现金流入量销售收入1基本概念该指标是指企业当年因主要经营活动产生的现金流入量和当年实现的销售收入净额之间的比值。它是反映企业盈利质量的一项基本指标。2内容解释经营活动现金流人量对应现金流量表的经营活动产生的现金流入量小计项目。销售收入是指企业销售商，吊、提供劳务所得到的收入减去销售折扣与折让后的数额。3指标说明(1)该指标用以考察企业所确认的销售收入与实际收到现金流的配比情况。(2)该指标从现金流人的角度反映销售收入的实际实现状况
15、，可以剔除掉应收账款可能对企业带来的风险，更谨慎地反映企业的偿债能力，同时，该指标可以在很大程度上剔除企业销售收入中的水分，使对企业的偿债能力评价更客观。（十二）成本费用利润率l基本概念成本费用利润率是指企业一定时期的利润总额同企业成本费用总额的比率。该指标表示企业为取得利润而付出的代价，从企业支出方面补充评价企业的收益能力。2计算公式成本费用利润率=（利润总额成本费用总额）100%3内容解释成本费用总额是指企业销售（营业）成本、销售（营业）费用、管理费用、财务费用之和。4指标蜕明(1)成本费用利润率是从企业管理的角度对企业的收益情况进行考察。(2)该指标越高，表明企业为取得收益所付出的代价越
16、小，成本费用控制得越好，企业获利能力越强。（十三）总资产周转率1基本概念总资产周转率是指企业一定时期销售（营业）收入净额同平均资产总额的比值。总资产周转率是综合评价企业全部资产经营质量和利用效率的重要指标。2计算公式总资产周转率（次数）=销售（营业）收人净额平均资产总额3内容解释(1)销售（营业）收入净额是指企业从销售产品、商品，提供服务等主要经营活动取得的收入减去销售折扣与折让后的数额。(2)平均资产总额同上。4指标说明(1)总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了全部资产的管理质量和利用效率。由于该项指标是一个包容性
17、较强的综合指标，因此，从因素分析的角度来看，它要受到流动资产周转率、应收账款周转率和存货周转率等指标的影响。(2)该指标通过当年已实现的销售价值与平均总资产比较，反映出企业一定时期的实际产出质量及对每单位资产实现的价值补偿。(3)通过该指标的对比分析，不但能够反映出企业本年度及以前年度总资产的运营效率及其变化，而且能发现企业与同行在资产利用上存在的差距，促进企业挖掘潜力、积极创收、提高产品市场占有率。(4)一般情况下，该指标数值越高，周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率越高。（十四）流动资产周转率1基本概念流动资产周转率是指企业一定时期销售（营业）收入净额同平均流动资产总额的比值。流动资产
18、周转率是评价企业资产利用效率的另一主要指标。2计算公式流动资产周转率（次）=销售（营业）收入净额平均流动资产总额3内容解释(1)销售（营业）收入净额同上。(2)平均流动资产总额是指企业流动资产总额的年初数与年末数的平均值。平均流动资产总额=（流动资产年初数+流动资产年末数）/24指标说明(1)流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度，是从企业全部资产中流动性最强的流动资产角度对企业资产的利用效率进行分析，以进一步揭示影响企业资产质量的主要因素。(2)该指标将销售（营业）收入净额与企业资产中最具获利能力的流动资产相比较，既能反映企业一定时期流动资产的周转速度和使用效率，又能进一步体现每单位流动
19、资产实现价值补偿的高低以及补偿速度的快慢。(3)要实现该指标的良性变动，应以销售（营业）收入增幅高于流动资产增幅作保证。在企业内部，通过对该指标的分析对比，可以促进企业加强内部管理以及促进企业采取措施扩大销售，提高流动资产的综合使用效率。(4)一般情况下，该指标越高，表明企业流动资产周转速度越快，利用越好。（十五）存货周转率1基本概念存货周转率是企业一定时期销售成本与平均存货的比率。存货周转率是对流动资产周转率的补充说明。2。计算公式存货周转率（次）=销售成本平均存货3内容解释(1)销售成本是指企业销售产品或提供服务等经营业务的实际成本。(2)存货是指企业在生产经营过程中为销售或耗用而储备的商
