各地房地产建安成本大汇集.doc

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1、各地房地产建安成本大汇集字体: 小 中 大 | 打印 发表于: 2008-10-09 00:58 作者: 非国产西洋参 来源: 地产江湖社区门户每个城市的建安成本都不一样，欢迎大家把自己知道的说说！建安费的定义是什么？包含哪些费用？例如：2007年，统计局投资处曾专门对郑州市的房子建安成本进行过测算，多层成本在800元左右，高层成本在1200元1500元之间。附：为了适应工程计价改革工作的需要，按照国家有关法律、法规，并参照国际惯例，在总结建设部、中国人民建设银行关于调整建筑安装工程费用项目组成的若干规定（建标号）执行情况的基础上，建设部、财政部联合制定了建筑安装工程费用项目组成（以下简称费用

2、项目组成）。 费用项目组成调整的主要内容： 建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。 为适应建筑安装工程招标投标竞争定价的需要，将原其他直接费和临时设施费以及原直接费中属工程非实体消耗费用合并为措施费。措施费可根据专业和地区的情况自行补充。 将原其他直接费项下对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的检验试验费列入材料费。 将原现场管理费、企业管理费、财务费和其他费用合并为间接费。根据国家建立社会保障体系的有关要求，在规费中列出社会保障相关费用。 原计划利润改为利润。 为了指导各部门、各地区依据费用项目组成开展费用标准测算等工作，建设部和财政部统一了建筑安装工程费用参考计算

3、方法和建筑安装工程计价程序。 费用项目组成自年月日起施行。原建设部、中国人民建设银行关于调整建筑安装工程费用项目组成的若干规定（建标号）同时废止。我也来说两句查看全部回复最新回复玲珑 (2008-10-09 01:03:35)武汉开发一个房地产项目的成本大概由几部分组成，一是土地成本，你可以简单地理解，开发商得到这块土地所需要支付的成本，比如出让金、拆迁费，甚至润滑贿赂部分的费用，当然拿地方式不同，支付的成本是不同的；二是建安成本，说白了这是建房子的成本；三是管理成本，建设过程中，开发商的各种管理（人员）支出、资金成本、营销成本等等；最后一部分就是开发商的利润和税费了。其中的土地成本、综合建安

4、费基本是公开的，这两部分的成本可能占开发成本的70%，也比较容易计算出来。不同时期获得的土地的成本是不同的，但土地公开招拍挂后，这个成本就公开了。综合建安费也比较容易计算，别墅产品的土建造价（装修除外）一般在500600元/平方米；多层住宅土建成本通常是1000元左右/平方米；板楼住宅的土建成本在2000元左右/平方米。玲珑 (2008-10-09 01:04:43)杭州的，土建6层以下900-1200元/平方米，小高层1200-1800元/平方米，高层1800-2500元/平方米七宗最 (2008-10-09 01:07:54)本问题很复杂，拿酒店和写字楼来举例：首先，产品标准是什么？框架结

5、构？剪力墙结构？有无地下室、人防等，这都是制约土建造价的重要因素。第二，外立面采用何种材料？瓷砖、幕墙、幕墙窗？铝板等等，不一而足。第三、机电配置是什么？中央空调？分体空调？建筑形式对消防配置的影响？比如需不需要自动喷淋系统？火灾报警系统等。弱电方面的造价倒是好说，需要考虑卫星电视等。还有还是一个产品标准的问题。如选择材料的好坏、国产还是进口等。第四，电梯的部数多少？提升高度和层站数？是否无机房电梯？国产品牌还是进口品牌还是合资品牌？第五，室外工程的量大不大，其中包括红线内市政工程、园林绿化、道路、围墙、小品等。第六，室内装修的标准是什么，家具配置的标准是什么？上述因素影响太多了，配置不一样建

6、安成本不一样的。七宗最 (2008-10-09 01:10:43)一、工 程 概 况工程名称 某行政综合楼 建设地点 杭州市 工程类别 二 类 建筑面积 22032m2 结构类型 框剪结构 建筑高度 30m 层 数 地上8层地下1层 单方造价 1503元/m2 编制日期 2002年1月 工 程 结 构 特 征 本工程为某学院行政综合楼，工程基础采用钻孔灌注桩，主体为现浇钢筋砼框架剪力墙结构，外墙采用多孔粘土砖，内墙为大三孔粘土砖。屋面分别为现浇上人屋面或坡屋面。楼地面包括水泥地面、防滑地砖或磨光花岗岩等，外墙贴面砖，内墙采用白色涂料，铝合金外门窗，内胶合板门。安装部分包括给排水系统、消火栓系统

