财务管理手册0210.doc

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1、第一章 总 则1、财务管理制度编制目的 为了提高财务管理工作质量，规范财务管理的各项工作； 为了维护公司和投资人的合法权益，妥善处理国家、公司、员工以及客户间的经济关系； 为了提高公司决策的准确性和信誉度； 为了使所有资金的运作过程自始至终处于受控状态，防止违规、违纪、违法现象的产生； 为了逐步建立起以财务为中心的现代企业管理构架。2、财务部组织架构财务部经理 （1人）总帐会计（1人）成本会计（1人）出 纳（1人）销售现场财务中心3、 财务管理职责范围 预算管理：根据项目投资计划和公司年度经营计划，确定成本预算编制原则，汇总及编制年度公司财务预算计划和纳税方面的建议，并对各部门的财务预算执行状

2、况进行统计、分析及评价； 资金管理：根据项目投资计划和各部门的费用预算，汇编资金需求，提出公司的融资方案及资金筹措计划，开展资金筹措活动；汇总各部门月度资金支付计划报公司领导；负责编制公司财务收支计划、成本计划和税务计划；合理调配资金，加速资金周转，降低资金成本； 会计核算：根据公司财务管理手册规定，负责各项成本费用的审核及支付；负责销售数据统计、复核；负责处理制会计凭证，登记账薄，并定期编制公司会计报表； 财务分析：进行成本核算工作；定期对公司的财务经营状况进行分析，编制月度综合性财务分析报告供公司决策层参考，并提出相应建议； 税务管理：及时了解各项税收政策，有目的的合理进行纳税筹划，充分利

3、用税收优惠政策合理避税，负责税款的测算、缴纳，为公司创造良好的外部环境； 制度建设：根据国家规定的会计法、会计准则及有关财经制度和公司实际情况，制定公司内部财务管理制度，并负责相应制度的解释、贯彻落实和监督检查； 合同审核：负责公司各类合同的财务合理合规性审核，并提出审核意见供上级领导参考；分类建立合同经济台账，跟踪合同付款执行情况； 信息管理：负责收集、整理国家税收、审计、会计等相关政策法规，为公司领导和其他部门提供财务信息指导；根据公司发展需要，负责财务信息化建设； 档案管理：根据公司有关管理制度，负责票据、会计凭证、账簿，财务报告、纳税报表等会计资料的整理、装订和归档工作； 资产管理：根

4、据公司的资产管理制度，定期参与公司资产盘点，负责公司固定资产的账务处理，以保证公司资产的完整和安全； 沟通协调：负责做好公司与银行、财税、工商、统计等部门之间的沟通协调工作，建立良好的外部关系；督促销售代理公司及时催交房款； 审计配合：按照公司管理要求，积极配合致远公司审计部相关工作，并按要求定期提供相关的报表； 其他事项：负责公司营业执照的年检工作；配合销售负责银行监管协议的签订工作；及时完成上级领导安排的其它临时性任务。4、岗位职责财务总监1、建立与完善集团财务管理机制并进行不断的优化、运行监督，协调与其他部门业务关系。2、组织贯彻国家财务会计相关的法律、法规及方针、政策，规避财务会计的政

5、策及法律风险。3、参与项目可行性研究分析，审核项目财务可行性，参与项目定位与产品定位方案论证。4、根据公司发展规划，制定公司财务战略，保证公司发展的资金需求和现金流的良性循环。5、根据公司业务，指导、组织建立会计核算体系，保证核算真实、准确、及时。6、及时进行财务分析，积极参与经营活动分析，为公司决策提供有效地财务数据支持。7、加强投资收益管理，考核与评价公司经营效益。8、参与公司重大并购重组，考察、审计、评价目标企业的资产质量及未来盈利能力。9、根据分工，做好资产与产权管理，保证公司资产安全与增值，规避产权变动风险。10、维护与税务机关等相关业务单位关系，积极充分的利用好各项财税政策。11、