20、品或材料。平均存货=（存货年初数+存货年末数）24指标说明(1)存货周转率是评价企业从取得存货、投人生产到销售收回（包括现金销售和赊销）等各环节管理情况的综合性指标，用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及存货资金占用盐的合理与否。存货周转率用时问表示称为存货周转天数。(2)工商企业，尤其是商业企业中，存货在流动资产中所占比重较大，因此必须重视存货周转率的分析研究。采用本指标的目标在于针对存货管理中存在的问题，促使企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率，增强企业的短期偿债能力。(3)存货周转率在反映存货周转速度、存货占用水平的同时，也从一定程度上反映了企业的销售实现的快慢。（十六）
21、应收账款周转率1基本概念应收账款周转率是企业在一定时间内销售（营业）收入净额同平均应收账款余额的比率。应收账款周转率是对流动资产.周转率的补充说明。2计算公式应收账款周转率（次）=销售（营业）收入净额平均应收账款余额3内容解释(1)销售（营业）收入净额同上。(2)应收账款是指企业因赊销产品、材料、物资和提供劳务而应向购买方收取的各种款项。平均应收账款=（应收账款年初数+应收账款年末数）24指标说明(1)应收账款周转率反映了企业应收账款的流动速度，即企业本年度内应收账款转为现金的平均次数。用时间表示的周转速度称为平均应收账款回收期，即应收账款周转天数。其计算方法为：应收账款周转天数=360平均应
22、收账款）销售（营业）收入(2)应收账款在流动资产中占较大份额，及时收回应收账款，能够减少营运资金在应收账款上的呆滞占用，从而提高企业的资金利用效率。(3)采用本指标的目的在于促进企业通过合理制定赊销政策、严格销售合同管理、及时结算等途径加强应收账款的前后期管理，加快应收账款回款速度，活化企业营运资金。(4)由于季节性经营、大量采用分期收款或现金方式结算等都可能使本指标失实，所以，应结合企业前后期管理、行业平均水平进行综合评价（十七）销售（营业）增长率1基本概念销售（营业）增长率是指企业本年销售（营业）收入增长额同上年销售（营业）收入总额的比率。它表示与上年相比，企业销售（营业）收入的增加变动情
23、况，是评价企业成长状况和发展能力的重要指标。2计算公式销售（营业）增长率=本年销售（营业）增长额上年销售（营业）收入100%。3内容解释本年销售（营业）增长额是企业本年销售（营业）收入与上年的差额，本年销售（营业）增长额=本年销售（营业）收入净额-上年销售（营业）收入净额。4指标说明(1)销售（营业）增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志，也是企业扩张增量和存量资本的重要前提。(2)该指标若大于O，表示企业本年度的销售（营业）收入有所增长，数值越大，表明增长速度越快。(3)该指标在实际操作时，应结合企业历年的销售（营业）水平、企业市场占有情况、行业未来发展及
24、其他影响企业发展的潜在因素进行前赡性预测。（十八）资本积累率1基本概念资本积累率是指企业本年所有者权益增加值和年初所有者权益的比值。2计算公式资本积累率=（期末所有者权益一期初所有者权益）期初所有者权益x100%3指标说明(1)资本积累率是企业当年所有者权益的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。(2)资本积累率反映了企业资本的积累情况，展示了企业的发展潜力。(3)资本积累率指标反映了投资者投入企业资本的保全性和增长性。该指标值越高，说明企业的资本积累越多，企业的保全性越强，应付风险的能力越大。（十九）总资产增长率1，基本概念总资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比值。该指