7、、自动喷淋系统、电力照明、动力系统、防雷接地系统、消防报警及联动控制系统、空调通风、空调水系统等。二、造 价 指 标 项 目 单方造价（元/m2） 占总造价比例（%） 总 造 价 1503.34 100 土 建 1192.60 79.33 其 中 结 构 798.45 53.11 装 饰 394.15 26.22 安 装 310.74 20.67 其 中 水 31.56 2.10 电 89.96 5.98 暖通 105.28 7.00 消防 83.94 5.58三、工 程 造 价 及 费 用 组 成土 建 部 分 单位：元 项 目 平 米 造 价 占总造价百分比（%） 总 造 价 1192.6

8、0 100 直 接 费 968.72 81.23 综合费用 268.69 22.53 价 差 -69.59 -5.84 劳动保险费 19.37 1.62 单列费用（泥浆外运） 5.41 0.45安 装 部 分 单位：元项目 总 造 价 主 材 费 安 装 费 其中人工费 直 接 费 综合费用 税 金 劳动保险费 水 平米造价 31.56 24.56 4.32 0.84 28.88 1.49 1.04 0.15 百分比% 100 77.82 13.69 2.66 92.51 4.72 3.30 0.48 电 平米造价 89.96 69.96 8.59 4.35 78.52 7.70 2.96 0

9、.78 百分比% 100 77.73 9.55 4.84 87.28 8.56 3.29 0.86 暖通 平米造价 105.28 78.40 12.61 5.54 91.01 9.81 3.46 1.00 百分比% 100 74.47 11.98 5.26 86.45 9.32 3.29 0.95 消防 平米造价 83.94 57.87 12.26 5.67 70.13 10.14 2.75 1.02 百分比% 100 68.94 14.61 6.75 83.55 11.96 3.28 1.22 合计 平米造价 310.74 230.76 37.78 16.41 268.54 29.04 10

10、.18 2.95 百分比% 100 74.26 12.16 5.28 86.42 9.35 3.28 0.95四、土 建 部 分 构 成 比 例 及 主 要 工 程 量项 目 分部直接费（元） 占直接费比例（%） 单位 工程量/m2 土石方工程挖土方 259634 1.22 m3 0.12 打桩工程 2552748 11.96 基础与垫层钢筋砼地下室底板 钢筋砼板直形墙 2447461 11.47 m3m3 0.100.02 砖石工程多孔砖墙 496197 2.32 m 0.12 砼及钢筋砼柱梁板墙 7348103 34.43 m3m3m3m3 0.040.070.120.05 屋面工程钢筋砼

11、细石砼无筋砼细石砼 300596 1.41 m2m2 0.080.13 耐酸保温工程 89182 0.42 附属工程 43596 0.20 脚手架工程 751146 3.52 楼地面工程花岗岩楼地面 防滑地砖水泥砂浆 2684455 12.56 m2m2m2 0.260.520.18 墙柱面工程石灰砂浆墙柱面水泥砂浆墙柱面外墙面砖 1093072 5.12 m2m2m2 1.060.720.22 天棚工程 423959 1.99 门窗工程铝合金门窗胶合板门 1903151 8.92 m2m2 0.190.03 油漆涂料工程 801770 3.76 其它工程 147677 0.69 合计 213

12、42766 100 五、主 要 材 料 消 耗 指 标项 目 单 位 每平米耗用量 每万元耗用量 1、土 建 钢 筋 kg 71.48 761.26 水 泥 kg 47.12 501.83 商品砼 m3 0.50 5.33 砂 子 t 0.21 2.24 碎 石 t 0.04 0.43 块 石 t 0.07 0.75 标准砖 块 11.46 122.05 多孔砖 块 10.91 116.19 石灰 kg 12.02 128.01 胶合板 m2 0.07 0.75 UEA膨胀剂 kg 6.49 2、安装 型钢 kg 1.06 / 无缝钢管 kg 0.69 / 镀锌钢管 kg 3.06 / 镀锌钢

