保利地产财务报表分析.doc

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1、财务管理课程设计工商管理专业08级01班 姓 名 宰娟 学 号 08040108 2011年01月目录一、财务报表数据分析2（一）资产负债表分析2（二）利润表分析3（三）现金流量表分析3二、相关比率分析4（一）资产负债表比率分析4（二）利润表比率分析4（三）现金流量表比率分析5三、总结5四、附件7 附件一 各项目比率表7 附件二 个人小结9保利地产2009年财务报表分析保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2

2、009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。以下为保利地产2009年的财务状况的简要分析（各项目比率见附件一）。一、财务报表数据分析（比较分析法） （一）资产负债表分析企业2009年资产类重点项目分析1、 货币资金 年初：886574434.57元，年末：2664085741.96元，同期增长200.49%，说明企业现金充足，资产流动性强。2、企业2009年无短期投资项目。3、应收账款年初：3

3、3456300.97元，年末：117491589.14元，同期增长251.18%，企业在应收账款方面应该保持谨慎性，避免出现过多的呆账坏账。4、 存货 年初：6574179007.83元，年末：6906026665.01元，同期增长5.05%，存货量小，企业运作较好。5、企业长期股权投资年初：2503115567.25元，年末：3206858881.76元，同期增长28.11%，长期投资率正常。6、企业固定资产年初：12027454.69元，年末：12784729.11元，同期增长6.30%。7、企业无形资产年初：726946.13元，年末：5212672.23元，同期增长671.06，无形资

4、产增长数目很大，说明企业在研发，商誉方面已经达到高峰期，社会认同度较高，是企业发展的最佳时机。 企业2009年权益类重点项目分析1、企业短期借款没有2、应付账款年初：410829155.53元，年末数：329982757.04元，同期降低19.68%，负债率降低。3、 长期借款4、 年初：1741000000元，年末：340000000元，同期降低80.47%，企业信誉良好。4、 实收资本5、 年初：2452343186元，年末：3519721100元，同期增长43.52%，说明企业的良好运作集资良好。5、 资本公积 年初：6783657396.95元，年末：14267332423.09元，同

5、期增长110.32%，企业盈利良好给企业带来了较多的资本公积。6、 盈余公积 年初：251752100.30元，年末：419702992.34元，同期增长66.71%，同5。7、 利润分配-未分配利润年初：1188785869.54元，年末：1640931641.38元，同期增长38.03%，同5。 （二）利润表分析由利润报表可知，保利地产2009年的营业收入：3113919107.80元，上年2088361071.57元，增长49.12%；2009年营业利润：1990721121.31元，上年471692898.01元，增长322.04%，企业盈利增长较高；2009年净利润：16795089

6、20.43元，上年432743194.87元，增长288.12%。 （三）现金流量表分析 经营活动产生的现金流量净额，2008年-2424304542.12元，2009年-3453641689.09元，由于房地产公司的特殊性，现金流量表为负值，2009年公司又投入了42.46%的资金。现金流量表中的现金流动负债比率，从现金流动角度补充说明企业的偿债能力。二、相关比率分析 （一）资产负债表比率分析偿债能力分析 （1）短期偿债能力分析流动比率是企业一定时期流动资产与流动负债的比例。计算公式：流动比率=流动资产/流动负债=27974072146.07/6888710727.58=4.06。专家认为此

7、比率在2左右，是短期偿债能力最理想的数字。若此比率高于2过多，说明企业没有有效运用流动负债，短期资本管理政策偏于保守；而低于2过多，则意味着短期偿债能力不足，有财务风险压力。 （2）长期偿债能力分析资产负债率说明企业的资产有多少是通过负债形成的。计算公式：负债总额/资产总额*100%=11491440957.59/31339129114.40=36.67%，在实际工作中，不能简单的以该指标的高低来评价企业的负债水平和偿债能力。多数情况下此比率不超过50%。 由此，保利偿债能力较高，但是过高的比例说明公司没有充分运用流动负债，速动资产没有盘活。 （二）利润表比率分析 盈利能力分析 营业利润率=营

8、业利润/营业收入*100%=1990721121.31/3113919107.80=63.93%。对大多数商业企业而言，营业利润率水平一般介于20%-50%之间，而由于房地产公司的特殊性，其利润率较高也是正常的。 营运能力分析存货周转率（次数）=销售成本/存货平均余额=1729868119.33/【（6574179007.83+6906026665.01）/2】=0.26。一般情况下，存货周转次数越高越好。周转率越高表明企业销售的数量增长销售能力增强。计算得知房地产企业存货周转率远远低于其他行业，但是和别的相关集团相比，0.26属于正常范围。由此，保利盈利能力非常好，公司资产总额大，由于房地产