25、标衡量企业本期资产规模的扩张情况。2计算公式总资产增长率=（年末资产总额一年初资产总额）年初资产总额100%3指标说明(1)总资产增长率是从企业资产总量扩张角度衡量企业的发展能力，表明企业规模增长水平对企业发展后劲的影响。(2)该指标越高，说明企业资产规模扩张的速度赶快。但实际操作中，应注意资产扩张的质和量的关系，以及企业的后续发展能力，避免资产盲目扩张。（二十）三年利润平均增长率1基本概念三年利润平均增长率表明企业利润的连续三年增长情况，体现企业的发展潜力。2计算公式三年利润平均增长率=瓤巧习利润总额三年前年末利润总额）一1xl00%3指标说明(1)利润是企业积累和发展的基础，该指标越高，表
26、明企业积累越多，可持续发展能力越强，发展潜力越大。(2)三年利润平均增长率指标能够反映企业的利润增长趋势和效益稳定程度，较好体现企业的发展状况和发展能力，避免因少数年份利润不正常增长而对企业发展潜力的错误判断。（二十一）行业债务结构特征值1.基本概念行业债务结构特征值是客户在银行的全都表内融资占全部负债的比率。该指标从债权人的角度反映客户的债务结构。2计算公式行业债务结构特征值=（短期借款+一年内到期的长期借款+长期借款）负债合计100%3内容解释行业债务结构特征值公式中所用财务指标分别是资产负债表中的“短期借款”、“一年内到期的长期借款”、“长期借款”和“负债合计”。行业债务结构特征值反映了
27、一个客户（或一个行业）对银行融资的依赖程度，它反映的是客户（或行业）负债的结构特征，描述一种客观现象。二、房地产企业有关指标解释房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特性。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1-2年，长则3-5年，甚至更长；项目建设投入资金巨大；影响房地产建设项目成本的各种因素多。因此，为更好地反映该行业特点，房地产企业的评价指标采用了一些专用指标，对某些指标的具体计算方法也与一般工商企业有所不同。具体说明如下。（一）房地产速动比率1基本概念房地产速动比率反映的是房地产企业的短期偿债能力。2计算公式房地产速动比率=（流动资产-存
28、货）（流动负债-预收账款）100%。3内容解释(1）流动资产同上。(2)房地产开发企业存贷有以下几大类：a原材料类存货。指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。b设备类存货。指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。c在产品类存货。指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）。d产成品类存货。指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套。没施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。e开发用品类存货。指企业在进行房地产开发经营
29、活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。(3)流动负债同上。(4)预收账款是指企业按合同规定向购货单位预收的款项。4指标说明(1)房地产速动比率是根据房地产行业的特点，对流动比率的补充。由于所经营商品的特殊性房地产企业的存货主要反映的是与房地产开发项目有关的开发成本、开发产品，而预收账款主要反映的是预收客户的购房款。因此计算时，在分子中剔除了变现能力最差的存货，同时在分母中剔除了偿付压力相对较小的预收账款c(2)该指标越高，表明企业流动资产的流动性越好，偿还流动负债的能力越强。（二）三年平均（总债务-预收账款）三年平均ebit1基本概念三年平均（总债务-预收账款）三年平均ebit是