13、板 kg 0.52 / 焊接钢管 kg 0.92 / 电线管 kg 0.70 / 钢塑管 kg 0.26 / 编制说明：1、本工程招标范围包括主体建筑全部建安工程，不包括室外工程。2、本造价根据浙江省建设工程计价依据（1994）编制，材料价格采用杭州市2001年信息价。3、本工程造价不考虑优惠因素。玲珑 (2008-10-09 01:20:03)宁时代服装进出口股份有限公司关于对外投资的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整,对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要内容提示 合作方名称 滕宝健,系自然人,身份证号码为：21022219770425811 投

14、资数量 人民币4,480万元 投资期限(起始日和结束日) 预计两年 投资项目名称 本公司拟与自然人滕宝健共同向沈阳煜盛时代房地产开发有限公司增加投资,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目 投资收益率 新项目的投资利润率为12.73 %,投资收益率45.48%,投资回收期为2年。 一、对外投资概述 本公司2005年4月22日第二届董事会第十九次会议(临时会议通过决议,同意向本公司参股子公司沈阳煜盛时代房地产开发有限公司增加投资4,480万元,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目。 2005年4月22日,公司与滕宝健于大连市签署了合作协议书补充协议,一致同意按出资比例向“沈阳煜盛时代房

15、地产开发有限公司”增加投资,用于开发沈阳市大东区小二台子地块房地产项目,其中公司以现金投资4,480万元,占本次投资的40%；滕宝健以现金投资6,720万元,占本次投资的60%。 本次投资不构成关联交易,且未达到上海证券交易所股票上市规则中关于交易需经股东大会批准的标准,故不需经股东大会审议通过。 二、投资协议主体介绍 滕宝健,系自然人,身份证号码为：21022219770425811,具有完全民事行为能力。 三、投资标的的基本情况 本次增加投资,用于开发辽宁省沈阳市大东区小二台子地块房地产项目。 (一)成本分析： 1、土地成本合计 土地成本土地出让金动迁成本 283703986元/? 2、建

16、安工程费及其他费用合计：(1,835元/平方米) (1)建安费：小高层框架结构1,000元/平方米?；多层框架结构770元/平方米?(；按小高层占40 %,即40%152,0001,000元/平方米? 60,800,000元；多层占60 %,即60%152,000平方米?770元/平方米? 70,224,000元)。 均价： 1000元/平方米?40%770元/平方米?60%400元/平方米?462元/平方米?862元/平方米? (2)配套费：183元/平方米(此数值是完全按政府规定标准合计) (3)小区内各种小配套及其他15项费用合计：310元/平方米 (4)税费：包括4%契税、营业税及所得

17、税360元/平方米 (5)财务成本：240元/平方米 合计：12345 862元/平方米?183元/平方米?310元/平方米?360元/平方米?240元/平方米?1,955元/平方米? 3、综合经济指标 283元/平方米?703元/平方米?1,955元/平方米?2,941元/平方米 (二)盈利预测： 1、预期销售总收入：50,160万元 (其中：住宅部分129,200平方米?,销售平均价格3000元/平方米,住宅部分销售总价：129,2003000元/平方米?387,600,000元；公建部分22,800平方米?,销售平均价格4,800元/平方米?. 公建部分销售总价：22,8005,000元

18、/平方米?114,000,000元) 2、开发成本：44,703万元(2,941元/平方米?152000平方米?447,032,000元) 3、利润：50,160-44,7035,457万元 (三)项目的投资利润率为12.73 %,投资收益率45.48%,投资回收期为2年。 四、对外投资合同的主要内容： 2005年4月22日,公司与滕宝健签署的合作协议书补充协议。 协议规定本次投资11,200万元,本公司以货币投资4,480万元,占本次投资的40%；自然人滕宝健以货币投资6,720万元,占本次投资的60%。分二期投入,第一期双方投入的资金金额合计为6,375万元,其中本公司投入现金2,550万

19、元,占一期投资的40%,滕宝健投入价值为3,825万元的小二台子地块的土地使用权,占一期投资的60%；第二期双方投入的资金金额合计为4,825万元,其中本公司投入现金1,930万元,占二期投资的40%,滕宝健投入现金2,895万元,占二期投资的60%； 2、公司投入资金来源 本公司以自有资金投入。 五、对外投资的目的和对公司的影响 随着今年纺织品配额的取消,公司的主业受到很大考验,为实现公司经营业务的多元化,增加公司的抗风险能力,开拓公司新的效益增长点,公司经考察决定开展房地产开发经营。 沈阳市房地产市场无论从价格上、需求上、还是存量上都有良好的发展势头,可以说沈阳市房地产市场正步入健康、良性