6、负责公司的筹融资管理及调配、组织实施。12、按照公司要求参加公司会议，参与重大相关事项的决策。13、负责对分管部门的绩效考核。14、完成上级交办的其他任务。财务部经理1、参与公司资金运作管理、日常财务管理与分析、资本运作、筹资方略、对外合作谈判等。2、负责项目成本核算与控制。3、负责公司财务管理及内部控制，根据公司业务发展的计划完成年度财务预算，并跟踪其执行情况。 4、按时提供财务报告和必要的财务分析，并确保这些报告可靠、准确。5、制定、维护、改进公司财务管理程序和政策，以满足控制风险的要求，如：改进应收账款、应付账款、成本费用、现金、银行存款的业务程序等。6、参与制定财务方面的管理制度及有关

7、规定，并监督执行，制定各项财务计划。7、监控可能会对公司造成经济损失的重大经济活动，并及时报告。8、全面负责财务部的日常管理工作。9、负责编制及组织实施财务预算报告及月/季/年度财务报告。10、负责公司全面成本核算、会计核算和分析工作。11、负责资金、资产的管理工作。12、协调与银行、税务、工商等机构的关系，并及时办理公司与其之间的业务往来。13、完成上级交给的其他日常事务性工作。会计主管1、在部门经理领导下，按照公司财务制度和核算管理的有关规定，负责公司本部（含代管分公司）各种核算和其他业务的记帐工作。2、根据会计制度规定，设置科目明细帐和使用对应的帐簿，认真、准确地登录各类明细帐，要求做到

8、帐目清楚、数字正确、登记及时、帐证相符，发现问题及时更正。3、及时了解、审核公司工程建设及材料供应情况，并建立明细帐和明细核算，了解经济合同履约情况，催促经办人员及时办理结算和出入库手续，进行应收应付款项的清算。4、负责依税法规定做好各项税款申报及相应的缴纳工作。5、负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记工作。6、负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。7、做好会计原始凭证、帐册、报表等会计档案的整理、归档工作。8、负责向上级部门和政府有关部门报送财务报表，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。9、完成部门经理交办的其他任务。出纳1、在部门经理的领导下，

9、按照国家财会法规、公司财务制度的有关规定，认真办理提取和保管现金，完成收付手续和银行结算业务。2、根据审核无误的手续，办理银行存款、取款和转帐结算业务；登记银行存款日记帐；及时根据银行存款对收单，在月末作出相应调整，做到银行对帐单相符。3、登记现金和银行日记帐，做到月结月清，保证帐证相符、帐款相符、帐藏相符，发现差错及时查清更正。4、认真审查临时借支的用途、金额和批准手续，严格执行领用支票的手续，控制使用限额和报销期限。5、正确编制现金、银行的记帐凭证，及时传递给财务登帐。6、严格审核报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有关规定，办理现金收付业务，做到合法准确、手续完备、单证齐全。7、复核

10、人力资源部提供的薪资发放名册，按时发放公司员工的工资及其他收入。8、负责及时解缴各种社会统筹保险、公积金等基金的工作。9、负责妥善保管现金、有价证券、有关印章、空白支票和收据，做好有关单据、帐册、报表等会计资料的整理、归档工作。10、完成部门经理交办的其他任务。第二章 会计核算制度1、编制目的 为规范公司财务核算行为，及时提供真实、合理的财务信息，依据中华人民共和国会计法及企业会计准则等相关法律法规，结合本公司的具体实际，制定本制度；本政策制度遵循以下原则： 适用性原则：即制定的会计政策必须适应公司的经营规模、行业特征、发展及管理水平； 公认性原则：择定的会计政策必须与公认的会计政策相符合；

11、一贯性原则：为保证会计信息的可比性，公司制定的会计政策，前后各期应该保持一致，不得随意变更； 重要性原则：对重要的会计原则和处理方法，必须做出明确的规定。2、 会计核算的基本原则 会计制度：执行中华人民共和国会计法、企业会计基本准则及企业会计具体准则； 会计年度：以公历一月一日至十二月三十一日为财务核算年度，月份结账日期为每月月末； 记账本位币：以“人民币”作为记账本位币； 记账原则：以“权责发生制”为记账原则； 记账方法：采用借贷复式记账方法； 计价基础：以历史成本为计价基础； 摊销方法：低值易耗品采用一次性摊销原则； 折旧方法：采用直线法计提折旧，残值率为5%； 会计信息质量要求：可靠性、

