房地产报建费用栏.doc

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1、土地证之前 1 土地登记费 1 6 元 / 平方米 国土资源局 区、市两级收费，由发证一级来收费 2 土地出让金 按土地等级分类 国土资源局 3 土地效益金 评估，1 土地出让金 勘测院 4 购图费 首幅 648 元，复晒 80 元 勘测院 5 勘察仗量费 定线：按红线长度 1.2 元 /M ，测点费： 326 元 / 点，管线定线： 1.41.6 元 /M 勘测院、 规划院 6 控详设计 7000 元 / 公顷 规划院 7 拆迁管理费 12 20 元 / 平方米 拆迁办 8 土地使用费 1 元 / 平方米 国土资源局 9 契税 （土地腾迁费、土地出让金、土地效益金） 市财政局 10 耕地占补

2、平衡费 10 元 / 平方米 国土资源局 用地总量不变的原则，征用耕地，应在其他地方开垦相应耕地，所用的费用 11 新增建设用地有偿使用费 40 元 / 平方米 国土资源局 12 新菜田基金 2 万元 / 亩 国土资源局 城市人口在 100 万以上的城市每征一亩菜田缴纳金额为 7000 10000 元人民币 13 征地不可预见费 征地总费用 *2% 国土资源局 14 土地管理费 征地总费用 *2% 国土资源局 建设工程规划许可证之前 15 规划服务费 0 2%* 工程造价 规划局 16 价调基金 住宅 3 元 / 平方米、公建 5 元 / 平方米 建委收费办 盈利行业弥补亏损行业的政府行为 1

3、7 市政配套费 住宅 180 元 / 平方米、公建 140 元 / 平方米 建委收费办 18 住宅水增容费 10 元 / 平方米 建委收费办 19 综合管网设计费 1 6 元 / 平方米 * 建筑面积 规划院 20 人防工程质检费 7 5 元 / 平方米人防面积（含设计费、审图费） 市人防办公室 21 人员掩体设计费 总投资 10 万元三类工程按设计概算的 2.5% ，二类工程按三类工程项目收费率的 1.3 系数，一类工程按三类工程项目收费率的 1.2 系数 部队专业设计院 22 供电设计费 5%* 工程造价 电力设计院 23 排水设计费 4 5%* 工程造价 排水设计院 24 给水设计费 4

4、 5%* 工程造价 自来水设计院 25 煤气设计费 5%* 工程造价 煤气设计院 26 采暖设计费 4 5%* 工程造价 热力设计院 27 公建防疫审图费 造价的 3 市防疫站 28 电话穿线费 10 元 / 平方米 * 建筑面积 电信局 29 文物勘探费 文化局 施工许可证之前 30 规划定位放线费 2300 元 / 栋 勘测院 31 施工图审查费 1 元 / 平方米 市建委 32 临时施工用水 15 元 / 平方米 * 建筑面积 区自来水公司 33 招标管理费 总造成价的 0.7 （施工单位付 0.3 ） 建工局 34 市场服务费 中标价的 1 建工局 35 合同鉴定费 中标价的 0.05

5、 （施工单位付 0.05 ） 工商局 36 质量监督费 总造价的 2 区质检站 37 劳保统筹费 造价的 3.8% 建工局 38 工程保险费 造价的 3 市保险公司 39 标志牌 420 元 / 栋 区建工局 40 印花税 0.3 工商局 41 煤气集资费 1600 元 / 户 煤气公司 综合验收之前 42 固体垃圾排放费 3 元 / 立米（按实际发生） 市固体垃圾排放所 43 环保噪声排放费 6400 元 / 月 *3 月 * 栋数 区环保局 44 环保测评费 1 365 元 / 平方米占地费用 沈阳市环境科学研究所 45 垃圾托管费 3 元 / 平方米 * 建筑面积 区环卫局 46 配套工

6、程质量委托费 配套造价的 1.5 市质量监督站 47 公建水增容费 数；泳池； DN50 ， 71 立米 *2000 元 / 立米 +5 立米 *500 元 / 立米 区节水办 48 地名门牌制作费 15 元 / 单元， 5 元 / 户， 400 元 / 栋 *2 区地名办 49 水质化验费 水池水质： 1000 元 /100 立米，每增加 100 立米，增加 200 元；每栋楼每个接口 260 元 市防疫站 50 市政监督费 造园工程造价 *1.5 （道路 绿化 给 / 排水） 市政质量监督站 51 市政监理 造园工程造价 *2.5% 市政监理公司 52 其他费用 绿化 交通 市政 市容 限