9、公司的特殊性以及国家宏观调控的影响，盈利空间巨大。营运能力在相关行业属于正常的范围，但是只是平均水平，还有上升的空间。 （三）现金流量表比率分析 现金比率分析现金比率=现金及现金等价物余额或现金净流量/流动负债100%=2664085741.96/6888710727.58=38.67%，现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额。速动资产扣除应收帐款后计算出来的金额，最能反映企业直接偿付流动负债的能力。现金比率一般认为20%以上为好。但这一比率过高，就意味着企业流动负债未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。其他项目比率分析 从报表中可以看到，经营活动中

10、，现金流入量21738204390元，现金流出量25191846079元，经营活动产生的现金流量净额-3453641689.09元，也就是说存在3453641689.09元的亏空。此部分问题将在下文总结中进一步分析。 三、总结通过对企业的财务报表分析，保利地产的财务报表分析结果总结如下： （一）净利润增长傲人。 （二）经营活动现金流亏空，成交量不足，存货巨大，现金流紧张，大量外部融资。 具体分析如下： 从利润来看，保利地产确实是一家利润傲人的公司。但是除了利润状况之外，从现金流量表中不难看出问题的存在经营活动的现金流量出现了3453641689.09元的亏空。而投资活动中，现金流入量51585

11、6075.64元，现金流出量696170637.00元。筹资活动中，现金流入量8405349984.14元，现金流出量2993882426.30元，表明借款明显大于还款。 导致这个情况的原因可以从资产负债表来看，也可以从现金流量表来看。保利地产从2009年库存的存库相对2008年增长了331847657.18元，大量的资金要在存库了，而保利地产的存库就是已经盖好，没有卖出去的房子或者打算盖房子的材料。这个存货增加331847657.18元，意味着大量的现金流出去，但是沉淀在住房领域。所以在利润表当中能见到利润，但是在现金流量表当中却见不到现金。也就是说，2009年度保利销售回笼大于土地支出增长

12、幅度，即意味着目前的销售情况未能支持其扩张。而地产商弥补资金缺口主要有两个途径：1、降价销售存货房回笼资金，2、外部融资。保利地产2009年主要通过外部融资缓解资金链紧张，也就是说，2010年，宏观政策收紧，如果银行收缩贷款，保利地产不能持续从银行借款，则现金流压力会非常大，可能需要降价售房，回笼资金，解决现金压力。这是值得保利注意的问题。08级工商管理一班 宰娟 080401082011年1月5日附件一项目编号项目名称比率数值1流动比率4.062速动比率3.063现金比率38.67%4利息保障倍数80.295资产负债率36.67%6权益乘数1.587到期债务偿付比率8强制性现金支付比率9营业

13、利润率63.93%10成本费用利润率107.15%11净资产收益率11.00%12总资产收益率13应收账款周转率2.3314存货周转率0.2615流动资产周转率0.1316总资产周转率0.1117资产保值增值率1.8618每股收益0.5019每股股利1.3220市盈率17.0021流动负债保障率-48.28%22负债保障率-27.7323每股经营现金流量24净资产现金回收率-22.63%25营运资本现金回收率-19.68%26资产现金回收率-12.46%27盈余现金保障倍数-2.0628现金毛利率-15.89%29现金充分性比率30经营活动净现金流量-3453641689.09附件二财务管理课

14、程设计个人小结首先，由于在最初的学习当中，很多知识掌握的很不好，开始算数据，分析报表，是整整把书看了一遍又一遍。但是，现在再看自己算的这些数据，以及最后拿出来的分析，无论好坏，都是有极度的满足感。也是在这个过程中，把第二章熟悉了一下。其次，在分析的过程中，恰恰遇到了可能很多人都没能遇到的问题，课本上举的公司的例子各项数据都是正的，而我选择的保利地产，由于房地产的特殊性，经营现金净流量出现了负值的情况。当时，不知道再怎么进行下去，所以向老师询问。之后搜寻各方面的信息去了解为什么出现了负值却依然是地产的巨头。而也正是在这之后，才似乎开始真正懂这个课程设计的目的是什么就是去分析和发现问题。在此之前，我一直是抱着一种完成任务的想法来面对课程设计的，就好像每次考试，努力复习不过是为了过了这门课或者拿到奖学金，而不是期待学到些什么。虽然，到现在，做完了整个课程设计，我不能说自己学到了很多，但是，我相信这个过程中，我学到了别人没有学到的东西，我坚信这一点。最后，是我认为自己值得的分数，94分。我相信自己在这个过程中付出和收获的价值。