12、相关性、可比性、及时性、谨慎性、重要性、可理解性、实质重于形式。3、会计核算的具体方法3.1账户设置与要求3.1.1总账账户的设置是按照“国家统一的会计制度”规定的科目要求，结合房地产企业与本公司自身的特色，对会计科目作出设置；3.1.2 明细账户的设置是以既方便核算、又能清晰反映公司经济活动、同时能满足投资者的需求为目标；3.1.3 随着公司经济业务的不断拓展，对会计账户的设置必须留有修改的空间，以便需要时进行适当的补充；3.1.4 账户设置及要求（见附件2-1）3.2 会计凭证分类及要素3.2.1 会计凭证分为原始凭证和记账凭证。3.2.2 原始凭证的要素 原始凭证名称； 填制原始凭证的日

13、期； 原始凭证的单位名称； 经济业务内容（含数量、单价、金额等）； 填制单位签章（财务专用章或发票专用章）； 有关人员签章； 原始凭证附件； 购买实物的原始凭证须附验收证明或购物清单； 税务部门的监管章。3.2.3 记账凭证的要素 记账凭证的名称； 填制记账凭证的日期； 记账凭证的编号； 经济业务事项的内容摘要； 经济业务事向所涉及的会计科目及其记账方向； 经济业务事项的金额； 所附原始凭证张数； 会计主管、记账、审核、出纳、制单等有关人员签章。3.3 账簿的设置 设置的会计账簿主要分为：总分类账、明细分类账、序时账（日记账）和辅助性账簿四大类； 序时账分别设置现金日记账和银行存款日记账； 辅

14、助性账薄为：支票领用登记薄、发票及收据领购登记簿、固定资产、累计折旧、预收款台账、合同付款台账等。3.4 账务处理程序账务处理的程序如下图：汇总记账凭证填制记账凭证凭证审核明细账日记账总账原始凭证确认与计量试算平衡会计报表财务分析报表3.5 财务报表的种类及格式3.5.1依照企业会计准则，编制对外报送的财务报表 资产负债表;（附表2-2） 损益表;（附表2-3） 现金流量表;（附表2-4）3.5.2财务报表 债权债务往来表；（附表2-5） 资金投入表；（附表2-6） 合同付款表；（附表2-7） 固定资产及折旧明细表；（附表2-8） 成本分析表；（附表2-9） 费用分析表；（附表2-10） 汽车

15、使用费明细表；（附表2-11） 业务招待费明细表；（附表2-12） 差旅费明细表；（附表2-13） 邮电通讯费明细表；（附表2-14） 贷款明细表；（附表2-15） 销售收入明细表；（附表2-16）注：月度分析报表，根据实际情况需要，可适时增加。第三章 货币资金管理制度1、编制目的 为了公司的生存和发展，以提高预见性，防止盲目性，尽可能的规避经济风险度，使错综复杂的财务活动有序进行。保证资金使用的安全、合理、高效，充分发挥集团资金集约化管理的优势，保障公司运作和项目拓展及其他资金需要。2、资金管理原则公司的资金运作实行统一调度、综合平衡、优化投向、保证重点、有偿使用、灵活调度原则；公司资金管理

16、兼顾风险控制与运作效率、管理与服务、集权与授权的要求；根据重要和急用优先安排原则；公司资金管理实施总经理负责制。3. 资金计划管理3.1 各部门管理范围财务部：筹资、投资、税费开支等计划和预算；市场部：项目的报建报批、各项规费等前期费用的预算；工程部：项目开发、征地拆迁、开发费用、工程材料及设备请购计划、工程进度付款计划、工程造价预算等；营销招商部：销售、租赁收入、销售费用（广告、宣传推广）等计划和预算；设计部：工程概念设计、总体设计、精装修设计等费用；行政人事部：固定资产、低值易耗品及其他材料的采购计划、采购资金和管理费用预算等。3.2 资金计划编制要求要有充分依据，既要自加压力，又要实事求