30、指企业近三年年末扣除预收账款后总负债的加权平均值相对于近三年息税前收益的加权平均值的大小。2内容解释(1)三年平均（总债务-预收账款）三年平均ebit=前年（负债合计-预收账款）0.2+去年（负债合计-预收账款）0.3+今年（负债合计-预收账款）0.5(2)ebit是指企业的息税前收益，具体是指净利润和所得税、偿付利息所支付的现金之和。三年平均ebit=前年ebit0.2+去年ebit0.3+今年ebitx0.53指标说明(1)该指标反映以企业所创造的税前利润在支付利息前对总债务的保障能力。(2)该指标值越小，企业还债能力越强，反之，企业的还债能力就比较弱。（三）非筹资活动现金净流量（总债务-
31、预收账款）1基本概念该指标主要反映的是房地产企业通过经营活动和投资活动产生的现金净流量相对于扣除预收账款后的总债务的大小。2内容解释(1)经营活动现金净流量同上。(2)投资活动现金净流量是指企业在一定时期内，由投资活动所产生的现金及现金等价物的流入量的净额。(3)总债务同上。(4)预收账款同上。3指标说明(1)本指标是从现金流入和流出的动态角度对房地产企业的实际偿还能力进行考察。(2)该项指标以收付实现制为基础，能充分体现企业经营活动和投资活动所产生的现金净流入可以在多大程度上保证对负债的偿还，直观地反映房地产企业偿还负债的实际能力。以该指标评价房地产企业的偿债能力更为谨慎。（3)该指标较大，
32、表明企业经营及投资活动产生的净现金流量较多，能够保障企业按时偿还到期债务。（四）三年平均净资产收益率1基本概念该指标反映的是房地产企业近三年净利润的加权平均值与近三年年末加权平均净资产的比率。它体现了投资者投入企业的自有资本获取净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。2计算公式三年平均净资产收益率=（近三年平均净利润近三年年末平均净资产）100%3内容解释(1)近三年平均净利润是指企业近三年税后利润的加权平均值。近三年平均净利润=前年净利润x0.2+上年净利润0.3+本年主营业务利润0.5(2)近三年年末平均净资产是指企业近三年年末所有者权益的加权平均值。近
33、三年年末平均净资产=前年年末所有者权益0.2+上年年末所有者权益0.3+本年年末所有者权益0.54指标说明(1)净资产收益率是评价企业自有资本及其积累获取报酬水平的最具综合性与代表性的指标，反映企业资本运营的综合效益。由于房地产企业经营周期较一般工商企业长，采用三年平均资产收益率能够在一定程度上消除时间因素的影响，较为客观地反映企业的获利能力。(2)通过对该指标的综合对比分析，可以看出企业获利能力及其在同行业中所处的地位，以及与同类企业的差异水平。(3)-般说来，在资产负债率一定的条件下本比率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业债权人的保证程度越高。（五）三年平均销售利润
34、率1基本概念三年平均销售利润率是指企业近三年加权平均主营业务利润同加权平均主营业务收入净额的比率。它表明企业每单位主营业务收入能带来多少主营业务利润。2计算公式三年平均销售利润率=（三年平均主营业务利润三年平均主营业务收入净额）100%3内容解释(1)三年平均主营业务利润=前年主营业务利润0.2+去年主营业务利润0.3+本年主营业务利润0.5(2)三年平均主营业务收入净额=前年主营业务收入净额0.2+上年主营业务收入净额0.3+本年主营业务收入净额0.5（六）非筹资活动现金净流量/非筹资活动现金流入量1基本概念该指标是指企业经营活动、投资活动所产生的净现金流与因经营活动、投资流动所形成的现金流
35、入量之间的比值。该指标用来考察房地产企业通过非筹资活动创造现金的能力。2计算公式非筹资活动现金净流量非筹资活动现金流人量=（年经营活动现金净流量+年投资活动现金净流量）（经营活动现金流入量+投资活动现金流入量）100%3内容解释(1)年经营活动现金净流量同上。(2)年投资活动现金净流量同上。(3)经营活动现金流人量同上。(4)投资活动现金流人量对应现金流量表的投资活动产生的现金流量的现金流人小计。（七）三年平均成本费用利润率1.基本概念三年平均成本费用利润率是指企业近三年的平均利润总额同企业近三年平均成本费用总额的比率。该指标表示企业为取得利润而付出的代价，从企业支出方面补充评价企业的收益能力