20、发展的轨道。随着国家振兴东北老工业基地发展战略的实施,沈阳作为老工业基地,在市场经济大潮中大量下岗的职工又重新回到了工作岗位上,又有了固定的收入,有了可以改善居住环境和条件的客观基础；新一轮城市改造的浪潮席卷省城,在已经宣布的棚户区基本改造完成以后,处于过去的城乡结合部的新的旧区改造已经启动,2005年沈阳市向开发市场推介了10大开发地块,累计待开发面积超过500万平方米,超过6万户的动迁居民除了部分回迁以外,大部分选择了异地购房,可以说新一轮置业和再置业运动已经开始；高中低档房同步需求,中低档房地产市场的需求量大于高档房屋的需求量；大众购房作为一种投资行为,在银行的按揭政策下变成了可能。 从

21、2002年开始,沈阳市经营性土地全部以公开交易的方式进入市场,较好地规范了房地产开发市场,使开发商得以在公平、公正的环境下实施开发运做。 就是在这种大背景下,我公司经过仔细研究沈阳市房地产市场状况,认为借沈阳市取得2006年世界园艺博览会的大好良机,新一轮房地产开发高潮已经到来并预计可以持续到未来地2？3年。因此,经公司实地考察,初步选定10大开发地块之一小二台子地块位为公司房地产开发对象。 本项目实施后,将给公司带来新的利润增长点,为公司经营的多元化打开一个新的局面。 风险提示 本项目将面临： 1、动迁风险：钉子户影响动迁时间； 2、建设风险：建设速度和周期； 3、投资回收期风险：投资回收期

22、大于1年时的财务风险； 4、政策风险：国家如果出台新的政策所带来的风险。 六、备查文件目录 1、公司第二届董事会第十九次会议(临时会议)决议 2、合作协议书 3、合作协议书补充协议 特此公告。 辽宁时代服装进出口股份有限公司董事会 二五年四月二十二日玲珑 (2008-10-09 01:26:21)海南中海银投资有限公司06年曾经向社会公布了自己造房的成本：海口各楼盘根据品质、地段等不同，成本有所差异，一般而言：土地成本250元400元/平方米，勘探5元15元/平方米，设计10元25元/平方米，政府要收的各种税和费240元270元/平方米(以销售价格约2000多元/平方米计算，其中包括报建费50

23、元/平方米)，审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来5元10元/平方米，建安费高层1200/平方米，建安费低层为800元900元/平方米，园林等设施配套约100元/平方米。海口高层房产项目的综合成本理论上测算是1810元1900多元/平方米，低层的会更低些。实际上，一般的开发商会把成本控制在1800元/平方米以下，这样的测算还有下调的空间，因为中海银没有组织自己的施工队，选择的合作单位如施工、监理等都是甲级资质企业。对房产成本控制的方面，主要在设施、配套等方面，有的甚至可以下降到1500元/平方米以内。如开发商自已组织施工队，建安成本可以下降100多元/平方米。我是谁 (2008-11-

24、19 19:17:17)建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.6628.77，

25、建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48，也就是说，老百姓购房款的30多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。今年来，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。今年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35。普通小高层住宅的涨幅同样显著，三年的涨幅达44。2005年普通小高层

26、住宅的建安成本每平方米为1045元，2006年上升至1170元，2007年涨到1213元，目前则为每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例，2005年为每平方米150元，而目前则上升至每平方米200元。另外，由于今年以来，各地房地产市场普遍低迷，而建安成本却持续上涨，因此不少开发商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制，大部分开发商主要从以下几个方面去控制：一、加强对工程施工图设计质量的审核；二、优先工程施工队伍；三、加强施工图预算的编制和审核；四、认真作好图纸会审工作；五、施工技术措施的研究和论证；六、重视材料的确认与价格管理；七、设备采购宜采用甲供形式；八、现场签证制度必须严格

27、；九、按合同约定控制资金支出 。具体不再赘述。以下为各地的建安成本。如数据有不实之处，欢迎各位网友留言指正。也欢迎各位继续补充你所知道的各地建安成本！北京多层：1100-1300左右；小高层：1400-1600左右；高层：1800-2100元。青岛市多层：950元/平方米；小高层：1380元/平方米；高层：1850元/平方米；商业的价格一般在1500-2000元/平方米左右。武汉多层：750元/平方米；小高层：1250元/平方米；高层：1650元/平方米；商业最低成本在900元/平方米。长沙多层 700-900；小高层 1400-1600；高层 1800左右。湘潭多层：550-630；小高层：