17、是。 各部门应按照财务部统一制定的资金计划报表（资金计划表格式见附表3-1）填报，要做到正确、真实、完整。 计划的文字说明，要尽可能量化，既要把工作内容表述清楚，又要简明扼要。特别应该要把相关部门的配合和公司需要提供的条件写清楚。 计划编制人及部门负责人对所编制的计划书要签名后上报。 计划经批准，正式下达后，应立即分解落实到每一部门和员工。 财务部门根据已审批的资金使用计划表，合理安排资金，在计划额度内付款，各部门每月实际发生的费用不得超过计划，如确遇重大原因不能完成计划或超过计划的付款额度时，应及时汇报，并按计划编制的程序进行调整和审批。3.3 编报时间3.3.1 年度资金计划：每年12月2

18、0日前向财务部申报下一年度计划，财务部门以此作为下一年度资金预算的依据。3.3.2 月度资金计划：每月1号前向财务部申报下周资金使用计划，营销部同时要申报下月销售回款计划，由财务部进行审核汇总后报总经理审批，此计划作为支付各种款项的依据。 3.3.3 周资金计划：每周四中午1点前，各部门需将下周拟付款及报销的各项费用按财务不指定格式发给财务部，由财务部进行审核汇总后报总经理审批，财务部应严格按照审批后的周资金计划付款。即按照“先有预算，再有支出”的原则进行，原则上未经上报计划审批的不予付款。 4. 现金管理制度4.1现金的收取范围 收取的零星房款、业主的面积补差款； 收取的代垫施工单位的水电费

19、； 代相关部门或其他单位向业主收取的税费； 其它必须用现金收取的现金收入。4.2现金的支付范围 借给行政人事部用于公司零星费用开支； 出差人员必须随带的差旅费； 支付给无转账条件的单位或个人的劳务报酬和购买零星物资的款项； 支付的各项办公管理费用，如招待费、汽车费用、水电费、电话费等； 其它零星支付款项。4.3库存现金限额 财务部门的库存现金上限为10000元，超过限额必须存银行； 如因特殊情况当日收取的现金来不及存银行，必须报告公司领导后再作处理； 凡因违反规定造成的损失，由当事人负责赔偿。4.4 出纳办理现金收支的规定 现金收支必须坚持“收有凭，支有据”，杜绝出现收支不清、手续不全的现象；

20、 收取现金时，必须使用验钞机检验钞票的真伪，防止收取假币，出纳点验完毕后才能让交款人离开； 支付现金时，出纳人员凭审批完毕、合法有效的报销单据支付现金，付款时应当面点验清楚； 支付房款赔偿金等大额现金时，出纳还须查验领款人的有效身份证件，如不是本人原则上不让领取，如有特殊情况须提供业主书面委托书； 每日终了，出纳须盘点库存现金，做到账款相符；月末制作盘点表，由财务主管监盘并签字；不准以白条抵库，现金收支做到日清月结，不得跨期、跨月处理账务； 出纳因特殊原因不能及时履行职责时，必须由财务部负责人指定专人代办有关业务，并做好交接，不得私自委托；4.5借款制度 严禁借款给职工个人或其他人，特殊情况须

21、总经理批准； 出差人员出差、行政人事部购买办公用品、公司驾驶员需要暂借备用金，应由其填写借款单，经部门主管同意后财务部门审核，再由副总经理或总经理批准后到财务部进行借款。4.6现金的保管：现金保管人为出纳人员；库存现金必须存放保险柜，妥善保管；出纳负责保管保险柜密码和钥匙，不准泄露保险柜密码，不得随意乱放保险柜钥匙；出纳人员变动须按规定程序办理交接手续，登记备案，并及时更换保险柜密码。5. 银行结算管理制度5.1 银行账户的管理银行账户是公司为办理结算业务而在金融机构开设的基本账户、一般账户、专用账户；银行账户只能用于规定业务范围内的结算，不得出租、出借、不得用于个人结算；因需要设立或撤销银行