7、高 挂旗 路牌 相关部门 销售许可之前 53 非住宅商品房交易手续费 单价 * 面积 *2.5 市房产局 54 住宅商品房交易手续费 3 元 /平方米 市房地产交易中心 销售许可之后 55 产权面积的测绘费 0.61 元 / 平方米 各种税金 56 营业税 销售合同的 5% 交纳 市地税局 57 城市维护建设税 按营业税的 7% 交纳 市地税局 58 教育费附加（含地方教育费附加） 按营业税的 4% 交纳 市地税局 59 所得税 按应纳税所得额的 33% 交纳 市国税局 60 土地增值税 按增值额与扣除项目金额的比率交纳 市地税局 61 房产税 公司自用或出租房屋时需要交纳此税 市地税局 62

8、 契税 主要是客户购房后需要交纳的 市财政局 63 印花税 按合同金额乘以适用税率交纳 市地税局 64 城镇土地使用税 按土地级别乘以适用金额交纳 市地税局 65 回迁房屋维修基金 80 104元 / 平方米 市房产局 66 断水、电、气通讯有线电视等 相关部门 文字说明：一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资金、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国

9、家收取的两部分。4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费

10、9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。

11、 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费。 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。- 供热及换热站- 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用- 电梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 中小学校、幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房（保安监控室） 居委会 商店 停车场（洗车场） 其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用） 道路 停车场 地面硬化 围墙 排水、排污管道 供水管道、二次加压 监控系统 供电线路、路灯 宽带及机房 有线

12、电视 通讯线路 供热管道及换热站 园林、绿化三、基础工程费 （主体工程基础费用）四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费

13、六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费 国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十二、总投资额十三、利润额 房地产开发成本如何确定对于房地产开发公

14、司来说，根据企业所得税暂行条例第六条、第七条、企业所得税暂行条例实施细则第八条、企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第四条、第六条、第八条、第九条，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）第五条第一款、第二款和第三款的规定，房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。同时，房地产开发企业还必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象

15、中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？根据国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）第五条第四款第（一）项的规定，房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积；销售成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。所以，还请你自己按照这样的账务处理和成本核算方法来确

16、定你们的销售成本计算是否正确。至于广告费列支的问题，根据企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知（国税发200189号），根据该通知第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。因此，你们公司作为房地产开发企业，20

17、03年度可以在税前扣除广告费支出的最高限额应该是1607.12万元，而你们实际列支的广告费是1460万元，并没有超过国家规定的限额。所以，你市地税局稽查局调整你们该部分的应纳税所得额是错误的。对于你们公司上交给政府部门的土地闲置费和整体报废的梨园工程损失问题，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）第五条第四款第（五）项和第（六）项是这样分别规定的：房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，应计入成本对象的施工成本；成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公

18、司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。由于不知道你们所要缴纳的土地闲置费的那块土地在2003年年底前是否已经开发并将开发的房产销售完毕，如果已经开发并将开发的房产销售完毕，则完全可以在2003年度将该部分土地闲置费在税前扣除；如果尚未开发完毕或者未销售完毕，则需根据销售情况划分销售成本和应该保留的开发产品建造成本。至于整体报废的梨园工程损失，则完全应该在2003年度税前扣除。至于你在信中提及的关于你市地税局稽查局对你公司的土地征用及拆迁补偿费、借款利息支出等问题所核增的应纳税所得额问题，你只要按照下列方法对成本对象进行归

19、集和分配，并按规定在税前进行扣除即可：1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象；2.属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。而对于借款利息及其他费用支出的税前扣除问题，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除即可。房价包含哪些费用大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。 房产在使用中，

20、房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不 可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。 目前，房价大致可分为四大部分组成，一是地价成本，包括土地 出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁 周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等； 广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政 费、四源费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用， 包括办公管理费、销售经营费及融资利息等；四是开发商经营利润。 构成商品房价格的四部分中，它们的比例情况如何呢？下面举北 京市某房地产开发公司一组成本价格表。 该公司的项目占地63