28、地下车库约1800，主体1100-1300；高层：地下车库约2000，主体1500左右。衡阳多层：600-650元/平方；小高层：大约900元/平方；高层：1100元/平方。常德多层：600-650（含水电）；高层：900-1100；商业：1200-1500。江苏南部多层：900；小高层：不含地下室(8-12层)1300左右，13-18层1450左右；高层：(不含地下室) 1300左右；高层商业不含地下室)2000左右，地下室:2600-3000(车库)。南京多层：950元/，砖混；小高层：1300元/；高层：1700元/苏州多层：850至1000 元，用材普通的就是850，好些的1000；小

29、高层（7-11F）：1300至1600元；高层：1600至2200；超高层（100M以上）：不一定，普遍在3000以上；地下车库一般分全地下和半地下的，全地下的一般要2500元/平米左右，半地下一般在15002000元/平米。大连多层：1200元/平（含空调、门、窗）；小高层：1350元/平（含门、窗）；高层：1600元/平（含门、窗）；商业：1500元/平；地下：2000元/平（人防、车位）。安徽多层：1100元/平（含、门、窗）；小高层：1400元/平（含门、窗）；高层：1550元/平（含门、窗）；商业：1600元/平；地下：2200元/平（人防、车位)。郑州多层：900元/（砖混）；小高

30、层：1200元/（框架）；高层：16001900元/（框剪，含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。石家庄多层：900元/平方米；小高层：1200元/平方米；高层：1500元/平方米。成都多层：1000-1200；小高层：1400-1600；高层：18002000杭州多层：1100元/平方米；小高层：1300元/平方米；高层：1850元/平方米，一类高层（100米高）2100元/平方米；商业的价格一般在1800-2400元/平方米左右（含电梯集中空调及消防）。河南多层：650800；小高层：8501300；高层：15001800。广州多层：1275元；高层：1750元；江西吉安多层：800

31、元/（含窗，内外墙、水电管网）；小高层：1100元/（框架，含窗，内外墙、水电管网）；高层：14001700元/（框剪，含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。上海多层：1100-1300；小高层：1500-1700；高层：2000-2400；超高层五星级酒店的建安成本标准如下（元/平方米）：1桩基工程（受力桩）总建筑面积180-2002地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积4000-44003黑乎乎建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积900-9904外墙玻璃幕墙外立面建筑面积1300-16005结构工程地上建筑面积1000-12006给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积370-40

32、07喷淋、气体消防总建筑面积110-1208污水处理（含管线）总建筑面积40-459空调工程地上建筑面积600-66010地下室通风工程地下室建筑面积190-21011照明、防雷、动力、变配电总建筑面积900-99012电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积530-58013煤气工程总建筑面积50-5514电梯、自动扶梯总建筑面积360-40015室外总体总建筑面积120-13516室内精装修连家具地上建筑面积3500-390017杂项工程总建筑面积300-35018洗衣房设备地上建筑面积170-19019厨房设备地上建筑面积280-310我

33、是谁 (2008-11-19 19:32:45)哈棚改办发20088号文件关于公布棚户区改造安置房屋（住宅）建安成本和综合建设成本参考价格的通知中规定：经测算，2008年哈尔滨市棚户区改造安置房屋(多层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积860元920元；安置房屋(高层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积1230元1340元（18层以下，含18层）；安置房屋(高层住宅)建安成本参考价为每平方米建筑面积1480元1600元（18层以上）。当然拆迁安置房的价格应该比一般的商品房要稍微低点，因为按理说配套要差点，不过应该是相对准确的参考了。小李寻刀 (2008-12-24 17:04:08)探寻

34、真相开发成本到底是多少？一直以来，各界人士纷纷扬扬地对房地产的开发成本做出了各种版本的“揭示”，但数据似乎从来没有一致过，地产大鹗任志强更是表示开发成本是“露不得”的。但是，在当前的市场状态下，如果想解开迷局，找准房地产市场的发展方向，确定如何才算是健康发展，如何才算是理性回归？那么，一个不可回避的问题就是：房地产的开发成本到底是多少？只有这样，才能清楚开发项目的利润到底是什么水平、房价到底有多少下降空间？这时，真相将会渐渐呈现在我们面前！我们知道，因为房地产开发成本中存在着很多变数，因此，本贴给出一组统一的数据，征寻不同地区的开发成本，结果可以包括自己的计算和现成的资料，只要是根据正规的开发