22、账户，由财务部提出申请，由公司总经理批准。5.2 办理银行收支的规定通过银行结算办理收支业务必须坚持收有凭、支有据；出纳收到支票、银行汇票、本票等银行结算凭证，应认真审验，及时送存银行；出纳人员必须按发票或合同上的印章单位签发银行结算票据； 公司原则上不办理空白转账支票，如遇到无法预计的确切金额或者无法确定收款单位等特殊情况，必须按照如下程序办理： 填写空白支票申请表，注明预计金额、用途等内容； 业务部门负责人签字、副总经理签字、超过限额的总经理签字； 签发空白支票必须填写日期、用途、限额，并在小写金额处用人民币符号封顶； 空白支票领用人应在次日将支票存根交出纳人员填制作证，同时进行注销。5.

23、3 银行票据的管理 银行票据包括：现金支票、转账支票、电汇申请书、银行结算业务委托书、进账单等；由出纳负责银行结算凭证的购买、使用和保管，并建立登记簿，逐项逐页顺号进行登记，不许涂改；办理银行票据付款时，业务经办人必须在存根和银行票据登记本上签字；作废的结算票据应加盖作废章，定期进行装订，作为财务档案保存，同时将作废的支票的号码登记在登记簿中。5.3.1印鉴管理财务部管理的印鉴包括公章、财务专用章、法人章发票专用章等； 印鉴应分开保管，财务专用章由财务负责人保管，法人印鉴由本人或委托副总经理进行保管，发票专用章由财务部指定保管。（具体使用规范参见行政管理制度）5.3.2 银行存款的管理 银行日

24、记账按月与各开户银行进行对账，及时编制银行存款余额调节表，并由财务经理进行复核；出纳当日办理完毕的收付单据，必须当日完成业务处理（特殊情况除外）。6. 集团内部资金调拨管理制度6.1适用范围：分公司、全资子公司（或具有实质性全资的子公司），及其注册、经营、基本建设、对外投资过程中筹集和运用的各种资金。6.2 资金内部调拨程序6.2.1所有的内部资金调拨都必须履行公司规定的审批程序，所有审批完成后方可进行款项划拨。6.2.2资金内部调拨程序（1）资金申请。根据公司的业务经营情况和资金计划安排，资金需求单位填写内部资金调拨申请（格式见附表3-2天奕集团内部资金调拨单）经本单位财务部经理审核，常务副

25、总审批后报总部财务部。（2）资金调拨协调与安排。收到申请单位报来的资金申请，总部财务部及时与集团内部各相关单位进行沟通，并制定出可行的资金内部调拨方案，填好内部资金调拨单，报财务总监审批。经财务总监审批后，资金调出单位财务部经理和常务副总审核和签批。（3）资金审批。经调出单位签字认可的天奕集团内部资金调拨单，由总部财务部报集团公司总经理或总经理授权的常务副总审批。6.3资金使用6.3.1资金申请单位必须严格按照资金申请时确定的用款事项使用，不得随意改变使用用途，确需改变使用用途，需报总部批准。6.3.2内部资金占用财务费用结算由总部统一进行。第四章 开发成本核算管理制度1、成本核算的基本程序第

26、一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本核算对象归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法及分配标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应

27、负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。2. 成本核算对象的确定2.1 成本核算对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。2.2 成本核算对象确定原则2.2.1 可否销售原则。开发产品能够对外销售的，作为独立的积水成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2.2.2 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进

28、行核算。2.2.3 功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能（如同一项目既有裙房、公寓、写字楼等不同功能）时，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。2.2.4 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，分别作为成本对象进行核算。2.2.5 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，分别作为成本对象进行核算。2.2.6 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，结合上述原则分别划分成本对象进行核算。2.2.7根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，

29、不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。2.3 成本核算对象确定时间 一般应在开工前确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，以保证成本核算的准确性。3. 成本费用项目及核算内容3.1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列七项： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 资金成本3.2 各成本项目的开支

30、范围如下：3.2.1 土地征用及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括以下内容： 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿、危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线