36、。2计算公式成本费用利润率=（近三年平均利润总额近二年成本费用总额）100%3内容解释(1)近三年平均利润总额=前年利润总额0.2+上年利润总额0.3+本年利润总额0.5(2)近三年成本费用总额=（前年主营业务成本+经营费用+管理费用+财务费用）x0.2+（去年主营业务成本+经营费用+管理费用+财务费用）0.3+（本年主营业务成本+经营费用+管理费用+财务费用）0.5（八）三年平均总资产报酬率1基本概念三年平均总资产报酬率是指企业近三年每年所获报酬总额的加权平均值与近三年年末资产总额的加权平均值的比率。它表示房地产企业全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效率的重要指标。2计算公式三年平均
37、总资产报酬率=（三年平均报酬总额三年平均资产总额）100%3内容解释(1)三年平均报酬总额=（前年利润总额+利息支出）x0.2+（去年利润总额+利息支出）x0.3+（本年利润总额+利息支出）0.5(2)三年平均资产总额=前年年末资产总计0.2+去年年末资产总计0.3+本年年末资产总计0.5（九）（经营活动产生的现金流入量-预收账款本期增加额）销售收入1基本概念该指标是指房地产企业当年由经营活动产生的现金流入量扣除预收账款增加额后和当年实现的销售收入净额之间的比值。2内容解释(1)经营活动产生的现金流人量同上。(2)预收账款本期增加额=预收账款期末数-预收账款期初数(3)销售收入净额同上。3指标
38、说明(1)该指标用以考察企业所确认的销售收入与实际收到现金流的配比隋况。(2)由于房地产企业的特点，因预收账款而形成的现金流在经营活动现金流中所占比重较大，因此在分子中将预收账款本期增加额剔除，以反映销售收入的实际实现状况。（十）三年平均总资产周转率1基本概念三年平均总资产周转率是指房地产企业近三年平均销售收入净额同平均资产总额的比值。它是综合评价房地产企业全部资产经营质量和利用效率的重要指标。2计算公式三年平均总资产周转率（次数）=近三年平均销售收入净额近三年平均资产总额3内容解释(1)近三年平均销售收入净额=前年主营业务收入净额0.2+上年主营业务收入净额0.3+本年主营业务收入净额0.5
39、(2)近三年平均资产总额同上。（十一）三年平均流动资产周转率1.基本概念三年平均流动资产周转率是指房地产企业近三年平均销售收入净额同平均流动资产总额的比值。2计算公式三年平均流动资产周转率（次）=近三年销售收入净额近三年平均流动资产总额3内容解释(1)近三年平均销售收入净额同上。(2)近三年平均流动资产总额=前年年末流动资产合计0.2+去年年末流动资产合计0.3+本年年末流动资产合计0.5（十二）三年平均存货周转率1基本概念三年平均存货周转率是房地产企业近三年平均销售成本与平均存货的比率。2计算公式三年平均存货周转率（次）=三年平均销售成本三年平均存货3内容解释(1)三年平均销售成本=前年主营
40、业务成本x0.2+上年主营业务成本0.3+本年主营业务成本净额0.5(2)三年平均存货=前年年末存货02+去年年末存货0.3+本年年末存货0.5（十三）三年平均应收账款周转率1基本概念三年平均应收账款周转率是企业近三年平均销售收入净额同平均应收账款余额的比率。2.计算公式三年平均应收账款周转率（次）=三年平均销售收入净额三年平均应收账款余额3.内容解释(1)三年平均销售收入净额同上。(2)三年平均应收账款余额=前年年末应收账款0.2+去年年末应收账款0.3+本年年末应收账款0.5（十四）营运资本总资产1基本概念是指房地产企业的营运资本与总资产的比值。2.内容解释(1)营运资本=流动资产-流动负
41、债营运资本指标反映公司流动资产与流动负债的差额。指标值小于0，说明公司有无法偿还流动负债的风险。(2)总资产同上。3指标说明(1)营运资本是流动资产与流动负债的差额，它是房地产企业开展日常生产经营活动的资金保证，它的数量决定着企业资金的整体平衡情况，对企业的短期偿债能力产生很大影响。用营运资本与企业总资产之比作为衡量和判断营运资本是否达到合理数值的标准，能较准确地判断企业风险情况。一般情况下，该比率越高，企业的破产风险越小，陷入失败的可能性也越小；而一旦该比例低于标准或预先设定的指标，则预示企业破产风险、失败的可能性增大。(2)建筑业适用本指标。（十五）三年销售收入平均增长率1基本概念该指标反