35、成本组成进行的数据数据即可。计算假设基础数据：土地面积：100亩土地价格：120万/亩容积率：1.5多层建安成本：800元/平方米前期各种费用及全部各种规费按当地实际数据进行。再次声明：以上为假设数据，仅提供给无案例情况下个人计算的统一之用。如果有实际案例资料，可以直接发贴，但都请注明数据的时间和地区。请全体湖友积极参与，进行全面的专业性探寻！本贴将成为地产江湖的独家重磅资源，为全体湖友之幸事！只要按正规开发成本构成进行计算之回复，贴贴热心+3银两+3！若有非常价值之贴，将提请超级版主给予+专业分等额外奖励！ 本帖最后由 小李寻刀 于 2008-12-24 17:10 编辑回笼觉主 (2008

36、-12-26 17:08:54)某项目的开发成本：1、土地费用根据开发商提供的资料，项目土地费用为600元/（用地面积），项目总地价9871.8万元2、前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用45万元、勘察设计费用2806.3万元，土地平整费用为823.6万元。项目前期工程费合计3673.9万元。3、建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定。项目建筑安装工程费合计87512.2万元。4、公共配套设施建设费即本项目内配套的公共设施的建设费用，本项目的包括学校、社区中心等，项目公共配套设施建设费用合计2992万元。5、开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征

37、收的费用。以及其他包括监理及质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等费用。本项目开发期间税费按建安成本以及公建配套费用之和的2.5%计算，项目开发期间税费合计2262.6万元。6、不可预见费根据本项目规模大的特点，但项目的可变影响因素相对较易控制，同时参照深圳市房地产开发项目的平均水平，按以上各项费用之和的2.5%取值。项目不可预见费合计2657.8万元。7、管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，按前述各项之和的3%取值。项目管理费用合计3269.1万元。8、财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生

38、的各项费用，在这里是指长期借款利息。本项目的银行贷款总额为12000万元，年利息率为5.76%，贷款期延续3年。项目财务费用合计2195.3万元。 本帖最后由 回笼觉主 于 2008-12-26 17:11 编辑坏脾氣 (2008-12-27 09:38:37)以下是做开发的时候，对项目的一个销售价格的预算，现在忘的差不多了。等我再研究下，在解释！项目投资核算分析表1：占地面积：19980平米，容积率：2.0，总建筑面积：39960建筑形式：多层住宅，销售均价：2000元/平米序号 项目名称 总额（万元） 楼面单位金额（元/）1. 项目收入1-1 销售收入 7995 2000.002. 土地费

39、用2-1 土地价格 1500 375.372-2 城市建设配套费 863.13 216.003. 前期工程费3-1 规划设计 7.99 2.003-2 建筑设计 59.94 15.003-3 地质勘探测绘 7.99 2.003-4 三通一平费 59.94 15.003-5 环境设计 27.97 7.003-6 消防审查 7.99 2.003-7 人防工程费 119.88 30.003-8 监理费 39.96 10.003-9 质检费 5.59 1.403-10 办理施工许可用费用 42.36 10.604. 建安成本4-1 建筑安装工程费 3596.4 900.004-2 附属工程费 319.

40、68 80.004-3 室外工程费 399.60 100.005. 开发税费5-1 土地增值税 241.20 60.365-2 营业税等 39.66 10.006. 财务费用 86.37 23.547. 管理费用 143.68 39.168. 销售费用 320 809. 不可预见费用 160 4010. 项目开发成本及费用总计 8049.33 201911. 销售利润 -54.3 -1912. 投资利润率 -0.6% 13. 销售利润率 -0.7% 15. 盈亏平衡点 40246.6平方米 实际地价 占地面积：19980平米，容积率：1.5，总建筑面积：29970略论房地产开发成本及其核算我国

41、的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，目前正处于复苏阶段。对房产商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法。一、房地产开发成本的组成。房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三大部分：1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开

42、发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条

43、件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的1015，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。3、管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长

44、、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。二、房地产开发成本的核算房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，