31、铺设费等。 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。3.2.2 前期工程费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期发生的的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、 场地通平等前期费用。主要包括以下内容： 项目咨询调研费用：支付给社会中介服务机构的市场调研费，可行性研究报告费。 勘测丈量费：水文、地址、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、建筑面积丈量费。 规划设计费：项目立项后的总体规划设计，单体设计费，管线设计费，改造设计费，建造施工图设计费、园林景观设计费、装修工程设计费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。（景观设计、精装设计

32、等可根据实际情况合并在施工合同中，在基础设施费或建筑安装工程费用中列支）。 行政规费及报批报建费用：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划技术服务费、新材料基金（墙改专项基金）、散装水泥基金、白蚁防治费、拆迁管理费、招投标管理费，房屋测绘费，房屋所有权工本费，地名费，地籍地形图核地等。 招标费用：支付给招标代理公司的工程施工、工程设备招标代理费，以及为工程招标所发生的标底编制等费用。 “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前

33、垃圾清运费)等。 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 预算编审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费、环境监测费等。3.2.3 基础设施费：指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。

34、主要包括以下内容： 道路及围墙工程费：小区内道路铺设费。小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、自然下沉整改费。 供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 供气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定

35、应交纳的有关费用，包括宽带工程、有限电视工程。 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。 绿化工程费（景观工程费）：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。 智能化系统费：指小区内的停车管理系统，小区闭路监控系统，周界红外防越，小区门禁系统，电子巡更系统，电子公告屏，室外背景音乐等。3.2.4 建筑安装工程费：指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审

36、定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：3.2.4.1 土建工程费 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 3.2.4.2 安装工程费 （包括设备及加工材料费） 电气安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 空调安装工程费：主体工程内的换热

37、站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。3.2.4.3 装修工程费 公共部位装修，指过道、入户大门、电梯间等公共部位的装修。 粗装修，主要指为达到交工验收标准而对毛胚房进行的一般装修。 精装修，根据与客户签订的精装修合同进行的装修所支付的材料和装修费。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。3.2.4.4 项目或工程监理费指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。3.2.4.5 其他 工程收

38、尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。3.2.5 配套设施费： 开发企业在开发项目内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成

39、本，除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。3.2.5.1 按各项配套设施设立明细账户，如水泵房、水塔、锅炉房、变电所、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、建筑小品、环廊、中心公园、凉亭等。对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本3.2.5.2 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。3.2.5.3 属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他

40、单位的，一般包括会所、银行、邮局、游泳馆、体育馆等。对于这些配套设施的开发成本，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以达到正确计算各配套设施的开发成本的目的。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目： 地征用及拆迁补偿费； 前期工程费； 基础设施费； 建筑安装工程费； 配套设施费； 开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。3.2.6开发间接费：指公司未直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的陈本费用支出。开发间接费的内容包括：3.2.6.1 工程管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、

41、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。3.2.6.2 项目营销设施建造费：项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型。 利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房或公共配套设施装修、装饰后作为项目营销设施使用的，所发生的装修费用。 利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，或在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，所发生的建造费用和装修费用。3.2.6.3物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。3.

42、2.6.4其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。 3.2.7 资金成本 直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。3.3 期间费用：指开发企业日常经营活动中的营业费用、管理费用及销售费用。3.3.1 营业费用：指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括： 已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、

43、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。3.3.2 管理费用：指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活

44、动而发生的各项费用。包括： 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。 工会经费和职工教育经费。 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。 无形资产及长期待摊费用摊销。 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等 租金：包括房屋租金、车库租金等。 其他管理费等。3.3.3 财务费用：指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各

45、项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。4. 会计科目与账簿设置4.1 “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“成本核算科目明细表”。4.2 “开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。4.3 “预提费用”科目：核算按权

46、责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。 预提出包工程款：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票金额不足可以预提。（计税成本允许预提的最高金额不超过合同总金额的10%） 预提公共配套设施费用：公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律规定必须配套建造的条件。 其他费用预提：应向政府上交但尚未上交的报批报件费用、物业完善费用（按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）。4.4 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目