42、映房地产企业近三年销售收入的增长情况，是评价企业状况和发展能力的重要指标。2计算公式三年销售收入平均增长率=（本年主营业务收入净额-前年主营业务收入净额）（2x前年主营业务收入净额）100%（十六）三年资本平均增长率1基本概念三年资本平均增长率表示企业资本连续三年的积累情况，体现企业的发展水平和发展趋势。2计算公式三年资本平均增长率=（本年年末所有者权益-前年年末所有者权益）（2前年年末所有者权益）xl00%（十七）三年利润平均增长率l.基本概念三年利润平均增长率表明企业利润的连续三年增长情况，体现企业的发展潜力。2.计算公式三年利润平均增长率=（本年利润总额-前年利润总额）期初所有者权益x1
43、00%3.指标说明(1)利润是企业积累和发展的基础，该指标越高，表明企业积累越多,可持续发展能力越强，发展的潜力越大。(2)利用三年利润平均增长率指标，能够反映企业的利润增长趋势和效益稳定程度，较好体现企业的发展状况和发展能力，避免因少数年份利润不正常增长而对企业发展潜力的错误判断。(3)建筑业适用本指标。（十八）预收账款（预收账款+销售收入）1.基本概念该指标是指年末预收账款和年末预收账款与当年实现的销售收入之和的比值。2.指标说明由于房地产项目资金占用量大，开发建设周期长，在开发企业实际收到商品房销售款项时，按现行的会计制度和会计准则往往不能确认为收入，而是计人预收账款。预收账款是反映企业
44、预收购买单位账款的指标，属于资产负债表的流动负债科目。按照权责发生制，由于商品的所有权尚未转移，所以预收账款还不能体现为当期利润。但是，预收账款意味着企业已经得到客户所支付的货款，所以只要企业履行合同，预收账款将在未来的会计期间转化为收入，并在结转成本后体现为利润。因此，预收账款的多少实际上预示了企业未来的收入利润情况，对于估计上市公司下一个会计期间的盈利水平具有重要的参照意义。三、建筑业有关指标解释（一）长期资产适合率1基本概念长期资产适合率是企业所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资之和的比率。长期资产适合率从企业资源配置结构方面反映了企业的偿债能力。该指标反映企业长期的资金占用与长
45、期的资金来源之间的配比关系。2.计算公式长期资产适合率=（所有者权益+长期负债）（固定资产+长期投资净额）100%3.内容解释(1)所有者权益同上。(2)长期负债是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。对于编制合并会计报表的企业，少数股东权益也包括在本项目中。(3)固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。(4)长期投资是指除短期投资以外的投资，包括持有时间准备超过1年（不
46、含1年）的各种股权性质的投资、不能变现或不准备随时变现的债券、长期债权投资和其他长期投资。4指标说明(1)长期资产适合率从企业长期资产与长期资本的平衡性与协调性的角度出发，反映了企业财务结构的稳定程度和财务风险的大小。(2)该指标在充分反映企业偿债能力的同时，也反映了企业资金使用的合理性，分析企业是否存在盲目投资、长期资产挤占流动资金或者负债使用不充分等问题，有利于加强企业的内部管理和外部监督。(3)从维护企业财务结构稳定和长期安全性角度出发，该指标数值较高比较好，但过高也会带来融资成本增加的问题，理论上认为该指标100%较好，因此，该指标究竟多高合适，应根据企业的具体情况，参照行业平均水平确定。（二）盈利现金比率1.基本概念这一比率反映企业本期经营活动产生的现金净流量与净利润之间的比率关系。2计算公式盈利现金比率=经营活动现金净流量净利润3内容解释(1)经营活动现金净流量