21、00平方米，总建筑面积3300平方米的普通住 宅。成本费用包括：1、土地出让金3418万元；2、征地拆迁补偿金 4919万元；3、前期工程费360万元；4、小区配套费450万元；5、大市 政费1380万元；6、四源费243万元；7、用电权和电贴219万元；8、建 筑安装工程费3300万元；9、管理费82万元；10、两税一费589万元； 11、投资方向调节税748万元（内销商品房）。 如此计算，该项目总造价为15703万元，每平方米住宅建设成本为 47585万元，而建安费仅为1000元平方米，占21，其他各项费用 占房价成本的45（未计算开发商的开发利润）。 商品房价格，根据不同的地区、城市也有

22、着明显的差别：根据建 设部有关方面归纳比较，按商品房住宅价格高低将城市分为四类，进 而再将同一类城市的楼市价格分为三档。 一类城市：是目前我国政治、经济、文化的中心，或处于经济改 革开放前沿，对外经济贸易占有极重要的地位，如：北京、上海、广 州、深圳，低价位为1500元2500元平方米；中价位为每平方 米4000元以上；高价位为8000元10000元平方米。 二类城市：是历史和现在都处于所在地区的中心城市地位，如省 会或经济发达、对外贸易的重要港口城市，如：天津、杭州、重庆、 大连、武汉、青岛等。低价位为1200元2000元平方米；中价 位为每平方米3000元以上；高价位为60008000元平

23、方米。 三类城市：多是省会城市，经济发达，也有个别新崛起的小城市， 如：成都、兰州、长沙等，低价位为800元1800元平方米；中 价位为每平方米2500元以上；高价位为5000元7000元平方米。 四类城市：是中小城市及发展较快的城镇，低价位为800 1200元平方米；中价位为每平方米3000元以下。 对于未来房价的走势，专家们普遍认为，房价一般应是随着经济 增长点和城市化的进程而逐渐上升。可以预测，减少有关税费会适当 减缓房价上涨的幅度，但不会在全国范围内改变房价上扬的趋势。 1、 市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不

24、进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，

25、 一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面

26、积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能

27、的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要

28、依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 4、项目土地取得及政府许可 完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。 项目土地取得有两大标准： 1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身

29、功能的需要，得够用。 2）、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。 5、项目定位细化 彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。 6、项目规划设计 项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定

30、商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。 初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。 7、设计方案的市场化 指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地

31、产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。 这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。原因在于商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空

32、间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。 例：第五大街商业街坊。商业房地产项目经过建筑师和市场专家或咨询公司的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确定。 8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题

33、，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。9、项目方案的政府许可 指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目

34、的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。 在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。 1）交通审批 交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究，对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目的障碍，也可以成为项目成功的瓶颈。对于商业房地产项目来讲，良好的外部交通环境会有效引导客

35、流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户的数量；良好的内部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目的内部交通循环。2）消防审批 指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以予以批准的过程。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工，这将造成极大的浪费。一般来说，项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突似乎是必然的事情，毕竟国内的消防规范很保守，而作为当今商业业态最复杂形式的商业房地产项目，不突破中国的消防规范的话，几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的

36、平衡点。 3）规划审批 指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计，以项目的规划使用条件为基础，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就基本确定，原则上不再修改，而且也最好不要再修改，否则浪费太大。规划审批的过程对于开发商极为关键：如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况，对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能按照计定目标实现，必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府的公共关系工作等。10、项目招投标

37、指开发商完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。 11、项目的财务核算 指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。对于小型商业房地产项目，该项工作需要，但不需要做的很细。尤其采取销售模式的商业房地产项目，财务核算的

38、工作很简化很多。 12、资金需求方案 指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案 13、融资方案 指开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估

39、自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。项目的财务核算、资金需求方案及融资方案对于开发商准确判断项目的可操作性至关重要。以上测算及相关方案的准确度会直接影响投资商决策的准确度。14、项目融资 除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。 开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资

40、策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：1）、委托专业融资服务机构进行融资；2）、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。 第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊

41、的操作渠道将该商业房地产项目。与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，需要另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构是不太可能完成项目的融资。 第二种

42、融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。 15、市场策划 项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。 16、招商 项目招商的方式主要有两种，即：1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零

43、售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。 17、价格策略 对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。 价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。 18、租金策略 开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。 19、管理公司的选择 项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。 商业房地产管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理参股；2）、聘请管理公司。其实管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这对于项目的招商、融资都有很大的好处。如果项目在项目刚开始运做时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管理，那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，招商工作容易进行等。